Методы оценки строительных объектов
Техническое описание, уровень физического износа и экспликация площади квартиры. Особенности оценки объектов недвижимого имущества, применение сравнительного, затратного и доходного подхода. Определение итоговой стоимости объекта с учетом арендной платы.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 10.12.2014 |
| Размер файла | 18,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://allbest.ru
Содержание
1. Характеристика объекта
2. Расчетная часть
2.1 Сравнительный подход
2.2 Затратный подход
2.3 Доходный подход
2.4 Определение итоговой стоимости объекта
1. Характеристика объекта
Объект расположен в Забайкальский край, город Чита, Черновский район, улица Назара - Широких дом 4 квартира 65. Год постройки здания 1972 , на 2 этаже , этажность дома - 5. Физический износ от 30%.
Таблица 1 - Техническое описание квартиры
|
Наименование конструктивного элемента |
Описание элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее) |
|
|
1 |
2 |
|
|
Фундамент |
Сборный железобетонный |
|
|
Наружные стены (материал) |
Крупнопанельные |
|
|
Перегородки (материал) |
Деревянные |
|
|
Перекрытия (материал) |
Железобетонные |
|
|
Крыша |
Шифер |
|
|
Проемы: а) оконные б) дверные |
пластик деревянные |
|
|
Полы: а) в жилых комнатах б) в кухне в) в ванной г) в других помещениях |
линолеум линолеум плитка линолеум |
|
|
Отделка стен: а) в жилых комнатах б) в кухне в) в ванной г) в других помещениях |
обои обои плитка обои |
|
|
Отделка потолков: а) в жилых комнатах б) в кухне в) в ванной г) в других помещениях |
потолочная плитка потолочная плитка потолочное покрытие потолочная плитка |
|
|
Вид отопления |
ТЭЦ |
|
|
Наличие видов благоустройств: Домофон Электроснабжение Канализация Горячее водоснабжение Водоснабжение Вентиляция |
есть есть есть есть есть есть |
|
|
Наличие дополнительных объектов: Магазины Аптеки Школа Детский сад Гаражные кооперативы Остановки Стоянки |
Несколько, самый ближайший 100 метров Несколько, ближайшая 100 метров 2 школы, ближайшая 200 метров 3 детских садика, ближайший 100 метров 4, ближайший 200 метров Маршрут 58, 69 4, ближайшая 100 метров |
|
|
Наличие рядом с домом развлекательных объектов: Театр Спортивные комплексы Стадионы |
есть есть есть |
Таблица 2 - Физический износ
|
Физический износ |
Оценка технического состояния |
Общая характеристика технического состояния |
Примерная стоимость капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
0-20 |
хорошее |
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ. |
0-1 |
|
|
21-40 |
удовлетворительное |
Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. |
12-36 |
|
|
41-60 |
Неудовлетворительн. |
Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. |
38-90 |
|
|
61-80 |
ветхое |
Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятии или полной смены конструктивного элемента |
93-120 |
|
|
81-100 |
негодное |
Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы |
Таблица 3 - Экспликация площади квартиры
|
Назначение частей помещения |
Общая площадь квартиры |
Общая площадь жилого помещения |
Жилая |
Подсобная |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
коридор |
3,0 |
3,0 |
3,0 |
||
|
санузел |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
||
|
кухня |
6,5 |
6,5 |
6,5 |
||
|
жилая |
18,9 |
18,9 |
18,9 |
||
|
жилая |
11,1 |
11,1 |
11,1 |
||
|
коридор |
4,3 |
4,3 |
4,3 |
||
|
жилая |
12,1 |
12,1 |
12,1 |
||
|
балкон |
0,8 |
||||
|
Итого |
59,5 |
58,7 |
42,1 |
16,6 |
2. Расчетная часть
арендный стоимость доходный затратный
Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.
2.1 Сравнительный подход
Таблица 4 - Метод парных продаж
|
Характеристика объекта |
Оцениваемый объект |
Объекты сопоставления |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|||
|
Местоположение |
хорошо |
отлично |
хорошо |
хорошо |
удовлетворительно |
|
|
Корректировка |
-3% |
- |
- |
+1% |
||
|
Состояние объекта |
хорошо |
отлично |
хорошо |
отлично |
хорошо |
|
|
Корректировка |
-2% |
- |
-2% |
- |
||
|
Общая площадь, м2 |
58,7 |
66 |
58,4 |
64 |
61 |
|
|
Корректировка |
-3% |
- |
-2% |
-1% |
||
|
Этажность |
2/5 |
8/10 |
3/5 |
5/5 |
1/5 |
|
|
Корректировка |
-2% |
- |
-2% |
- |
||
|
Площадь жилая, м2 |
42,1 |
45,1 |
40,4 |
45,4 |
41,1 |
|
|
Корректировка |
-2% |
- |
-1% |
- |
||
|
Площадь кухни, м2 |
6,5 |
10,1 |
6,5 |
9,0 |
7,0 |
|
|
Корректировка |
-2% |
- |
-1% |
- |
||
|
Цена квартиры |
2760000 |
2400000 |
2600000 |
2500000 |
||
|
Корректировка |
-14% |
- |
-8% |
-4% |
||
|
Цена квартиры скорректированная |
2403900 |
2373600 |
2400000 |
2392000 |
2450000 |
В рамках сравнительного подхода использовался метод парных продаж, который состоит в поиске данных о ценах продажи объектов, сопоставленных с оцениваемым по ряду характеристик (при оценки квартиры основными параметрами может быть общая площадь и количество комнат), их сравнительном анализе и проведении необходимой корректировки.
2.2 Затратный подход
Средняя стоимость кв. м. = 55000/м2
Физический износ = 30%
(55000/м2 + 4000) * 58,7 = 3463300 - стоимость квартиры с учетом ремонтных работ
3463300 - 30% = 2424310 - стоимость квартиры с учетом физического износа.
2.2 Доходный подход
Средняя арендная плата за объект = 12000/м
12000 * 12 = 144000 - доход в год от сдачи в аренду объекта
С = ЧОД/R = 144000/0,22 = 654545
2.4 Определение итоговой стоимости объекта
Для согласования результатов оценки различными подходами и методами используются несколько методов обоснования результата. Одним из распространенных методов является метод анализа иерархии.
Интенсивность проявляется оценивается по шкале интенсивности в бальных оценках (от 1 до 9):
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.
Таблица 5 - Критерии выбора
|
Критерии |
А |
Б |
В |
Г |
Расчет |
Все критерия |
|
|
А |
1 |
3 |
5 |
9 |
18 |
0,46 |
|
|
Б |
1/3 |
1 |
1/7 |
1/5 |
1,67 |
0,04 |
|
|
В |
1/5 |
7 |
1 |
1/5 |
8,4 |
0,21 |
|
|
Г |
1/9 |
5 |
5 |
1 |
11,11 |
0,29 |
|
|
Сумма |
39,18 |
1 |
Таблица 6 - Оценка результатов по критерию А
|
А |
Доходный подход |
Затратный подход |
Расчет |
Все критерия |
|
|
Доходный подход |
1 |
3 |
9 |
0,57 |
|
|
Затратный подход |
1/3 |
1 |
1,58 |
0,1 |
|
|
Сравнительный подход |
1/5 |
4 |
5,2 |
0,33 |
|
|
Сумма |
15,78 |
1 |
Таблица 7 - Оценка результатов по критерию Б
|
Б |
Доходный подход |
Затратный подход |
Расчет |
Все критерия |
|
|
Доходный подход |
1 |
4 |
10 |
0,48 |
|
|
Затратный подход |
1/4 |
1 |
10,25 |
0,46 |
|
|
Сравнительный подход |
1/5 |
1/9 |
1,31 |
0,06 |
|
|
Сумма |
21,56 |
1 |
Таблица 8 - Оценка результатов по критерию В
|
В |
Доходный подход |
Затратный подход |
Расчет |
Все критерия |
|
|
Доходный подход |
1 |
3 |
9 |
0,48 |
|
|
Затратный подход |
1/3 |
1 |
8,3 |
0,44 |
|
|
Сравнительный подход |
1/5 |
1/7 |
1,44 |
0,08 |
|
|
Сумма |
18,74 |
1 |
Таблица 9 - Оценка результатов по критерию Г
|
Г |
Доходный подход |
Затратный подход |
Расчет |
Все критерия |
|
|
Доходный подход |
1 |
7 |
13 |
0,7 |
|
|
Затратный подход |
1/7 |
1 |
1,4 |
0,1 |
|
|
Сравнительный подход |
1/5 |
3 |
4,2 |
0,2 |
|
|
Сумма |
18,6 |
1 |
Таблица 10 - Матрица согласования результатов
|
А |
Б |
В |
Г |
Расчет |
||
|
Доходный подход |
0,26 |
0,019 |
0,10 |
0,020 |
0,582 |
|
|
Затратный подход |
0,46 |
0,018 |
0,092 |
0,029 |
0,183 |
|
|
Сравнительный подход |
0,15 |
0,024 |
0,016 |
0,058 |
0,226 |
|
|
Сумма |
0,991 |
С согл. = (2403900 * 0,23) + (2424310 * 0,18) + (654545 * 0,59) = 1375453
Вывод: на мой взгляд наиболее эффективным является затратный подход, так как он является более надежным, а иногда он может быть единственно возможным.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011Алгоритм и формулы оценки недвижимого имущества предприятия методами трех подходов: доходного, затратного, сравнительного. Расчет платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями. Определение размера арендной платы за земельный участок.
контрольная работа [1,9 M], добавлен 16.02.2015Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Общие понятия оценки. Понятие собственности и иных вещных прав. Основные виды правоустанавливающих документов. Характеристика доходного и затратного подхода. Цель и процедура оценки, основание для ее проведения. Определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 14.11.2011Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010
