Экономика риэлторской фирмы: формирование капитала, особенности ведения бизнеса
Особенности экономики риэлторской фирмы, правовое и государственное регулирование ее деятельности, лицензирование. Основные этапы технологии оказания риэлторских услуг, направления деятельности агентов. Особенности формирования структуры капитала фирмы.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | реферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 12.04.2015 |
| Размер файла | 31,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Дальневосточный федеральный университет
Школа экономики и менеджмента
Филиал в г. Находке
РЕФЕРАТ
По дисциплине: «Оценка собственности»
На тему: «Экономика риэлторской фирмы: формирование капитала, особенности ведения бизнеса»
Выполнил (а): студент (ка) группы С20409
Сиводед Марина Андреевна
Руководитель к.э.н доцент И.В. Панова
г. Находка, 2012
Оглавление
- Введение
- 1. Экономика риэлторской фирмы
- 1.1 Особенности риэлтерской деятельности
- 1.2 Государственное регулирование риэлторской деятельности
- 1.3 Формирование капитала риэлтерской фирмы
- Заключение
- Список использованных источников
Введение
Риэлтерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлтерских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлтерских организаций в России; отсутствие институтов их государственного регулирования и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлтерских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.
В современных рыночно-трансформационных условиях риэлтерская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлтерских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения их социально-экономическое развитие. Эти факторы и определили актуальность темы данного исследования.
1. Экономика риэлторской фирмы
1.1 Особенности риэлтерской деятельности
Риэлторская фирма - фирма, связанная с предусмотренной законом деятельностью по совершению операций с объектами недвижимости и имеющая лицензию на осуществление следующих операций с недвижимостью: работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости; проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды; сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях; проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости; регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.
Риэлтерская деятельность -- деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.
Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров -- гильдии, ассоциации, союзы, палаты.
Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:
1. Получение заявки по услуге:
а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
б) формулирование ограничительных условий.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:
а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;
б) составление плана выполнения работ по договору
3. Сбор и анализ данных об объекте:
а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;
б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.
4. Юридическое сопровождение сделки:
а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;
б) определение рисков, сопутствующих сделке;
в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.
5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:
а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;
б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;
в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг -- выбор услуги заказчиком -- заключение договора -- оказание услуги -- совершение сделки с недвижимостью -- оплата услуг риэлтера за выполненную работу.
При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.
Основные направления деятельности риэлтеров.
1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.
2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.
3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:
- выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;
- анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;
- разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.
Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.
4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).
5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.
6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:
- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;
- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;
- предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.
7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.
8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.
9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.
10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.
11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:
а) агентских договоров и договоров подряда;
б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;
в) доверительного управления объектов недвижимости.
1.2 Государственное регулирование риэлторской деятельности
Лицензирование является одним из способов государственного регулирования риэлторской деятельности и осуществляется в соответствии с федеральным законом о лицензировании отдельных видов деятельности и настоящим законом.
Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:
- обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;
- установление правовых основ единого рынка недвижимости в РФ.
Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию.
Например, в Москве к ним относят:
- посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;
- управление объектами недвижимости по договору с собственником этих объектов;
- заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение объектов недвижимости. В других регионах России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской, Смоленской, Мурманской областях и в Ставропольском крае, риэлтерская деятельность на виды не делится.
Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:
- сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них;
- сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено осуществлять лицензируемую деятельность;
- сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг.
Лицензия на право осуществления риэлторской деятельности должна содержать следующие реквизиты:
- регистрационный номер лицензии;
- дату выдачи лицензии;
- наименование лицензионного органа, выдавшего лицензию;
- виды риэлторской деятельности, на осуществление которых выдана лицензия;
- наименование и юридический адрес юридического лица или фамилия, имя, отечество и данные документа, удостоверяющего личность индивидуального предпринимателя;
- срок начала и окончания действия лицензии;
- территория действия лицензии.
Передача лицензии другому юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю запрещается.
Бланки лицензий имеют степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, являются документами строгой отчетности, имеют учетную серию и номер. Приобретение, учет и хранение бланков лицензий возлагаются на лицензионные органы.
Лицензия подписывается руководителем (заместителем руководителя) лицензионного органа и заверяется печатью этого органа.
Лицензии действительны на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В случае утраты лицензии лицензиат обязан незамедлительно сообщить об этом лицензионному органу и подать заявление о выдаче дубликата лицензии.
Общими требованиями и условиями лицензирования на право осуществления риэлторской деятельности являются соблюдение законодательства Российской Федерации, экологических, санитарных, гигиенических, противопожарных норм и правил, положений настоящего федерального закона, а также соответствие соискателя и владельца лицензии - гражданина или состава сотрудников юридического лица квалификационным требованиям.
Законодательными актами субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены дополнительные требования и условия.
Федеральные органы исполнительной власти и специально уполномоченный орган лицензирования риэлторской деятельности:
- производят лицензирование риэлторской деятельности в случае ее осуществления на территории нескольких субъектов Российской Федерации, на территории иностранных государств, а также в иных случаях, установленных законодательством;
- координируют и осуществляют контроль за деятельностью субъектов лицензирования;
- осуществляют контроль за соблюдением риэлторами требований и условий осуществления их деятельности;
- приостанавливают действие или аннулируют лицензии по тем видам деятельности, лицензирование которых они осуществляют;
- ведут единый государственный реестр лицензий на право осуществления риэлторской деятельности;
- участвуют в проведении экспертиз по законопроектам в области риэлторской деятельности и операций на рынке недвижимости.
Конкретный федеральный орган исполнительной власти и специально уполномоченный орган, осуществляющий настоящей статьей полномочия, определяется Правительством Российской Федерации.
Условиями лицензирования риэлторской деятельности являются:
- наличие у лицензируемого лица аттестата, подтверждающего необходимый уровень знаний и квалификации для работы в качестве риэлтора;
- наличие у лицензиата договора об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлтора;
- наличие документа, подтверждающего уплату сбора за выдачу лицензии.
Срок действия лицензии устанавливается от 3 до 5 лет.
На срок до трех лет лицензия выдается только по заявлению соискателя лицензии.
Действие лицензии может быть продлено по заявлению лицензиата на новый срок.
В продлении лицензии может быть отказано, в случае если за время действия лицензии лицензионным органом были зафиксированы нарушения лицензионных требований и условий.
Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в соответствующий лицензионный орган:
а) заявление о выдаче лицензии с указанием:
- для юридических лиц - наименования и организационно-правовой формы, его юридического адреса, наименования банка и номера расчетного счета в банке;
- для индивидуальных предпринимателей - фамилии, имени, отчества, данных документа, удостоверяющего личность индивидуального предпринимателя;
- видов деятельности, на осуществление которых он претендует, и срока их осуществления;
б) копии учредительных документов (с предъявлением оригиналов, в случае если копии не заверены нотариусом);
в) копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица или копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (с предъявлением оригинала, в случае если копия не заверена нотариусом);
г) справку о постановке на учет в налоговом органе;
д) документ, подтверждающий оплату рассмотрения заявления;
е) копию документа о прохождении аттестации в порядке, установленном законом (с предъявлением оригинала, в случае если копия не заверена нотариусом);
ж) документы, подтверждающие формирование необходимого уставного фонда; риэлторский лицензирование услуга капитал
з) предварительный договор о страховании профессиональной ответственности лицензиата.
Требовать от соискателя лицензии представления иных документов запрещается.
Соискатель лицензии по собственной инициативе имеет право представить такие документы, свидетельствующие о его положительной деятельности на рынке недвижимости до получения лицензии, а равно иные документы, характеризующие профессиональные знания и квалификацию лицензиата.
Все документы, представленные для получения лицензии, принимаются по описи, копия которой передается заявителю с отметкой о приеме документов лицензионным органом.
Лицензионный орган принимает решение о выдаче или об отказе в выдаче лицензии в срок не более 30 дней со дня получения заявления со всеми необходимыми документами.
По согласованию с соискателем лицензии может проводиться независимая экспертиза. В этом случае срок принятия решения о выдаче или об отказе в выдаче лицензии может быть продлен руководителем лицензионного органа, но не более чем на 30 дней.
Проведение независимой экспертизы осуществляется за счет соискателя лицензии (оплачивается соискателем лицензии).
В выдаче лицензии может быть отказано по следующим основаниям:
- в представленных документах содержатся недостоверные сведения;
- не истек годичный срок после аннулирования предыдущей лицензии;
- не выполнены другие условия и требования, установленные законодательством.
Копия мотивированного решения об отказе в выдаче лицензии вручается заявителю под роспись в трехдневный срок со дня его принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке.
В случае преобразования юридического лица, изменения его юридического адреса или наименования, изменения данных документа, удостоверяющего личность индивидуального предпринимателя, лицензиат или его правопреемник обязан незамедлительно подать заявление о переоформлении лицензии с приложением соответствующих документов, подтверждающих данные сведения.
При переоформлении лицензии лицензионным органом вносятся соответствующие изменения в реестр лицензий, выдается новая лицензия. Переоформление лицензии осуществляется в течение 5 дней со дня подачи соответствующего заявления.
При осуществлении деятельности на территории другого субъекта Российской Федерации лицензия должна быть зарегистрирована в лицензионном органе данного субъекта Российской Федерации. Регистрация лицензии производится в заявительном порядке в 10-дневный срок со дня предоставления необходимых документов.
Контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется лицензионным органом и государственными надзорными и контрольными органами в пределах их компетенции.
Лицензионные органы в пределах своей компетенции имеют право:
- проводить документальные и реальные проверки деятельности лицензиата, выполнения лицензионных требований и условий, федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регламентирующих подлежащую лицензированию деятельность;
- запрашивать и получать от лицензиатов необходимые объяснения, справки по вопросам, возникающим при проведении проверок;
- составлять по результатам проверки акты (протоколы) с указанием конкретных нарушений и сроков их исправления;
- выносить предупреждения лицензиату об устранении выявленных нарушений в форме предписаний.
Государственные надзорные и контрольные органы при выявлении нарушений лицензионных требований и условий сообщают лицензионным органам, выдавшим лицензию, о выявленных нарушениях и наложенных в установленном порядке санкциях.
Лицензиат обязан по истечении установленного предписанием срока представить в лицензионный орган и орган, выявивший нарушения, сведения об устранении нарушений.
Лицензиат обязан представлять необходимую информацию и документы, а также обеспечивать условия для проведения проверки в соответствии с положениями о лицензировании конкретных видов деятельности.
Лицензионные органы могут приостанавливать действие лицензии в случаях: представления владельцем лицензии соответствующего заявления;
- нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий;
- невыполнения лицензиатом предписаний лицензионных органов или приостановления надзорными или контрольными органами деятельности юридического лица или индивидуального предпринимателя.
За выдачу лицензии на право осуществления риэлторской деятельности взимается лицензионный сбор.
Размеры лицензионных сборов устанавливаются в пределах:
а) за рассмотрение заявлений на выдачу лицензий:
- для физических лиц - от 0,5 до 2 минимальных размеров оплаты труда;
- для юридических лиц - от 1 до 3 минимальных размеров оплаты труда;
б) за выдачу лицензий:
- для физических лиц - от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда;
- для юридических лиц - от 75 до 100 минимальных размеров оплаты труда;
в) за выдачу дубликатов и копий лицензий - от 0,5 до 1 минимальных размеров оплаты труда;
г) за переоформление и регистрацию лицензии - от 2 до 4 минимальных размеров оплаты труда;
д) за продление действия лицензии - от 10 до 50 минимальных размеров оплаты труда.
Конкретный размер лицензионного сбора устанавливается решением Правительства Российской Федерации или органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Суммы лицензионных сборов зачисляются соответственно в федеральный бюджет или бюджеты субъектов Российской Федерации.
Действие лицензии прекращается в следующих случаях:
- по истечении срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока ее действия;
- в случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя -- владельца лицензии;
- в случае аннулирования лицензии по решению лицензионного органа.
1.3 Формирование капитала риэлтерской фирмы
Уровень эффективности хозяйственной деятельности предприятия во многом определяется целенаправленным формированием его капитала. Основной целью формирования капитала предприятия является удовлетворение потребности в приобретении необходимых активов и оптимизация его структуры с позиций обеспечения условий эффективного его использования.
1. Учет перспектив развития хозяйственной деятельности предприятия. Процесс формирования объема и структуры капитала подчинен задачам обеспечения его хозяйственной деятельности не только на начальнойстадии функционирования предприятия, но и в ближайшей перспективе. Обеспечение этой перспективности формирования капитала предприятия достигается путем включения всех расчетов, связанных с его формированием, в бизнес-план проекта создания нового предприятия.
2. Обеспечение соответствия объема привлекаемого капитала объему формируемых активов предприятия. Общая потребность в капитале предприятия основывается на его потребности в оборотных и внеоборотных активах. Эта общая потребность в капитале, необходимом для создания нового предприятия, включает две группы предстоящих расходов:
1) предстартовые расходы;
2) стартовый капитал.
Предстартовые расходы по созданию нового предприятия представляют собой относительно небольшие суммы финансовых средств, необходимые для разработки бизнес-плана и финансирования связанных с этим исследований. Эти расходы носят разовый характер и хотя требуют определенных затрат капитала, в составе общей потребности в нем обычно занимают незначительную долю.
Стартовый капитал предназначен для непосредственного формирования активов нового предприятия с целью начала его хозяйственной деятельности (последующее наращение капитала рассматривается как форма расширения деятельности предприятия и связано с формированием дополнительных финансовых ресурсов).
При определении общей потребности в капитале вновь создаваемого предприятия используются обычно два основных метода:
Прямой метод расчета общей потребности в капитале основывается на определении необходимой суммы активов, позволяющих новому предприятию начать хозяйственную деятельность. Этот метод расчета исходит из алгоритма: общая сумма активов равна общей сумме инвестируемого капитала. Поэтому расчет общей потребности в активах, методика которого подробно рассматривалась в разделе 6.2., позволяет получить представление об общей потребности в капитале для создания нового предприятия. Так как расчет потребности в активах создаваемого предприятия осуществляется в трех вариантах (минимально необходимая сума активов; необходимая сумма активов, обеспечивающая достаточные размеры страховых запасов по отдельным их видам; максимально необходимая сумма активов), он позволяет дифференцировать и общую потребность в капитале нового предприятия в границах от минимальной до максимальной.
Косвенный метод расчета общей потребности в капитале основывается на использовании показателя "капиталоемкость продукции ". Этот показатель дает представление о том, какой размер капитала используется в расчете на единицу произведенной (или реализованной) продукции. Он рассчитывается в разрезе отраслей и подотраслей экономики путем деления общей суммы используемого капитала (собственного и заемного) на общий объем произведенной (реализованной) продукции. При этом общая сумма используемого капитала определяется как средняя в рассматриваемом периоде.
Использование косвенного метода расчета общей потребности в капитале для создания нового предприятия осуществляется лишь на предварительных этапах до разработки бизнес-плана. Этот метод дает лишь приблизительную оценку потребности в капитале, так как показатель среднеотраслевой капиталоемкости продукции существенно колеблется в разрезе предприятий под влиянием отдельных факторов. Основными из таких факторов являются:
а) размер предприятия;
б) стадия жизненного цикла предприятия;
в) прогрессивность используемой технологии;
г) прогрессивность используемого оборудования;
д) степень физического износа оборудования;
е) уровень использования производственной мощности предприятия и ряд других.
Поэтому более точную оценку потребности в капитале для создания нового предприятия при использовании этого метода расчета можно получить в том случае, если для вычисления будет применен показатель капиталоемкости продукции на действующих предприятиях-аналогах (с учетом вышеперечисленных факторов).
3. Обеспечение оптимальности структуры капитала с позиций эффективного его функционирования. Условия формирования высоких конечных результатов деятельности предприятия в значительной степени зависят от структуры используемого капитала.
Структура капитала представляет собой соотношение собственных и заемных финансовых средств, используемых предприятием в процессе своей хозяйственной деятельности.
Структура капитала, используемого предприятием, определяет многие аспекты не только финансовой, но и операционной и инвестиционной его деятельности, оказывает активное воздействие на конечные результаты этой деятельности. Она влияет на коэффициент рентабельности активов и собственного капитала (т.е. на уровень экономической и финансовой рентабельности предприятия), определяет систему коэффициентов финансовой устойчивости и платежеспособности (т.е. уровень основных финансовых рисков) и в конечном счете формирует соотношение степени прибыльности и риска в процессе развития предприятия.
Формирование структуры капитала неразрывно связано с учетом особенностей каждой из его составных частей.
Собственный капитал характеризуется следующими основными положительными особенностями:
1. Простотой привлечения, так как решения, связанные с увеличением собственного капитала (особенно за счет внутренних источников его формирования) принимаются собственниками и менеджерами предприятия без необходимости получения согласия других хозяйствующих субъектов.
2. Более высокой способностью генерирования при были во всех сферах деятельности, т.к. при его использовании не требуется уплата ссудного процента во всех его формах.
3. Обеспечением финансовой устойчивости развития предприятия, его платежеспособности в долгосрочном периоде, а соответственно и снижением риска банкротства.
Вместе с тем, ему присущи следующие недостатки:
1. Ограниченность объема привлечения, а следовательно и возможностей существенного расширения
операционной и инвестиционной деятельности предприятия в периоды благоприятной конъюнктуры рынка на отдельных этапах его жизненного цикла.
2. Высокая стоимость в сравнении с альтернативными заемными источниками формирования капитала.
3. Неиспользуемая возможность прироста коэффициента рентабельности собственного капитала за счет привлечения заемных финансовых средств, так как без такого привлечения невозможно обеспечить превышение коэффициента финансовой рентабельности деятельности предприятия над экономической.
Таким образом, предприятие, использующее только собственный капитал, имеет наивысшую финансовую устойчивость (его коэффициент автономии равен единице), но ограничивает темпы своего развития (т.к. не может обеспечить формирование необходимого дополнительного объема активов в периоды благоприятной конъюнктуры рынка) и не использует финансовые возможности прироста прибыли на вложенный капитал.
Заемный капитал характеризуется следующими положительными особенностями:
1. Достаточно широкими возможностями привлечения, особенно при высоком кредитном рейтинге предприятия, наличии залога или гарантии поручителя.
2. Обеспечением роста финансового потенциала предприятия при необходимости существенного расширения его активов и возрастания темпов роста объема его хозяйственной деятельности.
3. Более низкой стоимостью в сравнении с собственным капиталом за счет обеспечения эффекта "налогового щита" (изъятия затрат по его обслуживанию из налогооблагаемой базы при уплате налога на прибыль).
4. Способностью генерировать прирост финансовой рентабельности (коэффициента рентабельности собственного капитала).
В то же время использование заемного капитала имеет следующие недостатки:
1. Использование этого капитала генерирует наиболее опасные финансовые риски в хозяйственной деятельности предприятия -- риск снижения финансовойустойчивости и потери платежеспособности. Уровень этих рисков возрастает пропорционально росту удельного веса использования заемного капитала.
2. Активы, сформированные за счет заемного капитала, генерируют меньшую (при прочих равных условиях) норму прибыли, которая снижается на сумму выплачиваемого ссудного процента во всех его формах (процента за банковский кредит; лизинговой ставки; купонного процента по облигациям; вексельного процента за товарный кредит и т.п.).
3. Высокая зависимость стоимости заемного капитала от колебаний конъюнктуры финансового рынка. В ряде случаев при снижении средней ставки ссудного процента на рынке использование ранее полученных кредитов (особенно на долгосрочной основе) становится предприятию невыгодным в связи с наличием более дешевых альтернативных источников кредитных ресурсов.
4. Сложность процедуры привлечения (особенно в больших размерах), так как предоставление кредитных ресурсов зависит от решения других хозяйствующих субъектов (кредиторов), требует в ряде случаев соответствующих сторонних гарантий или залога (при этом гарантии страховых компаний, банков или других хозяйствующих субъектов предоставляются, как правило,на платной основе).
Таким образом, предприятие, использующее заемный капитал, имеет более высокий финансовый потенциал своего развития (за счет формирования дополнительного объема активов) и возможности прироста финансовой рентабельности деятельности, однако в большей мере генерирует финансовый риск и угрозу банкротства (возрастающие по мере увеличения удельного веса заемных средств в общей сумме используемого капитала).
5. Обеспечение минимизации затрат по формированию капитала из различных источников. Такая минимизация осуществляется в процессе управления стоимостью капитала, механизм которого подробно рассматривается в следующем разделе.
6 . Обеспечение высокоэффективного использования капитала в процессе его хозяйственной деятельности. Реализация этого принципа обеспечивается путем максимизации показателя рентабельности собственного капитала при приемлемом для предприятия уровне финансового риска.
Среди механизмов управления формированием капитала наиболее сложными являются вопросы минимизации стоимости капитала и оптимизации его структуры, которые требуют более подробного изложения.
Заключение
В современных рыночно-трансформационных условиях риэлтерская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлтерских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения их социально-экономическое развитие.
Модель прибыли риэлторскогой компании - это розничная продажа платной риэлторской услуги физическому лицу или корпоративному клиенту.
Агентство недвижимости живет на комиссии с агентских сделок плюс поступления от спекулятивных операций с жилой и коммерческой недвижимостью (если, конечно,у компании есть оборотные средства для таких операций).
Риэлторская компания выступает в роли притяжения,фильтра,консультанта и партнёра для клиента, который приходит и тратит деньги на оплату эксклюзивной риэлторской услуги.
Активами риэлторских компаний выступает интеллектуальная собственность-персональные (агентские ) и информационные (рекламные,бизнес-процессы) технологии,а вовсе не мифические базы данных несуществующих клиентов и объектов.Вложение средств в компанию окажется максимально выгодным лишь в том случае, если менеджеры будут объективно оценивать стоимость вверенного им бизнеса и делать все, чтобы она непрерывно росла.
Список использованных источников
1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. - М.: Издательско-торговая фирма "Кодекс", 2002.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 366 с.
3. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2006. - 322 с.
4. Гусев А.Д. Недвижимость. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 432 с.
5. Дородников В.Н. Коммерческо-посреднические фирмы: экономика и управление: Учебное пособие. - Новосибирск: НГАЭиУ, 2006. - 311 с.
6. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2006. - 478 с.
7. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 358 с.
8. Маркетинговое исследование агентств недвижимости г. Обзор рынка риэлторских услуг, потребительские предпочтения покупателей недвижимости г. Москвы. [электронный ресурс] // режим доступа: http://mi.aup.ru/research/62/8565562.html.
9. Маркетинговые исследования рынков.бизнес планы.[электронный ресурс] // режим доступа: http://www.restko.ru/market/695
29 Московская ассоциация риэлтеров [электронный ресурс]// режим доступа:
http://www.magr.ru/about/persons.html
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Характеристика рынка недвижимости, его структура и особенности. Понятие и основные направления риэлторской деятельности. Оценка состояния рынка недвижимости России и города Иркутска. Повышение эффективности деятельности риэлторской фирмы ООО "Система".
дипломная работа [808,7 K], добавлен 04.02.2014Содержание основного капитала фирмы. Анализ показателей движения основных средств. Эффективность вложения капитала. Анализ взаимосвязи движения оборотного капитала, прибыли и потока денежных средств. Источники формирования оборотного капитала фирмы.
курсовая работа [58,5 K], добавлен 23.08.2012Правовые особенности оказания риелторских услуг в России. Виды деятельности риелтора. Анализ технологий оказания риелторской услуги. Договорные основы риелторской деятельности. Брокерская деятельность по недвижимости. Этапы документооборота риелторов.
реферат [47,5 K], добавлен 13.06.2010Государственное регулирование экономики в условиях рыночного хозяйства, его средства и границы эффективности. Эволюция представлений о роли государства в экономике и ее административно-правовое налаживание. Лицензирование предпринимательской деятельности.
реферат [25,7 K], добавлен 06.01.2011Формирование прибыли фирмы. Ее значение для субъектов рыночной экономики. Основные направления ее предстоящего использования в соответствии с целями и задачами развития предприятия. Характер и политика распределения прибыли. Факторы, влияющие на него.
контрольная работа [426,8 K], добавлен 02.06.2015Понятие инвестиций - экономических ресурсов, направляющихся на увеличение реального капитала. Характеристика источников финансирования инвестиционной деятельности организации. Этапы разработки инвестиционных проектов фирмы и оценка их эффективности.
курсовая работа [45,2 K], добавлен 28.02.2010Резюме фирмы, объекты и субъекты деятельности. Рынки сбыта товара, конкуренция. План финансового маркетинга и производства. Правовое обеспечение деятельности фирмы, оценка риска и страхование. Особенности, учитывающиеся при составлении бизнес-плана.
курсовая работа [77,7 K], добавлен 27.02.2011Понятие и подходы к управлению капиталом предприятия. Анализ показателей экономической деятельности ОАО "Акватория", оценка финансовой устойчивости фирмы. Изучение порядка учетного формирования элементов оборотного капитала, пути оптимизации их структуры.
дипломная работа [885,9 K], добавлен 26.01.2012Общее понятие фирмы и анализ ее составляющих. Внутренняя и внешняя среда фирмы, цели и задачи, миссия. Общая характеристика фирмы в условиях рынка, особенности экономических условий хозяйствования, финансово-экономический анализ деятельности фирмы.
курсовая работа [131,3 K], добавлен 20.06.2010Лицензирование и государственное регулирование субъектов туристской деятельности. Особенности и сущность туристского договора. Проблемные аспекты международно-правового регулирования туристических услуг. Порядок рассмотрения споров в области туризма.
курсовая работа [40,5 K], добавлен 26.10.2012
