Размещено на http://www.allbest.ru/

МОСКОВСКИЙ ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ (ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)

ИНСТИТУТ ТЕХНОЛОГИИ, ЭКОНОМИКИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

Кафедра экономики и финансов

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Тема: «Методы капитализации и расчетные модели в оценке имущества»

Дисциплина: «Теория и практика оценочной деятельности»

Выполнил: ст. гр. ИМЭ-50-12

Сайынов С.Е.

Проверил: Еркешева З. Д.

Алматы 2014



Оглавление

Введение

1. Прямая капитализация

2. Основные методы для расчета ставки капитализации

3. Доходный подход оценки недвижимого имущества

Заключение

Список литературы



Введение

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Основная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, и развитости рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока (т. е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости услуг оценщика), - возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо знать некоторые элементы финансовой математики и модели преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость, рассмотрению которых посвящена данная глава.

Большее внимание уделено разбору капитализации дохода по норме отдачи, так как применение этого метода предполагает наиболее подробный анализ потоков инвестиционного дохода: учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов.

1. Прямая капитализация

Основные методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

- тип недвижимости;

- эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

- достоверность и обширность информации;

- характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации:

- прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;

- метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;

- метод дисконтирования денежных потоков - оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;

- метод остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);

- метод ипотечно-инвестиционного анализа - оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация - оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода

при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

_,

где PV - текущая стоимость недвижимости,

NOI - ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,

Л - общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

Валовой рентный множитель (RM) - среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации:

- период поступления дохода стремится к бесконечности;

- величина дохода постоянна;

- условия использования объекта стабильны;

- не учитываются первоначальные инвестиции;

- одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Стоимость собственного капитала	=	Приток наличных денег
		Ставка дохода на собственный капитал

Первоначальная сумма закладной	=	Ежегодные платежи по обслуживанию долга
		Ставка процента по закладной

Преимущества метода прямой капитализации:

- простота расчетов;

- малое число предположений;

- отражение состояния рынка;

- получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

2. Основные методы для расчета ставки капитализации.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

Метод сравнения продаж - основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле

_,

где SP_i - цена продажи i-аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента x_i, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации

_.

В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х - весовой коэффициент 1-й инвестиции.

У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.

Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:

_,

где DS - ежегодное обслуживание долга.

Общая ставка капитализации определяется по формуле

_,

где Rm - общая ставка капитализации; m - доля заемных средств:

_,

где Vm - стоимость заемных средств, или сумма кредита;

V - стоимость объекта;

Rm - ставка капитализации для заемных средств:

_.

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.

Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

_,

где R_m- ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала; R_e, - ставка капитализации для заемных средств.

Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле

_,

где L - доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости; R_l - ставка капитализации для земли;

R_h - ставка капитализации для улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:

_,

где OER - коэффициент операционных расходов; EGIM - коэффициент действительного валового дохода.

При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.

Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

- GRM - коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

- GIM - коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

оценка капитализация недвижимый имущество

Или

_,

где PGI - потенциальный валовой доход;

PGIM - коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

_,

EGI - действительный валовой доход; EGIM - коэффициент действительного валового дохода:

_,

SP - цена продажи аналога объекта оценки.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

Последовательность применения метода остатка:

- расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;

- расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;

- расчет стоимости неизвестной компоненты;

- определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться в соответствии с указанной выше последовательностью по следующим формулам:

_,

где 1_L - годовой доход, относимый к земле; V_L- стоимость земли; R_L - ставка капитализации для земли.

_,

где J_h, - годовой доход, приходящийся на здание; J₀ - общий годовой доход, приносимый собственностью.

_,

где Vn, - стоимость здания; Rn - ставка капитализации для зданий.

_,

где V - стоимость собственности.

Аналогично применяются:

- метод остатка для земли - когда стоимость здания можно определить достаточно точно;

- метод остатка для собственного капитала - если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга;

- метод остатка для заемного капитала - когда известна стоимость собственного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

3. Доходный подход оценки недвижимого имущества

Мы хотели конкретно останавливаться на подходе, основанный на капитализации дохода. При доходном сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости. Доходный подход - один из трех известных подходов к оценке недвижимости - представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не-взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

· операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

· фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

· резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта;

5. Расчет коэффициента капитализации.

Капитализация дохода - процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

· величину будущего дохода;

· время, когда должен быть получен доход;

· продолжительность периода получения дохода.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

1. оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода;

2. величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;

3. риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить.

Особенностью прогнозирования различных видов дохода от оцениваемого объекта является то, что в основе расчетов лежит годовая ставка арендной платы как единственная форма извлечения дохода из недвижимости. Это условие подтверждается Стандартом оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденным Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326: величину потенциального валового дохода следует рассчитывать исходя из предположения о предоставлении объекта оценки в аренду при наиболее эффективном использовании на основании достоверной информации о величине арендной ставки и площади оцениваемого недвижимого имущества.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтирования.

Рисунок 1 Классификация методов оценки по доходу

При прямой капитализации доходов осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода объекта недвижимости при условии, что объект находится в стадии генерации типичных доходов, и для преобразования дохода в текущую стоимость чистый операционный доход делится на ставку капитализации. В методе капитализации доходов по норме отдачи на капитал - прогноз чистого операционного дохода в процессе использования объекта недвижимости, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и способами их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации доходов для оценки рыночной стоимости чистый доход объекта недвижимости делится на ставку капитализации, полученную методом рыночной выжимки на основе анализа данных о ставках капитализации доходов объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (аналогов). При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке ставки капитализации - учитывать отдельно ее составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации доходов применим для оценки действующих объектов недвижимости, не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. [2]

При оценке же методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие ставки капитализации.

В целом эти методы можно определить следующим образом.

Метод прямой капитализации доходов - метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного годового дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, полученную на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал -метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, основанный на преобразовании всех денежных потоков как сальдо реальных денег, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденный Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326, метод прямой капитализации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал определяет следующим образом.

Метод прямой капитализации доходов - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал -определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: развернутый (динамический) и свернутый (статический) способы капитализации. Развернутый способ капитализации доходов предполагает представление потока доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза. Развернутый способ капитализации доходов принято называть методом дисконтирования денежных потоков. А свернутый способ оценки метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал предназначен для оценки регулярно изменяющихся потоков доходов и представляет собой конечное алгебраическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, известной тенденции его изменения в будущем и ставки капитализации, построенной на базе нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. В англо-американском варианте свернутый способ капитализации по норме отдачи на капитал называют методом капитализации по расчетным моделям. Это название свернутого способа капитализации закрепилось и в Стандарте оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326.[3]

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а капитализация по расчетным моделям используется для потока доходов, тенденция изменения которого поддается математической формализации. Это закреплена и в Стандарте оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и. о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326:

· метод дисконтирования денежных потоков применяется в том случае, если прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться;

· метод капитализации доходов (и метод прямой капитализации доходов, и метод капитализации доходов по расчетным моделям) - применяется в том случае, если ожидаемые доходы будут стабильными, либо стабильно изменяющимися.

Таким образом, можно дать следующие определения методов дисконтирования денежных потоков и капитализации по расчетным моделям.

Метод дисконтирования денежных потоков - метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал, при котором отдельно дисконтируются денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

Метод капитализации доходов по расчетным моделям - метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный годовой доход преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Заключение

Наряду с вышеперечисленными формами поступления потоков доходов могут существовать их комбинации. Например, сочетание увеличивающихся или уменьшающихся потоков доходов с будущей перепродажей объекта.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

* применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

* метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Список литературы

1. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. М.: Маросейка, 2009.

2. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. М.: КНОРУС, 2010.

3. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. 2-изд., стер. Москва: КНОРУС, 2008.

Размещено на Allbest.ru