Анализ этапов становления рынка жилой недвижимости г. Москвы в Восточном Административном Округе

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

В условиях преобразования общественного строя в России и в связи с изменяющейся конъюнктурой потребления населения, а так же благодаря укреплению системы рыночных отношений, начал формироваться такой сектор экономики как рынок жилой недвижимости. Вне всяких сомнений объекты недвижимости занимают важное место в любой экономической системе, поскольку с ними напрямую связаны общественные интересы людей и их хозяйственная деятельность. Недвижимость в этом плане выступает пространственным базисом для формирования жизнедеятельности социума и основой национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований, институциональных и финансовых изменений в этой сфере стали формироваться уникальные условия существования рынка.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения воедино продавцов и покупателей прав собственности на недвижимость через ценовой механизм. Обладая перспективностью развития, а именно предлагая новую большую перспективную ценность, рынок жилой недвижимости представляет собой интерес для инвестирования и является важным фактором в процессе экономического развития страны.

Российский рынок находится на этапе становления и постепенного развития. Он сформировал три типичных сектора: рынок нежилых помещений, жилая недвижимость и рынок земельных участков. Однако в данной работе мы будем рассматривать рынок жилой недвижимости, т.к. он представляет особый интерес в территориальном исследовании города Москвы.

Актуальность настоящего исследования заключается в том, что рынок жилой недвижимости ежегодно изменяется в своих характеристиках, и требует постоянного исследования и изучения со стороны маркетологов и иных заинтересованных в конечных данных лиц. Ежемесячно происходят изменения, которые могут повлиять на параметры совершения той или иной сделки. Более того, активное формирование и развитие рынка жилой недвижимости привлекает всё большее число граждан для участия в операциях с недвижимостью. Так же нельзя не отметить, что развитие рынка жилой недвижимости напрямую связано с как политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в России.

Таким образом, налицо актуальность исследуемого вопроса.

Целью данной работы является рассмотрение этапов становления рынка жилой недвижимости г. Москвы в Восточном Административном Округе, проведение структурного анализа и выявление трендов развития данного сегмента рынка недвижимости.

К задачам исследования можно отнести:

Ш Определение основных особенностей и проблем формирования рынка недвижимости в ВАО.

Ш Оценка сегментации и структуры рынка недвижимости в выбранном округе.

Ш Изучение и анализ каждого из параметров выделенных сегментов.

Ш Анализ динамики цен и строительства на период 2000 - 2014 гг.

Разъяснение параметров исследования.

Для подробного и систематического анализа предмета, обозначенного выше, необходимо разъяснить для начала следующие аспекты, а именно:

1) Провести сегментацию рынка жилой недвижимости на эконом, бизнес и премиум классы посредством ценового определения; указать факторы, влияющие на ценообразование недвижимости.

2) Составить районирование согласно сегментации.

3) Объяснить выбранные временные промежутки анализа.

Всё это поможет непосредственно подготовить базу для аналитических исследований рынка жилой недвижимости в Восточном Административном Округе города Москвы.

Прежде всего, стоит отметить, что восточный округ на сегодняшний день является самым крупным по территории и вторым по численности округом в Москве, включая в себя 16 районов. Такие обширные размеры позволяют включить в себя практически все ярко выраженные сегменты рынка, что делает его особенно привлекательным с точки зрения исследования и анализа.

Восточный округ выделяется среди других округов своей благоприятной экологической обстановкой, так как уровень загрязнения ослабляется большим количеством зеленых насаждений. Площадь всех зеленых насаждений округа, включая внутриквартальное озеленение, составляет более 9 тысяч га. Здесь расположен национальный парк «Лосиный остров», Сокольнический и Измайловский парки, усадьбы «Кусково» и «Измайлово», множество церквей, что в свою очередь тоже накладывает свой отпечаток на формирование цены некоторых сегментов рынка.

Теперь необходимо перейти к непосредственно сегментации 16 районов округа, который включает в себя: Богородское, Вешняки, Восточное Измайлово, Восточный, Гольяново, Ивановское, Измайлово, Косино-Ухтомский, Метрогородок, Новогиреево, Новокосино, Перово, Преображенское, Северное Измайлово, Соколиная Гора, Сокольники.

Следует понимать, что однозначно определить сегментацию недвижимости крайне сложно и, что в каждом районе может присутствовать по несколько видов сегментов. Таким образом, будем считать, что в районах, где недвижимость в среднем оценивается менее 5 млн. рублей за объект будем называть экономическим сегментом. Районы, где цена за объект жилой недвижимости варьируется от 5 до 15 млн. рублей - бизнес или комфорт классом; следовательно, вся остальная недвижимость с ценой больше 15 млн. расценивается как недвижимость премиум класса.

Таким образом, ниже представлен вариант районирования составляющих Восточного Административного Округа по сегментам:

Жилая недвижимость эконом класса - районы Новогиреево, Новокосино, Косино-Ухтомский, Северное Измайлово, Ивановское, Вешняки, Метрогородок, Гольяново.

Бизнес/комфорт класс - Соколиная гора, Богородское, Преображенское, Перово, Измайлово.

Премиум класс - Сокольники.

Заявленные промежутки времени для анализа (2000 - 2008 - 2014) связаны с событиями, имевшими место быть в Российской экономике. Поскольку в 90-х годах прошлого столетия было крайне сложно отследить и задокументировать цену и права на недвижимость, мы начинаем анализ с 2000 г. Далее мы будем рассматривать докризисный период развития и становления рынка жилой недвижимости, кризисный и посткризисный периоды. Основываясь на сделанной работе, перед нами стоит задача определить некоторые тренды развития сегментов.

1. Развитие рынка жилой недвижимости в 2000 - 2008 гг.

Прежде всего, необходимо отметить, что данный временной интервал выбран неслучайно. Связано это с тем, что до 2000 г. в Росси, и в Москве в частности, было крайне сложно отследить все операции с недвижимостью, а так же адекватно структурировать спрос и предложение по сегментам. Таким образом, принято считать началом становления рынка недвижимости начало нулевых годов текущего столетия. С экономической точки зрения, данный интервал так же представляет собой научный интерес, т.к. включает в себя кризисный этап в общей экономической конъектуре, что возможно позволит сделать некоторые выводы о факторах, влияющих на формирование рынка.

Ввод жилья.

Начиная с 2000 и до конца 2007 года, в Москве наблюдалось ежегодное увеличение объемов строительства жилья. В среднем за период 2000-2007гг. прирост новых объектов составлял 5%. Максимальный рост числа новостроек в столице наблюдался в 2001-2003гг. Начиная с 2004 года, темпы ежегодного увеличения строительства снизились до 2% в год. В 2008 году было запланировано ввести в эксплуатацию 5 300тыс.м2 жилья, что на 10% больше, по сравнению с 2007 годом. Однако по результатам 2008 года, данный показатель достигнут не был и ввод жилья составил 61,9% от запланированного объема.

Рисунок 1

При этом, снижение объемов ввода жилья наблюдалось с начала 2008 года. Максимальное отставание от аналогичных периодов 2007 года зафиксировано с мая, когда ввод жилья не превышал половины объемов предыдущего года. В связи с ухудшившейся экономической ситуацией в 4-м квартале 2008 года многие проекты, еще не начавшиеся строиться, и вовсе были заморожены. При этом, в связи со сложностями в финансировании текущих проектов, произошло увеличение сроков строительства, которое будет сильно ощущаться на протяжении 2009-2012 годов.

Таким образом, в среднесрочной перспективе на первичном рынке будет наблюдаться дефицит предложения. Данный факт приведет к сокращению предложения и на вторичном рынке. Сокращение предложения, а также значительное сокращение нового строительства приведут в перспективе к росту цен.

Структура спроса и предложения, динамика.

Что касается динамики строительства, то в ВАО к 2008 году значительно снизились объемы ввода жилья (59,0%). Тем самым, пик строительства в данном регионе пришёлся на 2006 год.

Рисунок 2

C января 2005г. наблюдается плавное снижение количества предложений новостроек на рынке г. Москвы. Также в связи с финансовым кризисом в 3 квартале произошло замораживание строительства большинства проектов. В 2007 году количество адресов снизилось на 10,6%, в 2006 году - на 22%.

Рисунок 3

В зависимости от количества комнат в новостройках Москвы преобладают 3-комнатные (32,8%) и 2-комнатные (31,4%) квартиры.

Доля 1-комнатных квартир в целом по Москве за год составила 23,6%, многокомнатных - 12,3% (в основном это 4-комнатные квартиры).

Наибольшее количество 1-комнатных квартир сосредоточено в ЮВАО, ЮАО и ВАО. Это обусловлено тем, что в данном округе преобладают проекты эконом-класса.

Рисунок 4

В декабре 2008 года продолжилось сокращение уровня спроса на новостройки Москвы - количество обращений сократилось на 24,7% по отношению к ноябрю. В ноябре спрос сократился на 48,5% по отношению к октябрю, в октябре - на 36,4% по отношению к сентябрю. В целом за 4-й квартал 2008 года уровень спроса снизился на 75,3%, за год - более чем в 5 раз.

Резкое снижение уровня спроса обусловлено:

· снижением уровня платежеспособного спроса;

· выжидательная позиция покупателей;

· увеличением рисков связанных с соблюдением сроков строительства;

· ухудшением финансового положения девелоперов, что повлекло снижение затрат на рекламу объектов, следствием чего стало уменьшение информированности потенциальных покупателей.

Рисунок 5

Однако динамика уровня спроса в целом по годам носит циклический характер и зависит от экономической ситуации. При этом длительность цикла составляет около 1,5-2 лет. Так, начиная с 2004 года можно констатировать увеличение и снижение количества обращений с периодичностью 2 года. 2007г. характеризовался стабильной экономической обстановкой, стабильностью предложения на первичном рынке и умеренным ростом цен. Спрос по отношению к предыдущему году вырос на 58,1%. В 2008г. наблюдается очередное снижение уровня спроса в целом на 6,7% по отношению к 2007 году. Значительные коррективы в итоговые показатели внес финансовый кризис. До сентября цикличность уровня спроса повторяла тенденции предыдущих лет. Снижение уровня спроса, начавшееся в сентябре 2008 года, является самым существенным, начиная с 2004 года, - 75,3% за последний квартал. До данного периода наиболее существенным спадом характеризовался конец 2006 года, когда в декабре по сравнению с октябрем спрос сократился на 45,5%.

Что касается ценовой ситуации: за 12 месяцев 2008 года средневзвешенный уровень цен на новостройки Москвы увеличился на 26,2% в долларах и на 46,8% в рублях (в 2007 году рост цен составил 8,8% в долларах и 1,0% в рублях). При этом до сентября цены стабильно росли, а начиная с осени, с наступлением финансового кризиса уровень цен стал снижаться. На протяжении первых трех кварталов года ежемесячные темпы роста составляли в среднем 3-5%, снижение наблюдалось лишь в июне на 1,8% в долларах и на 2,4% в рублях (сезонный спад). В 2007 году темпы роста составляли лишь 1-2%, а зачастую и снижались на 1-3%. С августа 2008г. по декабрь 2008г. уровень цен на новостройки Москвы снизился на 6,7% в долларах, однако вырос на 10,3% в рублях. Рост курса доллара за этот период составил 34,9 %. В ноябре под воздействием неопределенности как в экономике, так и на рынке недвижимости, цены на московские новостройки выросли на 10,1% в долларах и на 15,3% в рублях. Наряду с этим многие компании стали активно предлагать скидки в среднем на 10-15%, что, по сути, сопоставимо с размером увеличения стоимости. Такими методами компании пытались стимулировать стремительно снижающийся спрос на квартиры. Однако, в декабре, поняв, что спрос продолжает снижаться, уровень цен снизился на 6,9% в долларах и на 3,6% в рублях. При этом реальная цена сделки была ниже на 5-20% в зависимости от объекта и квартиры. На средний уровень цен, декларируемых в рублях, в 4-м квартале 2008 года оказал сильное влияние рост курса доллара и евро. Именно этим обусловлено столь значительное повышение стоимости квадратного метра в ноябре (15,3%).Данный факт окажет влияние на среднюю цену в 2009 году - в долларовом эквиваленте будет наблюдаться снижение стоимости, а в рублях - рост.

Рисунок 6

Выводы по периоду.

Выводы о завершении кризисного 2008 года:

Ш В Москве за 12 месяцев 2008 года зафиксировано резкое снижение темпов ввода новых жилых домов (по отношению к 2007 году спад составил 32%).В 2008г. было построено 61,8% от запланированного объема.

Ш Начиная с сентября 2008 года, многие девелоперы заявили о переносе сроков ввода в эксплуатацию проектов, находящихся в стадии строительства (особенно на начальных этапах), а также переносе сроков реализации перспективных проектов.

Ш В декабре 2008 г. на первичном рынке жилья в Москве на продажу было выставлено 317 объектов (по количеству адресов), в целом за год количество новостроек выросло на 2,6% (в 2007 году количество объектов снизилось на 10,6%). В зависимости от типа домов в 2008 году преобладали монолитно-кирпичные новостройки - 68% от общего количества. Доля панельных новостроек составила 32%.

Ш В зависимости от класса новостроек в Москве в ВАО в 2008 году преобладали объекты бизнес-класса (56,1%). Доля элитных объектов составила 17,2%, проектов эконом-класса - 26,7%.За 12 месяцев 2008 года средневзвешенный уровень цен на новостройки Москвы увеличился на 26,2% в долларах и на 46,8% в рублях (в 2007 году рост цен составил 8,8% в долларах и 1,0% в рублях). При этом до сентября цены стабильно росли, а начиная с осени, с наступлением финансового кризиса уровень цен стал снижаться.

2. Развитие рынка жилой недвижимости в 2009 - 2014 гг.

Данный временной период интересен своей динамикой восстановления рынка после финансового кризиса 2008 года. Подробно в данной работе будет рассмотрено два момента в этом временном промежутке: 2010 и 2014 год. Непосредственно эффект кризиса сразу после и среднесрочное воздействие на рынок жилой недвижимости.

Ввод жилья 2010 год.

В январе-октябре 2010 года в столице было введено жилых домов общей площадью 1 273,2 тыс. кв. м., в том числе за октябрь месяц было построено 121,1 тыс. кв. м. Всего в Московском регионе, согласно данным Мосгорстата, количество введенных в эксплуатацию жилых домов сократилось на 10% до1,873 миллиона квадратных метров. Кроме жилья, в столице, по сравнению с прошлым годом на 55% (до 9 зданий) уменьшилось количество построенных дошкольных учреждений. Сокращение объемов является следствием дефицита новых объектов в период кризиса. Основная стройка была сосредоточена на тех объектах недвижимости, которые были запущены до кризиса и были на высоких стадиях строительства.. Часть находится в стадии заморозки или в стадии перепроектирования, по некоторым объектам не решены все административные вопросы. Девелоперы занимаются поиском новых площадок для инвестирования в жилую недвижимость.

Структура спроса и предложения, динамика.

Начиная со 2 квартала 2010г. ежемесячно наблюдалась отрицательная динамика количества новостроек, по данным мониторинга информационно-аналитического Центра Пересвет-Инвест. Как видно из графика объем находящихся в продаже новостроек сократился вдвое. Во 2 квартале в Москве было сдано в эксплуатацию в 2 раза больше, чем в 1-ом. В 3 квартале, в среднем, объем новостроек сократился в два раза, относительно 2 квартала 2010г., 4 квартал относительно 3 квартала потерял не намного меньше - 30%. Количество реализуемых объектов сократилось за счет ухода с рынка новостроек, прошедших процедуру ввода в эксплуатацию. Учитывая, что в 2010 году на рынке новостроек Москвы количество объектов было значительно сокращено, объемы ввода жилья в 2011г. также будут не высокими. Данное снижение приведет к дефициту предложения на первичном рынке, что в свою очередь сократит и объем квартир в продаже на вторичном рынке.

Рисунок 7

Динамика в 4 квартале отвечает фактором сезонности предложения - количество продаж к концу года возрастает в столичных новостройка.

Рост количества квартир, на фоне сокращения самих новостроек, говорит насколько неактивно выходит на рынок новое предложение - очень мало проектов точечной застройки, если и появляются объекты - то это, как правило, освоение большой территории, в основном бывшей промышленной, под комплексную застройку и соответственно большой объем квартир по ним.

В сентябре 2010 года наибольшее количество квартир продавалось в ЦАО (30,1%), так же значительное число квартир реализовывалось в ЮАО (17,4%) и САО(16,8%); наименьшее - в ЮВАО (0,4%) и ВАО (2,8%).

Рисунок 8

В зависимости от типа дома, в структуре предложения квартир в новостройках Москвы, как правило, лидируют квартиры в монолитных домах, по данным 4 квартала их доля составила - 92,1%, доля квартир в панельных новостройках составила 5,1%, а в кирпичных домах доля квартир самая низкая - 2,8%.

Потребителя начал очень привлекать рынок строящихся домов эконом-класса. Цены на них ниже, строятся панельные дома быстро. В будущем строительство данного сегмента из-за дефицита площадок будет сосредоточено в наименее престижных районах, где земля дешевле, инфраструктура хуже, это и территории за МКАД - где возможно развитие территории, позиционирующей в нижнем сегменте бизнес класса (из-за расположения и серьезных затрат на инфраструктуру), под строительство домов, построенных по технологии монолит.

Средний уровень спроса в 4-м квартале 2010 года на 8,4% ниже, чем в 3-м квартале и на 39,1% ниже уровня 4-го квартала 2009 года. Причиной стали «провальные» летние месяцы, когда отмечался низкий уровень покупательской активности из-за аномальной жары, но в большей степени выросшие цены в сегменте бизнес-класса. Однако в течение текущего года наблюдается увеличение спроса в сегменте жилья эконом-класса. Покупатель данного сегмента ориентируется на оптимальное соотношение цены и качества. Соответственно, именно в сегментах недорого жилья наблюдается наибольший прирост ценовых показателей, а недорогие квартиры «вымываются» с рынка. Кроме того, за полтора года кризиса сформировался отложенный спрос, который и реализуется в настоящее время. По данным Отдела продаж компании «Пересвет-Инвест», которая реализует квартиры в сегменте бизнес класса, также отмечает, что количество продаж в текущем году значительно возросло относительно 2009, и связано это непосредственно с дефицитом предложения жилья бизнес класса и видимыми темпами строительства.

Рисунок 8

Что касается ценовой политики, то по данным Информационно-аналитического Центра «Пересвет-Инвест», долларовая цена квадратного метра в декабре 2010 г. выросла на 10,9%, составив 7 294$, в рублевом эквиваленте 226 127р./кв.м. соответственно (расчетный курс доллара в базе WinNER не менялся). С начала года (янв. - дек.) цена кв.м. повысилась на 21,5% в долларах и на 25,6% в рублях. Рост цены кв.м. наблюдался в первой половине текущего года, с осени стоимость новостроек стала снижаться, однако к концу годы цены вышли на максимальные показатели за год. Годовая динамика цен в долларах составила 22,0%, в рублях - 24,0%. Декабрь 2010г. повторил динамику прошлого года, (в 2009г. рост за последний месяц составил 8,9% в $ и 16,6% в рублях).

Рисунок 9

За 4 квартал цены в долларах и в рублях снизились на 4,2% и на 3,1% соответственно относительно данных 3 квартала 2010г. поскольку в осенние месяцы цены на новостройки снижались.

В Восточном Административном Округе цены выросли на 14,2 % за год и на 3,3 % за месяц (в рублёвом эквиваленте), что практически не выбивается из среднего уровня по городу Москва.

Рисунок 10

Итоги за 2010 год.

Итог за после кризисный 2010 год:

· В целом в 4 квартале 2010 года в структуре предложения преобладали квартиры в новостройках ЦАО (25,3%), ЗАО (22,8%) и в САО (17,3%). Менее всего квартир на продажу выставлялось в новостройках ВАО (2,0%). Объем 1-комнатных квартир по последнему кварталу увеличился на 13,1%, 2-комнатных на 5,3%, тогда как объем 3-комнатных и многокомнатных квартир сократился в среднем на 5,5%. В зависимости от типа дома, в структуре предложения квартир в новостройках Москвы, как правило лидируют квартиры в монолитных домах, по данным 4 квартала их доля составила - 92,1%, доля квартир в панельных новостройках составила 5,1%, а в кирпичных домах доля квартир самая низкая - 2,8%.

· Средний уровень спроса в 4-м квартале 2010 года на 8,4% ниже, чем в 3-м квартале и на 39,1% ниже уровня 4-го квартала 2009 года. Причиной стали «провальные» летние месяцы, когда отмечался низкий уровень покупательской активности из-за аномальной жары, но в большей степени выросшие цены в сегменте бизнес-класса. По данным Отдела продаж компании «Пересвет-Инвест», которая реализует квартиры в сегменте бизнес класса, также отмечает, что количество продаж в текущем году значительно возросло относительно 2009, и связано это непосредственно с дефицитом предложения жилья бизнес класса и видимыми темпами строительства.

2014 год 1 квартал.

Ввод жилья в первом квартале 2014 года.

Ввод недвижимости в Москве в первом квартале 2014 года составил 2,02 миллиона квадратных метров, что является рекордным показателем за последние пять лет. Плановым объемом строительства в Восточном административном округе в 2014 году предусмотрена сдача в эксплуатацию 365 тыс. кв. м. объектов капитального строительства. На сегодняшний день введено 262,6 тыс. кв. м. - 27 объектов. Предусмотрено к вводу в этом году 13 жилых домов общей площадью 350 тыс. кв. м., в том числе введено в эксплуатацию 7 жилых домов общей площадью 188,5 тыс. кв. м.

До конца года запланировано к вводу еще 6 жилых домов общей площадью 210,1 тыс. кв. м., при этом жилой комплекс в ВАО (Северное Измайлово) планируется сдать досрочно.

В последние годы ввод жилья в городе находился примерно на одном уровне около 3 млн. кв. м. Эксперты связывают это с политикой мэра Сергея Собянина: чиновники объясняли, что в старых границах города стоит вопрос переуплотнения, а площади на новых территориях позволяют строить не только жилье, но и сопутствующую инфраструктуру.

В 1 квартале текущего года в зависимости от административного округа столицы наибольшее количество новостроек возводится в ЦАО - 32,9%, второе место поделили между собой ВАО, ЮЗАО и СЗАО - 10,2%.

За месяц количество объявлений о продаже квартир в базе недвижимости увеличилось в 2,5 раза. Увеличение предложения напрямую связано с ростом спроса на недвижимость как одного из лучшего инструмента сохранения своих средств. Ключевыми внешними факторами, которые могут изрядно уменьшить личные финансы является дестабилизация мировой экономической и политической ситуации, что приводит, к скачкам курсов валют, замедлению экономического роста. К тому же вступление России в открытую конфронтацию со странами ЕС и США по вопросам урегулирования длительного политического кризиса в Украине привело к снижению рейтинга страны на международной арене.

Структура спроса и предложения, динамика. Больше всего квартир в Москве предлагается на продажу в Центральном округе - 59,9 % от общего объема предложения. Второе место занял интересующий нас Восточный округ, однако объем предложения здесь значительно ниже - 6,6%.

В зависимости от типа дома в марте 2014 года в структуре предложения квартир в новостройках Москвы преобладали квартиры в монолитных домах - 86,9%, преобладание данной технологии домостроительства является традиционным для города. Доля квартир в кирпичных новостройках составила 9,0%, а в панельных доля квартир 4,1%.

Рисунок 11

Произошли крупные изменения за прошедший месяц в количестве квартир на рынке первичной недвижимости: частные и нечастные инвесторы для укрепления и сохранения своего финансового положения приобретают недвижимость. Таким образом, увеличение в 2 (2-, 3- и многокомнатные квартиры) и даже в 3 (1-комнатные) раза вполне ожидаемое.В структуре предложения по комнатности квартир по итогам квартала наибольшая доля была характерна для трехкомнатных квартир - 27,9%. Доля однокомнатных самая низкая -21,2%. В первом квартале 2014 года объем однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир относительно 4 квартала 2013 года вырос на 31,6%, 12,1% и 17,5% соответственно, в тоже время количество многокомнатных квартир сократилось на 10,6%. В целом в 1 квартале текущего года квартир было больше в 9,2% раза, чем в последнем квартале 2013 года.

Рисунок 12

Согласно обзору, спрос на квартиры в Москве по данным call-centre Пересвет-Инвест в марте снизился по сравнению с февралем на 17,2%. За 1 квартал 2014 года спрос вырос на 31,7% по сравнению с 4 кварталом 2013 года. По мнению экспертов call-centre Пересвет-Инвест, это объясняется появлением нового объема квартир в продаже, а также большим количеством акций, где цены на квартиры были снижены. В марте 2014 года наибольшим интересом пользовались 2-комнатные квартиры - 48,5% от общего количества звонков; следующие по популярности среди покупателей -3-комнатные квартиры (25,8%), на 1-комнатные квартиры пришлось 21,9% обращений, меньше всего интересовали звонивших многокомнатные квартиры, всего 3,8% от общего количества звонков.

Как показал обзор, среди разных типов квартир наблюдается падение спроса за прошедший месяц, максимальное снижение интереса почти в три раза на многокомнатные квартиры, на 10,2% и на 20,8% уменьшилось количество звонивших по вопросам приобретения 2-комнатных и 3-комнатных квартир. И на 5,5% стало меньше звонков по 1-комнатным квартирам. Квартальные изменения выглядят следующим образом: в два раза вырос спрос на 1-комнатные и многокомнатные квартиры, в три раза на 2-комнатные квартиры, увеличение количества звонков на 3-комнатные квартиры составило 40,5%.

По данным Информационно-аналитического центра Пересвет-Инвест стоимость на первичном рынке недвижимости 1 кв. м в марте 2014г. составила 364 983р. или 10 281$.

Цены за месяц снизились на 1,4% в рублях, и на 2,8% долларах. За год цены в долларах упали на 18,7%, в рублях на 6,9%. Средневзвешенная цена квадратного метра рассчитывается без учета скидок, с учетом элитных предложений в ЦАО и дешевых предложений, которые характерны окраинам Москвы и спальным, не престижным районам города. Средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учета дорогого ЦАО, в марте 2013 года составила - 191 210 р. (5 386$). Стоимость 1 кв. м снизилась за месяц на 1,8% в рублевом эквиваленте и на 3,2% в долларах. За год рост цен в рублях составил 13,1%, в долларах, незначительное, но снижение на 1,2%.

За прошедший месяц произошло увеличение показателя средневзвешенной цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры - на 26,7% и 2,0% соответственно. Высокий рост цены на наиболее ликвидные однокомнатные квартиры отражает опасения, связанные с инфляцией, которые также повышают интерес к сектору жилой недвижимость.

Отдельное внимание следует уделить ценовым колебаниям на рынке новостроек не в целом по городу, а отдельно по административным округам. В территориальных единицах столицы цены снизились, на 6,9% и на 6,0% стали ниже цены в Северо-Западном и в Восточном округе соответственно, на 4,9% стал доступнее Центральный округ.

Рисунок 13

Итоги по первому кварталу 2014 года.

Итоги:

· По данным 1 квартал 2014г. продажи квартир на первичном рынке Москвы велись в 167 объектах - новостройках и в сравнении с показателем в 4 квартале 2013 г. данное количество увеличилось на 3,5%.

· В сравнении с показателем предыдущего месяца количество адресов не изменилось, новых проектов на рынке новостроек заявлено не было.

· За месяц количество объявлений о продаже квартир в базе недвижимости увеличилось в 2,5 раза. Увеличение предложения напрямую связано с ростом спроса на недвижимость как одного из лучшего инструмента сохранения своих средств.

· Ключевыми внешними факторами, которые могут изрядно уменьшить личные финансы является дестабилизация мировой экономической и политической ситуации, что приводит, к скачкам курсов валют, замедлению экономического роста. К тому же вступление России в открытую конфронтацию со странами ЕС и США по вопросам урегулирования длительного политического кризиса в Украине привело к снижению рейтинга страны на международной арене.

· Произошли крупные изменения за прошедший месяц в количестве квартир на рынке первичной недвижимости, частные и нечастные инвесторы для укрепления и сохранения своего финансового положения приобретают недвижимость, таким образом, увеличение в 2 (2-, 3- и многокомнатные квартиры) и даже в 3 (1-комнатные) раза вполне ожидаемое.

· В первом квартале 2014 года объем однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир относительно 4 квартала 2013 года вырос на 31,6%, 12,1% и 17,5% соответственно, в тоже время количество многокомнатных квартир сократилось на 10,6%. В целом в 1 квартале текущего года квартир было больше в 9,2% раза, чем в последним квартале 2013 года.

· За 1 квартал 2014 года спрос вырос на 31,7% по сравнению с 4 кварталом 2013 года. По мнению экспертов call-centre Пересвет-Инвест, это объясняется появлением нового объема квартир в продаже, а также большим количеством акций, проводимых компанией, где цены на квартиры были снижены.

3. Перспективы развития

Отсутствие роста цен на жилье в период всплеска спроса в январе-марте 2014 г. свидетельствует о том, что, несмотря на большой интерес к недвижимости, финансовые ресурсы потенциальных покупателей весьма ограничены. Соответственно, в ближайшие месяцы, когда, по всей видимости, спрос на жилье упадет ниже среднего уровня, на увеличение стоимости метра рассчитывать не приходится. В лучшем случае цены будут топтаться на месте, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Весь 2013 г. рынок недвижимости пребывал в вялом состоянии. Даже осень, когда обычно отмечается рост деловой активности, на первый взгляд не давала особых надежд на скорую активизацию рынка. По итогам 2013 г. рублевые цены на жилье прибавили лишь 2,8%, а долларовые - скорректировали вниз на 2,6%. Для сравнения: в 2012 г. московское жилье подорожало в долларах на 6%, а в 2011 г. - на 9,5%.

Однако внешние факторы в любой момент могут выбить рынок недвижимости из равновесия. Таким фактором в начале 2014 г. стал всплеск геополитической напряженности из-за ситуации вокруг Украины: девальвация рубля на фоне оттока капитала привела к существенной активизации рынка в плане спроса в первые месяцы 2014 г. Состоятельные россияне, напуганные скоростью обесценения рублевых накоплений, бросились конвертировать капиталы в квадратные метры, традиционно считающиеся защитным активом. Потребители, планирующие приобрести жилье для собственного проживания, тоже постарались побыстрее выйти на сделки, опасаясь роста цен на квартиры из-за ослабления рубля. В результате за первые четыре месяца 2014 г. рост спроса на жилье составил от 30% до 100% в зависимости от сегмента.

Всплеск спроса - это на первый взгляд хорошо. Однако, любая искусственная активизация рынка, вызванная ажиотажем, обычно непродолжительна и чревата исчерпанием спроса будущих периодов. Как только «страсти» успокаиваются или люди к ним привыкают, спрос падает, что, собственно, уже и произошло - «Инком», одна из крупнейших риэлторских копаний Москвы, по итогам апреля зафиксировала 40-процентное падение спроса на вторичную недвижимость по сравнению с мартом.

В ближайшие месяцы ситуация вряд ли улучшится - впереди сезон летних отпусков, когда активность на рынке почти всегда идет на спад. По всей видимости, большая часть спроса 2014 г. выплеснулась на рынок в первые месяцы, и до конца года активность покупателей останется на достаточно низком уровне. Скорее всего, некоторое восстановление спроса произойдет не ранее 2015 г., если, конечно, геополитические или макроэкономические катаклизмы в очередной раз не спутают все карты.

Примечательно, что ажиотажный спрос на жилье в первые месяцы 2014 г. не привел к сколько-нибудь значимому подорожанию недвижимости. Согласно индексу стоимости жилья www.irn.ru, за первые четыре месяца долларовые цены на квартиры в Москве снизились примерно на 6%, а рублевые - подросли на 4%. За этот же период курс отечественной валюты просел с 32,7 до 36,4 рубля за доллар. То есть цены на недвижимость на фоне всплеска спроса даже не смогли полностью отыграть ослабление национальной валюты.

Для сравнения: до кризиса, за первые четыре месяца 2006 и 2008 гг., когда также отмечался резкий рост спроса, квартиры в Москве подорожали на 20-25%. За первое полугодие 2010 г., в период стабилизации рынка, долларовые цены прибавили 10-15%, причем не за счет ослабления рубля - к тому времени курсы валют успели стабилизироваться.

Тот факт, что в 2014 г. активизация рынка не сопровождалась ценовым приростом, говорит о серьезных проблемах с платежеспособностью покупателей. Продавцы с удовольствием бы проиндексировали цены на недвижимость по доллару, однако доходы покупателей - в большинстве случаев рублевые - не в состоянии угнаться за ростом курса американской валюты. Рост зарплат в коммерческом секторе фактически прекратился уже несколько лет назад, падает и доступность ипотеки (согласно подсчетам рейтингового агентства Moody's, удорожание кредитов из-за повышения Центробанком ключевой ставки с 5,5% до 7,5% практически лишит граждан со среднестатистической зарплатой возможности брать ипотеку). В результате люди вынуждены покупать даже не столько то жилье, которое им действительно нужно, сколько то, на которое хватает денег. В этом плане ситуация в корне отличается от докризисных времен, когда доходы населения росли не по дням, а по часам, а банки предлагали кредиты с нулевым первоначальным взносом.

Что касается инвестиционного спроса, то его структура тоже изменилась. Если до кризиса инвесторы были готовы переплачивать, надеясь на бурный рост цен, компенсирующий все просчеты, то сейчас в 50-100-процентное подорожание метра за год никто не верит. Поэтому нынешних инвесторов интересуют либо новостройки, которые на стадии котлована можно купить на 20-30% дешевле рынка, либо объекты, подходящие для сдачи в аренду. Но привлекательность арендного бизнеса зависит от стоимости входа, то есть цены покупки квартиры, поэтому «арендные» инвесторы также не готовы переплачивать.

В общем, первые месяцы 2014 г. в очередной раз подтвердили высокий интерес граждан к недвижимости - и для жизни, и в качестве инвестиционного инструмента. Однако покупают люди только то, что продается по адекватной цене. В связи с ограниченностью платежеспособного спроса потенциал для сколько-нибудь значимого подорожания недвижимости в обозримом будущем отсутствует: если уж цены не выросли в период активизации рынка, надеяться на их рост в период спада спроса крайне трудно. Не исключена и умеренная коррекция цен вниз в случае развития негативных факторов в геополитике и/или макроэкономике. Новые ценовые тенденции могут появиться в 2015 г.

Заключение

рыночный ценовой московский недвижимость

Таким образом, исходя из всего вышесказанного, можно сделать выводы о постоянном качественном и количественном росте объёмов жилой недвижимости в исследуемом районе города Москвы - Восточном Административном Округе. Благодаря превалирующему экономическому сегменту рынок недвижимости на этой территории бурно развивается, удовлетворяя спрос на недорогое и доступное жильё. Более того, за период с 2000 г. исследуемый район потерпел разительные изменения в сфере развития, как инфраструктуры, так и общей экономической ситуации. Благоприятные условия, сложившиеся на этом рынке позволяют нам выдвинуть гипотезу о том, что к 2024 году Восточный Административный Округ займёт лидирующие позиции по объёму сделок с жилой недвижимостью.

Резюмируя вышесказанное, необходимо так же ещё раз обратиться к рисунку 8. Здесь явным образом выявлена полная корреляция цен на недвижимость в Восточном Округе и по Москве в целом. Дополнительно на этом графике изображена предполагаемая динамика цен в краткосрочном (первый сегмент), среднесрочном (второй) и долгосрочном (соответственно, третий сегмент) периодах. Легко заметить, что начинающийся краткосрочный рост никак не выбивался из предполагаемой динамики. Цены возрастали с приблизительно одинаковым и равным темпом в период с 2000 по 2006 год.

Однако на среднесрочном уровне начались несоответствия. На это время как раз приходится мировое кризисное время. Следует отметить, что как раз в это же время был зафиксирован факт снижения объёмов ввода жилья, что означает реакцию рынка на снижение предложения. Снижение ввода жилья на 10% процентов позволило рынку взвинтить цены в три раза.

В третьем, то есть долгосрочном периоде, наблюдается этап восстановления рынка, характеризующийся колебаниями. Как правило, такое поведение цен присуще среднесрочному периоду. Однако шок на финансовом рынке, задевший и непосредственно рынок жилой недвижимости, не позволил сразу перейти в эту стадию. Таким образом, можно предположить, что далее рынок начнёт стабилизироваться, если предположить, что не ожидается кризисов или кардинальных политических потрясений.

Размещено на Allbest.ru