Рынок земли России в условиях рыночной экономики

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Общая характеристика рынка земли

1.1 Определение и понятие рынка земли

1.2 Предложение земли и спрос на землю

1.3 Понятие ренты и определение цены земли

2. Формирование земельных отношений в РФ

2.1 Правовое регулирование земельных отношений в РФ

2.2 Анализ земельного рынка в современных условиях в РФ

3. Тенденции развития и проблемы рынка земли в РФ

3.1 Проблемы государственного регулирования земельных отношений и сельского хозяйства

3.2 Тенденции и приоритетные направления развития земельного рынка и АПК

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

При любой системе общественно-государственного устройства земля, как ресурс, играет огромную роль не только в экономике, но и в жизни каждого человека. Земля представляет собой ценность для всего человеческого общества, так как является местом проживания всех поколений людей в истории человечества, а также основным естественным фактором в любой сфере производства товаров и услуг, которое оказывает влияние на экономику страны в целом.

Также, земля - это ресурс, который является объектом хозяйствования, а значит отражает экономические отношения. Для каждого отдельного человека, земля это место его обитания в определенных условиях, отражающих уровень жизни человека, который является одним из основных экономических показателей.

И, наконец, земля это территория определенного государства, и следовательно совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства. В Земельном Кодексе РФ земля рассматривается как основа жизни и деятельности человека, согласно чему регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В России в отношении экономической эффективности использования земельных ресурсов в течение многих лет формировалось несколько искаженное представление, связанное с подходом бесплатного промышленного землепользования, что в результате отразилось и на проведении рыночных реформ в области приватизации государственных предприятий. Прошедшая в начале 1990-х годов массовая приватизация промышленных предприятий как имущественных комплексов предусматривала переход в частную собственность объектов недвижимости только в части капитальных строений без земельных участков, расположенных под ними.

Наиболее эффективное использование земли как производственного фактора возможно только при наличии единого земельно-имущественного комплекса на базе предприятий народного хозяйства. Понимание данного факта в России уже произошло на практическом уровне: сегодня при продаже предприятий, объектов недвижимости и различных организаций, в объявлениях часто указывается «… продается земельно-имущественный комплекс …», т.е. продавец сразу подчеркивает в качестве достоинств своего товара наличие прав собственности на использование земельного участка.

Вместе с тем подавляющее большинство российских предприятий, располагающих огромным количеством объектов недвижимости в структуре своих активов, не имеют права собственности или иного имущественного права, обеспечивающего максимально эффективное использование земельного участка под ними. В результате земля как фактор производства превращается в мертвый актив, не принимающий участия в процессе основного производства, роста капитализации бизнеса, снижения системных рисков и т.д. Земельный ресурс в этом случае является исключительно местом расположения предприятия, нередко причиняя множество проблем для осуществления производственной деятельности и обществу в целом. Как следствие, при этом не создается стимулов к эффективному использованию земельного фактора производства в народном хозяйстве.

В то же время, отсутствие стоимости имущественных прав на использование земельных ресурсов в структуре активов предприятия снижает сумму их чистых активов, что отрицательно сказывается на инвестиционной привлекательности. В условиях, когда средний уровень рентабельности в отраслях промышленности в два и более раза ниже средней стоимости инвестиционного капитала, данный фактор существенно тормозит развитие инвестиционных процессов в реальном секторе российской экономики.

В связи с этим в современных условиях хозяйствования является актуальной разработка организационно-методического механизма формирования земельно-имущественных комплексов в промышленности России, что позволит повысить эффективность функционирования всего промышленного комплекса страны в силу комплексного участия всех основных факторов производства в процессе получения дохода.

В нашем государстве рынок земельных отношений не развит, и его регулирование требует существенных доработок. Также остро стоит вопрос об эффективном использовании земель сельскохозяйственного значения, и повышении доли сельскохозяйственной продукции в структуре ВВП.

Объектом исследования является рынок земли РФ в условиях рыночной экономики.

Целью данной работы является рассмотрение понятий рынка земли, его специфических особенностей и развития АПК, а так же изучение факторов, влияющих на цену земли и сельскохозяйственную продукцию.

Для достижения вышеизложенной цели поставлены задачи:

1. Изучить теоретический материал о рынке земли

2. Проанализировать современную ситуацию на российском земельном рынке сельскохозяйственной продукции

3. Выявить особенности и проблемы формирования АПК и рынка земли в РФ

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЗЕМЛИ

1.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ПОНЯТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ

В современной экономике рынок земли определяется как рынок природных ресурсов, необходимых для производства товаров и услуг. Природные ресурсы - все, что может быть использовано в производстве в натуральном состоянии: плодородные земли, свободные места для строительства, леса, минералы и т.д. Но рынок земли - это гораздо более широкое понятие, в основу которого положено юридическое признание земли капиталом и возможность осуществления физическими и юридическими лицами общепризнанных в мире земельных операций. Согласно сказанному рынок земли можно определить как совокупность юридически-правовых и экономических отношений, возникающих между субъектами такого рынка в процессе оборота земельных участков: их аренды, обмена, купли-продажи, залога, дарения и наследования. Также рынок земли - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке, так как рынок земли является инструментом аграрной политики и политики по использованию земельных ресурсов.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли:

Субъекты Российской Федерации.

Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане.

Регулирование отношений на рынке земли довольно непростая задача, потому что в зависимости от категории земель различают земли:

сельскохозяйственного значения;

населенных пунктов;

промышленности и иного специального назначения;

особо охраняемых территорий;

лесного фонда;

водного фонда;

земли запаса.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.

1.2 ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ И СПРОС НА ЗЕМЛЮ

земля рынок спрос сельский

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне и по качеству, и по количеству. Плодородие, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т.д. Поэтому при оценке земли определяют и учитывают весь комплекс природных свойств и признаков. Влияние каждого признака или фактора на степень снижения или увеличения продуктивности земель сельскохозяйственных угодий определяют путем расчета поправочных коэффициентов на тот или иной признак, сравнивая урожайность по участкам с одинаковыми признаками. При проведении сравнительной оценки земли количественно определяют степень различий качественных и пространственных характеристик участков, а также экономических факторов производства на них.

С момента вовлечения в обработку человеческого труда и вложения в землю средств происходят окультуривание земли и изменение ее плодородия. Человек, воздействуя на почву, придает ей такие свойства, которых ранее она не имела. Поэтому почва приобретает экономическое плодородие. Экономическое плодородие формируется на основе естественного, в результате воздействия человека на почву различными видами мелиорации, обработки и внесения удобрений, возделывания сельскохозяйственных растений. Поэтому экономическое плодородие зависит от технологического и экономического процессов.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична (см. рисунок 1, где P- цена земли, Q- площадь земли). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Рисунок 1- Предложение земли

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента -- сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос (см. рисунок 2).



Рисунок 2- Совокупный спрос на землю

Кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dcx будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечение земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса Dнесх так же имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь так же есть свои ограничения, так как приходится использовать но только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.

Сельскохозяйственный спрос на землю складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение-- степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю - продажу земли и фактически не влияет на ее цену.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя -- явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него -- местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города.

1.3 ПОНЯТИЕ РЕНТЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ

Экономическая рента -- это плата за ресурс, предложение которого строго ограничено. Земельная рента представляет частный случай экономической ренты. Земельная рента -- это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено. Предложение земли и других природных ресурсов выступает как запас, рента -- как поток. Абсолютной называется рента, которую получают все собственники земли независимо от ее качества. Для анализа равновесия на рынке земли предполагаем:

1. Полное подчинение аграрного производства рынку, т.е. отсутствие производства для собственных целей.

2. Отделение земли как объекта хозяйства от земли как объекта собственности. Это означает, что все земли арендуются на совершенно-конкурентном рынке.

3. Вся земля используется для производства основного продукта питания.

4. Все земли имеют одинаковое качество, одинаково производительны.



Рисунок 3- Равновесие на рынке земли, изменение уровня земельной ренты

Предложение земли абсолютно неэластично. Поэтому, если мы на оси абсцисс отложим земельную площадь, а на вертикальной оси -- ренту, то кривая предложения S будет параллельна оси ординат (рисунок 3.) Кривая спроса D будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия.

Пересечение кривой спроса D с кривой предложения S определяет равновесие на рынке земли. R означает уровень ежемесячной ренты за одну единицу земли. Площадь 0Q*ER представляет собой совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Изменение спроса на основной продукт питания повысит ежемесячную ренту за одну единицу земли с R до R2. Это приведет и к увеличению чистой экономической (абсолютной) ренты до площади 0Q*E2R2. В случае падения спроса на данный продукт ежемесячная земельная рента за земли уменьшится до R1 и абсолютная рента сократится до 0Q*E1R1.

Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса. В условиях неэластичного предложения земли цена земли и абсолютная рента всецело зависят от изменения спроса.

В модели чистой экономической (абсолютной) ренты предполагалось одинаковое качество и одинаковое местоположение земли. В действительности земля различается ("дифференцируется") и по плодородию, и по положению. Рассмотрим проблему на примере естественного плодородия земли. Допустим, имеется земля трех видов: лучшая средняя и худшая. При равных вложениях капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты вследствие различного плодородия земли. Более высокая производительность и соответственно урожайность в этом случае всецело являются следствием различий в естественном плодородии. Собственник земли поэтому будет стремиться получить весь дифференциальный добавочный доход. Поэтому рента на лучшую землю будет выше, чем за среднюю, а за среднюю выше, чем за худшую. Худшая земля будет давать ее владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту, а средняя и лучшая, наряду с абсолютной рентой, еще и дифференциальную.

Плодородие земли не является раз и навсегда данным. Оно может быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию может добавиться искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда.

Дополнительная отдача от вложений капитала может повысить производительность труда, понизить или оставить ее на том же уровне. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к росту эффективности производства, говорят о повышающейся дополнительной отдаче. Тогда при перезаключении арендного договора возрастет и рента. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к общему падению эффективности производства, говорят о снижающейся дополнительной отдаче.

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли, получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие - то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения. Происходит это потому, что земельный собственник стремится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Проблема цены земли и арендной платы становится в последнее время не столько "деревенской", сколько городской проблемой, а земельная рента превратилась в экономическую ренту, не менее характерную для рынка труда, чем для рынка земли.

Существуют два основных метода оценки земельного участка: метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты. Метод сравнения продаж -- это метод оценки стоимости земли, при котором сопоставляются цены недавно проданных земельных участков с оцениваемым объектом.

Условием применения данного метода является наличие достаточного объема рыночной информации. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.

Для использования метода сравнения продаж нужно:

выявить элементы сравнения, при помощи которых объект оценки можно будет сравнить с аналогами. В качестве элементов сравнения выступают: местоположение, рыночные условия, а также физические характеристики объекта;

определить степень и характер отличий аналога от оцениваемого объекта по каждому из элементов;

внести корректировки цен

произвести корректировки по каждому аналогу;

рассчитать итоговую стоимость, посредством обобщения скорректированных цен.

Сопоставление проводят по одному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в том же районе, или в другом, при условии, что элементы сравнения близки друг к другу и различаются лишь по двум-трем факторам. При оценке сельхозугодий в качестве единицы сравнения используют цену за 1 га в рублях. В настоящее время метод сравнения продаж при оценке земель сельскохозяйственного назначения практически не имеет своего развития, т.к. практика его применения отсутствует.

Метод капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Данный метод применим к земельным участкам, т.к. это функционирующий объект, на котором ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, а, следовательно, получают определенные величины доходов и расходов, хорошо прогнозируемые. Стоимость участка определяется в основном как его способность приносить доход в будущем. Таким образом, при делении чистого дохода на коэффициент капитализации получается стоимость земельного участка. Расчет стоимости осуществляется в несколько этапов:

1. Расчет потенциального валового дохода на основе анализа денежных поступлений по сравниваемым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькуляция расходов на будущий год.

3. Вычет возможных потерь из потенциального валового дохода, приведение расчетной суммы к действительному валовому доходу.

4. Определение чистого валового дохода посредством вычета из действительного валового дохода амортизационных отчислений, а также всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту.

5. Расчет коэффициента капитализации.

6. Определение стоимости земельного участка.

Основной сложностью метода является определение коэффициента капитализации. Капитализация -- пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. А множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от участка к его стоимости, есть коэффициент капитализации. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода на вложенный капитал и его возмещение. Данный метод прост и не требует долгосрочных прогнозов, поэтому наиболее часто применим оценщиками.

2. ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ

2.1 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Становление и формирование рынка земли в Российской Федерации сопровождалось бурным нормотворчеством, как на федеральном, так и на региональном уровне. С начала 90-х в России принималось десятки нормативных актов. Однако долгое не принятие центральных законодательных актов о земельных правоотношениях, в частности Земельного кодекса, ряда Федеральных законов порождало множество противоречий, как между участниками земельных правоотношений, так и между федерацией и ее субъектами.

Особенность регулирования земельных отношений до вступления в силу Земельного кодекса от 25 октября 2001 №137-ФЗ заключалась в том, что данное регулирование осуществлялось преимущественно на основе подзаконных нормативных правовых актов. Содержащие нормы земельного права законодательные акты Союза ССР со дня введения в действие нового Земельного кодекса не применяются (ст. 5 Федерального закона от 25 октября 2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Итак, обратимся к современному законодательству, регулирующему земельные правоотношения. Конституция РФ от 12.12.1993 в ст. 72 определяет, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство (п. «к»), а также вопросы владения, пользования и распоряжения землей (п. «в»). Земельный кодекс от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ в ст. 9 и 10 разграничивает полномочия Российской Федерации и полномочия ее субъектов в области земельных отношений. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются, по существу, гражданско-правовыми, и регулируются гражданским законодательством (ст. 3 ЗК РФ). А гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ отнесено к исключительному ведению Российской Федерации. Поэтому субъекты Федерации не могут принимать акты, регулирующие перечисленные выше отношения. Таким образом, правовое регулирование рынка земли - прерогатива Российской Федерации.

Статья 3 ЗК РФ выстраивает четкую иерархию земельных нормативных правовых актов в зависимости от их юридической силы. Во главе ее, как и во многих других отраслях права, находится Кодекс. Нормам Земельного кодекса должны соответствовать не только нормы законов, входящих в систему земельного законодательства, но и земельно-правовые нормы, содержащиеся в законах других отраслей (например, лесного, водного, аграрного законодательства). Во многих статьях Земельный кодекс дает отсылки к тем или иным федеральным законам или же, не называя конкретного закона, определяет, что тот или иной вопрос регулируется федеральным законом. В других случаях Кодекс указывает на совместное регулирование вопроса законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Так, и федеральными законами, и законами субъектов Федерации могут быть установлены случаи, когда требуется указание категории земель в иных документах, кроме названных в Земельном кодексе (подп. 5 п. 2 ст. 8), а охрана земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными и сезонными пастбищами, осуществляется в соответствии не только с законами, но и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Федерации (п. 7 ст. 13).

Субъекты Российской Федерации могут принимать законы, регулирующие земельные отношения, кроме вопросов сделок с землей и иных имущественных отношений по поводу земли. Законодательно закреплено, что нормы земельного права, содержащиеся в законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ. Но следует иметь в виду, что вообще законодательство субъектов Федерации не должно противоречить федеральным законам. На это указывает ст. 4 (ч. 2) Конституции РФ: «Конституция Российской Федерации и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации» -- и ст. 72 (п. «а» ч. 1), устанавливающая, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится обеспечение соответствия конституций и законов республик; уставов, законов и иных нормативных правовых актов краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов Конституции РФ и федеральным законам. Следовательно, законы субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, должны соответствовать не только Земельному кодексу, но и другим федеральным законам.

Реализация Земельного кодекса РФ позволяет определять правила экономического оборота земель, устанавливать принципиальные положения, нацеленные на сохранение и использование земли как важнейшего природного ресурса, в том числе на обеспечение воспроизводства и повышения плодородия почв. Следовательно, в Земельном кодексе очерчен весьма широкий круг публично-правовых и частноправовых функций органов государственной власти, основываясь на котором и следует подходить к построению модели организационной структуры федерального органа исполнительной власти, отвечающего за государственное управление землей и недвижимым имуществом в стране.

Существует ряд законодательных актов, стимулирующих дальнейшее совершенствование земельных отношений: Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О государственном земельном кадастре", Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"

Наличие государственного контроля за процессами земельных преобразований, опирающихся на самые современные технологии системы государственного кадастрового учета земель, регистрации прав на них и сделок с ними, мониторинга их состояния как уникального природного ресурса, и контроля за соблюдением правового режима и рациональным использованием земель, позволяет избежать ущемления интересов людей и общества в целом при переходе к массовым сделкам с землей.

Создание эффективной и динамичной системы управления земельными ресурсами -- главная современная стратегическая задача. Сохранившаяся с советских времен система, при которой к управлению землей имели отношение несколько министерств и ведомств, должна быть упразднена. В большинстве стран мира существует, как правило, один правительственный орган, который несет полную ответственность за управление земельными ресурсами.

Только один орган управления может занимать нейтральную позицию и беспристрастно и сбалансированно учитывать одновременно интересы государства и всех заинтересованных сторон.

2.2 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА РФ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Земельно-ресурсный потенциал России -- это 1709 млн га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% запасов черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород; разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов.

Обеспеченность России земельными ресурсами -- важнейший экономический и политический фактор развития общественного производства.

Распределение земель по их назначению представлено в следующей таблице (см. таблица 1). Учитывая то, что большая часть страны находится в условиях вечной мерзлоты, то 15% площади, занимаемой сельскохозяйственными угодьями, довольно не плохой показатель.

Таблица 1- Распределение земель по их назначению

Кажется, что таких площадей более чем достаточно, но при условии, что технологии использования сельскохозяйственных земель принципиально не изменятся, а рост населения земли сохраниться, то к 2050 году потенциал земель сельскохозяйственного назначения будет исчерпан.

Несмотря на свои запасы сельскохозяйственной земли, Россия имеет очень низкую долю сельского хозяйства в структуре ВВП (5,5%), и почти самый низкий показатель в мире по стоимости сельхозпродукции на душу населения (288 долларов США). Если принять, что уровень потребления сельхоз продукции на душу населения в России не очень отличается от среднего мирового уровня, то можно сделать вывод, что недостаток в собственной продукции покрывается импортом. 

На декабрь 2008 года 90% земель России находились в государственной и муниципальной собственности и только 10% принадлежали гражданам и предприятиям. Каждый год совершается около 5 миллионов сделок по продаже земельных участков. Преобладающие сделки по аренде земли - около 70%. Если учесть, что часть сделок по аренде земельных участков совершается по договорам на срок менее 1 года и не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, то этот процент может быть еще выше. Продажа земли находящихся в государственной и муниципальной собственности, это скорее разовые сделки, чем сложившийся рынок. Из земель принадлежащих гражданам и предприятиям в обороте участвовало не более 1,5%.

На данный момент покупателями земель сельскохозяйственного назначения являются следующие категории:

Сельскохозяйственные операторы, приобретающие землю сельскохозяйственного назначения как средство производства;

Инвесторы (спекулянты), инвестирующие свободные средства в скупку и приватизацию земельных ресурсов с целью получения прибыли от разницы в стоимости, не приватизированной и приватизированной земли;

Инвесторы, приобретающие землю «для внуков». Они рассматривают инвестиции в землю как средство сохранения и приумножения капиталов в перспективе на 5-10-20 лет. Как правило, они размещают в земельных активах свободные средства, заработанные в другом бизнесе;

Финансовые компании и паевые фонды, которые собирают свободные средства граждан, через продажу им акции своих паевых фондов, скупают на эти деньги землю сельскохозяйственного назначения и сдают их в аренду сельхоз операторам. При этом они дают своим вкладчикам доход на акции от сдачи земли в аренду и капитализации земли;

Частные лица, приобретающие достаточно крупные массивы (100-1000 Га) для создания имений для проживания, отдыха и производства сельхоз продукции, как для семейных нужд, так и для продажи;

Крупные игроки фондовых рынков и банки - желающие повысить свою рыночную капитализацию за счет внесения в уставные фонды земельных активов. Очевидно, что удержание земельных ресурсов в руках государства, преобладание арендных отношений на рынке земли сельскохозяйственного назначения сдерживает как развитие сельского хозяйства в России, так и рынок земли в целом. Из существующего положения можно сделать два противоположных вывода. С одной стороны рынок земли в России практически отсутствует (или находится в зачаточном состоянии) и имеется перекос в сторону аренды земли. С другой стороны рынок земли развивается и имеет огромный потенциал, как по приватизации сельхоз земли и вводу в оборот государственных и муниципальных земель, так и вовлечению в оборот земель находящихся в собственности у граждан и предприятий. Только рынок земель, находящихся в собственности у граждан и предприятий, может вырасти в ближайшее время в 5-6 раз.

Логика развития мирового рынка продовольствия приводит нас к необходимости развития собственного производства сельхоз продукции в России. Политика государства направлена на поддержку и развитие сельхозпроизводства. Это приведет к усилению независимости страны от внешних поставок продовольствия, а в перспективе 5-10 лет может сделать сельское хозяйство одной из основных статей дохода страны и основой экспорта. Сдерживающим фактором на этом пути является отсутствие внятной политики государства в части приватизации земли сельскохозяйственного назначения, создания и поддержки рынка земельных ресурсов в Федеральном масштабе. Создание такой программы может повысить доходы Бюджета, вовлечь в оборот новые земли.

На сегодняшний день для развития любой отрасли характерны процессы кооперации и интеграции, и сельское хозяйство не исключение.

Взаимоотношения между сельским хозяйством, сферами производственно-технического обслуживания, снабжения и перерабатывающими отраслями промышленности объективно носят противоречивый характер. С одной стороны, кооперация и интеграция взаимовыгодны, так как за счет внутриотраслевого и межотраслевого разделения труда, формирования стабильной сырьевой зоны, налаживания взаимовыгодных экономических отношений между производителями и переработчиками сырья, появляется возможность долгосрочного планирования производства и реализации продукции. С другой стороны, существует несовпадение их экономических интересов, характерных для продавцов и покупателей. Противоречия между предприятиями агропромышленного комплекса обострились с переходом на рыночные условия хозяйствования. Большинство этих предприятий стали частными и решение вопросов управления их хозяйственной деятельностью и налаживания взаимосвязей полностью перешло к их собственникам.

Кооперация сельскохозяйственных товаропроизводителей в производстве и переработке продукции позволяет преодолеть монополизм бывших государственных предприятий и создать заинтересованность работников кооперативов в увеличении производства продукции. Кооперация выполняет несколько функций, создающих преимущество такой формы хозяйствования перед другими в аграрном секторе экономики. Во-первых, кооперация сельскохозяйственных производителей благоприятствует осуществлению такой деятельности, которая не по плечу небольшим производственным коллективам.

Во-вторых, в кооперации создаются лучшие условия для сочетания личных интересов ее членов с интересами всех участников процесса производства.

В-третьих, кооперация защищает членов кооператива от монополистических проявлений снабженческих, сбытовых, банковских и других структур, а также от какого-либо вмешательства в ее деятельность. Кооперация и интеграция -- это тот организационный механизм, который может обеспечить поддержание паритета и эквивалентности обмена между предприятиями АПК по всей технологической цепочке от поля до потребителя.

В современных условиях реформирования АПК процесс кооперации и интеграции переходит от отдельных попыток установления связей между предприятиями и отраслями к системным отношениям. Поэтому для адаптации сельскохозяйственного производства к рыночным условиям особое значение приобретает образование концептуальных форм собственности и хозяйствования на основе их кооперации и интеграции. В настоящее время в ряде республик, краев и областей Российской Федерации получают развитие две формы экономической кооперации и интегции производства:

горизонтальная, представленная сельскохозяйственными предприятиями различных форм собственности и хозяйствования;

вертикальная -- в виде объединения сельскохозяйственных предприятий с соответствующими формированиями перерабатывающей промышленности и другими организациями АПК.

Из названных двух форм кооперации и интеграции производства определяющая роль должна принадлежать сельскохозяйственным товаропроизводителям, поскольку во многом от них зависит номенклатура и размеры производства, характер производственной деятельности, сроки производства и т.д.

В ходе экономической реформы успешному функционированию сельских товаропроизводителей в рыночной среде будет способствовать развитие потребительских кооперативов. С их помощью можно создать систему защиты интересов товаропроизводителей -- от личного подворья до любых других организационно-правовых форм. Сельские товаропроизводители при необходимости должны создавать на базе предприятий переработки и агросервиса сельскохозяйственные потребительские кооперативы, для которых имеется соответствующая организационно-производственная структура. Однако камнем преткновения при указанном преобразовании выступает частная собственность на имущество перерабатывающих предприятий и агросервисных организаций, что требует изменений. Потребительская кооперация создает возможности для повышения занятости сельского населения, улучшения его торгового обслуживания и сбыта сельскохозяйственной продукции, оказания помощи личным подсобным хозяйствам, садоводческим и огородным товариществам. Потребительские кооперативы (обслуживание, снабжение, переработка, реализация продукции) позволят восстановить разрушенные связи агропромышленного комплекса, создать условия для нормального функционирования сельскохозяйственных предприятий и фермеров, сгладить колоссальный диспаритет между ценами на сельскохозяйственную продукцию и промышленными ценами на средства производства. Развитие вертикальной кооперации отраслевых кооперативных союзов дает возможность сельским товаропроизводителям выстоять в неблагоприятных условиях международной конкуренции, ликвидировать продовольственную зависимость от западных стран. Вертикальная кооперация позволяет сельскому товаропроизводителю улучшить организацию производства, оптимально использовать материальные, трудовые и другие ресурсы и иметь дополнительную выгоду от совместно осуществляемых операций на разных стадиях процесса воспроизводства. Необходимость вертикальной кооперации диктуется и ее социальной направленностью, то есть необходимостью удовлетворения не только производственных, финансово-экономических, но и социальных потребностей. Ее развитие, как показывает современный мировой опыт, способствует объединению не только кооперативных организаций, но и предприятий других форм собственности. Становление вертикальной кооперации наряду с развивающейся горизонтальной кооперацией дадут возможность создать целостную кооперативную систему, которая в свою очередь позволит интегрировать отдельных товаропроизводителей в агробизнесе.

Перспективным направлением развития интеграции является интеграция на основе приобретения сельскохозяйственными товаропроизводителями контрольных пакетов акций перерабатывающих предприятий и обеспечения таким путем реального управления деятельностью данных формирований в своих интересах. В данный момент в нашем обществе сформировано устойчивое мнение, что земельная реформа в России завершена. Однако нарушение монополии государственной собственности на землю, введение платности ее использования - обязательные, но лишь первые шаги. Реформа может считаться законченной, когда созданы механизмы, позволяющие ресурсу - земле - с низкими транзакционными издержками перераспределяться между собственниками и пользователями в условиях обеспечения общественного интереса. А здесь сразу возникают вопросы, на которые нужно ответить, прежде чем оценивать полноценность оборота сельскохозяйственных земель. Главный - сформулирован ли общественный интерес в отношении сельскохозяйственных земель? На него можно ответить декларативно, заглядывая в Конституцию Российской Федерации и Земельный Кодекс: земли, в первую очередь, сельскохозяйственные угодья, являются национальным достоянием и подлежат особой охране, цели использования их ограничены, а перевод в другие категории земель - затруднен. На этот вопрос можно ответить, и сверяясь с собственным житейским опытом: на сельскохозяйственной земле растут дома, сельскохозяйственные организации могут легко остаться без земли, которую вчера обрабатывали. В тех местах, где нет спроса на землю ни для сельскохозяйственных целей, ни для иных - она заброшена, не действуют государственные программы поддержки консервации земель. Так что общественный интерес, выражающийся в защите и разумном использовании ценного природного ресурса, того, что дает еду и занятость для сельского населения, не очень проглядывается.

Во-вторых, для оборота земель нужно, как минимум, иметь объект оборота. Это - земельный участок. Как сказано в Земельном Кодексе, границы у него должны быть "определены в соответствии с федеральными законами". Но границы участков сельскохозяйственных земель, которые сформированы до введения в действие современного законодательства, практически, всегда им не соответствуют. Так что объект еще только нужно сформировать. В-третьих, для сделки с участком нужны документы, подтверждающие права собственности на него. Большая часть документов выдана до 1998 года. В 1998 году функции по ведению реестров прав на участки переданы от земельных комитетов учреждениям юстиции. Только передача функций не сопровождалась передачей информации о правах. Собственник может, теоретически, на основании старых документов заключить сделку. Регистрация сделки или переход права на участок к другому лицу потребует регистрации ранее возникшего права, а это - непростого сбора целого комплекта документов, которые сопровождали формирование участка 17-19 лет назад. То есть, для совершения сделки, ранее выданных документов недостаточно.

Резюмируя, можно сказать, что общественный интерес в отношении сельскохозяйственных земель требуется сформулировать и обеспечить механизм его реализации, нужно также адаптировать существующие механизмы земельного оборота к такому специфическому объекту, как участок сельскохозяйственных угодий, учитывая местоположение, особенности формирования, состав собственников, состояние границ и учета прав. Создавая институты земельного оборота, нужно рассматривать участок сельскохозяйственных земель не просто как объект недвижимости, а как особый объект недвижимости, на котором строится сельскохозяйственная деятельность со всеми ее многообразными функциями.

3. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ И ПРОБЛЕМЫ РЫНКА ЗЕМЛИ В РФ

3.1 ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства и рынка недвижимости в целом. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной. Возникновение рынка земли в РФ на современном этапе развития общества породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это вполне естественно, т.к. российский рынок начал развиваться сравнительно недавно и изменения системы ценностей породили новый интерес общества к земельной проблеме.

Проблемы развития земельных отношений в условиях реформирования экономики приобретают особое значение. Государственное регулирование земельных отношений должно сопровождаться учетом интересов землепользователей и землевладельцев. Рыночное регулирование должно осуществляться на основе спроса и предложения, формирующегося с учетом запроса пользователей и землевладельцев земельных участков. Однако в настоящее время все еще остается актуальным вопрос механизма регулирования предоставления и продажи земельных участков, не сформирована земельная политика, направленная на соблюдение законных прав землевладельцев и землепользователей.

Наряду с другими рынками, рынок земельных ресурсов в России еще до конца не развит, он только формируется, создаются новые нормативно-правовые базы, разрабатываются различные проекты и программы, которые помогают решать сложные вопросы на пути становления земельных отношений.

Существующая в настоящее время система государственного управления земельными ресурсами значительно затрудняет оборот земель, так как процесс оформления прав на недвижимость является для собственника затруднительным и сопровождается значительными затратами времени, которые работают против собственника. Это не позволяет осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землю, и другие объекты недвижимого имущества.

Необходимо совершенствовать и развивать существующие принципы налогообложения, а также подходы к массовой оценке недвижимого имущества, которые должны опираться на особенности российских условий.

Земельные ресурсы являются одним из трех главных факторов производства (труд, земля, капитал). В данном контексте земля является пространственным базисом размещения всех форм жизнедеятельности и производства. На современном этапе развития и совершенствования земельной политики различают три составляющих, обеспечивающих функционирование системы отношений в сфере землепользования и землевладения:

1. Наличие полной и достоверной информации. В настоящее время в России не создана система достоверной информации о рынке земли, что существенно затрудняет координацию деятельности земельного сектора экономики.

2. Формирование целей земельной политики: обеспеченность земельными территориями устойчивого развития экономики и социальной сферы. Четкого осмысления целей земельной политики в России пока не наблюдается, что сопровождается недопониманием между различными структурами функционирования земельного рынка.

3. Определение механизма реализации целей. Чёткий механизм пока не сформирован

Таким образом, хотя рынок земли только формируется, система экономических отношений требует совершенствования правового обеспечения управления земельными ресурсами, поэтому возникают проблемы функционирования рынка земли. В настоящее время государство разрабатывает различные проекты и программы, которые помогают решать сложные вопросы на пути становления земельных отношений.

Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является государственное регулирование. Важной сферой государственного регулирования является сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и те земли, которые идут под жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, такая политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель. Также существенную роль играют и экономические рычаги, в частности налогообложение с дифференциацией поземельного налога в зависимости от использования земли.

Наиболее спорными элементами государственного управления землей и недвижимостью в России представляются -- смешение публично-правовых и частно-правовых функций в одном органе государственной власти и организация взаимодействий между системами технического учета и системой государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. Очевидные конфликты интересов возникают, когда решения по земле и другим объектам недвижимости принимаются ведомством, которое также имеет полномочия представлять интересы собственника федеральной недвижимости.

Контроль за охраной и использованием земель -- это административная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления, которая выражается в осуществлении проверок за состоянием земель, выполнением мероприятий по рациональному использованию и охране земельных участков и соблюдение земельного законодательства. Действующее законодательство предусматривает несколько видов контроля: государственный, муниципальный, общественный и производственный контроль.