Подходы к оценке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

· квартиры и комнаты;

· помещения и здания под офисы и магазины;

· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

· складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых ещё не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Пример признаков классификации.

Происхождение:

1. Естественные (природные) объекты.

2. Искусственные объекты (постройки).

Назначение:

1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели).

2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

3. Постройки.

· Для жилья.

· Для офиса.

· Для торговли и сферы платных услуг.

· Для промышленности.

· Прочие.

Масштаб:

1. Земельные массивы.

2. Отдельные земельные участки.

3. Комплексы зданий и сооружений.

4. Жилой дом многоквартирный.

5. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

6. Секция (подъезд).

7. Этаж в секции.

8. Квартира.

9. Комната.

10. Летняя дача.

11. Комплекс административных зданий.

12. Здание.

13. Помещение или части зданий (секции, этажи).

Готовность к использованию:

1. Готовые объекты.

2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3. Требующие завершения строительства.



1. Методика оценки недвижимости

Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы:

1этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

1) рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

2) инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

3) ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

4) кадастровая - понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости

1. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.

2. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.

3. Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости

Сбор и обработка следующей информации и документации:

1) правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

2) данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

3) информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

4) информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

5) анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование;

6) осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение;

7) анализ и обработка информации.

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

2. Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.

3. Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов:

1) доходного подхода;

2) сравнительного подхода;

3) затратного подхода.

6 этап. Согласование результатов оценки объекта недвижимости

7 этап. Составление отчета об оценке

Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

2. Оценка стоимости на основе доходного подхода

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода:

С = ЧД / К или V = 1/ R,

где С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

1) качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

2) риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

1) инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2) рыночной стоимости.

20 вариант.

Задача 1.

Объект недвижимости - здание. Площадь 700 м². Коэффициент недозагрузки 15 % от потенциального валового дохода (ПВД). Арендная ставка 300 руб/м². Операционные расходы - 25 % от действительного валового дохода (ДВД). Коэффициент капитализации 10 %. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение.

1. ПВД = А*S*12,

где ПВД - потенциальный валовый доход;

А - арендная ставка;

S - площадь объекта недвижимости.

ПВД = 300 * 700 *12 = 2520000 руб.

2. ДВД = ПВД (1 - k_{недозагр}),

где ДВД - действительный валовый доход;

k_{недозагр} - коэффициент недозагрузки.

ДВД = 2520000 * (1 - 0,15) = 2142000 руб.

3. ЧОД = ДВД - ОР,

где ЧОД - чистый операционный доход;

ОР = 0,25 * ДВД = 0,25 *2142000 = 535500 руб. - операционные расходы.

ЧОД = 2142000 - 5355000 = 1606500 руб.

4. С = ЧОД / R_к,

где С - стоимость объекта недвижимости;

R_к - коэффициент капитализации.

С = 1606500 / 0,1 = 16065000 руб.

Вывод: стоимость объекта оценки площадью 700 м² равна 16065000 руб.



3. Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1 этап.

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап.

Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

1. на сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;

2. на независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

3. на инвестиционной мотивации, которая определяется:

- аналогичными мотивами инвесторов;

- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 1)

Рисунок 1

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования

2. Поправка на особые условия продаж.

3. Поправка на время продажи.

4. Поправка на местоположение.

5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Задача 2.

Объект недвижимости - здание. Площадь 700 м². Вид права - собственность. Условия финансирования - типичные рыночные. Корректировка на торг 10 %. Местоположение - Южный микрорайон. Состояние внутренней отделки у объекта недвижимости - отличное. Удобство в расположении - первая линия. Этажность расположения - цоколь. Определить цену продажи объекта недвижимости.

Решение.

Таблица 1

Метод сравнения продаж

№ п/п	Наименование параметра	Объект оценки	1 аналог	2 аналог	3 аналог	4 аналог
1	Цена продажи, руб.		10 млн	12 млн	40 млн	4,5 млн
2	Площадь, м2	700	675	730	941	644
3	Стоимость, руб./м2		14814,81	16438,36	42507,97	6987,58
4	Вид права	Собственность
5	Корректировка		0	0	0	0
6	Скорректированная цена, руб.		14814,81	16438,36	42507,97	6987,58
7	Условия финансирования	Типичные рыночные
8	Корректировка		0	0	0	0
9	Скорректированная цена, руб.		14814,81	16438,36	42507,97	6987,58
10	Условия продажи	Типичные
11	Корректировка		0	0	0	0
12	Скорректированная цена, руб.		14814,81	16438,36	42507,97	6987,58
13	Корректировка на торг		10 %
14	Скорректированная цена, руб.		13333,33	14794,52	38257,17	6288,82
15	Местоположение	Южный мкрн	Южный мкрн	Южный мкрн	Южный мкрн	6й мкрн
16	Корректировка		1	1	1	1,08
17	Скорректированная цена, руб.		13333,33	14794,52	38257,17	6791,92
18	Состояние внутренней отделки	Отл	Хор	Черн	Хор	Черн
19	Корректировка		+3000	+8000	+3000	+8000
20	Скорректированная цена, руб.		16333,33	22794,52	41257,17	14791,92
21	Удобство расположения	1ая линия	1ая линия	2ая линия	1ая линия	2ая линия
22	Корректировка		1	1,16	1	1,16
23	Скорректированная цена, руб.		16333,33	26441,62	41257,17	17158,63
24	Этажность	Цоколь	1ый этаж	Цоколь	1ый этаж	Цоколь
25	Корректировка		0,81	1	0,81	1
26	Скорректированная цена, руб.		13230	26441,64	33418,31	17158,63
27	Весовой коэффициент		0,5	0,1	0,3	0,1
28	Пересчитанная стоимость, руб.		6615	2644,16	10025,49	1715,86
29	Итоговая цена, руб./м2		21000,51

Произведение расчетов:

3.Определение стоимости в руб. за м²:

1) 10000000 / 675 = 14841,81 руб./м²;

2) 12000000 / 730 = 61438,36 руб./м²;

3) 40000000 / 941 = 42507,97 руб./м²;

4) 4500000 / 644 = 6987,58 руб./м².

Так как, вид права, условия финансирования и условия продажи у объекта недвижимости и его объектов-аналогов совпадают, то корректировочный коэффициент равен нулю, а значит, цена за м² остается прежней.

13.Корректировка на торг:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 руб.;

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 руб.;

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 руб.;

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 руб.

15. Местоположение у ОН и четвертого объекта- аналога разные.

16. Определение корректировки:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Скорректированная цена:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Состояние внутренней отделки у всех объектов-аналогов отличается от внутреннего состояния отделки ОН. У первого и третьего аналога состояние хорошее, у второго и четвертого - черновое.

20. Скорректированная цена:

1) 13333,33 + 3000 = 16333,33 руб.;

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 руб.;

3) 38257,17 +3000 = 41257,17 руб.;

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 руб.

21. Второй и четвертый объекты-аналоги отличаются по удобству расположения от ОН.

23. Скорректированная цена:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 руб.;

4) 14791,92 * 1,16 = 17158,63 руб.

24. Первый и третий объекты-аналоги отличаются по этажности от ОН.

26. Скорректированная цена:

1) 16333,33 * 0,81 = 13230 руб.;

3) 41257,17 * 0,81 = 33418,31 руб.

28. Стоимость, пересчитанная по весовому коэффициенту:

1) 13230 * 0,5 = 6615 руб.;

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 руб.;

3) 33418,31 * 0,3 = 10025,49 руб.;

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 руб.

29. Итоговая цена в руб. за м²:

6615 + 2644,16 + 10025,49 +1715,86 = 21000,51 руб./м².

Таким образом, цена продажи объекта недвижимости равна:

21000,51 * 700 = 14700357 руб.

Вывод: стоимость объекта недвижимости площадью 700 м² равна 14700357 руб.



4. Оценка стоимости на основе затратного подхода

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

1) уровень заработной платы;

2) величина накладных расходов;

3) затраты на оборудование;

4) нормы прибыли строителей в данном регионе;

5) рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

3. Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональное устаревание - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешнее устаревание - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

4. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон = Свс - Сизн.

5. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит = Сз + Сон.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

1) технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

2) обоснование необходимости обновления действующего объекта;

3) оценка зданий специального назначения;

4) при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

5) анализ эффективности использования земли;

6) решение задач страхования объекта;

7) решение задач налогообложения;

8) при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.



5. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

оценка недвижимость стоимость затратный

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5. Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Согласование результатов оценки недвижимости: структурирование по иерархии:

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Таблица 2

	Вес критерия
Доходный метод (Хд)	0,5
Затратный метод (Хз)	0
Сравнительный метод (Хс)	0,5
Сумма	1

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

С = (ДС * ХД) + (ЗС * ХЗ) + (СС * ХС),

где ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;

Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

С = (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) = 15382678,5 руб.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.



Заключение

В данном курсовом проекте мы рассмотрели методику оценки недвижимости и провели оценку недвижимости двумя подходами: доходным и сравнительным. При доходном подходе стоимость объекта недвижимости площадью 700 м² составила 16065000 руб., а при сравнительном - 14700357 руб. Произвели согласование результатов. В итоге стоимость объекта оценки составила 15382678,5 руб.



Список литературы

1. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. 560 с.

2. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие /под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. М., 2007. 344 с.

Размещено на Allbest.ru