Определение рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

В своих действиях оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения оценщика, ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующим требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствия правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственность Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые, характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем учете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные,экономические,физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность. Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

1. Основная часть

1.1 Постановка задания на оценку

В проведение оценки самым главным на первом этапе является заключение договора, составления задания на оценку, предоставление заказчику основных положений ограничивающих условий, методологию определения стоимости и сбор информации.

Задание на оценку

На основании заявки клиента Оценщик составляет задание на оценку в виде таблицы.

Таблица 1. Задание на оценку

Наименование (основание)	Показатель
Основание проведения оценки (федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г.,ст.,9)	Заявка № 15 от 25.05 2012г. Договор №348 от 27.05.2012г.
Объект оценки (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г.,ст.5,11)	Объектом недвижимости -квартира в пятиэтажном панельном доме, площадью 59,4 кв.м. расположен по адресу:НСО,г.Искитим,м-н Северный ,13-5.
Правовое положение объекта оценки (Федеральный закон № 135-Фз от 29.07.98 г.,ст.5,11)	Частная собственность
Продолжение таблицы 1.
Наименование (основание)	Показатель
Правовые документы, на основании которых проведена оценка	1.Свидетельство о государственной регистрации права от 05.05 1999 г.серия 33 № 269454 на домовладение, общей площадью 59.4кв.м.. 2.Договор купли-продажи нежилого строения от 10 июня 1999г. 3.Технический паспорт БТИ, инв.№ 0212.95,составлен по состоянию на22.04.2009г.
Собственник	Иванова Татьяна Сергеевна, дата рождения:02.06.1976г. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 5004 №547253.Орган,выдавший документ: УВД Искитимского р-на Новосибирской области,к.п.562-028,13.04.21996 г.Адрес регистрации по месту жительства: НСО,г.Искитим,м-он Северный 13-5.
Балансовая стоимость (Федеральный закон 135-ФЗ от 29.07.98г.	Нет сведений
Цель оценки вид определяемой стоимости (Постановление Правительства РФ,№519 от 06.07.2001 г, раздел. И, ст.3,4)	Определение рыночной стоимости купли-продажи
Продолжение таблицы 1.
Наименование (основание)	Показатель
Задача оценки	Купля-продажа
Используемые стандарты при проведении оценки (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г.,ст. 11)	Постановление Правительства РФ от 6 июля 2009 года №519 «Об утверждении стандартов .
Юридический адрес оценщика и сведения о лицензии(Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.98г.,ст.,10)	Оценщик Картюкова Светлана Викторовна НСО, г. Искитим, м-н Индустриальный 42,кв..тел.(8-38343)2-55-55 Лицензия №070395
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика (Федеральный закон №135 ФЗ от 29.07.98 г., ст. 17)	Деятельность застрахована в ООО «Аспект» 633209,НСО, г. Искитим,ул. Пушкина,39 ИНН 6165934258 «Новосибирский филиал банка Москвы», г. Новосибирск, р. с 407028103002300010352 БИК 046015991,к. с 3010181090000000991 Тел. 3-42-12 Факс 3-78-94
Дата определения стоимости объекта оценки (Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.98г.)	2 мая 2012 г.
Дата составления отчета (Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.98г.)	2 мая 2012 г.
Продолжение таблицы 1.
Наименование (основание)	Показатель
Эффективное время оценки (Постановление Правительства РФ,№ 519 от 06.07.2001 г.ст. 20)	6 мес.

Определения права собственности

Оценка проводилась для полного права собственности на жилое помещение. Под полным правом собственности понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права, владения, распоряжение и пользования ,при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т.п.

Очевидно, что эта общепринятая трактовка полного права собственности не может быть полностью применена в настоящей оценке в связи с состоянием законодательства, регулирующего права собственности в Российской Федерации.

Тем не менее, понятие «право собственности»,определенное подобным образом, расценивается много как наиболее подходящее для целей нашей оценки.

1.3 Методология определения стоимости

На этом этапе описывается объем, этапы исследования и процедура оценки.

Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

-сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризирующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города расположения объекта;

-сбор специальных данных и их анализ на этом этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультации с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен анализ цен предложения на рынке объектов жилой недвижимости;

-применение подходов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта

-обобщение результатов и определение итоговой величины;

-подготовка заключения об установленной стоимости: все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены и изложены в виде отчета.

Процедура оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки-определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости подобной недвижимости целесообразно использовать три основных подхода:

- затратный;

-сравнительный;

-доходный.

Каждый из этих подходов приводит к получению ценовых характеристик объекта, а дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые оценщик считает наиболее надежными.

Сбор и анализ информации, проверка достоверности информации

Информация необходимая для проведения процесса оценки объекта недвижимости делится на внешнюю информацию и внутреннюю информацию. Внешняя информация проведения в виде анализа состояния рынка недвижимости. Внутренняя информация включает в себя информацию по оцениваемому объекту.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных. На этом уровне исследуются экономические показатели (темпы экономического роста, уровень инфляции, уровень дохода населения), политические и социальные факторы (стабильность и прогнозируемость политической ситуации).

Для комплексного информационного обеспечения нужно собрать и проанализировать информацию по данному сегменту рынка. Для этого нужно собрать информацию об общем состоянии и динамике цен на рынке недвижимости, о рыночной ситуации на рынке жилой недвижимости, то есть состояние и перспективы, цены и условия осуществления сделки купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание, среднерыночный уровень занятости недвижимости, затраты на замещение.

Основные источники внешней информации: программы Правительства и прогнозы; данные государственных организаций; исследования международных финансовых организаций; аналитические обзоры информационных агентств; периодическая экономическая печать.

Внутренняя информация-это совокупность характеристик: данные о юридическом положении объекта; данные о физических характеристиках объекта; данные о состоянии земельного участка; данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости; данные об имуществе, не являющимся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего; данные о районе расположения оцениваемого объекта, отражающие на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации: интервью с заказчиком-собственником объекта, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта; внутренняя документация; осмотр и техническая экспертиза объекта, информация специалистов рынка недвижимости-риэлторов, строителей.

Для описания объекта мне нужны такие источники информации, как паспорт БТИ; интервью с собственником недвижимости, справочник по недвижимости; данные в риэлтерских и оценочных фирмах; средства массовой информации.

1.4 Анализ среды и местоположение объекта оценки

Общие сведения

Город Искитим находится на Западносибирской равнине. Искитим сформировался путем слияния нескольких небольших населенных пунктов, находящихся рядом с крупным цементным заводом неподалеку от Новосибирска (в 57 км к югу от него по железной дороге);объявлен городом в 1938 году.

Общая площадь городских земель-3,0 тыс. га, в том числе застроенных - ,3 тыс. га. Протяженность улиц-311км.

Искитим имеет свой район, который состоит из 15-ти сел:Быстровка,Бурмистрово,Верхний Коен,Новолокти,Гусельниково,Евсино.Легостаево,Преображенка.Лебедевка,Степной,Тальменка,Улыбино,Усть-Чемский район,Шибково,Чернореченск и два поселка городского типа Линевский и Листвянский.

Национальный состав населения Искитима русские 93%,немцы. татары и другие национальности 7%.Численность населения в трудоспособном возрасте 41 тыс. чел. занята в народном хозяйстве 23 тыс. чел, в том числе в промышленности 10 тыс. чел.

Инфраструктура

Искитим-это крупнейший сибирский центр. Здесь хорошо развита добыча полезных ископаемых. Такие полезные ископаемые как: облицовочные камни, цементное сырье, пески строительные, известняки строительные, известняки мраморизанные.

Основные предприятия города: цементный завод, завод «Тепло-прибор», машиностроительный завод, комбинат строительных материалов, камнеобрабатывающий завод, два завода железобетонных изделий, известняковый карьер, завод искусственного волокна, мебельная фабрика, молочный комбинат, хлебный комбинат, кондитерская фабрика.

Транспорт и связь. Внешние транспортные связи Искитима пригородное сообщение с областным центром, а также с Алтайским краем-осуществляются с помощью железной дороги Новосибирск-Барнаул и автодороги федерального значения Новосибирск - Ташанта, по которой установлено автобусное сообщение. В самом городе 10 автобусных маршрутов.

Анализ социально-экономической ситуации

Народное образование, культура, здравоохранение. в Искитиме 13 дневных общеобразовательных школ (в том числе 9 средних), филиал монтажного техникума. медицинское училище,2 школы искусств, одна вечерняя школа, два профессиональных училища, детские дошкольные учреждения, городской дом культуры, три дворца культуры, филиал областного краеведческого музея, парк культуры и отдыха, три киноустановки. В городе работают: центральная районная больница, городская детская больница, противотуберкулезный ,наркологический и кожно-венерологический диспансеры.

Природно-климатические особенности

Среднегодовая температура воздуха отрицацательная-минус 0,3.Средняя температура июля +18 градусов, января -19 градусов. Годовое количество осадков- 400мм., на северной окраине-410-420мм: в мае-июне выпадает 85-90 мм, в августе - сентябре 90-95 мм. Заморозки начинаются 5-15 сентября, заканчиваются 25-30 мая. Холодный период продолжается 175-178 дней. Вероятность снижения урожаев от засух-25-30% от неблагоприятных условий уборки -35-40%.Искитимский район расположен в богатой природной среде. Флора и фауна представлены многими видами животных и растений. Внутренние воды Искитима представлены реками, ручьями, подземными водами, болотами,прудами. В Искитиме протекает 5 рек. Бердь и ее левые притоки: Койниха, Шипуниха, Черная, правый приток, впадающий в Бердь с северо-востока, небольшая река Каменка. Общая протяженность рек составляет 31550м. Все реки относятся к бассейну реки Обь.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

На оценку недвижимости в городе Искитиме влияют такие факторы как:

-экономические

-социальные

-физические

-политические

Экономические факторы очень сильно влияют на оценку недвижимости спрос и предложение на определенный вид собственности на конкретном секторе рынка. Повышение спроса ведет к увеличению стоимости объекта недвижимости. Так же на стоимость недвижимости влияет уровень жизни населения, так как при большом доходе покупателей стоимость будет увеличиваться. Социальные факторы. Искитим-это город, в котором живут люди разных национальностей, у которых родственники живут многими поколениями на одной площади. Чем больше плотность населения, тем больше нужна площадь земли, политические факторы. При изменении законов и налогов меняется и стоимость недвижимости. Так же в Искитиме существует политическая стабильность, так как нет войн. Физические факторы. Экология важнейший фактор при оценке недвижимости. Местонахождение объекта может ограничивать его использование с точки зрения окружающей среды. Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в процессе эксплуатации объекта. Также территория объекта недвижимости может быть загрязнена или иметь рядом с объектом недвижимости фабрики и заводы. Сейсмичность очень влияет на затраты по проектированию зданий и сооружений. Должна быть уверенность в том, что здание выдержит землетрясению. Размер участка должен соответствовать размеру дома. Расположение магазинов, школ, детских садов. Приближенность к центру, Наличие коммунальных услуг. Все эти факторы влияют на оценку земли в городе Искитиме и на стоимость этой земли вместе с объектами недвижимости.

Анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости в городе Искитиме представляет собой систему, регулируемую соотношения спроса и предложения. В более узком значении понятие « рынок» используется специалистами как место купле-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купле-продажи. Недвижимое имущество делится на сегменты рынка. Рынок жилья, который включает в себя рынок квартир и комнат, находящихся в собственности владельца. Рынок коммерческой недвижимости, который подразделяется на несколько сегментов: рынок офисов, торговых помещений, складских помещений, производственных помещений. Рынок земельных участков, операции с садово-огородническими участками, дачными участками и землями, выкупленными у предприятия.

Рынок каждого сегмента очень развит. Так как в городе развивается строительство, и выделяются земли на новое строительство. Существуют агентства недвижимости «Ника», «Монолит», «Сибирь», «Жилищное», и так далее, которые активно конкурируют между собой. Отличаются друг от друга по уровню цен, уровню риска и эффективностью вложений недвижимости. Эти агентства занимаются продажей квартир, комнат, домов, выдачей ипотеки, сдача в аренду, прватизация, подготовка документов в органы юстиции, оценка недвижимости.

В Искитиме большим спросом по продаже пользуются не только многоэтажные дома, но и частные сектора.

Рынок недвижимости-рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями, уникальностью каждого обьекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия колебаний специализированных на операциях с недвижимостью, финансовых организаций, правительственных агенств, оценщиков, юристов.

Описание объекта

Объектом оценки является трехкомнатная квартира в пятиэтажном панельном доме, расположенная по адресу Новосибирская область, г. Искитим, м-он Северный, дом 13-5. Инфраструктура ближайшего окружения объекта оценки развита хорошо, общеобразовательные, культурно-массовые, медицинские учреждения находятся близко. Объект находится в жилом районе, удаленный от центра на 7 километров.

Описание объекта произведено на основании визуального осмотра, а также технического паспорта (инв.№ 3199/86) по состоянию на 27.04.2009 г. Объектом оценки является квартира, состоящая из трех жилых комнат кухни, прихожей и санузла. Площадь квартиры составляет 59.4 кв.м, в том числе жилой 39.6.Физический износ-25%,высота помещения 2.7 метра, санузел раздельный, площадь кухни 11 кв.метров,балкон.

Запыленность и загазованность средняя. К данному объекту подходит дорога с твердым покрытием, состояние дорог хорошее. В 250 метрах от объекта находится школа. В 200 метрах находится детский сад. В 700 метрах от объекта находится поликлиника с аптекой. В 250 метрах от дома находится торговый центр. Автобусная остановка находится в 270 метрах от дома. Рядом с домом находится дворец культуры «Цементник». В 800 метрах железнодорожная платформа «Бердский совхоз». В 200 метрах от объекта находится Хлеба-пекарня. Освещение удовлетворительное, возле дома находится площадка для детей.

Объект включает в себя кухню, прихожую, санузел, спальня, детская спальня, общая комната, кладовой шкаф.

Прихожая (№2 по техпаспорту) прямоугольная. Полы - плитка по бетонной стяжке, входная дверь железная, вход в комнаты, кухню, ванна и туалет,стены-обои.потолок-плитка потолочная. Площадь 6.0 кв. метров.

Общая комната(№ 6 по техпаспорту). Полы деревянные. дверь деревянная филенчатая, окна пластиковые. Стены-обои, потолок-плитка потолочная,окно-пластиковое окно. Площадь 15.6 кв. метров.

Кухня (№1 по техпаспорту). Полы-плитка по бетонной стяжке, дверь деревянная филенчатая,окно-пластиковое окно. Стены-кафель, обои, потолок-плитка потолочная. Площадь 7.0. кв. метров.

Спальня (№4 по техпаспорту). Полы деревянные, дверь-деревянная филенчатая, окно-пластиковое окно. Стены-обои. потолок-плитка потолочная. Площадь 11 кв. метров.

Кладовый шкаф(№7 по техпаспорту) Полы деревянные, дверь деревянная филенчатая. Стены деревянные, потолок деревянный. Площадь 1.5 кв. метров.

Ванна (№ 8 по техпаспорту) Полы-керамическая плитка, дверь деревянная филенчатая, стены- кафельная плитка, потолок-плитка потолочная. Площадь 3 кв. метров. Год постройки объекта 2000г.

1.5 Подходы и методы к определению рыночной стоимости недвижимости

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости были использованы три подхода:

-Затратный;

-Сравнительный;

-Доходный.

Затратный подход

Затратный подход-Один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

-оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений; на основе отчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

-учет износа(обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

-учет износа(обесценения)оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

-принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода-достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1)оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2)оценка величины предпринимательской прибыли(прибыли инвестора);

3)расчет выявленных видов износа;

4)оценка рыночной стоимости земельного участка;

5)расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

1.Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Затратный подход базируется на определении стоимости издержек на воспроизводства или замещение объекта с учетом всех видов износа. При использовании затратного подхода будет произведена детальная оценка затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Сравнительный подход

Сравнительный подход-Один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки. Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с аналогичными объектами недвижимости, проданными на рынке или выставленными на продажу. Данный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение сходной собственности, обладающей той же полезностью. Объект, выставленный на продажу по завышенной относительно аналогов цене, может остаться непроданным.

Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости; относительно производственной недвижимости этого утверждать не следует.

Сравнительный подход основан на анализе рыночных цен и сделок и предложений, предпосылкой его применения является наличие развитого рынка недвижимости. Практика оценки рыночной стоимости квартир показывает, что применение этого метода дает наиболее точные показатели, близкие к реальной стоимости.

Доходный подход

Доходный подход-Один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

-качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течении своего срока службы;

-риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

-инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доводов от этого объекта;

-рыночной стоимости

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-прямой капитализации доходов;

-дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход используется в случае, если объект недвижимости может приносить доход, так как оцениваемая квартира используется по назначении, т. е предназначена для проживания и приносить доход потенциальному покупателю не может, то использование метода при определении ее стоимости исключено.

2. Практическая часть

2.1 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Практическая часть представлена расчетами по определению стоимости традиционными подходами к оценке недвижимости (доходным,сравнительным.затратным).Произведенные расчеты представлены в таблице 2, по определенным формам.

Таблица 2. Стоимость 1 кв.м. квартиры

Наименование агентства недвижимости	Этажность	Площадь квартиры, кв. м	Цена, тыс. руб.	Средняя стоимость тыс. руб./1кв. м
Стек	1/5	61	1850	30,32
Жилище	3/5	58	1700	29,31
Ника	2/5	64	1900	29.68

Затратный подход-это стандартный подходи к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, который может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве: здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений минус пленный износ. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости и стоимости замещения

Таким образом, стоимость 1 кв. м общей площади квартиры равна:

Восстановительная стоимость объекта затратным подходом определяется по формуле (1):

Bст=S C, руб. (1)

где Вст-восстановительная стоимость, руб./кв. м;

S-общая площадь объекта, кв.м;

С-стоимость 1 кв. м

Вст= 59,4 29000 =1722600 руб.

Расчет скорректированной стоимости 1 кв. м общей площади для исходного объекта оформлен в таблице 3. Расчет корректировок 1 кв. м общей площади, применяемой для рассматриваемого объекта

Таблица 3. Коэффициент корректировки стоимости 1 кв.м

Наименование коэффициента		Имеет(+)/не меет(-)	коэффициент
ПАТОГЕННАЯ ЗОНА
а) положительная	-
б) отрицательная	+	0,95
Продолжение таблицы 3.
Наименование коэффициента	Имеет(+)/ не меет(-)	коэффициент
СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
а) социальные услуги удалены	+	0,95
б) частичное присутствие	-
в) присутствие всех соц. услуг	-
УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА
а)удаленные от центра районы	+	0,98
б)районы, примыкающие к центру	-
в)центр	-
ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
а)трамвай	+	1,00
б)троллейбус	+	1,00
в)автобус	-
Г) все виды транспорта	-
РАССТОЯНИЕ ДО Остановки, м
а)далее 500	-
б)в пределах 500	+	1,00
в)в пределах 100	-
ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
а) загазованность выше ПДК	+	0,95
б) загазованность в пределах ПДК	-
в) отсутствие загазованности	-
ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА
а) север	+	1,00
б) юг	-
в) восток	-
Продолжение таблицы 3.
Наименование коэффициента	Имеет(+)/ не меет(-)	коэффициент
г) запад	-
ГОД ПОСТРОЙКИ, ЛЕТ
а) более 25	-
б) 15-25	-
в) 10-15	+	0,92
г) 5-10	-
д) 5	-
е) на момент оценки	-
МАТЕРИАЛ СТЕН
а) деревянный	-
б) панельный(крупноблочный)	-
в) панельный утепленный	+	1,08
д) кирпич	-
СЕРИЯ ДОМА
а) «хрущевка» малосемейная	-
б) обычная	-
в) «астраханский проект»	+	1,02
г) спецпроект, «румынский дом»	-
д) «воронежский проект»	-
е) старый фонд	-
ОТОПЛЕНИЕ
а) центральное	+	1
б) печное	-
ВОДОСНОБЖЕНИЕ
Продолжение таблицы 3.
Наименование коэффициента	Имеет(+)/ не меет(-)	коэффициент
а) центральное	+	1
б) уличная колонка	-
ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
а) центральное	+	1,06
б) титан	-
в) колонка	-
г) центральное и колонка	-
КАНАЛИЗАЦИЯ
а) внутреннее	+	1
б) уборная	-
ГАЗ
а) природный	-
б) баллонный	+	0,90
ЭТАЖ
а) первый
б) 9-й и 8-й для девятиэтажного
в) 4-й для 5-и этажного
г) с 3-го по 6-й этажи 9-этажного
д.) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного	+	1,02
е) 1-й и 2-й этажи двухэтажного
ПЛАНИРОВКА КОМНАТ
а) смежные
б) изолированные
в) смешанные	+	1,04
ВЫСОТА ПОТОЛКА, м
Продолжение таблицы 3.
Наименование коэффициента	Имеет(+)/ не меет(-)	коэффициент
а) до 2,5
б) 2.5
в) до 3.0
ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв.м
а) до 5,0	+	0,95
б) до 8,0
в)с выше 8,0
САН. УЗЕЛ
а) смежный	+	0,98
б) раздельный
ВАННАЯ
а) в кафеле
б) покрашена	+	1
в) декоративная плитка
БАЛКОН И ЛОДЖИЯ
а) отсутствие балкона (лоджии)
б) сушилка, балкон	+	1,01
в) лоджия 3,0 м
г) лоджия 6,0 м
д) лоджия 9,0 м
ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
а) деревянные	+	0,95
б) дермантин,утепленные
в) металлические
г) двойные
Продолжение таблицы 3.
Наименование коэффициента	Имеет(+)/ не меет(-)	коэффициент
ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
а) антресоли
б) кладовая	+	1,01
в) встроенные шкафы 3 кв. м и др.
г) помещения для сушки
ОСВЕЩЕННОСТЬ,%
а)100	+	1
б) затемненность 10-15	-
в) затемненность до 30	-
г) затемненность до 50	-
НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
а) есть	+	1,01
б) нет	-
ОКНА ВЫХОДЯТ
а) на улицу	+	1
б) во двор
ПОЛЫ
а) доски	+	1,01
б) линолеум
в) паркет
г) ковровые покрытия
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
а) хорошее	+	1
б) отличное	-
в) новое	-
Продолжение таблицы 3.
Наименование коэффициента	Имеет(+)/ не меет(-)	коэффициент
г) нужен капитальный ремонт	-
д) нужен косметический ремонт	-
ПРЕСТИЖНОСТЬ
а) художественная отделка	-
б) стандартная	+	1
в) престижная	-
Итоговый коэффициент		0,96

Скорректированную стоимость 1 кв. м общей площади рассматриваемого объекта определяют по формуле(2):

Сск.=С • ki, руб. (2)

где Сск-скорректированная стоимость;

С-стоимость 1 кв. м, руб/кв.м;

Ki-итоговый коэффициент.

Сск=29000 • 0,96=27 830 руб.

Перечень строительных материалов, которые могут быть использованы при ремонте объекта, а так же стоимость услуг при производстве работ определены в таблице 4. Расчет строительных материалов.

Таблица 4. Перечень строительных материалов

Наименование материалов	Количе-ство	Пло-щадь	Стоимость за ед. руб.	Полная стоимость руб.	Для установки работ,% от стоимости материалов	Стоимость материалов с работой, руб.
Ручки дверные	1		140	140,00	50	210,00
Выключатели	6		90	90,00	50	810
Смесители на кухню	1		1000	1000,00	50	1500
Мойка	1		900	900,00	50	1350
Стоимость материалов с учетом постановки	3870

С учетом данных таблицы 3, рассчитаем стоимость квартиры по формуле (3):

Скв = Сск • S, руб. (3)

где Скв - стоимость квартиры, руб;

Сск -скорректированная стоимость, руб;

S -общая площадь объекта, кв.м.

Скв = 27 830 59,4=1 653 122 руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 3870 руб, таблица 4.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ по формуле (4):

Сквз = Стм + Скв, руб. (4)

где Сквз - стоимость квартиры с учетом затрат на производство отделочных работ, руб;

Стм - Стоимость материалов с учетом установки, руб.

Сквз = 1 653 122 +3870= 1 656 992 руб.

Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобранного нового здания и реально существующим объектом оценки.

Наибольшее распространение в практике оценки имеют следующие методы расчета совокупного износа объекта недвижимости.

В данном случае определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ подразумевает любое физическое старение здания. вплоть до разрушения конструкции. В практике оценки следует рассматривать два вида физического износа: устранимый физический износ и неустранимый физический износ.

Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам (комфорт, безопасность).В равной мере это относится как к недостаточным, так и избыточным потребительским свойствам объекта недвижимости.

Внешний (экономический) износ. Экономический износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.

Величина накопленного физического износа определяется на основе:

-анализа технического состояния конструкции жилого дома по адресу м-он Северный 13-5.

-анализа технического состояния квартиры № 43 в жилом доме по тому же адресу.

-правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р.), а также на основании произведенного осмотра.

Расчет физического осмотра здания определен в таблице 4. Расчет физического износа здания.

Таблица 5. Расчет физического износа здания

Наименование конструкций	Доля от общей стоимости, (%)	Фактический физический износ элемента	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, (%)
Фундамент	4,00	5	0,20
Стены	18,00	5	0,90
Перегородки	6,00	5	0,30
Перекрытия	10,00	5	0,50
Крыша	6,00	5	0,30
Полы	12,00	10	1,20
Лестницы	6,00	5	0,30
Окна и двери	12,00	10	1,20
Отделка внутренняя	8,00	10	0,80
Санитарно-технические устройства	6,40	10	0,64
Электротехнические устройства	2,20	10	0,22
Итого			6,56

В результате проведенных расчетов физический износ объекта составил 6,56 %.С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки определяют по формуле (5):

Сизн=Сквз • (1- 6,56/100), руб. (5)

где Сизн-стоимость объекта с учетом износа, руб.

Сизн=1 656 992 (1-6,56/100)=1 557 572 руб.

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 1 600000руб. (один миллион шессот тысяч рублей).

2.2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости основан на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Проводится подробное исследование рынка с целью получения достоверности информации о всех факторах имеющих отношение к объектам сравнения.

Определение элементов сравнения и привидение по ним сравнительного анализа

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами с целью корректировок и выведением итоговой величины

Сравнительный подход базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Корректировка цены аналога по ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Основопологающим принципом является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода была произведена выборка объектов-аналогов, представляющая собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости. В таблице 6 дана характеристика объектов - аналогов.

Таблица 6.Объекты-аналоги

Параметры сравнения	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Адрес объекта	М-он Северный, 36-25	М-он Северный, 12-56	М-он Центральный, 25-32
Цена продажи	1250000	1450000	1600000
Площадь	50	52	57
Этажность	5/3	5/2	5/4
Местоположение	М-он Северный	М-он Северный	М-он Центральный
Условие продажи	льготное	полное	полное

Проведенный анализ объектов оценки позволил сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для сравнения объектов оценки и каждого объекта аналога. Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом. Для расчета рыночной стоимости объектов оценки использовались относительные поправки, которые вносятся путем умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже-понижающий коэффициент.Все данные по расчету корректировок приведены в таблице 7.

Таблица 7.Корректировки по сравнимым продажам

Элементы сравнения	Единицы измерения	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			№1	№2	№3
1)Цена продажи	руб.		1250000	1450000	1600000
2)Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		1250000	1450000	1600000
3)Условия финансирования		Одинаковое	Одинаковое	Одинаковое	Одинаковое
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		1250000	1450000	1600000
4)Условия продажи		Нормальное	Нормальное	Нормальное	Нормальное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		1250000	1450000	1600000
5)Условия рынка		Текущий момент	2 месяца назад	1 месяц назад	3 месяца назад
Корректировка	%		4	2	6
Скорректированная цена	руб.		1303640	1478400	1693600
6)Подъездные пути		Одинаковые	Одинаков.	Одинаков.	Одинаков.
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		1303640	1478400	1693600
7)Местоположение		Северный	Северный	Северный	Централь-ный
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		1303640	1478400	1693600
8)Коммуникации		все	все	все	все
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		1303640	1478400	1693600
Физические характеристики
9)Количество этажей		5	5	5	5
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		1303640	1478400	1693600
10)Общая площадь		59,4	50	57	52
Корректировка	%		-5	-12	-6
Скорректированная цена	руб.		1233908	1304592	1594384
11)Использование		По назначению	По назначению	По назначению	По назначению
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		1233908	1304592	1594384
12)Другие улучшения		нет	нет	нет	нет
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		1233908	1304592	1594384
12)Всего корректировок			3	2	2
13)Удельный вес			0,15	0,10	0,30
14)Стоимость удельных весов	руб.		411302	152296	777192
15)Стоимость объекта	руб.		1340790

Стоимость объекта сравнительным подходом составила:

1340790 руб (один миллион триста сорок тысяч рублей).

2.3 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

2.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали, следующие результаты:

Затратный подход-1600000 руб.

Сравнительный подход-1340000 руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1.Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для произведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь небольший вес при решении об окончательной стоимости.

С учетом вышеизложенного, в таблице 8, приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 8. Весовые коэффициенты (в %)

Показатели	Подход
	Затратный	Сравнительный
Достоверность и полнота информации Допущения, принятые в расчетах Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца Способность учитывать конъюнктуру рынка Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	50 45 30 35 30	50 55 70 65 70
Итого	38	62

Обоснованную рыночную стоимость объекта оценки рассчитывают по формуле (7):

V = V1 Q1 + V2 Q2, руб. (7)

где V1 и V2 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб;

Q1 и Q2 - средневзвешенное значение доверенности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта составит:

V = 1 600 000 0,38 + 1 340 000 0,62 = 1 438 800руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Искитим, М-он Северный,13-5,по состоянию на 2 мая 2012 года, с учетом округления составляет: 1 400 000 руб (Один миллион четыреста тысяча рублей).

Заключение

В данной курсовой работе проводилась оценка объекта, Оценка производилась в целях определения рыночной стоимости трехкомнатрной квартиры для ее продажи.

Для расчета рыночной стоимости были выполнены все поставленные задачи. Была проанализирована вся имеющаяся информация, был проведен осмотр объекта недвижимости и определена рыночная стоимость трехкомнатной квартиры с помощью стандартных методов и подходов на дату оценки.

Из данного отчета можно увидеть, что в Искитиме не прогнозировался бурный рост экономики, который усилит потребность в людских ресурсах, но нельзя не обновлять жилой фонд.

Рост строительства жилья и нежилых помещений, а также наметившиеся в градостроительстве улучшения архитектурного облика зданий дали толчок дальнейшему развитию рынка новых строительных материалов. Так освоили выпуск новой продукции предприятия стройиндустрии города ООО «Термоленд» - сэндвич-панели, ООО «Завод строительных материалов» - пенобетон.

В нашем городе сдается много квартир для жилья. В будущем необходимо строить как можно больше. Задачей администрации является сдавать несколько тысяч квадратных метров жилья в год. Не сразу, и не в этом году, но эта цифра вполне реальна. В ближайшее время предполагается увеличение темпов строительства жилья примерно в два раза. Главное, суметь отработать механизмы жилищного строительства.

В нашем городе 64 тысяч жителей и, если строить по 1 кв. метру на человека ежегодно, то мы должны сдавать более 60-ти тысяч кВ. метров, а мы сдали всего 9-ть тысяч кВ. метров жилья. Уже есть подготовленные строительные площадки и еще готовятся площадки.

При дальнейшем развитии строительства, рынок недвижимости будет развиваться.

Список литературы

рыночный стоимость квартира недвижимость

1. Георгиев В.А.Искитим XX век - Новосибирск:Новосибирское книжное издательство,2002-236с.

2. Грязнова А.Г. Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник..-М: Финансы и статистика,2005-496 с.

3. Максимов Г.. Город строящий города-Новосибирск: Новосибирское книжное издательство,2001 -176 с.

4. Семенова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, машины, оборудования и транспортные средства. Ростов н./Д: Феникс 2006-315 с.

5. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 2004 г. №1072

6. Информационный бюллетень «Цены на лаки, краску, сантехнику по предложениям предприятий города Астрахани». Выпущен отделом координации строительства при Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Астрахани,2002 г.

7. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.

8. Правила оценки физического износа жилых зданий, ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой. - М: Прейскурантиздат,2000 г.

9. Прокопишин А.П.Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера счетчика: В 2-х т. Т-2-2-е изд., перераб. И доп. - М: Стройиздат,2003 г.

10. Специализированный журнал «Основные средства».-2004-

№ 8-19

Приложение А

Директору ООО «Аспект»

Петрову С.В.

От Иванова Татьяна Сергеевна

Заявление

Прошу произвести оценку трехкомнатной квартиры, находящейся на праве долевой частной собственности, с целью купли - продажи. Объект недвижимости расположен по адресу Новосибирская область,г.Искитим,м-он Северный д. 13,кВ 15.

25.05 2012г.

Иванова Т.С.

Приложение Б

Договор № 348

119 НД 1303200

Об оказании услуг по оценке

Г.Искитим

Новосибирской области

25.05 2012г

Иванова Татьяна Сергеевна, именуемая в дальнейшем «Заказчик»,с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Аспект», (ООО «Аспект),в дальнейшем оценщик, в лице директора Петрова Сергея Викторовича, действующему на основании Устава, лицензии на оценочную деятельность №0100111 от 12.07.2005г. Полиса страхования гражданской ответственности№12035/55569946 от 13.07.2005 г. Новосибирская акционерная страховая компания «Макси»,с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя ответственность по оценке рыночной, стоимости квартиры, расположенной по адресу: НСО, г. Искитим, М-он Северный 13-15.

1.2Назначение оценки: определение рыночной стоимости для целей купле-продажи, оцениваемые права: право долевой частной собственности.

1.3Дата, на которую определяется стоимость:

1.4 Место оценки: г. Искитим, Новосибирская область, ул. Пушкина 39

1.5 Основание для заключения договора-заявление от Иванова Т.С.

2.ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

2.1 Заказчик принимает на себя следующие обязательства:

2.1.1.Предоставить оценщику документы, подтверждающие право владения объектом оценки.

2.1.2. Предоставить оценщику по его запросу безвозмездно и своевременно всю имеющуюся у него информацию, в том числе документально подтвержденную, которая может иметь значение для оценки.

2.1.3. Оплатить работу Оценщика в соответствии с условиями настоящего договора.

3.ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА

3.1 Оценщик принимает на себя следующие обязательства:

3.1.1 Провести оценку в соответствии с требованиями законодательства Р.Ф ,стандартов оценки, действующей нормативной и методической документации.

3.1.2 Составить отчет об оценке рыночной стоимости квартиры и передать его Заказчику в срок 10 календарных дней (за исключением выходных и праздничных дней) с момента оплаты.

3.1.3 Обеспечить при составлении отчета независимость, объективность и доказательность результатов оценки.

Указать в отчете об оценке следующие сведения о себе:

3.1.3.1 О страховании гражданской ответственности с указанием порядкового номера страхового полиса, полного наименования страховой компании, почтового и юридического адреса ,телефонов, факсов и других средств связи.

3.1.3.2 О наличии у экспертов по оценке документов, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценки.

3.2.1 Обеспечить сохранность документов, получаемых от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения работ по оценке.

3.2.2 Хранить копии отчета об оценке в течении трех лет.

3.2.3 Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценке, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

4 ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

4.1 Заказчик имеет право на бесплатное устранение выявленных недостатков.

4.2 При несогласии с результатом оценки Заказчик должен письменно уведомить об этом Оценщика и вернуть ему отчет об оценке.

4.3 Споры по данному договору разрешаются в соответствие с законодательством РФ.

5.СТОИМОСТЬ РАБОТ, СРОКИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1 Общая стоимость работ по настоящему договору составляет:

5.2 Заказчик после заключения договора перечисляет указанную сумму на счет Оценщика.

5.3 В случае, если отчет об оценки не будет востребован Заказчиком в течении 10 рабочих дней после срока предоставления Оценщиком указанного отчета, установленного в п. 3.1.2.,сумма указанного выше платежа засчитывается как оплата произведенных работ.

6.ЮРИДИЧЕСКИЕ И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.

ОЦЕНЩИК ЗАКАЗЧИК

ООО «Аспект» Иванова

633209,НСО, г. Искитим,ул. Пушкина,39 Татьяна Сергеевна

ИНН 6165934258

«Новосибирский филиал банка Москвы»,

г. Новосибирск, р. с 407028103002300010352

_________________

Тел. 3-42-12 /Иванова Т.С./

Факс 3-78-94

Директор

ООО «Аспект»

__________________/Петров В.С./

Размещено на Allbest.ru