Оценка стоимости объектов гражданских прав

Размещено на http://www.allbest.ru/

15

Оценка стоимости объектов гражданских прав



Практические задания

Произвести оценку стоимости объектов гражданских прав (машин, оборудования, инвентаря, материалов), согласно СТБ 52.4.01-2011.

Порядок оценки машин, оборудования, инвентаря и материалов:

1) определение задачи и составление договора;

2) сбор и проверка информации;

3) применение уместных методов оценки;

4) согласование результатов, полученных разными методами;

5) составление отчета о результатах оценки

Объекты гражданских прав

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Республике Беларусь, только начинает развиваться, хотя потребность оценке имущества рыночными методами возникла еще в период 1993 по 1997 г. В нормативных актах понятие «рыночная стоимость» появилось значительно позже. Методические рекомендации по оценке недвижимости и имущественных прав на нее были утверждены Коллегией Министерства по управлению государственным имуществом и приватизацией Республики Беларусь. В 2002 г. Правительством Республики Беларусь были приняты постановления О проведении оценки земель населенных пунктов и О порядке проведения оценки, переоценки земель, земельных участков. В 2004 г. введены в действие Инструкция по оценке рыночной стоимости предприятий и Инструкция об оценке и порядке продажи предприятия и иного имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), утвержденные постановлениями Министерства экономики Республики Беларусь. Важнейшим шагом в развитии оценочной деятельности стало принятие Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее -- указ № 615).

Под объектами гражданских прав понимают материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают субъективные права и обязанности участников гражданских правоотношений.

Виды объектов гражданских прав: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемая информация; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Данные объекты можно разделить на три группы: объекты, которые обращаются свободно; объекты ограниченно оборотоспособные; объекты, изъятые из оборота.

Изъятие объектов из гражданского оборота означает, что данные объекты не могут быть предметом сделок и иным образом переходить от одного лица к другому в рамках гражданских правоотношений (государственная собственность, находящаяся в общественном пользовании (дороги, недра, водные ресурсы, имущество Вооруженных Сил Республики Беларусь и др.). Изъятие объектов гражданских прав из оборота возможно только на основании закона.

К ограниченным в обороте относятся объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам гражданского оборота (объекты, не изъятые из гражданского оборота, но которые могут находиться только в собственности государства) либо их приобретение допускается только на основании специальных разрешений (сильнодействующие яды, огнестрельное оружие, летательные аппараты и др.).

Система стандартов оценки стоимости объектов гражданских прав

Система стандартов оценки стоимости объектов гражданских прав (далее -- ССОСОГП) создана в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структурой управления в Республике Беларусь на базе действующего законодательства, норм и правил системы технического нормирования и стандартизации.

ССОСОГП представляет собой комплекс взаимоувязанных стандартов оценки, устанавливающих положения, правила и требовании, обеспечивающие нормативное, методическое, организационное единство при определении стоимости объектов оценки, а также взаимодействии заинтересованных сторон в области оценочной деятельности и проведении внутренней оценки.

Основной целью ТИПА ССОСОГП является защита интересов государства и прав потребителей при развитии самостоятельности и инициативы исполнителей оценки, а также при проведении внутренней оценки. Положения ТИПА ССОСОГП принимаются за основу при разработке стандартов предприятий и организаций.

В целях регулирования оценочной деятельности, обеспечении прав и законных интересов граждан и юридических лиц при определении оценки стоимости объектов гражданских прав, соблюдении экономических интересов нашей страны издан Указ № 615. Документом предусмотрено создание комплексной системы регулировании оценочной деятельности в республике, основанной на строгой peгламентации полномочий субъектов правоотношений.

В рамках реализации данного указа с 15 мая 2007 г. Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь были разработаны, а Государственным комитетом по стандартизации утверждены государственные стандарты по оценке объектов гражданских прав.

Однако в связи с выходом Указа Президента Республики Беларусь от 6 августа 2010 г. № 410 «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615» (далее -- Указ № 410) специалистами РУП «БелНИЦзем» разработаны новые редакции стандартов:

- СТБ 52.0.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения;

- СТБ 52.1.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости предприятий (бизнеса);

- СТБ 52.2.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости земельных участков;

- СТБ 52.3.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий и сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества;

- СТБ 52.4.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости машин, оборудования, инвентаря, материалов;

- СТБ 52.5.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка объектов интеллектуальной собственности (разработан Государственным комитетом по науке и технологиям);

- СТБ 52.6.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости транспортных средств;

- СТБ 52.0.02-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения.

Впервые в стандарты оценки стоимости включены разделы «Экспертиза достоверности оценки» и «Внутренняя оценка». Расширена попасть применения стандартов оценки. Новая редакция стандартов ("члена применяться исполнителями оценки, оценщиками при оказании услуг по проведению независимой оценки, при проведении внутренней оценки, а также исполнителями экспертизы достоверности оценки, экспертами по проведению экспертизы достоверности оценки при оказании услуг по проведению экспертизы достоверности независимой оценки и/или экспертизе достоверности внутренней оценки, в том числе при осуществлении судебно-экспертной деятельности.

Основные принципы и терминология оценки

Теоретической базой оценочной деятельности является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта зарубежных и отечественных оценщиков. Эти принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем объектам оценочной деятельности. При оценке некоторых объектов могут применяться другие дополнительные принципы, отражающие специфику объекта.

Можно выделить следующие группы принципов оценочной деятельности:

I группа -- принципы, отражающие точку зрения пользователя:

принцип полезности -- характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя;

принцип замещения -- принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объема оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог;

принцип ожидания -- характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

II группа -- принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки:

- принцип добавочной продуктивности -- принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат па труд, капитал и управление;

принцип вклада -- принцип оценки, заключающийся в том, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства;

принцип возрастающей и уменьшающей отдачи -- принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться;

принцип сбалансированности -- принцип оценки, свидетельствующий о том, что любому имуществу соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость объекта оценки;

принцип экономического размера -- принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки;

принцип экономического разделения -- принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

III группа -- принципы, отражающие точку зрения рынка:

принцип зависимости -- стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды;

принцип соответствия -- максимальная стоимость возникает тогда, когда уровни оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствуют требованиям рынка;

принцип спроса и предложения -- цена объекта оценки определяется соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке;

принцип конкуренции -- если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов;

принцип изменения -- отражает изменение стоимости объекта оценки или цен объектов-аналогов во времени.

IV группа -- принцип наиболее эффективного использований объекта оценки -- утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива то, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит наибольшей стоимости имущества.

Указ № 410 оперирует терминами «оценочная деятельность» «деятельность по оценке стоимости объектов гражданских прав», Оценочная деятельность -- деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанная с оказанием услуг по оценке. Субъекты оценочной деятельности: субъекты гражданских правоотношений, проводящие независимую оценку (оценщики, исполнители оценки). Понятие «деятельность по оценке стоимости объектов гражданских прав» является более широким по своему содержанию. Помимо собственно оценочной деятельности оно включает в себя проведение юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, так называемой внутренней оценки, которая выполняется ими самостоятельно без привлечения исполнителя оценки (лица, осуществляющего оценочную деятельность) и по определению не относится к оценочной деятельности.

В СТБ 52.0.01--2011 приведена терминология, определяющая действия оценщика по составлению отчета об оценке и заключения об оценке, в том числе процедуру оценки, которая представляет собой определенную последовательность действий, включающую определение задания на оценку, сбор и анализ исходных данных, последовательность определения стоимости объектов оценки.

При отражении результатов оценки в отчете об оценке оценщики часто сталкивались с проблемой увязки даты оценки и цен оценки. В стандарте СТБ 52.0.01-2011 определены эти понятия.

Дата оценки -- календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата заключения -- календарная дата, на которую подписывается заключение об оценке.

Дата осмотра -- календарная дата или период осмотра объекта оценки.

Цены оценки -- цены, в которых рассчитана стоимость объекта оценки.

Например, если оценщик осмотрел объект 25.03.2011 г. и делает оценку на эту дату, а определяемую стоимость ему надо отразить на 01.03.2011 г., то при определении стоимости он должен записать, что стоимость определена на дату оценки 25.03.2011 г. в ценах на 01.03.2011 г.

Объекты оценки по видам объектов гражданских прав определены в Положении об оценке стоимости объектов гражданских прав и Указе № 410. Вместе с тем в каждом виде Объектов гражданских прав есть свои особенности и объекты оценки внутри групп, поэтому в каждом из стандартов оценки уточнены объекты оценки и введены понятия, позволяющие оценивать часть объектов оценки, имущественные права или совокупность объектов оценки.

Согласно Указу № 410, объектами гражданских прав, подлежащими оценке, являются: предприятия как имущественные комплексы (бизнес), капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, не завершенные строительством объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы, доли в уставном фонде юридического лица, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности.

В то же время оценщик может оценивать не один объект, а имущество какого-то физического или юридического лица.

Под имуществом в стандартах понимается вещь или совокупность вещей, включая деньги, ценные бумаги, имущественные права и обязательства, выгоды, связанные с объектом оценки.

Определение недвижимого имущества принято в соответствии с ГК РБ.

Недвижимое имущество (недвижимость) -- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннею плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.

Поскольку каждый стандарт определяет методологию оценки для конкретных объектов оценки, введены понятия, определяющие то объекты оценки, которые оцениваются в каждом из стандартов. В стандарте СТБ 52.3.01-2011 введено определение объекта недвижимого имущества, единого объекта недвижимого имущества.

Объект недвижимого имущества -- единый объект недвижимого имущества, земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), в том числе жилой дом, садовый домик, гараж, помещение, изолированное помещение; не завершенный строительством объект, вложения в объект недвижимости либо их части и прочее.

Единый объект недвижимого имущества -- это совокупность земельного участка, природных элементов и улучшений с учетом имущественных прав на них. Природными элементами являются естественные объекты водного и растительного мира.

Улучшения -- это все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию объекта недвижимости либо отдельных элементов объекта недвижимости для его использования. В состав улучшений входят капитальные строения (здания, сооружения), не завершенные строительством объекты, вложения в объекты недвижимости, прочие объекты.

Законченный строительством объект -- это построенное (реконструированное, реставрированное, благоустроенное) в соответствии с проектно-сметной документацией и принятое в эксплуатацию в установленном порядке здание, сооружение или инженерные сети.

Не завершенный строительством объект -- это любой объект на земле или под землей, предназначенный для длительной эксплуатации, строительство которого продолжается, временно приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

К улучшениям также относятся вложения в объекты недвижимости -- составная часть капиталообразующих инвестиций, представляющих собой совокупность затрат на создание, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и восстановление объектов оценки.

Прочие объекты -- это сборно-разборные и передвижные здания и сооружения, временные инженерные сети, многолетние насаждения, здания и сооружения или их части, строительная система которых может иметь только несущие конструкции или конструкции, общие для всех частей, набор необходимых инженерных сетей и уровень отделки; другие улучшения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию объекта недвижимости либо отдельных элементов объекта недвижимости.

Объектом оценки в каждом стандарте могут являться и имущественные права. Под имущественными правами в стандартах понимаются права участников гражданских правоотношений, связанные с осуществлением ими правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, а также с теми имущественными требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу определения судьбы имущества и связанных с ним прав, при этом имущественные права делятся на вещные (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления) и обязательственные (договорные и внедоговорные) права, права на результаты интеллектуальной деятельности, наследственные права.

Предметом оценки, отражаемым в договоре независимой оценки и рассчитываемым в отчете об оценке, является вид определяемой стоимости.

Для того чтобы определить стоимость объекта оценки, необходимо получить информацию об объекте. Источниками информации являются: сведения об объекте оценки (техническая, проектная документация); данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы соответствующих служб предприятия; литературные источники; прайс-листы; проспекты; каталоги; производственные программы изготовителей; классификаторы основных средств и промышленной продукции; отраслевые перспективные типажи; номенклатурные каталоги и справочники; типовые системы технического обслуживания и ремонта; информация, размещенная на интернет-сайтах; отраслевые прейскуранты и справочники цен; информация поставщиков, дилеров, официальных дистрибьюторов: средства массовой информации; выписки из соответствующих книг учета (для индивидуальных предпринимателей); документы, подтверждающие приобретение объекта оценки; отчеты об оценке с применением рыночного метода оценки и иная информация.

В стандарте СТБ 52.0.01-2011 определены термины, виды стоимости, которые могут использовать оценщики, включая понятие стоимости и цены.

Цена -- это денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая, уплаченная за товар, услуги, имущество, объекты гражданских прав.

Стоимость -- экономическая категория, которая определяет:

расчетный денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет, имущество, объект оценки;

расчетную денежную величину, отражающую представление о ценности (полезности) имущества, в том числе имущественных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Виды стоимости

Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки -- приобрести. При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов; стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке; продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Балансовая стоимость -- стоимость имущества, отраженная в бухгалтерском балансе.

Инвестиционная стоимость -- стоимость объекта оценки, определяемая для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающая индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях. Рассчитывается на основе рыночного метода.

Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется при вынужденном отчуждении, когда срок продажи объекта оценки меньше среднего срока реализации объектов-аналогов по рыночной стоимости. Рассчитывается на основе рыночного метода.

Специальная стоимость объекта оценки рассчитывается на основе реальных или предполагаемых ограничений в отношении продавца или покупателя, а также обстоятельств, нарушающих хотя бы одно из условий, указанных в определении рыночной стоимости как приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или более интересов в объекте оценки и (или) физической, функциональной, экономической связи объекта оценки с другим объектом, который создает преимущества для объекта оценки. Рассчитывается на основе рыночного метода.

Утилизационная стоимость -- стоимость объекта оценки, равная суммарной стоимости частей (элементов, материалов, конструкций), на которые можно разделить объект оценки с учетом затрат на его разделение и утилизацию. В случае если в результате расчетов величина утилизационной стоимости получается отрицательной, то утилизационная стоимость принимается равной нулю.

Скраповая стоимость (стоимость лома) -- это стоимость, которую амортизированный актив будет иметь в конце срока службы в случае нецелесообразности его дальнейшего использования и (или) реализации как вторичных материалов.

Первоначальная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, отраженную в бухгалтерском учете в соответствии с законодательством, при вводе его в эксплуатацию. Первоначальная стоимость объекта оценки -- стоимость нового объекта оценки, определяемая затратами воспроизводства и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня. Первоначальная стоимость объекта-аналога определяется затратами замещения и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного.

Взаимосвязь и отличия первоначальной стоимости, первоначальной стоимости объекта оценки и первоначальной стоимости объекта-аналога. Следует отметить, что первоначальная стоимость используется только в индексном методе оценки, первоначальная стоимость объекта оценки и первоначальная стоимость объект аналога -- в рыночном. В определении первоначальной стоимости объекта оценки используется понятие базисного уровня цен, определяемых на основе сметных цен, зафиксированных на определенную дату или на определенный промежуток времени. В случае отсутствии достоверных данных о первоначальной стоимости на дату ввода в эксплуатацию к первоначальной стоимости приравнивается первоначальная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в ценах на дату ввода объекта оценки в эксплуатацию, или остаточная стоимости объекта оценки на дату постановки излишков на баланс.

Восстановительная стоимость представляет собой стоимости объекта оценки, определяемую при переоценке, проводимой в установленном порядке. После отражения в бухгалтерском учете она считается первоначальной. Стоимость восстановления представляет собой первоначальную стоимость объекта оценки в текущем уровне цен. Стоимость замещения представляет собой первоначальную стоимость объекта-аналога в текущем уровне цен.

При этом под текущим уровнем цен понимаются цены, действующие на дату определения стоимости или рассчитанные с применением индексов (коэффициентов) изменения стоимости. Учитывается только в индексном методе. оценочный гражданский право стоимость

Остаточная стоимость -- первоначальная (восстановительная) стоимость объекта оценки за вычетом накопленной амортизации по бухгалтерскому учету на дату оценки.

Остаточная стоимость объекта оценки -- стоимость объекта оценки, равная разнице между первоначальной стоимостью объекта оценки, стоимостью восстановления объекта оценки и накопленным износом.

Остаточная стоимость объекта-аналога -- это стоимость объекта-аналога, равная разнице между первоначальной стоимостью объекта-аналога, стоимостью замещения и накопленным износом.

Остаточная стоимость объекта оценки и объекта-аналога может оцениваться самостоятельно в рыночном методе оценки, а также использоваться для определения оценочной стоимости в индексном методе оценки.

При оценке объектов гражданских прав используются дополнительные виды стоимости: рыночная стоимость в текущем использовании, оценочная стоимость, кадастровая стоимость, балансовая скорректированная стоимость.

Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как рыночная стоимость объекта оценки, учитывающая сложившиеся условия его использования, без учета наиболее эффективного использования.

Оценочная стоимость определяется как произведение:

остаточной, первоначальной (восстановительной) стоимости на коэффициенты в соответствии с законодательством;

остаточной стоимости объекта оценки на коэффициенты в соответствии с законодательством. При этом накопленный износ равен физическому износу. В случае отсутствия документов, необходимых для определения первоначальной стоимости объекта оценки, остаточная стоимость объекта оценки может приниматься по остаточной стоимости объекта-аналога.

Все виды стоимости определяются без учета НДС.

В положении Указа № 410 перечислены случаи, когда может проводиться обязательная, внутренняя и независимая оценка.

Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно методам оценки. Проводится юридическими и физическими (в том числе индивидуальными предпринимателями) лицами самостоятельно на основании их собственного решения принадлежащих им объектов оценки, объектов, которые поступят им в будущем, которые на дату оценки не считаются созданными в соответствии с законодательством. В случае если в соответствии с законодательством должна проводиться только независимая оценка, то результат внутренней оценки не используется.

Независимая оценка проводится на основании заключенного гражданско-правового договора, по которому исполнитель оценки обязуется провести ее по заданию заказчика, а заказчик -- оплатить эту услугу.

Методы оценки

Стоимость объектов оценки может определяться рыночными методами:

затратным -- совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на затратах воспроизводства или замещения, на изменение и утилизацию объекта оценки с учетом накопленного износа. При реализации затратного метода используют следующие методы расчета стоимости: сравнительной единицы; построения; накопления активов; скорректированной балансовой стоимости; ликвидационной стоимости;

сравнительным (метод сравнительного анализа продаж) -- совокупность методов расчета стоимости, основанных на информации рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировке их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации. При реализации сравнительного метода используют методы количественного и качественного анализа;

доходным -- совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и (или) конце срока прогноза. При реализации доходного метода используют следующие методы расчета стоимости: прямой капитализации; капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков); валовой ренты (валового мультипликатора); остатка.

Могут применяться и иные методы оценки:

- индексный метод (путем применения коэффициентов к первоначальной, восстановительной или остаточной стоимости);

- метод балансового накопления активов (метод оценки предприятия как имущественного комплекса на основании данных бухгалтерии о баланса на дату оценки);

- метод кадастровой оценки -- метод оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков.

Среди всех перечисленных методов, с помощью которых может определяться стоимость объектов оценки, только рыночный метод оценки требует обращения к услугам профессионального оценщика. При использовании иных методов нет необходимости привлечения оценщика, поскольку все они предполагают получение единственно возможного результата и соответственно могут использоваться самими владельцами объектов гражданских прав.

Порядок проведения оценки

Порядок оценки устанавливает совокупность и последовательность процедур по расчету, установлению стоимости объекта оценки и включает следующие этапы:

I этап. Определение задания и составление договора на проведение независимой оценки.

Перед заключением договора на проведение независимой оценки оценщик формулирует задание на оценку, которое устанавливается договором на проведение независимой оценки и отражается в отчете об оценке.

II этап. Сбор и проверка (анализ) исходной информации.

Сбор и проверка исходной информации выполняется оценщиком в соответствии с требованиями к исходной информации, изложенными в СТБ 52.1.01 -- СТБ 52.5.01, СТБ 52.0.02-2011.

III этап. Определение предпосылок и ограничений.

Предпосылки и ограничения принимаются в отношении объект оценки, его характеристик, используемой информации об объекте оценки, методов расчета стоимости, экономической ситуации и пр.

При установлении предпосылок и ограничений оценщик должен соблюдать следующие условия:

- любые отступления от стандартов оценки должны быть обоснованы, отражаться в отчете об оценке, выполняться в соответствии с требованиями настоящего стандарта и других стандартов оценки;

- сведения, содержащиеся в отчете и заключении об оценке, но должны вводить в заблуждение пользователей оценки;

- использование предпосылок и ограничений не должно приводить к недостоверным результатам оценки.

Предпосылки и ограничения базируются на следующих положениях:

отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене, равной стоимости, указанной в отчете;

отчет об оценке достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;

объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в отчете об оценке;

оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту оценки;

оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объекта оценки, и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявления таковых;

сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете об оценке, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для любой информации указывается источник;

заказчик, исполнитель оценки, оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на проведение независимой оценки;

мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на стоимость объекта оценки.

IV этап. Выбор методов оценки и расчета стоимости.

Оценщик выбирает и обосновывает применение одного или нескольких методов оценки, методов расчета стоимости и (или) способов оценки. Выбор метода (методов) расчета стоимости в рамках того или иного метода оценки обусловлен наличием информации, целью оценки, видом стоимости, особенностями объекта оценки, требованиями стандартов оценки.

V этап. Проведение расчетов и согласование результатов оценки. Производится в порядке и соответствии с выбранными методами оценки и расчета стоимости, установленными стандартами СТБ 52.0.01, СТБ 52.1.01 -- СТБ 52.5.01, СТБ 52.0.02-2011.

При применении нескольких методов, указанных в рыночном методе оценки, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Итоговая стоимость выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм. Итоговая стоимость указывается с округлением.

VI этап. Составление отчета об оценке.

Отчет об оценке является документом, содержащим обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта оценки и оформленный соответствующим образом.

Виды отчетов об оценке:

1. Стандартный отчет об оценке представляет собой отчет, составленный в полной форме, содержащий полную информацию, все обстоятельства, связанные с проведением оценки, обоснование выводов, использованных методов оценки и методов расчета стоимости, полное описание процедуры оценки, результат оценки.

2. Краткий отчет об оценке представляет собой отчет, составленный в краткой форме, содержащий основную информацию, использованную при проведении оценки, краткое обоснование использованных методов оценки или методов расчета стоимости, описание процедуры оценки и результатов оценки.

VII этап. Составление заключения об оценке.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- отчет об оценке не должен вводить в заблуждение и допускам неоднозначного толкования выводов и результатов оценки;

- изложение текста должно быть четким и ясным;

- демонстрация ясности, прозрачности и целостности процедуры оценки;

- доступность для понимания;

- результаты оценки должны базироваться на информации, методах и обоснованиях, подтверждающих полученный результат.

Отчет об оценке должен быть пронумерован, скреплен печатью оценщика и исполнителя оценки, подписан оценщиком и руководителем исполнителя оценки.

Размещено на Allbest.ru