Методы оценки земли и их практическое применение

Размещено на http://www.allbest.ru/

Департамент среднего профессионального и начального профессионального образования Томской области

Шарыповский филиал областного государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Томский коммунально-строительный техникум»

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «Методы оценки земли и их практическое применение»

по дисциплине «Оценка недвижимого имущества»

Выполнила: Скуратова Д.В.

Руководитель: Гришанина М.В.

Шарыпово 2014

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РФ

1.1 ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РФ

1.2 СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.3 ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.3.1 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.3.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.3.3 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ В ПОС. ДУБИНИНО, Г. ШАРЫПОВО

2.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.2 АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МАЛОЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ

2.3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

2.4 ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

В 2014 году Россия рассматривается как привлекательный рынок для вложений в недвижимость, особенно по сравнению с другими странами Европы. Позитивное отношение к данному рынку сохраняется на протяжении последних нескольких лет.

Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме "Методы оценки земельных участков" в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Цель курсовой работы состоит в изучении теоретических аспектов оценки земельных участков и определение рыночной стоимости жилой недвижимости. В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- рассмотреть законодательную базу оценки земли в РФ;

- изучить специфику земельного участка как объекта оценки;

- раскрыть подходы и методы оценки земельных участков;

- определить рыночную стоимость жилого дома с земельным участком, провести характеристику объекта оценки, анализ рынка жилой недвижимости, оценку рыночной стоимости жилого дома с участком;

- провести согласование результатов рыночной стоимости земельного участка полученных различными методами.

Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из 2 частей, заключение и список использованных источников.

Теоретической и методической основой курсового исследования являются литература российских авторов, интернет ресурсы и лекции.

рыночный оценка земельный участок

1. Современные методы оценки земли в РФ

1.1 ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РФ

Оценочная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой Правительством Российской Федерации Единой системой стандартов оценки. Единая система стандартов оценки является неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

Источники оценочной деятельности:

1. Федеральный закон (ФЗ) №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года. Данный закон включает в себя все понятия оценочной деятельности, указывает что (кто) является субъектом (объектом) на рынке недвижимости, а так же их обязанности и права.

2. Федеральный стандарт оценки (ФСО) №256 «Общие понятия оценки, подходы и методы к требованию оценки» от 20.07.2007 года. Указывает на этапы оценки, и что должно быть в задании для оценки.

3. ФСО №255 «Цели оценки и виды стоимости» от 20.07.2007 года.

Раскрывает 4 вида стоимости: рыночную, ликвидационную, кадастровую и инвестиционную.

4. ФСО №254 «Требования к отчету об оценки» от 20.07.2007 года.

Включает пункты по содержанию, составлению, описанию отчета об оценки недвижимого имущества.

Все Федеральные стандарты оценки утверждены Министерством экономического развития.

5.Сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) зданий и сооружений для оценки основных фондов.

6. Земельный кодекс РФ.

Таким образом, законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

1.2 СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

-земли поселений (городов, поселков и сельских поселений);

- земли сельскохозяйственного назначения;

-земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны;

-земли особо охраняемых территорий;

-земли лесного фонда;

-земли водного фонда;

-земли запаса.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

1.3 ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.3.1 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В пункте 13 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации.

Доходный подход включает три метода:

- капитализации дохода (земельной ренты);

- остатка (техника остатка для земельного участка);

- предполагаемого использования.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы (1):

; (1)

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход, рассчитывается на основании следующей формулы(1.1):

(1.1)

Где:

- РС - рыночная стоимость;

-ЧОД еон - чистый операционный доход Единого объекта недвижимости;

- ЧОД ул - чистый операционный доход улучшений;

- R - коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Определяется по формуле(1.2):

(1.2)

Где:

- РС - рыночная стоимость земельных участков;

- ЧОД - чистый операционный доход;

- В - норма доходности.

Таким образом техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

1.3.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Сравнительный подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения).

Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток сравнительного подхода заключается в необходимости наличия достоверной рыночной информации для проведения оценки, что предполагает наличие развитого и прозрачного рынка сопоставимых объектов.

Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж. Рассчитывается по формуле (1.3):

 (1.3)

Где:

- РСзу - рыночная стоимость земельного участка;

- У А - сумма стоимости аналогов;

- кол -во А - количество аналогов.

Использование метода наиболее целесообразно, когда имеется достаточная и надёжная рыночная информация о сопоставимых сделках. Данный подход основывается на систематизации и сопоставления информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Метод основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью.

1.3.3 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле (1.4):

(1.4)

Где:

- С - стоимость;

-Сзу - стоимость земельного участка;

-Спвс - полная восстановительная стоимость улучшений;

-И- износ.

Методы выделения используется для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ В ПОС. ДУБИНИНО, Г. ШАРЫПОВО

2.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Физические характеристики:

-вид разрешенного использования: собственность;

- площадь земельного участка: 800 кв.м;

-смежества: земельный участок № 24;

-кадастровый номер:24:56:001264:0018:04:550:002;

-кадастровый номер земельного участка: 000793821:0002:23019;

-этажность: 1 этаж;

-тип недвижимости: кирпичный;

2. Характеристика местоположения :

РФ, Красноярский край, п.Дубинино, ул Полевая, дом 24.

3. Характеристика окружения :

Близость к зонам рекреации 3 км до реки «Береш». Остановка общественного транспорта в 20 метрах от дома. Расстояние до ближайшего ж/д вокзала- 2.5 километра. Аэропорт находится в 360 километрах от поселка Дубинино. Автовокзал в шаговой доступности- 450 метров.

Социально-экономическое положение г. Шарыпово :

1. Географическое положение

Город Шарыпово расположен в юго-западной части Красноярского края, у восточных отрогов Кузнецкого Алатау, на границе степных областей Назаровской котловины и Кемеровской области. По территории административного образования протекают притоки первого и второго порядков реки Чулым (Кадат, Базыр, Береш, Урюп),

Шарыпово находится в зоне резко континентального климатического пояса. Средняя годовая температура воздуха в городе около 0,5 °С. Средняя температура в январе, самом холодном месяце года - 25 ° С, в июле, самом теплом , - 28° .

Населенный пункт окружен возвышенностями, озерами, рекой и лесами.

2 .Структура органов управления.

Город Шарыпово имеет статус муниципального образования, которое включает в себя город Шарыпово и рабочие поселки Дубинино и Горячегорск. Устав муниципального образования утвержден на сессии городского Совета 02.12.2003 года.

Местное самоуправление в муниципальном образовании «Город Шарыпово Красноярского края» осуществляется Главой города Шарыпово и органами местного самоуправления - городским Советом и администрацией города.

3.Уровень жизни населения

В 2009 году среднедушевые денежные доходы населения в месяц составили 11381 рублей, увеличившись по сравнению с 2008г, в номинальном выражении на 21%, реально на 9,5%.

4.Общее состояние экономики

До 2002 года крупное промышленное производство было представлено в городе четырьмя предприятиями - Березовская ГРЭС, ОАО «Разрез Березовский-1», ООО «Пищекомбинат», ОАО «Урюп», также до 2003 года в городе работало несколько крупных строительных организаций. Основная доля валового продукта, производимого в городе, относилась именно к этим предприятиям.

Березовская ГРЭС, и ОАО «Разрез Березовский-1» продолжают свою деятельность, и на этих предприятиях работают преимущественно жители города Шарыпово Градообразующее предприятие в период финансового кризиса, снизило отгрузку на 7% от объема предыдущего года, но уже в 2010 году объем отгруженной продукции вырос практически вдвое

5. Трудовые ресурсы

В 2012 году в экономике города было занято 74,9% населения в трудоспособном возрасте. На рынке труда востребованы следующие специалисты: врачи, программисты, сварщики с высокими разрядами, юристы с высшим образованием, монтажники.

2.2АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МАЛОЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ

Таблица 2.1 - Анализ рынка недвижимости в п. Дубинино.

№	Местоположение	Стоимость (руб)
1	ул. Полевая	2500000
2	ул. Советская	3000000
3	ул. Луганская	2000000
4	ул. Сиреневая	1600000

Рисунок 2.1

Таблица 2.2 - Анализ рынка земли в п. Дубинино.

№	Местоположение	Стоимость (руб)
1	ул. Полевая	450000
2	ул. Советская	600000
3	ул. Луганская	500000
4	ул. Сиреневая	260000
5	ул. 9 мая	300000



Рисунок 2.2

Анализ рынка жилья..

2.3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

1. Оценка жилого дома по затратному подходу

Рыночная стоимость по затратному подходу определяется по формуле(2.1):

(2.1)

где:

- Рс - рыночная стоимость;

- Сз.у - стоимость земельного участка;

- Спвс - полная восстановительная стоимость;

- И - износ накопительный.

(2.2)

Где:

- Спвс - полная восстановительная стоимость;

- V - физический объем (куб м.);

- Цед - цена единицы физического объема(34.2);

- J1 - индекс территориальный(1.07);

- J2 - индекс удорожания(118.89);

- J3 - текущий индекс(1.17).

руб.

Определение РС земельного участка затратным подходом не представляется возможным, так как отсутствует стоимость ЕОН. Произведем расчет РС_з.у. методом сравнения продаж (табл. 2.3.1)

Таблица 2.3.1- Рыночная стоимость с земельным участком

местоположение	стоимость 1м2	расчет РС
ул. Полевая	1600	800
9 мая	1000
ул. Советская	1250
ул. Луганская	900
ул. Сиреневая	1100

руб.

руб.

Находим физический износ методом конструктивных элементов (табл. 2.3.2)

Таблица 2.3.2-Определение износа жилого дома

конструктивные элементы	техническое состояние	доля УПВС	износ (%)	расчет физического износа
Фундамент	хорошее	2	4	0.08
Стены и перегородки	хорошее	12	8	0.96
Перекрытия	хорошее	8	8	0.64
Крыша	хорошее	4	1	0.04
Полы	хорошее	16	9	1.44
Проемы	хорошее	10	12	1.2
Отделочные работы	хорошее	15	6	0.9
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	неудовлетворительное	25	30	7.5
Прочие работы	-	8	2	0.16
Итого		100		13

Износ жилого дома составляет - 13%

Определим накопительный износ(2.3):

(2.3)

Делаем расчеты согласно формуле (2.1)

Рыночная стоимость жилого дома по затратному подходу составляет- 2530271 рублей.

2. Оценка жилого дома по сравнительному подходу

Рыночный подход производится путем сравнения с аналогичными объектами, и определяется по формуле(2.4):

(2.4)

где:

- РС - рыночная стоимость;

- Rk - продажная цена аналогичного объекта;

- УD - сумма корректировок.

Проведем расчет РС с учетом корректировок (таблица 2.3.2)

Таблица 2.3.3 - Расчет рыночной стоимости с учетом корректировок

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
1.Местоположение	ул. Полевая	ул. Советская	ул. Луганская	ул. Сиреневая	ул. 9 мая	ул. Дальняя
2. Этажность	1	2	1	1	2	1
3.Площадь (кв.м.)	120	75	80	72	140	60
4.Материал	кирпич	кирпич	кирпич	ж/б	кирпич	ж/б
5.Дополнительные постройки	есть	нет	есть	есть	есть	нет
6.Права на земельный участок (владелец)	1	1	2	2	1	1
Общая стоимость (млн. руб.)	-	3	2	1.6	1.4	1
Корректировки	1	2	3	4	5
1.	-2	-3	3	2	-5
2.	3	0	0	3	0
3.	-5	-3	-7	4	-8
4.	0	0	2	0	2
5.	-4	0	0	0	-4
6.	0	-2	-2	0	0
итого	-8	-11	-6	9	-17
Стоимость за 1 кв.м.(тыс. руб.)	40	25	22	10	17
Стоимость за 1 кв.м. с учетом корректировок (тыс. руб.)	36.8	22.3	20.7	10.9	14.1

Рыночная стоимость жилого дома по сравнительному подходу составила 2515200 руб.

2.4 ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Проведя оценку жилого дома с земельным участком, двумя подходами проведем итоговое согласование результатов рыночной стоимости методом субъективного взвешивания (таблица 2.5.1)

Таблица 2.5.1- Итоговое согласование результатов оценки

Подходы	Расчеты, руб	Субъективное взвешивание в %	Расчет средневзвешенной стоимости в руб.
затратный	2530000	55	1391500
сравнительный	2515000	45	1131750
доходный	-	-	-
РС		100	2523250

РС= 2525000руб.

Проведя оценку рыночной стоимости жилого дома, расположенного по адресу Красноярский край, п. Дубинино, ул. Полевая, д 24, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате анализа с применением двух подходов к оценке можно сделать заключение, и согласования результатов оценки, рыночная стоимость жилого дома составила 2525000 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Цели и задачи, поставленные, в курсовой работе выполнены. В первом разделе рассмотрены теоретические аспекты видов рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с законодательной базы оценочной деятельности. Виды стоимости необходимы на рынке недвижимости для следующих целей:

-инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости;

-ликвидационная стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

-утилизационная стоимость объекта оценки является стоимостью объекта оценки, равной рыночной стоимости материалов.

Во второй главе проведены расчеты рыночной стоимости жилого дома расположенного по адресу Красноярский край, п. Дубинино, ул. Полевая, д 24, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением двух подходов к оценке: затратного и рыночного.

Рыночная стоимость жилого дома затратным подходом составила 2530 тыс.руб, сравнительным подходом- 2515 тыс.руб. После согласования результатов оценки, рыночная стоимость жилого дома составила 2525000 руб. Данный объект может быть выставлен на продажу на открытом рынке.

Таким образом, на оценку стоимости недвижимого имущества влияют расчеты рыночной стоимости, проведенные различными подходами, а так же физические, социальные, экономические и административные факторы окружения объекта оценки. По результатам определения рыночной стоимости объекта оценки в зависимости от цели, собственник может совершать такие сделки как купля продажи, сдача в аренду и т.д., то есть, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости в пределах, установленных законом.

Размещено на Allbest.ru