Оценка стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя

2. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

3. Принципы управления недвижимостью

1. Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание. Величина рыночной стоимости недвижимости, отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретро информация об объекте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Полезность недвижимости заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает различной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства. Качество удобств, влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Принцип ожидания означает, что стоимость объекта создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. В соответствии с этим принципом, стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод.

Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться.

2. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов, генерируемых этим объектом Приведенная к текущему моменту стоимость бедующих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Применение этого подхода предполагает необходимость расчете величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, тек и в будущем. Поэтому одним из первых этапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет, и прогнозирование будущих доходов.

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следующем. Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые или иные выгоды Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде финансовых результатов, в число которых входят

- поток денежных средств (текущие денежные поступления):

- экономия на налогах:

- будущие доходы от арендной платы

• доходы от перепродажи недвижимости

• уменьшение ипотечного долга

Задача аналитика заключается в том, чтобы, рассчитав текущую стоимость всех будущих доходов и финансовых выгод, на их основе определить текущую стоимость объекте недвижимости, приносящего эти доходы Изучая объект доходной недвижимости, аналитик принимает во внимание наиболее важные для него параметры * стоимость зданий, сооружении, инфраструктуры и земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные кредиты).

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от точности прогнозируемых доходов. На величину доходов оказывает влияние множества факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его развития в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем, наличие инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой, и т д. Учет и оценка этих факторов должна лечь в основу прогноза. Основная расчетная величина для оценщика - чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо, прежде всего, установить степень стабильности получаемых от недвижимости доходов. Под стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования оцениваемой недвижимости в течение типичного года в прогнозном периоде, приведенный к моменту оценки При расчете стабильного дохода из расходов исключаются затраты, носящие разовый характер, т.е. нетипичные при повседневной эксплуатации объекта. Источниками информации для определения доходов и стабильности доходов могут быть собственник объекте недвижимости; данные, собранные на рынке недвижимости, сведения, полученные от арендаторов и менеджеров объекте недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены элементов недвижимости с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами необходимо вычесть из действительных валовых доходом. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы элементов, подлежащих замене.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно двумя методами методом (дисконтирования денежных потоков методом прямой капитализации дохода. Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтировании денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемом инвесторами ставке дохода ив инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость.

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом текущих операционных расходов и резерва на замещение. т.е. рассматривается поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Применение в расчетах величины чистого операционного дохода, позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые получены в будущем необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), просуммировать и. кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии - возможной перепродажи в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода - определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации доходе с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя способами;

1) кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости.

2) исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической продажи с последующим адекватным усреднением;

3) на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов.

Важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточном стоимости объекта в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчете коэффициенте капитализации необходимо учесть норму возмещения основном суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.

3. Принципы управления недвижимостью

Управление недвижимым имуществом России является подсистемой в системе управления городом и подчинено стратегической цели развития города - повышению качества жизни населения. В соответствии со стратегическими интересами России как субъекта собственности и природой недвижимого имущества как экономического ресурса система управления недвижимостью города должна быть направлена на достижение следующих целей, в совокупности обеспечивающих возрастание ценности недвижимого имущества России:

- достижение максимально возможной экономической и бюджетной эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в собственности России (с учетом существующих административных, градостроительных, социальных и экологических ограничений);

- стимулирование развития региональной экономики путем регулирования предоставления и использования предпринимателями объектов недвижимости;

- создание благоприятной социальной и экологической среды проживания для населения города;

- обеспечение оптимальной с точки зрения интересов города структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования.

В соответствии с указанными целями система управления недвижимостью России должна обеспечивать решение следующих задач:

- обеспечение устойчивого потока доходов от недвижимого имущества в бюджет России;

- создание необходимых и достаточных (с точки зрения использования недвижимости) условий для деятельности исполнительных органов государственной власти России и организаций, обеспечивающих функционирование города как территориального социально-экономического целого; управление недвижимость оценка стоимость

- создание благоприятных условий для развития рыночных отношений в сфере недвижимости и системы гарантий для пользователей недвижимости;

- привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости России;

- оптимизация распределения объектов недвижимости, находящихся в собственности или пользовании России, по вариантам функционального использования;

- минимизация затрат по содержанию системы управления недвижимым имуществом;

- создание благоприятных условий для социально значимой деятельности.

С учетом актуального состояния недвижимости России в числе первоочередных задач, стоящих перед системой управления недвижимостью, следует выделить:

- обеспечение кардинального улучшения материально-технического состояния недвижимости России;

- увеличение доли доходов от недвижимости в составе доходов бюджета России.

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью России должны быть положены следующие принципы:

1. Принцип пообъектного управления.

В соответствии с принципом пообъектного управления основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.

2. Принцип наилучшего использования.

Основным критерием эффективности управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования недвижимого имущества, находящегося в собственности России.

Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности и распоряжении России, в настоящей Концепции понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает максимизацию валового регионального продукта, устойчивость доходной части бюджета России, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества.

Наилучшее использование комплекса недвижимого имущества России обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости, под которым в настоящей Концепции понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей (текущей) стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование.

Наилучшее использование объекта является основанием для выбора варианта использования объекта, для определения уровня цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимости и пр.) объектов недвижимости.

3. Принцип платности.

Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов использования недвижимости.

Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов России от использования недвижимости.

4. Принцип сбалансированности прав и ответственности.

В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.

5. Принцип открытости информации.

Принцип открытости информации, предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах, проводимой Администрацией России политики в сфере управления недвижимостью, о принимаемых управленческо-распорядительных решениях, об объектах недвижимости, находящихся в собственности города и предлагаемых для социального и коммерческого использования, об условиях привлечения различных организаций к выполнению отдельных функций, относящихся к сфере управления недвижимостью России.

Список использованной литературы

1. http://www.pandia.ru/text/77/277/66680.php.

2. http://referatwork.ru/search?cx.

3. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001.

Размещено на Allbest.ru