Оценка трехкомнатной квартиры в кирпичном девятиэтажном доме г. Москвы

Размещено на http://www.allbest.ru/

ГБОУ СПО КАМС № 17

Специальность: 120304 "Градостроительный кадастр"

Дисциплина: "Экономическая оценка недвижимости"

Группа 411

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: "Оценка трехкомнатной квартиры в кирпичном девятиэтажном доме г. Москвы"

Выполнил: Пупков Н.Н.

Проверила: Коблова О.Н.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Характеристика объекта

1.1 Краткое изложение существенных факторов и заключений

1.2 Описание местоположения

1.3 Описание здания

1.4 Описание квартиры

2. Анализ наилучшего и эффективного использования

3. Подходы в оценке недвижимости

3.1 Затратный подход

3.2 Подход сравнительного анализа продаж

3.3 Доходный подход (капитализация дохода)

Заключительное решение о стоимости объекта

ВВЕДЕНИЕ

Задание. Оценить 2-комнатную квартиру в 9-этажном кирпичном жилом доме, расположенном в г. Москва, Хорошевского района тремя подходами: затратным, сравнительного анализа продаж и доходным.

Объект оценки. Объектом оценки является двухкомнатная квартира девятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хорошевское шоссе, д. 68,

Цель оценки. Целью оценки является определение рыночной стоимости полных прав собственности на квартиру без права пользования землей.

Функция оценки. Оценка будет использована с целью принятия решения относительно продажи квартиры.

Собственники объекта недвижимости. Оцениваемый объект на момент оценки находится в собственности Пупкова Н.Н., правами на землю обладает Администрация города Москвы, земельный участок, на котором расположено здание, остается в собственности государства.

Определение рыночной стоимости. Понятие "рыночная стоимость", используемое в настоящем отчете, является определение согласно МСОИ-4 (Международному стандарту оценки имущества).

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке, при соблюдении всех необходимых для продажи условий, под которыми понимается следующее: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решения и действуют осмотрительно. Сделка купле- продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающих в ней участие.

Переход права собственности от продавца к покупателю осуществляется при следующих условиях:

ь стандартная мотивация продавца и покупателя (продавец хочет продать собственность, а покупатель хочет ее купить);

ь обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, любо проконсультированы о предмете сделки и действуют исходя из лучших своих интересов;

ь оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными;

ь цена сделки не является следствием специального кредитования при продаже на одна из сторон, участвующих в сделке.

Дата оценки. Оценка квартиры проведена по состоянию на декабрь 2011 года, что совпадает с датой осмотра здания и квартиры.

Единицы измерения стоимости. В курсовой работе в качестве единиц измерения используются Руб. РФ.

Оценка прав собственности. Под "полным правом собственности" понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования квартирой.

Процедура оценка. Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

1) осмотр здания и квартиры;

2) собеседование с собственником (знакомство с документами на право собственности, проводились ли капитальные и текущие ремонты здания и квартиры, время постройки здания, были ли предыдущие собственники);

3) исследование ранка продаж и аренды аналогичных объектов;

4) использование трех подходов и методов в каждом из подходов для оценки стоимости объекта;

5) заключение об определении рыночной стоимости собственности.

Процесс оценки. Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения здания, списания самого здания, его состояния и выделения особенностей здания и квартиры. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения эффективного. Эффективный вариант рассмотрен как с точки зрения "как будто бы свободного ЗУ" так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на земельном участке объекта собственности.

Следующим этапом является определение стоимости. Стоимость определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так непосредственно ни ценности рассматриваемой собственности.

При определении стоимости квартиры в курсовой работе используются три подхода:

1. Затратный подход.

2. Подход прямого сравнительного анализа продаж.

3. Доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик квартиры. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из подходов и установить окончательную оценку объекта собственности, на основании данных того подхода, который расценен как наиболее надежный.

Описание последовательности расчета каждого из подходов оценки.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении недвижимости и исходя из того, что инвестор проявляет должную благоразумность, и не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания на дату оценки. Этот подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом из взноса увеличения на стоимость земли.

PV= PV_L + PV_{B -} PV_износ.

Восстановительная стоимость, используемая в курсовой работе, - расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки в точной копии оцениваемого здания из таких же материалов с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификация рабочей силы по такому же проекту, который был применен при строительстве оцениваемого здания на дату его постройки.

Основными этапами проведения оценки затратным подходом являются:

1) Расчет стоимости приобретения свободного земельного участка или прав аренды на него в целях оптимального его использования.

2) Расчет стоимости возведения нового аналогичного здания в целях определения его восстановительной стоимости.

3) Определение величины совокупного износа.

4) Уменьшение восстановительной стоимости на сумму совокупного износа для получения реальной стоимости здания.

5) Определение стоимости собственности затратным подходом по формуле.

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предположении, что субъекты на рынке осуществляют сделки купле- продажи по аналогии, т.е. основываясь на рыночной информации о предложении аналогичных объектов.

Этот подход основывается на принципе замещения, в основе которого лежит предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую денежную сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по полезности объект.

Основными этапами оценки являются:

1) Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках и предложениях по продаже объектов.

2) Отбор информации с целью повышения ее достоверности, полезности и подтверждения того, что сделки совершались и совершаются в свободных рыночных условиях.

3) Подбор подходящих единиц измерения стоимости и проведение сравнительного анализа для каждого количественного элемента сравнения.

4) Сравнение оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами путем внесения поправок в сопоставимые объекты на единицу измерения (стоимость 1 кв. м).

5) Установление цены оцениваемого объекта и отобранных для сравнения характеристик, сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который утверждает, что инвестор или покупатель, который приобретает недвижимость, ожидает в будущем получить определенный доход.

Основными этапами оценки являются:

1) Определение потенциального валового дохода на основе анализа арендных плат сопоставимых объектов.

2) Анализ потерь о недозагрузки помещений и не взыскания арендных платежей, которые оцениваются на основе анализа рынка, характера его изменения в течение года.

3) Определение действительного валового дохода, как разность между ПВД и недозагрузкой помещений.

4) Расчет операционных расходов оцениваемой собственности.

5) Определение чистого операционного дохода, как разность между ДВД и ОР.

6) Определение коэффициента капитализации.

7) Определение стоимости доходным подходом 1 из методов.

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА

1.1 КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ СУЩЕСТВЕННЫХ ФАКТОРОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЙ

Тип объекта	Жилое кирпичное девятиэтажное здание
месторасположение	Г. Москва, ул. Хорошевское шоссе, д. 68, кВ.28
Оценка прав собственности	Полное право собственности на квартиру без права пользования землей
Дата оценки	Декабрь 2011 г.
Краткое описание месторасположения объекта	Здание расположено на участке земли общей площадью 1109,1 кв. м. с ровным рельефом, участок прямоугольной формы, подход к зданию осуществляется со стороны двора
Оптимальное использование: - ЗУ "как будто бы свободного" - с учетом существующего здания	Строительство жилого здания Эффективное использование осуществляется при выполнении эксплуатационной инструкции на здание (капитальные и текущие ремонты)

1.2 ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Территория района составляет 854 гектаров.

Границами района являются Беговой, Пресненский, Аэропорт, Хорошево-Мивники, Сокол.

Транспортная структура города развита достаточно хорошо - в городе действуют автобусы, троллейбусы, маршрутные такси, метрополитен.

Производственная зона включает 1095 крупных и малых предприятий.

На территории города расположен парк с фонтаном, аттракционами, детскими площадками.

Функционально-планировочное решение города удачное, т.к. застройка строчная, пространство между домами озеленено, микроклимат в районе благоприятный. оценка недвижимость затратный капитализация

Плотность жилой застройки соответствует градостроительным нормам.

Комфортность жилых домов 20 кв. м./чел.

На территории района расположены поликлиники, больницы, школы, детские сады, музыкальные школы, библиотеки, художественная школа, молодежно-досуговый центры, филиалы ВУЗов.

Комфортность территории оценена как выше среднего для проживания.

1.3 ОПИСАНИЕ ЗДАНИЯ

Год постройки	1990
Наличие подвала	Есть
Реконструкция	Нет
Форма здания	Прямоугольное
Этажность	9
Общая площадь здания	5403,9
Жилая площадь здания	4538,7
Нежилая площадь здания	865,2
Строительный объем	34566
Коммуникации	Здание оборудовано необходимыми элементами коммуникационного обеспечения, включая: Горячее и холодное водоснабжение, электричество, централизованное отопление, газоснабжение, горячая телефонная линия, домофон.
Конструктивные элементы	Фундамент(кирпичный ленточный), стены(кирпичные), перекрытия(железобетонные), крыша(железобетонные настилы), кровля рулонная, полы(паркетные), проемы(деревянные), лестницы (железобетонные).

1.4 ОПИСАНИЕ КВАРТИРЫ

Количество комнат	2
Этаж	5
Общая площадь квартиры	54.2
Жилая площадь квартиры	35.2
Площадь кухни	9.1
Наличие балкона \ лоджии	нет
с\у	Раздельный
Наличие телефона	есть
Высота потолков	2.70
Покрытие пола	Паркет
Внутренняя отделка	Обои
Ориентация окон	Окна во двор

2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие АННЭИ, принимаемое в курсовой работе, определяется как вероятное и разрешенное законом использование пустого ЗУ или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей.

При определении вариантов ННЭИ объекта собственности, руководствуются следующими критериями анализа:

- физическая возможность- возможность возведения здания и сооружения с целью наилучшего и эффективного использования на рассматриваемом участке;

- законодательно разрешенный характер предполагаемого использования ЗУ, не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника ЗУ и наложение зонирования;

- финансовая целесообразность- допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта собственности. Она должна обеспечить чистый доход собственнику участка;

- максимальная продуктивность- из всех финансово целесообразных вариантов, использование которых создает максимальную остаточную стоимость земли, либо обеспечивает максимальный возврат инвестиций капитала, вложенного в улучшение. Наиболее эффективным является данный вариант.

На основании этих критериев и принимая во внимание расположение объекта, мы пришли к выводу:

1) Использование ЗУ "как будто бы свободного" эффективно при строительстве жилого здания повышенной этажности;

2) Использование улучшений 9-этажного здания эффективным считается при проведении капитального и текущего ремонтов в соответствии с эксплуатационными инструкциями.

3. ПОДХОДЫ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценку квартиры будем проводить согласно требованиям и правилам оценки стандартов оценки имущества, которые включают:

· заключение с заказчиком договори об оценке;

· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

· анализ рынка, к которому относится объект оценки;

· выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

· обобщение результатов, полученных в рамках каждого их подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

· составление и передача заказчику отчета об оценке.

3.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Оценку квартиры будем производить согласно "методике расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим или юридическим лицом по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома".

1) В качестве исходной единицы для расчета стоимости квартиры принимаем стоимость 1 кв. м. общей площади жилых помещений.

2) Определение стоимости 1 кв. м общей площади осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным техпаспорта по зданию, предоставленным МосгорБТИ.

3) Для учета износа строения в процессе его эксплуатации определяется остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения.

4) Восстановительная стоимость определяется путем умножения на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки.

5) Порядок расчета остаточной стоимости 1 кв. м общей площади строения

С_о=1кв. м.=Свд(1-Физ./100 %)/Sобщ=909603(1-0.26)/3463,7=262,61 руб.

Свд= на 1янв.1991г составляет 26,7*8823*1.24*1,65=481984.61 руб.

Стоимость 1кв. м. на декабрь 2011г. составляет 132000 руб.

Куд= Стоимость тек. Ур./248.2=13000/248,2=531,83.

Стоимость 1кв. м. в текущем уровне цен 262,61*531,83=139663,88.

С_отх= С ^туц _о * К_сож * К_бл *К_эт *К_л *К_выс * К_мус * К_мат * К_к * К_из.

Стоимость 1кв. м. с учетом технических характеристик 139663,88*1,54*0,95*0,4*0,98*1,1*1,05= 92611,66 руб.

Расчет цены продажи жилья с учетом технических характеристик.

Цена 1 кв. м в текущем уровне цен общей площади рассчитывается с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры по формуле:

К_сож = ??об/??ж = 54,2/35,2 = 1,54 => 1.

К_бл= 0,95 (нет).

К_эт= 1 (5 этаж).

К_л=1 (есть в 9-этажном доме).

К_выс = 0,98 (2,70 м).

К_мус=1 (есть в 9-этажном доме).

К_мат= 1,1 (кирпичные стены).

К_к= 1,05 (кухня-9,1 кв. м).

К_из= 0,4 (все комнаты изолированы).

Стоимость квартиры на декабрь 2011г. составляет 139663.88*54,2=7569782,30руб.

Стоимость квартиры с учетом физического износа составляет на декабрь 2011г.=5014131,97 руб.

В связи с тем, что оценка сравнительного анализа продаж производится на основании анализа рынка объектов- аналогов, расположенных вблизи оценки нашего строения, в стоимости которых уже учтены воздействия окружающей среды, поэтому износ внешнего воздействия в определении совокупного износа не учитываем.

В связи с тем, что квартиры находятся в типовых жилых зданиях, в которых предусмотрен текущий и капитальный ремонты, согласно эксплуатационным инструкциям и потерь арендной платы из-за морального износа не происходит, то моральный износ так же не учитывается.

В курсовой работе будем учитывать только физический износ, который влияет на восстановительную стоимость по определению.

Физический износ- это потеря эксплуатационных качеств здания и сооружения в следствии его старения.

Будем определять его по данным визуального осмотра здания на момент оценки и таблиц износа конструктивных элементов, представленных в пособии "Техническая инвентаризация здания".

Принимается износ в % середины интервала. Крайнее значение принимается, если повреждения > 70 %, соответственно данному признаку.

Таблица 1. Таблица физического износа конструкций и элементов жилых зданий

Конструктивный элемент	Признаки износа	№ табл	?? повр	Износ по табл.	Расчет износа Фи=(??пов*Ит) / 100 %	Доля восст ст-ти
1. Фундамент свайные столбчатые камены, бетонные и железо-бетонные	1) Трещины в цокольной части здания. 0-20 % 2) Искривления горизонтальных линий без признаков увеличения осадочных деформаций. 21-40 % 3) Сквозные трещины в цоколе, расстоянии трещин на всю высоту здания. 41-60 %	5	30 50 20	10 31 51	30*10/100=3 50*31/100=15,5 20*51/100=10,2 3+15,5+10,2=28,7 % Принимая износ кратное 5 в соответствии с инструкции 30 %	11
2. Стены Кирпичные	1) Отдельны трещины и выбоины. 0-10 %2) 2) Глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривания швов. 11-20 % 3) Отслоение и отпадение штукатурки, карнизов и перемычек.21-30 %	10	10 60 30	5 16 26	10*5/100=0,5 60*16/100=9,6 30*26/100=7,8 0,5+9,6+7,8=17,9 %. Принимаем 20 %	26
3. Перекрытия из сборного железобетонного настила	1) Трещины в швах между плитами.0-10 % 2) Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформации. 10-20 % 3) Значительное смещение плит перекрытий относительно друг другу по высоте 21-30 %	30	20 60 20	5 15 26	20*5/100=1 60*15/100=9 20*26=5,2 1+9+5,2=15,2 % Принимаем 15 %	14
4. Крыши железо-бетонные сборные	1) Мелкие повреждения деревянных деталей, кирпичных столбиков.0-20 % 2) Трещины в кирпичных столбиках или опорных участках железобетонных панелей 21-40 % 3) Неглубокие трещины в железобетонных строительных балках и плитах протечки крыши.41-60 %	39	40 50 10	10 31 51	40*10/100=4 50*31/100=15,5 10*51/100=5,1 4+15,5+5,1=24,6 % Принимаем 25 %	3
5. Полы дощатые	1) Единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок.0-20 % 2) Стирание досок в ходовых местах сколы досок местами.21-40 % 3) Прогибы и просадки, местами изломы отдельных досок.41-60 %	57	30 60 10	10 31 51	30*10/100=4 50*31/100=15,5 10*51/100=5,14+15,5+5,1=24,6 % Принимаем 25 %	6
6. Оконые блоки деревянные	1) Мелки трощены в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах.0-20 % 2) Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.21-40 % 3) Нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается.	55	30 60 10	10 31 51	30*10/100=3 60*31/100=18,6 1 0*51/100=5,1 3+18,6+5,1=26,7 % Принимаем 25 %	7
7. Двери деревянные	1) Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками.0-20 % 2) Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены. 21-40 % 3) Коробки, местами повреждены или поражены гнилью.41-60 %	57	40 50 10	10 31 51	40*10/100=4 50*31/100=15,5 10*51=5,1 4+15,5+5,1=24,6 % Принимаем 25 %	4
8. Окраска Масляная	1) Мелкие единичные повреждения окрасочного слоя, царапины. 0-20 % 2) Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки. 21-40 % 3) Сырые пятна, отслоение, вздутие и местами отставание краски со шпаклевкой до 10 % поверхности. 41-60 %	60	40 40 20	10 31 51	40*10/100=4 40*31/100=12,4 20*51/100=10,2 4+12,4+10,2=26,6 % Принимаем 25 %	7
9. Лестницы железо-бетонные	1) Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил. Ширина трещин до 1 мм. 0-20 % 2) Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего пролета. Тоже, до 2 мм. 21-40 %	35	70 30	10 31	70*10/100=7 30*31/100=9,3 7+9,3=16,3 % Принимаем 15 %	4
Коммуналь-ное обеспечение	Определение физического износа по сроку экономической жизни	Отопление Иот=21*100/80=25 % Канализация Ик=21*100/60=53 %?35 % Водопровод Ив=21*100/60=53 %?35 % Освещение Иос=21*100/50=64 %?40 %	8 3 3 2

Физн.к.э.= (Sповр.• Физн.табл.) / 100 %.

Физический износ коммуникального обеспечения определяем по формуле срока использования экономической жизни.

Физн.ком.= (ЭВ • ВС) / Тсл., ЭВ - эффективный возраст,

ВС - восстановительная стоимость

Тсл. - срок службы.

Физн.зд. = (?ni=1Физн.к. • L) / 100 %.

Физн.зд.= (30*11)+(20*26)+(15*14)+(15*4)+(25*3)+(25*6)+(25*11)+ +(25*7)+(25*4)+(25*7)+(35*8)+(35*3)+(40*3)=2850/100=28,5 %.

Физический износ составляет 30 %.

Физический износ, определенный по таблицам с учетом признаков износа, в расчете принимается не меньше физического износа, рассчитанного с учетом показателя среднегодового прироста жилых строений в г. Москве.

Таблица 2

Группа капитальности	Среднегодовой прирост физического износа в %, построенных
	до 1917 г	до 1941 г	после 1941 г
1	0,2	0,4	0,7*
2	0,3	0,5	0,8
3	0,4	0,6	1
4	0,6	0,9	1,5
5	-	1,5	2

0,7* - для всех серий 5-этажных строений коэффициент прироста=1.

Физн. = Кприр. *Тсл.

Физн. = 0,7 • (2011-1990) = 14,7?15 %.

Физический износ принимаем по расчету таблиц, т.е. 30 %.

С_кв= С_омр *?? _кВ= 92611,66* 54.2 = 5019551,97 * 1,25= 6274439,97 руб.

3.2 ПОДХОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ

Основывается на принципе замещения. Согласно анализу рынка, выбрано 4 аналога-объекта оцениваемому со следующими данными:

1) 2-комнатная квартира, на 9 этаже 9-этажного дома, общая площадь 62,6кв. м., жилая - 43,9 кв. м., площадь кухни - 9,7 кв. м., высота потолков 2,70 м., санузел раздельный. В доме 1 лифт, мусоропровод есть, телефон есть, балкон есть, дом расположен в г. Москва. Цена продажи 7900000 руб. Цена за 1 кв. м. 126000 руб.

2) 2-комнатная квартира, на 8 этаже 9-этажного дома, общая площадь 60,4 кв. м., жилая - 39,4кв. м., площадь кухни - 9,7кв. м., высота потолков 2,70 м., санузел раздельный. В доме 1 лифт, мусоропровод есть, телефон есть, балкон есть, дом расположен в г. Москва. Цена продажи 7800000 руб. Цена за 1 кв. м. 129000 руб.

3) 2-комнатная квартира, на 4 этаже 12-этажного дома, общая площадь 60,3 кв. м., жилая - 40,2 кв. м., площадь кухни - 9,8 кв. м., высота потолков 2,70 м., санузел раздельный.

В доме 2 лифта, мусоропровод есть, телефон есть, балкон есть, дом расположен в г. Москва. Цена продажи 7800000 руб. Цена за 1 кв. м. 129000 руб.

4) 2-комнатная квартира, на 7 этаже 12-этажного дома, общая площадь 61,6 кв. м., жилая - 42,7 кв. м., площадь кухни - 10,1 кв. м., высота потолков 2,70 м., санузел раздельный. В доме 2 лифта, мусоропровод есть, телефон есть, балкон есть, дом расположен в г. Москва. Цена продажи 7900000 руб. Цена за 1 кв. м. 128000 руб.

На основании данных рынка составляем матрицу продаж, данные из которой корректируем, внося в каждый аналог поправки в процентах. Поправки вносятся согласно "инструкции по оценке имущества". Если оцениваемый объект лучше или удобнее аналогичного сопоставимому, то вносится поправка с "+", что увеличивает стоимость оцениваемого объекта; если оцениваемый объект хуже или менее удобен, то в сопоставимый объект вносится поправка с "- ", что уменьшит стоимость оцениваемого объекта. Количественные показатели поправок будем использовать в соответствии с коэффициентами технических характеристик здания и квартиры по данным затратного подхода.

Таблица. Матрица продаж

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Сопоставимый объекты
		1	2	3	4
Дата оценки	Дек 2011	Дек 2011	Дек 2011	Дек 2011	Дек 2011
Количество комнат	2	2	2	2	2
Общая площадь, м 2	54,2	62,6	60,4	60,3	61,6
Жилая площадь, м 2	35,2	43,9	39,4	40,2	42,7
Площадь кухни, м 2	9,1	9,7	9,7	9,1	10,1
Этажность	9	9	9	12	12
Материал стен	кирп	кирп	кирп	кирп	кирп
Этаж	5	9	8	4	7
Транспортная доступность МИН.	10	10	10	5	15
Наличие телефона	есть	есть	есть	есть	есть
Наличие балкона	нет	есть	есть	есть	есть
Сан. узел	разд	разд	разд	разд	разд
Изолированность комнат	изол	изол	изол	изол	изол
Высота потолков	2,70	2,70	2,70	2,70	2,70
Цена продажи, р		7900000	7800000	7800000	7900000
Цена за 1м 2, р		126000	129000	129000	128000

Таблица корректировок

Элементы сравнения	Сопоставимые объекты
	1	2	3	4
Дата оценки	0	0	0	0
СКЦ	126000	129000	129000	128000
Соотношение общей площади и жилой	+5 %	0	0	0
СКЦ	126000*1,05=132300	129000	129000	128000
Площадь кухни	0	0	0	0
СКЦ	132300	129000	129000	128000
Этажность	0	0	-3 %	-3 %
СКЦ	132300	129000	129000*0,97= 125130	128000*0,97= 130368
Материал стен	0	0	0	0
СКЦ	132300	129000	125130	130368
Этаж	0	-10 %	-10 %	-10 %
СКЦ	132300	129000*0,9= 116100	125130*0,9= 112617	130368*0,9= 117331,2
Место расположения	0	0	0	0
СКЦ	132300	116100	112617	117331,2
Транспортная доступность	0	0	-10 %	+5 %
СКЦ	132300	116100	112617*0,9= 101355,3	117331,2*1,05=123197,76
Наличие телефона	0	0	0	0
СКЦ	132300	116100	101355,3	123197,76
Наличие балкона	-5 %	-5 %	-5 %	-5 %
СКЦ	132300*0,95= 125685	116100*0,95= 110295	101355,3*0,95= 96287,54	123197,76*0,95= 117037,87
Сан. узел	0	0	0	0
СКЦ	125685	110295	96287,54	117037,87
Изолированность комнат	0	0	0
СКЦ	125685	110295	96287,54	117037,87
Высота потолков	0	0	0
СКЦ	125685	110295	96287,54	117037,87
? поправок	0	-15	-33	-8
Вес	4	2	1	3
Весовой коэффициент	0,4	0,2	0,1	0,3
Средневзвешенная цена	50274	22059	9628,75	35111,36
Цена 1м 2 оцениваемой квартиры	117073,11руб.
Стоимость квартиры	117073,11* 54,2= 6345362,56руб.

Описание поправок.

1. Дата оценки: В связи с тем, что анализируем сопоставимые продажи оцениваемый объект в один и тот же временной период, и на финансовом рынке не произошло никаких изменений, то на дату оценки вносится нулевая поправка.

2. Соотношение общей и жилой площади:

Коц.об. = 54,2/35,2= 1.5 => 1.

К 1 = 62,6/43,9 = 1,4 => 0,95 К 2 = 60,4/39,4 = 1,5 => 1.

К 3 = 60,3/40,2 = 1,5 => 1 К 4 = 61,6/42,7 = 1,4 => 0,95.

3. Размер кухни:

Коц.об. = 9,1 => 1,05.

К 1 = 9,7 => 1,05 К 2 = 9,7 => 1,05.

К 3 = 9,8 => 1,05 К 4 = 10,1 => 1,05.

4. Этажность: Анализируются технические характеристики, такие как наличие мусоропровода и лифтов. Разница в стоимости каждого из этих параметров составляет ±3 %.

Коц.об. = 9 => 0.

К 1 = 9=> 1 К 2 = 9=> 1.

К 3 = 12 =>0,97 К 4 = 12 => 0,97.

5. Материал стен: Разница в стоимости между кирпичными, монолитными и панельными материалами составляет 10, 5, 1 %.

Коц.об. = кирпич => 10 %.

К 1 = кирпич => 0 К 2 = кирпич => 0.

К 3 = кирпич => 0 К 4 = кирпич => 0.

6. Этаж: Если оцениваемый объект находится на первом или последнем этажах, то стоимость снижается на 10 %, а в остальные этажи поправки не вносятся.

Коц.об. = 5 => 0.

К 1 = 9 =>0 К 2 = 8 => 0,9.

К 3 = 4 => 0,9 К 4 = 7=> =0,9.

7. Месторасположение: В связи с тем, что все сопоставимые объекты выбраны в исследуемом районе с оцениваемым, то на месторасположение вносится нулевая поправка.

8. Транспортная доступность: Если здание оцениваемого объекта расположено в пределах 200 метров (10 минут пешком) от станции метро, то вносится нулевая поправка. Если здание находится в радиусе более 200 метров - поправка составляет 10 %.

Коц.об. = 10 мин => 0.

К 1 = 10 мин => 0 К 2 = 10 мин => 0.

К 3 = 5 мин =>-10 К 4 = 15 мин => 1,05.

9. Наличие телефона: С наличием мобильной связи ушла актуальность стационарной телефонной связи, поэтому поправка вносится в разницу стоимости абонентской платы по среднему тарифу и средней стоимости мобильной связи (700/505 = 1,39 ? 40 %).

Разница в стоимости составляет 40 %, но при покупке жилья стационарная телефонная связь мало влияет на его стоимость, поэтому за отсутствие телефона вносим поправку 4 %. В связи с тем, что во всех сопоставимых объектах и в оцениваемом есть телефон, вносится нулевая поправка.

10. Наличие балкона: Разница в стоимости между наличием и отсутствием балкона составляет 5 %, а между наличием балкона и лоджии еще 5 %.

Коц.об. = нет => 1.

К 1 = балкон => 0,95 К 2 = балкон => 0,95.

К 3 = балкон => 0,95 К 4 = балкон => 0,95.

11. Санузел: Разница в стоимости между совмещенным и раздельным санузлом оценить невозможно, но мы можем оценить удобство. В связи с тем, что наличие лифта и мусоропровода оценивалось в 3 %, то разницу между этими конструктивными элементами условно примем 3 %.

Коц.об. = раздельный => 0.

К 1 = раздельный => 0 К 2 = раздельный => 0.

К 3 = раздельный => 0 К 4 = раздельный => 0.

12. Изолированность комнат: Оценивается в 4 %. В связи с тем, что во всех сопоставимых объектах и в оцениваемом все комнаты являются изолированными, вносим нулевую поправку.

13. Высота потолков:

Коц.об. = 2,70 => 1.

К 1 = 2,70 => 1 К 2 =2,70 => 1.

К 3 =2,70 => 1 К 4 = 2,70 => 1.

14. Веса: Распределяются между сопоставимыми объектами по следующему принципу - чем меньше суммарная поправка, тем больший вес присваивается объекту. При этом на знаки +/- внимания не обращаем, так как они учтены в скорректированной цене.

3.3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД (КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА)

Доходный подход основан на принципе ожидания, который гласит, что инвестор от приобретенной собственности ожидает доход, который возместил бы вложенный капитал и принес бы прибыль за период владения.

Доходный подход оценки квартиры будем производить на основе анализа арендных плат сопоставимых объектов для выявления ожидаемого дохода, который необходимо капитализировать.

Оценку будем производить двумя методами:

1) Метод прямой капитализации.

2) Доходный подход с использованием мультипликатора валовой ренты.

1) На основании анализа рынка сдачи в аренду 3-комнатной квартиры в Г. Реутов выделяем 4 объекта сдачи в аренду для определения общего коэффициента капитализации.

Показатели	Сопоставимые объекты
	1	2	3	4
АП	32000	30000	30000	33000
ПВД	384000	360000	360000	396000
ДВД	364800	342000	342000	376200
ОР	73200	69600	70800	78000
ЧОД	291600	272400	271200	298200
SP	7900000	7800000	7800000	7900000
Rо соп.об.	0,04	0,03	0,03	0,04
Вес	4	2	1	3
Весовой коэфф.	0,4	0,2	0,1	0,3
Rо соп.об. взв.	0,016	0,006	0,003	0,012
Rо оц.об.	0,037

АП= 30000.

ПВД= 360000.

ДВД= 342000.

ОР= 70800.

ЧОД= 271200.

PV= 271200/0,037= 7329729,73 руб.

2) Мультипликатор валовой ренты- коэффициент, отражающий постоянную взаимосвязь между величиной валового дохода от объекта недвижимости и его ценой.

МВР=SP/АП.

Для оценки стоимости собственности с использованием МВР, необходимо:

- определить МВР;

- определить рыночную АП;

- определить стоимость собственности, как:

PV= АП ^рын * МВР.

Таблица. Определение мультипликатора валовой ренты

Сопостав. объекты	SP	АП	МВР
1	7900000	32000	246,9
2	7800000	30000	260
3	7800000	30000	260
4	7900000	33000	239,4
5	78000000	30000	260
6	7850000	31000	253,2

МВР _ср =(260+260+260+253,2)/4= 258,3.

Таблица. Определение рыночной арендной платы

Показатели	30000	30000	30000	31000
Дата	0	0	0	0
СКЦ	30000	30000	30000	31000
Этажность	0	0	0	0
СКЦ	30000	30000	30000	31000
Этаж	+10 %	0	0	0
СКЦ	30000*1,1=33000	30000	30000	31000
Материал стен	0	0	0	0
СКЦ	33000	30000	30000	31000
? поправок	+10	0	0	0
Вес	1	3	3	3
Весовой коэффициент	0,1	0,3	0,3	0,3
АП взвеш	3300	9000	9000	9300
АП рын	30600руб.

Скв= 30600*258,3=7903980 руб.

Из двух методов определения стоимости квартиры принимаем стоимость, определенную методом прямой капитализации, в связи с тем, что по анализу ставки дохода депозитных счетов в течении года, которая колебалась в течение года 3-4 %, у нас в расчетах общий коэффициент капитализации составляет 4,2 %.

Расчет стоимости по использованию МВР недостаточно точен, так недостаточно информации по определению самого МВР.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

В курсовой работе мы рассчитали 3 стоимостные оценки полных прав собственности на квартиру без права использования земельным участком, исходя из рыночной информации и технического паспорта на здание, в результате получены следующие стоимостные оценки:

1) затратный подход - 7569782,30 руб.

2) подход сравнительного анализа продаж - 6345362,56 руб.

3) доходный подход - 7329729,73 руб.

Исходя из этих результатов, необходимо определяем преимущества и недостатки каждого из подходов и тем самым определяем единую стоимостную оценку.

Преимущества каждого метода определяются по следующим критериям:

Критерии оценки	Подходы оценки
	затратный	Сравнительного анализа продаж	доходный
			1	2
Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (продавца)	-	-	+	+
Тип, качество, обширность информации, на основании которой проводится анализ	+	+	-	-
Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств	-	+	-	-
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, потенциальный доход и др. элементы сравнения и экономические показатели.	-	+	+	-

Я считаю, что больше всего подходит метод сравнительного анализа продаж, т.к. он основан на достаточно обширной рыночной информации, анализе продаж, так же он учитывает колебания и стоимость денежных средств и направлен на изучение конкретного объекта с его особенностями. Кроме того, согласно принципа замещения, что благоразумный покупатель не заплатит за недвижимость большую стоимость чем стоит аналогичный объект на рынке недвижимости, а по данным расчета, стоимость по подходу сравнительного анализа продаж ниже, чем стоимости, определенные другими подходами, поэтому стоимость 2-ух комнатной квартиры, расположенной по адресу ___принимаем ___________.

Затратный подход ориентирован не на получении дохода, а основывается на технических характеристиках здания, поэтому он нам не подходит. Доходный подход основан на принципе ожидания, поэтому он нам тоже не подходит.

Размещено на Allbest.ru