Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекция

Рынок недвижимости в системе рынков

"Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости".

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

В условиях рыночной экономики с использованием рыночных механизмов осуществляются следующие операции, составляющие рынок недвижимости. рыночный недвижимость финансовый

* со сменой собственника:

- купля-продажа;

- наследование;

- дарение;

- мена;

*с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизация (разгосударствление гос. и мун. собственности);

- национализация (отчуждение - передача имущества частных лиц, предприятий, в собственность государства);

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

* без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренда;

- передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- рента;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Рынок недвижимости обладает следующими особенностями:

- небольшое число покупателей и продавцов;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости

1 - Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- информация о состоянии рынка, о сделках неполная и неточная;

- при оформлении сделок много юридических сложностей, ограничений и условий;

- наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;

- высокий уровень трансакционных издержек - это издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок (косвенные расходы сверх основных, связанные с организацией дела, получением информации, ведением переговоров, заключением и оформлением контрактов, обеспечением юридической защиты).

Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д. Обычно они составляют 5 - 7% от цены объекта.

Основные факторы, влияющие на состояние рынка недвижимости

1. Экономические

- местоположение,

- темпы экономического роста,

- уровень и соотношение цен на товары и услуги, в т.ч. стоимость строительства,

- научно-технический прогресс,

- состояние инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.),

- уровень конкуренции,

2. Социальные и демографические

- структура населения,

- уровень занятости,

- уровень доходов населения,

- плотность населения,

- миграция населения,

3. Административные (уровень налогов на недвижимость, земельного налога; условия совершения сделок, получения прав на застройку)

4. Политические (связанные с последствиями политической линии, проводимой правительством государства: военные действия, конституционные основы, формы собственности)

5. Исторические (дома разного периода постройки)

6. Культурные (традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка)

7. Экологические

Субъекты РН

РН имеет сложную, разветвленную структуру и функционирует за счет взаимодействия следующих субъектов (см. рис. 64а).

1. Продавцы (собственники недвижимости, в том числе иностранные; фонды имущества, конкурсный управляющий, органы, уполномоченные местной властью)- собственники недвижимости, желающие передать ее другому лицу за денежную оплату.

2. Покупатель-инвестор (физическое или юридическое лицо, инвесторы, иностранные государства и лица). Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать

- институциональные инвесторы - органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами;

- индивидуальны инвесторы - физические лица - граждане, в том числе и иностранные;

- профессиональные инвесторы - юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Профессиональные участники (некоммерческие профессиональные объединения, риелторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, банки и др.).

Риэлтерская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Основные операции, осуществляемые риэлтерскими фирмами:

o продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

o деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредническая),

o деятельность по (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности и как юридических, так и физических лиц;

o заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;

o деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы и этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенное фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциации ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полуторы тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Российская и региональные гильдии риелторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников в современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

o организуют обучение и сертификацию специалистов-риелторов фирм;

o гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;

o дают рекомендации фирмам - членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;

o разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

o формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риелторов - членов ассоциации;

o участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

o взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

o оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

Государственные органы

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

o законодательное установление правил и ограничений;

o учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

o распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

o контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

o инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

Застройщик (девелопер).

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием "управление инвестициями".

К ним относятся:

- выбор экономически эффективного проекта;

- создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

- получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

- поиск инвесторов;

- определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

- разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

- отбор и привлечение подрядчиков;

- контроль над осуществлением работ.

Застройщик отвечает:

- перед инвесторами - за эффективное управление их средствами,

- перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов;

- перед уполномоченными государственными и региональными органами - за соблюдение условий проекта;

- перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ;

- перед потребителями - за качество продукции;

в конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта.

Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Виды РН

1. По видам объектов

a. земельный,

b. зданий

c. сооружений

d. предприятий

e. помещений

f. многолетних насаждений

g. иных объектов

2. по территориальному признаку

a. местный

b. региональный

c. национальный

d. мировой

3. по функциональному назначению

a. производственных зданий

b. жилищный

c. непроизводственных зданий и сооружений (офисы, слады и др.)

4. по степени готовности к эксплуатации

a. существующих объектов (старый фонд)

b. незавершенного строительства

c. нового строительства

5. по виду сделок

a. купли-продажи

b. аренды

c. ипотеки

d. вещных прав (аренды, залога и др.)

6. по отраслевой принадлежности

a. промышленных объектов

b. сельскохозяйственных объектов

c. общественных зданий

d. другие

7. по способу совершения сделок

a. первичный и вторичный

b. организованный и неорганизованный

c. традиционный и компьютеризированный

Размещено на Allbest.ru