Оцінка нерухомості в міжнародній практиці

Размещено на http://allbest.ru

Вступ

міжнародний оцінка нерухомість стандарт

Професійні норми оцінки - це стандарти професійної практики оцінки, що розробляються професійними організаціями і державою для контролю за діяльністю своїх членів. Знання стандартів дозволяє оцінювачам використовувати єдину термінологію, понятійний апарат і методики оцінки.

Оцінка майна сягає своїм корінням в класичну та сучасну економіку. До 40-х рр.. XX століття в багатьох країнах були розроблені в основному схожі між собою принципи і методики оцінки, однак лише в другій половині століття почав розвиватися підхід до поняття оцінки як до професійної дисципліни.

Протягом 60-70-х рр.. ряд національних організацій оцінювачів розробили і опублікували стандарти професійної практичної діяльності для своїх членів. Цьому приклад наслідували інші. Зміст стандартів поєднувало міркування професійного порядку з практичними потребами ринку. У деяких країнах стандарти були інкорпоровані повністю або частково в національні закони та нормативні акти. Деякі організації виробили контрольні та виконавчі процедури, що дозволяють висловлювати осуд і позбавляти професійного статусу члена організації в разі серйозного порушення ним стандартів або пов'язаних з ними етичних норм.

Аналіз змістовної діяльності авторитетних зарубіжних професійних об'єднань оцінювачів однозначно свідчить про те, що рішення їх основної функціональної задачі у рамках ринкової економіки - забезпечення споживачів професійними послугами високої якості - досягається шляхом стандартизації процедур оціночної діяльності. Іншими словами, стандартизація є стрижнем всієї діяльності об'єднань оцінювачів як в національному, так і в міжнародному масштабі.

1.Міжнародні стандарти оцінки (МСО) як звід однакових правил

Для проведення фахової оцінки майна оцінювачам необхідно керуватися певними правилами і використовувати спеціальну для даної сфери діяльності термінологію, що в сукупності являє собою своєрідний професійний «інструмент» оцінювача. Дана обставина ясно усвідомлювали розробники Міжнародних стандартів оцінки, тому одним із завдань Міжнародних стандартів є забезпечення оцінювачів певним набором засобів з проведення оцінки майна. З такої точки зору Міжнародні стандарти оцінки є вельми значний документ. Для наочності можна навести деякі цифри [2]. Чотири нині діючих стандарту оцінки майна визначають 16 базових видів вартості, більше 30 спеціальних термінів; 27 статей стандартів присвячені правилам розкриття оцінювачами інформації про виробленої оцінки та коректному складання підсумкових звітів; близько 60 положень стандартів містять детальні правила, що встановлюють, який вид вартості і відповідний йому метод обчислення цього виду вартості слід застосовувати оцінювачам при оцінці різних майнових активів. Встановлювані стандартами правила являють собою систему взаємопов'язаних норм, яка визначається в першу чергу структурою побудови норм кожного зі стандартів. Розділи стандартів складені в певній послідовності, починаючи з вказівки призначення стандарту і сфери його застосування, потім визначення термінології, далі йдуть правила, що пропонують певну послідовність проведення оцінки, і методологія визначення того чи іншого базового виду вартості. Самостійний розділ кожного стандарту присвячена правилам складання звіту про проведену оцінку. Зазначена структура повторюється для кожного з чотирьох стандартів, що в цілому робить Міжнародні стандарти оцінки єдиним збалансованим і повноцінним актом.

Інтерес викликає питання, на чому грунтується зведення правил оцінки різних майнових активів у єдиний документ. Розробники МСО при конструюванні правил, які входять у стандарти, ставили перед собою завдання вийти на більш високий рівень узагальнення, і, абстрагуючись від правил оцінки окремих видів майнових активів, прагнули створити такі норми, які підходили б до оцінки багатьох майнових активів. У результаті включені в МСО правила носять настільки загальний характер, що розроблені стандарти цілком обгрунтовано можна назвати зведенням принципів оцінки, тобто більш широких і загальних норм.

При формулюванні загальних принципів оцінки розробники стандартів неминуче повинні були знайти ключові критерії для оцінки будь-яких майнових активів. Таким критерієм є «корисність». Як наголошується в розділі 7 введення в МСО, «ключовим критерієм для оцінки будь-якого нерухомого або рухомого майна є його корисність. Загальною метою процедур, що використовуються в процесі оцінки, є визначення та кількісне вираження ступеня корисності оцінюваного майна ». «Корисність» майнового активу є економічною категорією, яка виражається в тому чи іншому вигляді вартості. При цьому найбільш часто використовується поняття ринкової вартості.

Іншим критерієм відомості правил оцінки в єдиний документ є визнання їх розробниками стандартів як «кращих», тобто в максимальній мірі задовольняють потребам проведення професійної оцінки. Визнання будь-яких правил як «кращих» здійснюється в ході роботи Міжнародного комітету зі стандартів оцінки шляхом узагальнення національної практики оцінки держав-членів МКСО. У зв'язку з цим Міжнародні стандарти оцінки є звід однакових практичних правил проведення оцінки, створений шляхом узагальнення різної національної практики. Але на відміну від національних стандартів оцінки держав-членів МКСО звід правил проведення оцінки на міжнародному рівні має інший якісний рівень.Мається на увазі наступне. Якщо національний стандарт оцінки є «краща» національна практика, то міжнародний стандарт оцінки не являє собою лише кращий з національних стандартів, а утворюється шляхом узагальнення національної практики оцінки різних країн. Точніше кажучи, міжнародний стандарт вбирає в себе правила, які у різних національних стандартах оцінки, здатні, на думку членів Міжнародного комітету зі стандартів оцінки, максимальною мірою відображати потреби професійної оцінки майна на міжнародному рівні.

2.Міжнародні стандарти оцінки як кодекс поведінки

Як було зазначено вище, Міжнародні стандарти оцінки, будучи стандартів професійної діяльності з проведення оцінки майна, регламентують поведінку оцінювачів. По суті МСО підпадають під визначення кодексів поведінки, наведене І.С. Зикіна, який відзначає, що кодекси поведінки спрямовані на встановлення стандартів поведінки в певній галузі професійної діяльності. У кожному з чотирьох діючих в даний час стандартів оцінки МСО міститься розділ 5 «Вимоги стандартів», де детально регламентуються дії оцінювача, починаючи з моменту прийняття ним на себе зобов'язань з проведення оцінки і завершуючи складанням звіту про результати оцінки.

Розглянемо норми, що містяться в розділі 5. Єгоров В.В. відзначає, що під російськомовним терміном «кодекси поведінки» розуміються як «codes of conduct», так і «codes of ethics», тобто норми поведінки та етичні норми. Співвідношення таких норм у тому чи іншому кодексі поведінки буде, швидше за все, визначатися його завданнями. Так, у передмові до Міжнародного кодексу рекламної практики наголошується, що хоча кодекс «задуманий перш за все як інструмент самодисципліни, але разом з тим він призначений і для використання в судовій практиці в якості довідкового матеріалу в рамках відповідних законів». Навпаки, Міжнародні стандарти оцінки спочатку не створювалися тільки як інструмент самодисципліни оцінювача. Вони були покликані, крім того, дати оцінювачам інструмент проведення оцінки у вигляді встановлення термінології та методології. При детальному розгляді норм розділу 5 Міжнародних стандартів оцінки видно, що в даному випадку спостерігається зворотне співвідношення. Більша частина норм даного розділу є нормами «codes of conduct». Для прикладу норми самодисципліни оцінювача можна навести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1, яка встановлює, що якщо оцінювач не володіє достатніми знаннями, досвідом і компетенцією для виконання даного завдання відповіднодо Міжнародних стандартів оцінки, він повинен повідомити про це клієнта до прийняття зобов'язань з проведення оцінки.

Крім цього, завдання Міжнародних стандартів оцінки як кодексу поведінки полягає в наданні допомоги оцінювачам і відповіді на ті питання стандартів поведінки, на які не відповідають національні стандарти оцінки. Так, в публікаціях Міжнародного комітету зі стандартів оцінки часто вживається наступне формулювання: «Комітет повідомляє про те, що будь-яке недотримання оцінювачами рекомендацій, встановлених Міжнародними стандартами оцінки, може призвести до комерційних або правових санкцій. І навпаки, відповідність стандартам може стати частиною має силу аргументу захисту оцінювача, який буде значущий у випадку судового позову про накинутого недбалості, поданого клієнтом ».

Таким чином, Міжнародні стандарти оцінки в частині тих положень, які спрямовані на регулювання поведінки оцінювачів, можуть розглядатися як «кодекс поведінки» оцінювача.

3.Міжнародні організації оцінювачів нерухомості

Останніми роками інтенсивно розвиваються інтеграційні процеси в Європі та світі. Результати розвитку цих процесів проявляються у створенні Європейського союзу держав, які сформували і використовують єдині стандарти економічної діяльності. Визначальною ознакою міжнародної економічної діяльності є глобалізація бізнесу у всіх його проявах, в тому числі і бізнесу нерухомості. Розвиток цих об'єктивних світових тенденцій спонукав до створення міжнародних організацій оцінювачів нерухомості. Провідними міжнародними методичними центрами і об'єднаннями оцінювачів на сьогодні є такі організації.

1. Міжнародний комітет стандартів оцінки -- IVSC (International Valuation Standart Committee).

Цей комітет об'єднує провідні організації оцінювачів країн Європи і Америки. В складі цієї організації 35 країн у статусі дійсних членів і 14 країн в інших нижчих рангах. Міжнародний комітет IVSC був заснований у 1981 р.

Становлення професійної оціночної діяльності як самостійної сфери бізнесу в окремих країнах Заходу мало місце уже в 40 роках минулого сторіччя. Консолідація діяльності оцінювачів нерухомості різних країн визначається умовами формування системи узгоджених обсягів міжнародних фінансових потоків та інтенсифікацією процесів глобалізації бізнесу.

2. Європейська група асоціацій оцінювачів -- TAGOVA (The European of Valuers Associations).

Ця організація на сьогодні об'єднує 40 професійних структур оцінювачів нерухомості європейських країн. Європейська співпраця оцінювачів веде свою історію з минулого століття, з кінця 70-х років. Так, у 1977 році була заснована група оцінювачів основних фондів. Власне Європейська група асоціацій оцінювачів (ЄГАО) була утворена в 90-х роках минулого сторіччя.

Професійні організації національних членів Європейської групи асоціацій оцінювачів будують свої відносини на принципах професійної ввічливості, взаємної допомоги й співробітництва для того, щоб розвивати й відстоювати Стандарти ЄГАО у своїх національних кодексах.

Якщо асоціації членів ЄГАО ведуть діяльність із навчання (створення шкіл), сертифікації, маркетингу або консалтингу в країнах, професійні організації яких є членами ЄГАО, асо- ціації-члени, що ведуть таку діяльність, повинні повідомити про це національну асоціацію заздалегідь. Аналогічно, коли асоціація-член ЄГАО має намір заснувати відділення своєї організації в країні іншого учасника асоціації, останню варто також інформувати про такі види діяльності.

Одним із найбільш важливих і визнаних центрів методологічної і практичної діяльності в сфері оцінки нерухомості є Королівське об'єднання спеціалістів з нерухомості у Великобританії (Royal Institution of Chartered Surveyors). Попередні напрацювання цієї організації лягли в основу стандартів оцінки нерухомості як Європейської асоціації, так і Міжнародного комітету стандартів оцінки.

3. Королівське товариство оцінювачів у Великобританії -- RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Діяльність з оцінки нерухомості вперше зародилася у Великобританії в 70-ті роки XX сторіччя. У ці роки ринок нерухомості у Великобританії інтенсивно розвивався і ціни на нерухомість постійно зростали. Після цього періоду настав різкий спад активності, ціни на нерухомість знижувалися і велика кількість підприємств на ринку нерухомості несли збитки. Ця тенденція (зростання, а потім падіння активності і цін на нерухомість) сформулювала суспільну потребу вивчення і нормалізації процесів на ринку нерухомості.

У 1971 році у Великобританії був сформований Комітет по стандартам оцінки нерухомості і були опубліковані рекомендації з оцінки нерухомості. Ці рекомендації складаються з ряду практичних позицій, процедур, які є обов'язковими при проведенні операцій оцінки різноманітних груп нерухомості, таких як: будівлі, споруди, обладнання, земельні ділянки, корисні копалини, пенсійні фонди, фінансові ресурси компаній та інше.

Висновок

У працях сучасних дослідників неодноразово наголошується, що Міжнародні стандарти оцінки відіграють величезну роль у розвитку оцінки майна як самостійного виду професійної діяльності на міжнародному рівні. При цьому існує спільне розуміння того, що Міжнародні стандарти оцінки повинні мати деяку єдину основу, причому не просто найменший спільний знаменник, а міцний фундамент, який представляє єдність економічних принципів, які є рушійною силою ринкових відносин і не залежать від політичнихкордонів. Для проведення фахової оцінки майна оцінювачам необхідно керуватися певними правилами і використовувати спеціальну для даної сфери діяльності термінологію, що в сукупності являє собою своєрідний професійний «інструмент» оцінювача. Дана обставина ясно усвідомлювали розробники Міжнародних стандартів оцінки, тому одним із завдань Міжнародних стандартів є забезпечення оцінювачів певним набором засобів з проведення оцінки майна.

Завдання Міжнародних стандартів оцінки як кодексу поведінки полягає в наданні допомоги оцінювачам і відповіді на ті питання стандартів поведінки, на які не відповідають національні стандарти оцінки. Так, в публікаціях Міжнародного комітету зі стандартів оцінки часто вживається наступне формулювання

Міжнародні стандарти оцінки в своїй основі не є кодифікацією звичаїв і звичаїв у практиці оцінки. Істотною відмінністю зводу однакових правил, в основі якого лежить кодифікація звичаїв і звичаїв у міжнародній торгівлі, від Міжнародних стандартів оцінки полягає в тому, що джерелом формування правила звичаїв і звичаїв є стійка звичайна практика, а джерелом формування правил міжнародного стандарту оцінки - «найкраща практика» , яка не обов'язково буде звичайною практикою.

Підсумовуючи вищесказане, можна прийти до висновку, що, з одного боку, Міжнародні стандарти оцінки є в більшій частині своїх положень звід однакових правил проведення оцінки майна, але, з іншого боку, деякі положення Міжнародних стандартів оцінки можуть розглядатися як «кодекс поведінки» оцінювача .

Список використаної літератури

1.Леві О.Б. Про правову природу норм Міжнародних стандартів оцінки майна / / Питання оцінки. - 2001'4.

2.Логінов Н.П. До питання про оцінку нерухомості в Росії / / ЕКО. - 2009.

3.Оцінка нерухомості / Під. ред. Грязнова А.Г., Федотової М.А.- М.: Фінанси і статистика, 2004.

4.Оціночна діяльність в економіці. Учеб. посібник / За заг. ред. Джухи В.М., Кірєєва В.Д. - М.: ІКЦ «МарТ», 2003.

5.Оціночна діяльність. Оцінка нерухомості: Учеб. посібник / Соловйов М.М.- М.: ГУВШЕ, 2002.

6.Економіка нерухомості: Учеб. посібник / Під. ред. Ресина В.І. - М.: Справа, 1999.

7. Оцінювальна діяльність в економіці. Учеб. посібник / За заг. ред. Джухи В.М., Кірєєва В.Д. - М.: ІКЦ «МарТ», 2003. с.19.

8. Леві О.Б. Про правову природу норм Міжнародних стандартів оцінки майна / / Питання оцінки. - 2001. с.2.

9. Оцінювальна діяльність. Оцінка нерухомості: Учеб. посібник / Соловйов М.М. - М.: ГУВШЕ, 2002. с.134

10. Approved European Property Valuation Standards. TEGoVA.

11. Оціночна діяльність в економіці. Учеб. посібник / За заг. ред. Джухи В.М., Кірєєва В.Д. - М.: ІКЦ «МарТ», 2003. с.30.

Размещено на Allbest.ru