Проблема инвестирования в недвижимость исторического и культурного значения сегодня становится достаточно актуальной.

Идея инвестировать в памятники и здания, представляющие архитектурную, культурно-историческую ценность, то есть одновременно сделать благое дело и выгодно вложить деньги, кажется заманчивой.

Большинство потенциальных инвесторов на вопрос: «Является ли инвестирование в такие объекты недвижимости прибыльным и перспективным?» -- отвечают положительно (при условии содействия со стороны государства, которое в свою очередь считает приватизацию памятников необходимой мерой для их сохранения). Но скорость развития этого процесса оставляет желать лучшего.

Инвестирование в памятники федерального значения осложняется тем, что их нельзя по закону приобретать в собственность. Памятники местного значения в собственность приобрести реально, но прецедентов все равно достаточно мало. На сегодняшний день более распространена другая практика: уничтожать старое здание по причине его аварийности и использовать хорошо расположенный в историческом центре участок под застройку.

Тем не менее, варианты приобретения памятников в собственность все же есть.

Власти продают памятник, когда нет возможности его содержать. Решение о продаже принимается Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом РФ (если дом федерального уровня). Исторические особняки -- памятники местного значения могут быть переданы в собственность частным инвесторам при условии выполнения инвестиционных условий, проведения реставрации, сохранения фасада, интерьеров и всего прочего, что представляет историческую и культурную ценность.

Ряд объектов могут быть выкуплены в порядке приватизации или путем реституции -- возвращения дворцов и особняков прежним владельцам.

Некоторое количество зданий-памятников уже давно находится в частной собственности, и иногда они также выставляются на продажу.

Спрос на памятники культуры есть, причем со стороны разных групп лиц. Взять памятник в аренду или управление, отремонтировать и использовать как коммерческую недвижимость -- это бизнес, требующий постоянного внимания, но при должном исполнении приносящий солидный доход.

При этом следует учесть, что это абсолютно инвестиционный бизнес, рассчитанный на долговременное вложение средств и не приносящий быстрого дохода. Опыт инвесторов Перми говорит о том, что если проект по реставрации памятника при коммерческом использовании получившегося объекта начинает окупаться лет через семь -- это удачная ситуация.

Памятники в историческом центре Перми покупают крупные компании под представительство, чтобы иметь престижный офис в богатом особняке в дорогом центральном районе.

Приобретая права управления, собственности или долгосрочной аренды на дома-памятники, такие инвесторы ориентируются в первую очередь не на коммерческое использование этих объектов, а на представительское. Об окупаемости речь, как правило, не идет, а проект заранее считается не прибыльным, а чисто затратным.

Отдельная группа потенциальных покупателей -- частные лица, любители старины (их немного) или связанные с домами-памятниками «личными связями» прежние владельцы (у них часто недостаточно денег для выкупа особняков). Тем не менее, они тоже предъявляют спрос на памятники -- если не на здания, то на отдельные квартиры с элементами культурного наследия в интерьерах.

За эстетическое наслаждение предметами старины они готовы платить как за удовольствие, а не исходя из возможной окупаемости такого дома.

Все проекты по реставрации памятников связаны с существенными затратами.

В Перми меняет профиль и реставрируется в среднем около 2-3 особняков в год. К сожалению, это недостаточная скорость, чтобы сохранить разрушающиеся объекты. Полное перепрофилирование объекта обходится, как правило, не менее чем в $2-3 тыс. за м2 (включая отчисления государству, реставрацию и приобретение).

Также достаточно часто отреставрированные особняки продаются целиком.

Поиском, оценкой и организацией покупки домов-памятников редко занимается инвестор самостоятельно. Как правило, пользуются услугами управляющих недвижимостью и девелоперов. Комиссия при покупке памятника колеблется от 2,5 до 4% от стоимости особняка. На цену не отреставрированного особняка влияет его состояние, объем необходимых инвестиций, оценка культурного наследия, которое нужно сохранить, географическое расположение объекта.

Часто здания-памятники превратить в офисный центр сложнее, чем отстроить таковой с нуля. Также затруднения вызывают ограничения по изменению облика здания. Нельзя менять облик (фасад) здания. Иногда нельзя менять и внутреннюю часть -- если интерьеры тоже являются памятниками архитектуры. Целый проект реконструкции здания может провалиться из-за упорства отдельно взятого клерка и одного древнего камина, который уже и не греет, и не горит толком. Любой ремонт приходится согласовывать с контролирующими органами.

Чтобы инвестировать в здание-памятник было эффективно, необходимо соблюдение следующих условий:

собственность инвестора на памятник,

нормальное законодательное регулирование процесса приватизации и приобретения памятников,

содействие со стороны государственных органов.

На сегодняшний день самые большие трудности в работе с историческими памятниками архитектуры -- это согласование и оформление, так как это может занять непредсказуемое время. Федеральные памятники, за которые отвечают краевые органы власти, естественно, сложнее, чем местные. Любые действия с ними требуют больше согласований. С реставрацией памятников связаны высокие риски: при высоких затратах непонятно, когда все это окупится. Еще дольше, сложнее по количеству согласований и дороже реставрировать здания, в которых не только фасад, но и интерьеры являются культурным наследием, особенно если они федерального значения. Реставрация фасада -- это обычно самая малая часть затрат. Больше всего денег уходит на подвод коммуникаций, внутренний ремонт.

Минимальные сроки окупаемости отреставрированного здания-памятника -- от 7 лет. Окупить его быстрее практически невозможно даже при условии очень эффективного коммерческого использования.

Здание -- памятник может быть использовано и как бизнес-центр, и как офисный центр для одной компании, быть продано покупателям -- частным лицам. Богатые компании, такие как «Лукойл», могут себе позволить взять исторический памятник, отреставрировать за свои деньги и в нем расположиться. Такой офисный центр может быть экономически убыточным проектом, но желательно содержать его из соображений престижа.

Соответственно, говорить о реставрации и серьезных инвестициях в памятники можно, только если есть гарантированный срок, в течение которого это здание не будет отчуждено.

Хотя Правительство РФ и говорит, что памятники для их сохранения нужно передавать частным инвесторам, в России в собственность памятники обычно не передаются, лучший вариант -- это аренда на 49 лет.

Приведем для сравнения бытующую практику в Европе. Так, в Германии, например, имеются случаи, когда замки продавались в собственность частным инвесторам за символическую сумму в 1 марку, а во Франции, соответственно, в 1 евро с условием, что они будут обязательно отреставрированы. Такова практика в Европе. Часто инвесторы часть замка превращают в музей (полноценный, с туристами и экскурсиями), а часть используют дин жилья.

В Перми хороших объектов-памятников без юридических проблем у крайне мало. Большинство памятников либо находятся в полуразрушенном состоянии, либо слишком сложны для согласования, либо невозможно получить их в собственность или хотя бы в долгосрочную гарантированную аренду.

Каждый объект такой недвижимости уникален. Поэтому общих правил для них нет.

Когда речь идет о прибыльности вложений в тот или иной памятник -- тут приходится рассматривать каждый случай индивидуально.

Жизненный цикл любого объекта недвижимости -- это строительство, эксплуатация, перепрофилирование и ликвидация. На каждом этапе существуют свои ограничения, которые накладываются законодательством и органами контроля. Памятники, например, ликвидировать, вероятнее всего, не будет позволено.

От ограничений, которые накладывают органы охраны, зависит в том числе, во что проект реставрации памятника выливается по финансам и какие будут возможности использования объекта. Например, можно ли из объекта сделать бизнес-центр.

Любое вложение в памятник подразумевает элементы девелопмента, то есть развития недвижимости. Так, например, памятник, существующий в плачевном состоянии и непонятного назначения. Если в него вложить деньги -- он может превратиться в памятник с вполне понятным назначением -- например, офисный центр. Но перед тем как вкладывать деньги, естественно, нужно сделать квалифицированное заключение -- стоит ли. Оценить объект по ограничениям и сложностям, с которыми придется столкнуться, по объему необходимых вложений и по перспективе дальнейшего использования. Этим занимаются девелоперы и управляющие недвижимостью.

Если рассматривать реконструкцию зданий-памятников как инвестиции в объект с целью его перепродажи -- то, для этого необходимо, чтобы здание находилось в собственности. Безусловно, возможность приобрести памятники в собственность есть: например, на вторичном рынке. Есть памятники, которые уже находятся в частной собственности и выставляются на продажу. Здесь можно вести речь не только о зданиях и особняках, но и о квартирах. К объектам культурного наследия, которые требуется сохранять, могут относиться лепнина, шпингалеты, камины, росписи и т.д. И есть планы по выставлению на продажу памятников, которые находятся в собственности государства, вопрос только в том, когда они будут реализованы.

В соответствии с Жилищным кодексом собственники квартир имеют право использования общего имущества дома: чердак, подвал и т.д., то есть если все квартиры выкуплены и находятся в собственности одного и того же лица, то, по идее, он имеет право на весь дом. Можно создать товарищество собственников жилья, можно перепрофилировать здание: перевести квартиры в здании в нежилой фонд. Думается, что инвестиции в памятники -- это, безусловно, выгодно, но в каждом конкретном случае необходима детальная оценка перспектив вложения. Если не заниматься самостоятельно управлением коммерческой недвижимостью, а передать, ее в управление профессиональной управляющей компании, то доход, по мнению экономистов, может составить от 10% в год.

1.4 Обзор рынка исторической недвижимости на ул. Горького

2. Разработка и проект управления Домом Грибушина

Дом Грибушина - уникальный для Пермской области памятник жилой архитектуры в стиле эклектики с использованием приемов классицизма, барокко и модерна, с полностью восстановленными интерьерами и сложной конструкцией стен.

Здание построено в конце XIX в. по проекту архитектора А.Б. Турчевича на участке, принадлежавшем наследникам купца П.Е. Шавкунова. Отделку дома осуществлял лепщик Петр Агафьин. В 1904 г. дом приобретен по доверенности матери, купчихи 1-й гильдии А.И. Грибушиной, С.М. Грибушиным, управляющим и совладельцем торгового дома "М.И. Грибушина наследники" (оптовая торговля чаем на крупнейших ярмарках России). После смерти С.М. Грибушина в 1915 г. дом перешел его жене А.Н. Грибушиной.

Дом муниципализирован в 1918 г., до 1920 г. здесь находился госпиталь, затем туберкулезный санаторий, в 1922 г. дом передан детской больнице № 3 Ленинского района г. Перми. На базе больницы с 1935 г. размещалась детская клиника медицинского института.

В 1976 г. здание закрыто на капитальный ремонт и использовалось частично. Распоряжением Пермского горисполкома от 28.12.87 г. № 516-р памятник передан на баланс Институту органической химии УНЦ АН СССР (распоряжением Пермского горисполкома от 5.03.88 г. № 85-р - Пермскому научному центру УрО АН СССР). В настоящее время - Пермский научный центр УрО РАН - "Дом ученых".

Памятник расположен в центре г. Перми на ул. Ленина. Здание 1-этажное с антресолью и цоколем, "Г"-образное в плане.

Главный южный фасад обращен на ул. Ленина. Фасад имеет симметричное решение, акцентированное по центру фигурным аттиком с горельефными жанровыми изображениями в поле, увенчанным вазонами и скульптурными многофигурными изображениями. Центральная часть здания - ризалит в пять окон, большей высоты. Оконные проемы первого этажа имеют арочные перемычки с тянутыми профильными наличниками и имитацией замкового камня. Над окнами первого этажа - малые круглые окна верхнего полуэтажа - антресолей. Под венчающим карнизом - поясок из накладного рельефа с растительным орнаментом. Аналогичный поясок проходит в уровне раздела первого этажа и антресолей и имеет над каждым окном розетку. Окна левого и правого крыла с прямоугольной перемычкой имеют имитацию замкового камня в виде маскарона с крыльями (херувим). Межоконные простенки заполнены пилястрами с капителями, выполненными в виде маскаронов с пальметтами. По обеим сторонам фасада расположены дверные проемы с арочным окном над ними. Двери филенчатые, первоначально остекленные с металлической кованой решеткой из элементов растительного орнамента. Входные зоны выделены ризалитом из плоскости фасада и имеют над венчающим карнизом прямоугольные аттики, увенчанные вазонами и скульптурной маской. Углы здания скруглены и в верхней части декорированы лепными картушами сложной формы. В центральном ризалите - 4 кованых флагштока, над дверями первоначально существовали навесы на цепях. В цокольной части имеются ниши арочного типа, частично оформленные наличниками "под руст", частично со вставленными над ними лепными плакетами с растительным орнаментом.

Однако, кроме красоты визуальной, особняк обладает и другими достоинствами. Оказалось -- здесь удивительная акустика, удовлетворяющая самомый взыскательный вкус. Грибушины были большими любителями музицирования, содействовали созданию в Перми первого на Урале отделения Императорского русского музыкального общества, собирали у себя вечера для избранных. И вот почти через сто лет возникла идея, что называется, вернуться к истокам, причем не на семейно-любительском, а на настоящем, серьезном уровне. Принадлежала она большому энтузиасту и знатоку музыкального дела Людмиле Михайловне Корж.

К тому же в Перми, где живет немало талантливых исполнителей, до сих пор нет ни филармонического зала, ни консерватории. В результате в доме Грибушиных появился рояль «Беккер» 1902 года выпуска, найденный на одном из заводов и поднятый из руин. Затем стали приходить артисты. Так родился клуб-салон «Классик», непрерывно действующий вот уже двенадцатый сезон.

Недавно пермские меломаны, и не они одни, отметили своеобразный юбилей. В музыкальном салоне «Классик» состоялся сотый по счету концерт.

Лучшие исполнители города собираются в гостиной грибушинского особняка и играют сложные классические программы. Так было здесь и 100 лет назад.

«Когда власти слышат слово “культура”, они хватаются за голову. Так много накопилось проблем. Но пока одни сетуют и не знают, с чего начать, другие действуют. Проводят конференции, музыкальные вечера, объединяют людей, способных воплотить в жизнь программу, названную так достойно, что и произнести-то странно: Профессиональное искусство - обществу”. В этом названии удивительное уважение и к профессионализму, и к искусству, и к обществу. Уважение к самим себе, которому мы должны научиться и никогда не забывать о нем».

2.2 Проект продвижения Дома Грибушина

Резюме. Бизнес - идея.

Сегодня в Перми существует свой концертный зал - пермская филармония получила новой здание. Существуют театры, кинокомплексы, но все это заведения, рассчитанные на массового зрителя, и практически отсутствуют клубные заведения, ориентированные на зрителя салонного.

Исторически понятие салона подразумевало, в отличие от концертного зала, возможность живого общения с исполнителем после концертной программы, обсуждение и обмен мнениями о проведенном творческом вечере, сольной программы и пр.

Именно на такой салон может быть рассчитано здание, известное к Перми как дом Грибушина, тем более, что база для такого салона уже заложена.

Своеобразие проектируемого салона в том, что в нем, в отличие от дягилевской гостиной, может петь хор, акустика позволяет, следовательно, возможна «хоровая специализация» салона при условии сохранения и концертных инструментальных программ.

Таким образом, не выходя за рамки законодательства, устанавливающего ограничения использования памятников культурно - исторического значения, а также, сохраняя в здании его основного собственника - академию наук, есть возможность продвигать новый бренд как «Классик - возрождение культурно - исторических традиций духовного просветительства».

Данный бренд нельзя назвать кассовым. Это инвестиционный проект, требующий длительного продвижения, но в результате способный принести достаточный доход для того. чтобы салон эффективно действовал.

В данном проекте, прежде всего, необходимо учитывать социальную, нравственную, воспитательную направленность, так необходимую сегодня для любой категории населения.

Первоначальный капитал на проект предполагается получить под разработку бизнес - плана или гранта из федерального бюджета в размере 250000 руб.

Анализ рынка и конкурентов.

Основной конкурент дома Грибушина - дягилевская гостиная, расположенная в гимназии № 11 по ул. Пушкина.

Также претендует на статус литературного салона Дом журналиста, расположенный по ул. Сибирской. К салонам тяготеют и театральные студии, возникшие в Перми в конце ХХ - начале ХХI века.

Тем не менее, целенаправленно в этом направлении работает только Дагилевская гостиная.

Ее сильная сторона в том, что этот салон имеет значительную фору по времени возникновения и лиц, лоббирующих его интересы в областной администрации. Административный ресурс - это всегда добавочное преимущество для развития культурного заведения.

Слабость основного конкурента такая же, как и у остальных: отсутствие разработанной маркетинговой стратегии продвижения на рынке, отсутствие рекламного бюджета, неиспользование фандрайзинговых технологий, способных стать самостоятельным направлением деятельности салона.

Виды деятельности

1. творческие встречи с исполнителями вокалистами и инструменталистами

Проводятся для всех желающих как платные концертные вечера. Стоимость входных билетов - от 150 до 500 руб.

2. возрождение абонементных вечеров для студентов института культуры, музыкального училища, учащихся музыкальных школ.

В данном направлении обязательна определенная закрытость мероприятия. Билеты распространяются только в перечисленных заведениях. Это создаст клубный настрой и повысит уровень интриги, столь необходимой в маркетинговой стратегии завоевания рынка. Стоимость билетов - от 100 до 300 руб.

3. тематические абонементные программы. Стоимость - от 500 до 1500 руб.

4. проведение интеллектуальных игр клубного типа (не ток-шоу). Как командных, так и индивидуальных. Стоимость участия - от 100 руб.

5. проведение открытых культурологических конференций. Данное мероприятие сегодня проводится, как правило, в КДЦ, активно рекламирующем собственные площади.

6. фандрайзинговая деятельность: организация и проведение благотворительных мероприятий - балов, концертов, литературных чтений, книжных ярмарок, ярмарок цветов, предметов декоративного творчества, прикладного искусства, аукционов, антиквариатных распродаж, продажи по лотерейным билетам и пр. Стоимость входного билета и участия может варьироваться от 100 руб, до 1000 руб., не включая суммы пожертвований.

7. Организация и проведение корпоративных презентаций

Эти мероприятия при разработанном сценарии являются одними из самых доходных, несмотря на значительные затраты. Статистика показывает, что при грамотной организации прибыль и затраты соотносятся как 75% и 25 %.

8. Проведение творческих вечеров Пермских музыкантов, художников.

В этом случае мы имеем возможность не входить в столкновение с требованием не сдавать помещения в аренду, но, выступая, как организатор и администраторы творческих вечеров имеем возможность закладывать в сметную стоимость, исходя из оценки помещений, плату за пользование помещением и оборудованием в течение проведения творческого вечера. При необходимости включения сотрудников салона в подготовительные работы по организации вечера составляются дополнительные договоры об оплате.

9. Продюсерская деятельность салона. Поиск, продвижение и раскрутка талантливой молодежи города, для чего необходимо выступать в роли организаторов и информационных спонсоров различных конкурсов, тендеров, фестивалей.

Организация деятельности

Салон возглавляет директор. Этот должен быть специалист, не совмещающий деятельность с работой в академии наук. Его заработная плата должно практически полностью зависеть от поступаемой прибыли. Гарантированная постоянная часть оплаты должна составлять не более 3000 руб. В то же время бонус должен достигать 300 и более %. Также должны быть учтены единовременные премии за эффективно организованное мероприятие.

Совокупный доход директора может достигать 25000 руб. минимальный оклад и прямая зависимость от прибыли мотивируют руководство активно включаться в продвижение салона и привлечение клиентов.

Менеджеры по работе с клиентом. Основа - заключение договоров. Специализация менеджеров - в направлении работы: абонементы, фандрайзинг и пр. оплата труда - аналогична оплате директора салона.

Маркетолог и специалист по рекламе и PR - ключевые фигуры на 3 года раскрутки салона.

Возможно, это наиболее высокооплачиваемые работники, с общим доходом до 40000 руб. (эти расценки взяты с прогнозом эффективности салона в последующие годы).

Таким образом, организационная структура может выглядеть следующим образом:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1 Организационная структура салона

Организационное преимущество салона в том, что его помещения полностью оборудованы и не требуют дополнительных затрат.

В затраты на оборудование салона необходимо включить только:

- компьютер и принтер.

- ксерокс

- канцтовары - ежемесячно до 5000 руб., при этом основной расход представляет бумага.

Таким образом, основные затраты представлены в таблице 2.

Таблица 2

Рекламный бюджет салона складывается из:

Разработки и печати буклетов, постеров, афиш, программ, абонементов и др. полиграфической продукции - ежемесячно.

Разработки рекламного ролика и его проката - разработка единовременно, прокат ежемесячно.

Продвижение салона основывается на следующих принципах:

Использование активных методов продвижения услуг салона и доведение до конечного потребителя

Организация и проведение презентаций салона на телевидение, радио, в учебных заведениях, в организациях.

Использование прямой Интернет и постовой рассылки по предприятиям с приглашениями на мероприятия. Предоставление скидок при предъявлении письма - рассылки либо включении 1 бесплатного мероприятия в течение года

Проведение имиджевого опроса населения на улицах Перми и вручение каждому респонденту рекламного флаера салона. Для опроса использовать студентов ПГИИи К, гумм. факультета ПГТУ.

Цель опроса: распространение информации о салоне и его деятельности

Организация продажи билетов в крупных торговых компаниях, гипермаркетах.

Организация публикаций в СМИ, как объявлений, так и статей

Как видно, все рекламные мероприятия носят затратный характер и не способны быстро «отбить» вложенные ресурсы.

Для того, чтобы выйти на себестоимость (не включая коммунальные услуги, содержание здания и его охрану), необходимо, чтобы выручка салона была равнозначна его затратам.