Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

ачиная с 2000 года здесь ведется активное строительство. Однако общая стратегия развития строительной индустрии и застройки города в целом отсутствовала, что стало причиной нарушений в архитектурном стиле города. Также это некоторым образом стало причиной ухудшения инфраструктуры.

В городе довольно много объектов строительства, которые «заморожены». Ранее одним из важнейших мотивов на спрос и предложение жилья в Самаре было влияние новых дорожных объектов. На сегодняшний день специалисты не готовы оценить масштаб такого воздействия, поскольку обзор рынка недвижимости Самары позволяет сделать вывод о том, что недвижимость, расположенная вблизи транспортных узлов, то повышается в цене, то наоборот, понижается.

Последние годы характеризуются для Самары активным строительством транспортных объектов, развитием автодорог. Проекты строительства Кировского, Фрунзенского моста - наиболее масштабные и перспективные на данный момент. Еще один важнейший объект, который должен появиться до 2018 года - автомобильная магистраль «Центральная», которая позволит «разгрузить» дороги города.

В настоящее время на рынок недвижимости должно оказать влияние строительство Кировского мостового перехода. Выезд из города в направлении реки Самары сейчас довольно перегружен, поскольку обеспечен только Южным мостом и ул. Главной. Финансовые проблемы строительных компаний «затянули» строительство нового моста. В связи с этим жилье, строящееся в данном районе, постоянно «скакало» в цене, то теряя, то приобретая лишние тысячи за квадратный метр. Именно в связи с финансированием строительства моста связывают нестабильность цен на рынке строящегося жилья. Инфраструктура района остается неустойчивой, загруженной, но при этом имеет перспективу на изменение в конце 2013 года. Некоторыми экспертами выдвигается предположение о том, что окончание строительных работ на Кировском мосту станет толчком к повышению цен на землю и загородную недвижимость, которая расположена по ту сторону реки Самары. Подтверждается такой прогноз оценками самарских риэлторов, которые отмечают интерес инвесторов к коттеджному строительству.

В настоящий момент перспективы появления нового моста максимально сказываются на земельном рынке. Территории, которые расположены на противоположной стороне реки, отмечены повышенными ценами на землю. При этом, специалисты по недвижимости прогнозируют, что по окончанию строительства земельные участки будут не столь дороги.

Еще одним важным вопросом остается спрос на недвижимое имущество по ту сторону Кировского моста. По оценкам экспертов он будет недостаточно высок, и, следовательно, цена на участки и коттеджи будет постепенно снижаться.

«Центральная» магистральПо оценкам экспертов, «всколыхнуть» рынок недвижимости в Самаре сможет также завершение строительства магистрали «Центральной», которая, в соответствии с проектом строительства, должна будет пройти через пять районов города. Это в некотором роде станет причиной повышения стоимости квадратного метра жилья.

Таким образом, самарский рынок недвижимости представляется довольно динамичным, изменчивым в перспективе 2013-2018 года.

Анализ Советского района г.Самары

Таблица 3. Проведем анализ рынка недвижимости, а в частности не больших торговых помещений в Советском р-н г.Самары, для этого подберем аналоги, проанализировав их построим зависимость.

Параметры	Город	Адрес торгового помещения	Район расположения	Общая площадь помещения, кв.м.	Жилой поток	Подъездные пути	Состояние	Стоимость помещения, руб.	Стоимость 1кв.м.	Источник информации
ОА1	г. Самара	Стара-Загора ул, д. 37	Советский р-н	260	хор	хорошие	хорошее	10900	41,92	http://dom.63.ru/realty/sel
ОА2	г. Самара	Свободы ул, д. 71	Советский р-н	161	уд	хорошие	хорошее	9338	58,00	http://dom.63.ru/realty
ОА3	г. Самара	Уссурийская ул	Советский р-н	287	уд	хорошие	удовл	9494	33,08	http://dom.63.ru/realty
ОА4	г. Самара	Гагарина	Советский р-н	170	уд	хорошие	хорошее	10000	58,82	http://dom.63.ru/realty
ОА5	г. Самара	Партизанская ул	Советский р-н	267	хор	удовл	хорошее	14000	52,43	http://dom.63.ru/realty
ОА6	г. Самара	Аэродромная ул, д. 127	Советский р-н	170	хор	хорошее	удовл	7200	42,35	http://dom.63.ru/realty
ОА7	г. Самара	Партизанская ул, д. 184	Советский р-н	326	хор	удовл	хорошее	14200	43,56	http://dom.63.ru/realty
ОА8	г. Самара	Стара-Загора ул	Советский р-н	260	хор	хоршие	хорошее	10903	41,93	http://dom.63.ru/realty
ОА9	г. Самара	Свободы ул	Советский р-н	287	хор	хоршие	хорошее	16000	55,75	http://dom.63.ru/realty
ОА10	г. Самара	22 Партсъезда ул	Советский р-н	249	хор	хоршие	удовл	18500	74,30	http://dom.63.ru/realty
ОА11	г. Самара	Запорожская ул	Советский р-н	182	уд	удовл	удовл	3600	19,78	http://dom.63.ru/realty
ОА12	г. Самара	Мориса Тореза ул, д. 103	Советский р-н	278	хор	хоршие	хорошее	28900	103,96	http://dom.63.ru/realty
ОА13	г. Самара	Санфировой ул	Советский р-н	249	хор	хоршие	удовл	15000	60,24	http://dom.63.ru/realty
ОА14	г. Самара	Антонова-Овсеенко ул	Советский р-н	238	хор	хорошие	хорошее	15500	65,13	http://dom.63.ru/realty

Из таблице видно что наибольшей стоимостью обладают помещения имеющие хорошую проходимость, наличие парковки и имеющие хорошее состояние, отразим это на графике.

Таблица 4. Анализ на жилой поток

жилой поток	кол-во предлоржений	минимал цена	средняя цена	максимал цена
хор	10	41,92	58,2	103,9
уд	4	19,78	42,4	58,8

Построим еще пару зависимостей и сделаем вывод.

Таблиц 5. Состояние объектов анализа

состояние	кол-во предлоржений	минимал цена	средняя цена	максимал цена
хор	9	41,9	57,9	103
уд	5	19,7	46	74,3

По итогам данных таблиц, сделаем вывод что наибольшее количество предложений торговых помещений находятся в хорошем состоянии и с хорошей проходимостью, наибольшая цена за 1кв м2 составляет 103 т.р , наименьшая цена 19т.р , средняя цена по торговой недвижимости средних размеров от 150-310 м2 составляет 57т.р это по объектам имеющие хорошее состояние и хорошую проходимость, 46 т.р по объектам с удовлетворительным состоянием.

График зависимости стоимости 1 м2 от общей площади.

По данному графику видно зависимость стоимости 1м2 от общей площади торгового помещения и эта зависимость обратная, чем больше площадь тем ниже стоимость за 1м2 торговых помещений в Совестком р-н г.Самары.

2.3 Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости

При оценке рыночной стоимости объекта оценки необходимо соблюдать принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Наиболее эффективное использование -- это наиболее вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически разрешено, экономически целесообразно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о правовом зонировании территорий в соответствии с Градостроительным кодексом, положениями об исторических зонах и законодательством в области окружающей среды, другими законодательными актами.

Физическая осуществимость: использование участка должно быть физически возможным. Варианты использования могут ограничиваться физическими характеристиками участка, такими как размеры, форма участка, протяженность фронтальной границы, топография, почвы, подпочвенный слой, климатические условия.

Финансовая осуществимость: при анализе альтернативных вариантов использования оценщик должен принять во внимание спрос на каждый из вариантов и наличие других конкурирующих участков земли, удобных для подобного использования, которое формирует предложение. Эти факты необходимо взвесить при экономическом анализе. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования, которые не отвечают экономической целесообразности, отвергаются, а оставшиеся позволяют оценить потенциальный чистый доход.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, НЭИ определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

наибольшая вероятность использования,

физическая возможность,

экономическая оправданность,

соответствие требованиям законодательства,

финансовая осуществимость,

максимальная стоимость.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями.

Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

Объектом оценки является помещение магазина, находящегося по адресу: г.Самара, ул. Советской Армии, дом 157а.

Объект расположен г. Самара Советский р-н. Среди законодательно разрешенных способов использования земельного участка можно выделить торговое, офисное, складское назначение.

Таблица 6. Анализ наиболее эффективного использования

Вариант использования	Законодательная разрешенность	Физическая осуществимость	Финансовая осуществимость	Доход от сдачи в аренду руб./кв.м в месяц	Источник информации	Вывод о НЭИ
Жилое	-	-	-	-	-	-
Офисное	+	+	+	275	http://www.rielt-bg63.ru	НЭИ
Торговое	+	+	+	800	http://www.rielt-bg63.ru	НЭИ
Складское	+	-	+	200	http://www.rielt-bg63.ru

Учитывая законодательную разрешённость, объемно-планировочные характеристики объекта, а также расположение оцениваемого помещения оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием помещения является использование для размещения торгового помещения:

-доходность от сдачи в аренду

Офисное 230,3 м² * 275 руб. * 12 мес. = 759990 руб.

Торговое 230,3м² * 800 руб. * 12 мес. = 2210880 руб.

Складское 230,3м² * 200 руб. * 12 мес. = 552720 руб.

Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки: законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения, анализ ближайшего окружения позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости будет использование для размещения магазина, либо предприятия офиса (сервиса) .

недвижимость рынок торговый стоимость

3. Оценка объекта торговой недвижимости

Определение рыночной стоимости производится с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, мы применим:

1) Затратный подход,

2) Сравнительный подход,

3) Доходный подход.

Использование трёх подходов приведёт, как правило, к трём различным величинам стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученными разными подходами, окончательная оценка стоимости установится путём согласования, исходя из того, какой подход в большей, а в какой меньшей степени отразит реальную рыночную стоимость оцениваемого имущественного комплекса.

3.1 Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка,

местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Методы сравнительного подхода:

1) Метод сравнительного анализа парных продаж;

2) Метод относительно-сравнительного анализа;

3) Метод корреляционно - регрессионого анализа;

4) Метод анализа иерархий;

5) Метод бальных оценок;

Наш ОО а в частности торговое помещение относиться к торговым помещениям класса В (Приложени1).

Метод парных продаж

В ходе анализа рынка офисной недвижимости были подобраны объекты, аналогичные оцениваемому. Описание аналогов приведено ниже:

Таблица 7. Описание объекта оценки и объекта аналога

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Право	собственность, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет
Условия финансирования	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Время продажи	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013
Город	Самара	Самара	Самара	Самара	Самара	Самара
Адрес помещения	Советской армии, 143	Стара-Загора ул, д. 37	Уссурийская ул	Антонова-Овсеенко ул	Мориса Тореза ул	22 Партсъезда ул
Район расположения	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Общая площадь квартиры, кв.м.	230,3	260	287	238	262	249
наличие отдельного входа	есть	есть	есть	есть	есть	есть
коректировкана		0	0	0	0	0
наличие подсобного помещения	есть	есть	есть	есть	нет	есть
наличие парковки	есть	есть	нет	есть	нет	есть
Состояние	хор	хор	хор	хор	хор	хор
подъездные пути	есть	есть	есть	есть	есть	есть
стоимость 1м2		41,92	47,02	65,13	48,47	74,30
Стоимость помещения, руб.		10900	13494	15500	12700	18500
Источник информации		http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty

Для того чтобы оценить наш объект оценки методом парных продаж расположенного г.Самара, ул. Советской Армии, дом 157а площадью 230,3м2 , подберем аналоги с похожими характеристиками, проведем анализ и если будет необходимо введем корректировки.

Таблица 8. Метод парных продаж

Описание объекта оценки и объекта аналога
Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Право	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет
Условия финансирования	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Время продажи	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013
Город	самара	самара	самара	самара	самара	самара
Адрес помещения	Советской армии, 143	Стара-Загора ул, д. 37	Уссурийская ул	Антонова-Овсеенко ул	Мориса Тореза ул	22 Партсъезда ул
Район расположения	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Общая площадь квартиры, кв.м.	230,3	260	287	238	262	249
стоимость 1м2, тыс.руб.		41,92	47,02	65,13	48,47	74,30
Коректировка на S		1,02	1,03	1,00	1,02	1,01
Скоректированная стоимость		42,69	48,58	65,45	49,41	75,17
наличие отдельного входа	есть	есть	есть	есть	есть	есть
коректировкана		0	0	0	0	0
наличие подсобного помещения	есть	есть	есть	есть	нет	есть
стоимость 1м2		42,69	48,58	65,45	49,41	75,17
коректировка		0	0	0	6,73	0
Скоректированная стоимость		42,69	48,58	65,45	56,14	75,17
наличие парковки	есть	есть	нет	есть	нет	есть
стоимость 1м2		42,69	48,58	65,45	56,14	75,17
коректировка на наличие парковки		0	-5,90	0	-5,90	0
Скоректированная стоимость		42,69	42,69	65,45	50,24	75,17
Состояние	хор	хор	хор	хор	хор	хор
подъездные пути	есть	есть	есть	есть	есть	есть
стоимость 1м2		41,92	47,02	65,13	48,47	74,30
Стоимость помещения, руб.		10900	13494	15500	12700	18500
Источник информации		http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty
кол-во поправок		1	2	1	2	1
веса		0,25	0,125	0,25	0,125	0,25
Величина на торг	0,9
Стоимость полученная методом парных продаж за 1м2	57,31
стоимость	13198,79

Корректировки на место положение, материал стен, право собственности, условия продаж, условие финансирования, на наличие отдельного входа, проводиться не будут так как объект оценки и объекты аналоги по этим признакам схожи.

Корректировка на площадь наши объекты аналоги отличаются от ОО и поэтому введем корректировку на площадь, для этого используем формулу (инструкция ФБК, копия источника приведена в приложении 1): отношение площади объекта оценки на площадь объекта аналога в степени -0,119.

Скидка на торг 9% взята из методического указания Лейфкра, смотри приложение1.

Таблица10.

Поправки на масштаб	Прочие субъекты РФ
	Жилая	Производственно-складская	Офисная и торговая
Sобъекта	342	100	500	5000	500	700
Sаналога	300	50	700	500	700	500
К	-0,187	-0,187	-0,149	-0,149	-0,119	-0,119
Кмасштаб	0,976	0,878	1,051	0,710	1,041	0,961
	2%	12%	-5%
Кмасштаб=(Sобъекта/Sаналога)к

Корректировка на наличие подсобного помещения ОА1,ОА2,ОА3,ОА5 схожи с нашим ОО для них корректировки вводить не будем, ОА4 отличен у него нет подсобного помещения. Найдем аналоги отличающие только по этому признаку ОА1 и ОА4, разница между ними составляет 6,73 т.р введем эту корректировку со знаком «+» .

Корректировка на наличие парковки, ОА1,ОА3,ОА5 не имеют отличия с нашим ОО и для них корректировка вводиться не будет.ОА2 и ОА5 отличны для них будут нужны корректировки, найдем объекты которые отличаются только по этому признаку, величина корректировки будет равна 8,5 т.р.

Скидка на торг взята из сборника Лейфера 2013г. (копия источника приведена в приложении 1) и она составляет 9%.

По итогам корректировки получены 5 значений стоимости, анализ выборки по которым показывает большую сходимость результатов чем до корректировок, наибольшее кол-во корректировок произведены с объектами 2 и 4 и присваиваем им наименьший коэфицент соотвественно, 1,3,5 присваиваем наибольшие коэфиценты.

Стоимость ОО составляет 13643300 рублей.

3.2 Метод кореляционно-регрессионого анализа (КРА)

Коррелямция (корреляционная зависимость) -- статистическая взаимосвязь двух или нескольких случайных величин (либо величин, которые можно с некоторой допустимой степенью точности считать таковыми). При этом, изменения одной или нескольких из этих величин приводят к систематическому изменению другой или других величин. Математической мерой корреляции двух случайных величин служит коэффициент корреляции.

Регрессиомнный анализ (линейный) -- статистический метод исследования зависимости между зависимой переменной Y и одной или несколькими независимыми переменными X1,X2,...,Xn. [15]

Регрессии бывают однофакторные и многофакторные.

Однофакторный регрессионный анализ строится по следующим моделям:

1) Линейная

2) Степенная

3) Логарифмическая

4) Экспоненциальная

5) Полиноминальная (не рассматривалась в данной курсовой работе)

Объекты-аналоги применяемые для расчета методом КРА. Описание объектов аналогов смотри выше.

Используем для построение зависимости только один фактор это площадь, отказ от использование других факторов обоснованно ниже после построенных графиков.

Таблица 11.

№	Адрес	площадь	цена за 1м2	стоимость
1	Стара-Загора ул, д. 37	260,00	41,92	10900,00
2	Уссурийская ул	287,00	43,08	10494,00
3	Антонова-Овсеенко ул	238,00	65,13	15500,00
4	Мориса Тореза ул	262,00	48,47	12700,00
5	22 Партсъезда ул	249,00	62,25	15500,00

Построим зависимости стоимости помещения от площади.



Экспоненциальная функция

Степенная

Логарифмическая

Полиноминальная функция

Степенная функция

В результате производим сравнение результатов данных 4-мя методами КРА

Наиболее достоверным является функция Экспоненциальная так как она имеет наибольший нормированный R квадрат. На стоимость торгового помещения влияет площадь так как F корел равна 0,7, а все остальные меньше этого значения (Шкала Чедокова, приложение1 ).

Таблица12.

Вид функции	Величина достоверности аппроксимации	Площадь	Расчет
Экспоненциальная	0,9	230,3	=2166,7*2,71^(-0,015*230)
			Стоимость
Стоимость квартиры, рубл.
	18721000		Стоимость
Стоимость 1 кв.м общей площади, рубл.			62,25

Стоимость ОО методом КРА составляет 18721000 рублей.

3.3 Расчет стоимости помещения методом относительного сравнительного анализа

Описание объектов аналогов смотри выше

Таблица 13.

Описание объекта оценки и объекта аналога
Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Право	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет	соб-ть, обременений нет
Условия финансирования	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Время продажи	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013	08.12.2013
Город	самара	самара	самара	самара	самара	самара
Адрес помещения		Стара-Загора ул, д. 37	Уссурийская ул	Антонова-Овсеенко ул	Мориса Тореза ул	22 Партсъезда ул
Район расположения		Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н	Советский р-н
Материал стен		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Общая площадь квартиры, кв.м.	230,3	260	287	238	262	249
Коректировка на S		вниз	вниз	вниз	вниз	вниз
наличие отдельного входа	есть	есть	есть	есть	есть	есть
коректировкана		0	0	0	0	0
наличие подсобного помещения	есть	есть	есть	есть	нет	есть
коректировка		0	0	0	вверх	0
наличие парковки	есть	есть	нет	есть	нет	есть
коректировка на наличие парковки		0	вверх	0	вверх	0
Состояние	хор	хор	хор	хор	хор	хор
подъездные пути	есть	есть	есть	есть	есть	есть
стоимость 1м2		41,92	33,08	65,13	48,47	74,30
Стоимость помещения, руб.		10900	9494	15500	12700	18500
Источник информации		http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty	http://dom.63.ru/realty
кол-во вверх		0	1	0	2	0
кол-во вниз		1	1	1	1	1
Итого		вниз	0	вниз	вверх	вниз
стоимость 1м2		41,92	33,08	65,13	48,47	74,30
Стоимость полученная методом парных продаж за 1м2	56,96
стоимость	13117,89

Стоимость ОО оценки лежит в интервале стоимостей 48,47 т.р и 65,45 т.р возьмем средью стоимость и таким образом мы найдем стоимость 1 м2 нашего объекта, она будет составлять 56,96т.р. Стоимость нашего помещения площадью 230,3м2 равняется 13117890 рублей.

3.4 Согласование результатов оценки сравнительным подходом

Таблица14

Метод оценки	Результат расчета стоимости, руб.	Весовой коэффициент	Доля метода в общей стоимости, руб.
Регресионно-корелляционный анализ	18721000	0,3	4650000
Метод парных продаж	13643300	0,35	4775155
Метод относительного сравнительного анализа	13117890	0,35	4591261
Стоимость 1 кв. м.	60830
Итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества	14016417



Стоимость ОО расположенного по адресу: г.Самара, ул. Советской Армии, дом 157а. 14016417 рублей.

4. Определение стоимости торгово-офисного помещения затратным подходом

Федеральные стандарты оценки содержат следующие требования к применению затратного подхода к оценке.

Согласно п. 15 ФСО-1:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Последовательность определения рыночной стоимости недвижимости по затратному подходу включает следующие шаги:

Оценка стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.

Оценка затрат на воспроизводство или замещение зданий и сооружений объекта оценки на дату оценки.

Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.

Оценка величины накопленного износа зданий и сооружений объекта оценки.

Оценка затрат на воспроизводство или замещение зданий и сооружений объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя и накопленного износа (2+3-4).

Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости затратным подходом (5+1).

Исходя из приведенного выше определения затратного подхода, можно сделать вывод, что тщательному анализу нужно подвергнуть три величины: затраты на воспроизводство или замещение улучшений (здания или сооружения), накопленный износ улучшений и стоимость участка земли, занимаемого улучшением.

4.1 Затратный подход (Укрупненный метод)

Таблица 15.

Наименование объекта	Торговое помещение "Марофон"	Источник информации
Площадь, кв.м.	230,30	Технический (кадастровый) паспорт, свидетельство о гос.регистрации права
Строительный объем, куб.м.	2305,00	Технический (кадастровый) паспорт, свидетельство о гос.регистрации права
Год постройки	1995
Хронологический срок службы	18
Шифр ЕНАО	10102	ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 22 октября 1990 г. N 1072
Норма амортизацтонных отчислений	1,0%	ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 22 октября 1990 г. N 1073
Нормативный срок службы объекта, лет (источник 1)	100	ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 22 октября 1990 г. N 1074
Нормативный срок службы объекта, лет (источник 2)	100	Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете (для определения износа при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1973 г.)
	Здания одноэтажные, огнестойкость II степени кирпичное объемом до 3000куб.м
Номер сборника, таблицы УПВС	Сб.23, табл.36	2 территориальный пояс
Объем строительного аналога, куб.м.	3000
Восстановительная стоимость единицы в ценах 1969 года, руб.	40,00	I климатический район
Корректировка на масштаб	1,02
коэффициент на климатический район	1,00
Индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года	1,18	Приложение N 2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. N 94
Территориальный коэффициент	1,01	Приложение N 2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. N 94
Индекс перехода от цен 1984 года к ценам 1991 года с учетом территориального коэффициента	1,6	Приложение к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года 14-Д
Территориальный коэффициент	1,05	Приложение к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года 14-Д
Индекс перехода от цен 1991 года к ценам на дату оценки (сентябрь 2013)	78,31	Индекс СМР, публикуемый ежемесячно Самарским ЦЦС
Коэффициент прибыли предпринимателя	1,126
Коэффициент учета НДС	1,18
Полная восстановительная стоимость объекта, руб. с НДС	19 497 536
Физический износ, определенный нормативным методом, %	18%
Общее техническое состояние по результатам визуального осмотра	отличное
Физический износ, определенный экспертным методом, %	10%	Источник информации: И.А. Синянский, Н.И. Манешина, «Типология зданий и сооружений», AKADEMA, Москва, 2004
Физический износ, согласованный, %	14%
Экономический износ, %	7%
Функциональный износ, %	0,00%
Оющий накопленный износ, %	20,14%
Стоимость объектов по затратному подходу, руб. с НДС	15 570 175
Стоимость объектов по затратному подходу, руб./кв.м. с НДС	67 608

При определении восстановительной стоимости в затратном подходе определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа). Под стоимостью воспроизводства без учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам. Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.

Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации. В данной работе стоимость восстановления объектов недвижимости определена с учетом износа методом укрупненных показателей стоимости строительства (журнал «Укрупненные показатели стоимости строительства» октябрь 2011 г. Самара). Но до этого провели сравнение расценок УПВС и УЦСС.

Все необходимые данные были взяты из специальных справочников на которые указанны ссылки.

Шифр Шифр ЕНАО был взят из ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 22 октября 1990 г. N 1072. Норма амортизационных отчислений ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 22 октября 1990 г. N 1073. Все справочники указанны в приложении.

Стоимость ОО затратным подходом без учета износа составляет 15 570 166 рублей.

Затратный подход

Износ -- это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении стоимости (восстановительной или замещения) в результате физического разрушения, потери функциональных и эксплуатационных качеств, воздействий со стороны непосредственного окружения и изменений рыночной среды.

Смысл “износа” в оценке, в отличие от понятия амортизации в бухгалтерском учете, состоит в том, что в оценочной практике износ рассматривается как один из главных факторов для определения текущей стоимости объекта безотносительно к его первоначальной стоимости приобретения, в то время как амортизация в бухгалтерском учете - это процесс распределения затрат по приобретению объекта в течение срока его службы.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости рассматривает три вида накопленного износа: физический износ, функциональное устаревание и экономическое устаревание, называемое также внешним устареванием (износом).

Первые два вида накопленного износа отражают свойства самого объекта:

· физический износ определяется внутренними физико-техническими свойствами строительных материалов и изделий;

· функциональное устаревание - эксплуатационными свойствами объекта.

Экономическое устаревание отражает влияние на объект внешних факторов и поэтому характеризует свойства внешней (по отношению к объекту) среды.

Для оценки износа можно применять несколько методов. Наиболее часто используется метод экономического возраста и метод разбивки.

Метод экономического возраста

По внешнему виду объекта недвижимости, его техническому состоянию, совокупности экономических факторов, влияющих на стоимость объекта можно определить его эффективный возраст.

Эффективный возраст (ЭВ) - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта объект, хронологический возраст которого 40 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого объекта составит 15 лет.

Общий срок экономической жизни здания (ОСэ.ж.) составляет период времени от даты создания до окончания экономической жизни объекта. Это период времени, в течение которого улучшения дают вклад в стоимость объекта недвижимости. Обновление или реконструкция увеличивают экономическую жизнь недвижимости.

% износа = ЭВ / ОСэ.ж. х 100%

Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Можно привести следующую укрупненную классификацию износа объектов недвижимости :

1. Физический.

устранимый ;

неустранимый.

2. Функциональный (моральный).

устранимый ;

неустранимый.

3. Внешний (экономический).

Сумма всех этих видов износа составляет накопленный износ объекта недвижимости.

Различают устранимый и неустранимый износ.

Износ считается устранимым, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Износ относится к неустранимому, если затраты на его исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Оценка физического износа

Устранимый физический износ (отложенный ремонт) - потеря стоимости здания (сооружения) из-за потенциальных затрат покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Обычно вызывается небрежной эксплуатацией объекта, в результате чего возникает необходимость проведения косметического ремонта, ремонта повреждённых участков крыши и т.д.

Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления конструкций и элементов до состояния нормальной эксплуатации.

Элементы зданий, сооружений делятся на долгоживущие и короткоживущие. Короткоживущие элементы имеют меньший срок службы, чем все сооружение (водопровод, канализация и т.д.). У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни совпадает со сроком жизни всего сооружения (фундамент, стены перекрытия).

Для расчета используются ВСН 53-86р “Правила оценки физического износа”, изданные Госстроем в 1990 г.

Неустранимый физический износ вызывается естественным процессом старения строительных материалов, конструкций, инженерного оборудования.

Предполагается, что старение происходит по линейному закону, т.е. по отношению фактической продолжительности эксплуатации к нормативной. Для всех конструкций и элементов здания существует нормативный срок эксплуатации. Для долгоживущих элементов срок их эксплуатации совпадает со сроком службы здания в целом

Источники информации для определения физического износа

Источник информации	Кем утвержден	Что содержит
ВСН 53-86(р) - Ведомственные строительные нормы. «Правила оценки физического износа жилых зданий». Дата введения 1987-07-01.	Утверждены приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446.	Правила оценки физического износа жилых зданий. Таблицы физического износа конструкций и элементов жилых зданий. Приложение 1. Справочное. Примеры оценок физического износа конструкций, элементов, систем и здания в целом Приложение 2. Рекомендуемое. Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов. Приложение 4. Рекомендуемое. Удельные веса элементов в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)
Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.	Утверждено постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 (Стройиздат, 1974 год)	Приложение 6. Примерная периодичность капитального ремонта конструктивных элементов производственных зданий. Приложение 7. Примерная периодичность капитального ремонта сооружений производственного назначения.
ВСН 58-88(р) - Ведомственные строительные нормы. «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».	Утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312.	Приложение 3. Рекомендуемое. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов (жилых, коммунального и социально-культурного назначения).
«Типология зданий и сооружений» И.А. Синянский, Н.И. Манешина, Москва, 2004г.	учебное пособие для специальности «Градостроительный кадастр»	Группы капитальности и сроки службы зданий различного назначения (жилых, общественных, производственных)
Прокопишин А.П. «Капитальный ремонт зданий. Справочник инженера-сметчика» , Москва, Стройиздат, 1991г.	Справочник инженера-сметчика	Справочные данные по срокам службы жилых и общественных зданий, а также их элементов

Рассмотрим пример расчета физического износа для торгового помещения .

Таблица 17. Расчет

Полная восстановительная стоимость	19 497 536	ремонт помещ	2010
год постройки		1995
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ
Конструктивный элемент	Удельный вес элемента в УПВС, %	Полная восстановительная стоимость, руб.	Наличие элемента, %	Полная восстановительная стоимость с учетом наличия элемента, руб.
Фундамент	12,00%	2 339 704	100,00%	2 339 704
Колонны, стены, перегородки	25,00%	4 874 384	100,00%	4 874 384
Перекрытия и покрытия	13,00%	2 534 680	100,00%	2 534 680
Кровля	8,00%	1 559 803	100,00%	1 559 803
Полы	5,00%	974 877	100,00%	974 877
Проемы	10,00%	1 949 754	100,00%	1 949 754
Отделочные работы	8,00%	1 559 803	100,00%	1 559 803
Внутренние сантехнические и электротехнические работы	16,00%	3 119 606	100,00%	3 119 606
Прочие работы	3,00%	584 926	100,00%	584 926
Итого, в т.ч.:	100,00%	19 497 536		19 497 536
Долгоживущих элементов	53,00%	10 333 694		10 333 694
Короткоживущих элементов	47,00%	9 163 842		9 163 842
РАСЧЕТ УСТРАНИМОГО ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА
Конструктивный элемент	Материал конструктивного элемента	Доля отдельного вида элемента	Полная восстановительная стоимость с учетом наличия элемента, руб.	Признаки износа (по ВСН)	Количественная оценка
Фундамент	ленточные каменные		2 339 704	Мелкие повреждения цокольной части - трещины, местные выбоины	10%
Колонны, стены, перегородки			4 874 384
	Стены кирпичные	73%	3 558 300	не выявлены	10%
	перегородки кирпичные	27%	1 316 084	не выявлены	100%
Перекрытия и покрытия	железобетонные		2 534 680	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов	5%
Кровля	черепичная		1 559 803	не выявлены	100%
Полы			974 877
	плитка	80%	779 901	не выявлены	100%
	линолеум	20%	194 975	не выявлены	100%
Проемы			1 949 754
	окна деревянные	48%	935 882	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах.	10%
	двери деревянные	52%	1 013 872	Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах	10%
Отделочные работы			1 559 803
	штукатурка	80%	1 247 842	не выявлены	100%
	окраска	20%	311 961	не выявлены	100%
Внутренние сантехнические и электротехнические работы			3 119 606
	отопление	20%	623 921	не выявлены	100%
	холодное водоснабжение	10%	311 961	не выявлены	100%
	канализация	40%	1 247 842	не выявлены	100%
	электроснабжение	30%	935 882	не выявлены	100%
Прочие работы			584 926	не выявлены	100%
Итого, в т.ч.:			19 497 536
РАСЧЕТ НЕУСТРАНИМОГО ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ
Конструктивный элемент	Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физ.износа, руб.	Фактический срок службы, лет	Нормативный срок службы, лет	Неустранимый физический износ, %	Неустранимый физический износ, руб.
Кровля	1 559 803	3	15	20,00%	311 961
Полы	974 877	3	15	20,00%	194 975
Проемы	1 920 507	3	15	20,00%	384 101
Отделочные работы	1 559 803	3	6	50,00%	779 901
Внутренние сантехнические и электротехнические работы	3 119 606	3	15	20,00%	623 921
Итого	9 134 596				2 294 860
РАСЧЕТ НЕУСТРАНИМОГО ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ДОЛГОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ И СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА
Наименование		Долгоживущие элементы	Короткоживущие элементы
Фактический срок службы, лет	18
Нормативный срок службы, лет	100
Неустранимый физический износ ДЖЭ за вычетом устранимого, %	18,00%
Полная восстановительная стоимость, руб.		10 333 694	9 163 842
Устранимый физический износ, руб.		53 862	29 246
Неустранимый физический износ, руб.		1 850 370	2 294 860
Стоимость замещения, руб.	15 269 198	8 429 462	6 839 736
Величина износа,%	22%

Стоимость торгового помещения определенная затратным подходом с учетом износа его отдельных частей составляет 15 269198 рублей.

Расчеты проводились с учетом использования различных источников информации, по которым можно определить степень износа объекта и способы их устранения, указанных в приложении 1.

Стоимость ОО затратным подходом составляет без учета стоимости ЗУ: (15 269 198+15 570 175)/2=15419686,5 руб. Стоимость ЗУ составляет 2015,5 тыс. рублей. Стоимость ОО = 15419686,5 + 2015,5 = 17435186 рублуй.

5. Доходный подход к оценке недвижимости

Общие сведения о подходе

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать доходный сравнительный и затратный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Федеральные стандарты оценки содержат следующие требования к применению доходного подхода к оценке.

Согласно п. 13 ФСО-1:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Там же п. 21:

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход базируется на принципе ожидания. Все методы доходного подхода сосредоточены на оценке ожидаемых будущих выгод. Прогнозирование изменений факторов, влияющих на уровень дохода, определяет риск вложений в недвижимость. Чем более неопределенными будут ожидаемые изменения, тем выше степень риска. Риск отражается в величине ставки дисконтирования или коэффициента капитализации.

Кроме принципа ожидания существенную роль при прогнозировании будущих выгод и норм прибыли играет принцип спроса и предложения. В случае нарушения равновесия на рынке наблюдается либо рост арендных ставок, либо их снижение.

Выгода от владения недвижимостью включает право получать доходы во время владения, а также доход от продажи после окончания владения. Будущие выгоды пересчитываются в текущую стоимость объекта оценки.

Типичный инвестор, вкладывающий деньги в недвижимость, имеет цель получить доход, сравнимый с доходом от вложений денег в аналогичный по уровню риска проект. С одной стороны, инвестор должен возвратить вложенные средства, а с другой стороны получить вознаграждение (доход). В соответствии с этим возврат вложенных инвестиций складывается из возврата капитала и дохода на капитал.

Сущность доходного подхода заключается в том, что он связан с определением стоимости ожидаемых будущих доходов от использования объекта не движимости, таких как рента, арендная ставка и стоимость реверсии (перепродажа здания). При этом стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования денежных потоков. Принципами на которые опирается доходный подход являются: принцип ожидания, принцип изменения рыночной стоимости и т.д. Как правило денежный подход принимается при расчетах рыночной и инвестиционной стоимости.

Основные показателями, отражающими формирование доходов при управлении недвижимостью, являются:

Ш Потенциальный валовой доход (ПВД)-это доход, который способен принести объект недвижимости за 1 год.

ПВД=R*S*12

R-величина арендной ставки за 1кв.м в месяц

S-площадь арендуемого помещения.

12-число месяцев в году.

Ш Действительный валовой доход (ДВД). Он равен потенциальному валовому доходу за вычетом величины потерь при сборе платежей, потерь от не занятости помещения.

ДВД=ПВД-поторе+доп. Доход

ДВД=ПВД*Кз

Кз-коэфицент занятости площадей или заполнение здания.

Ш Операционные расходы (ОР)-это расходы на обеспечения нормального функционирования ОО в соответствие с его предназначением. Они нужны для воспроизводства ДВД.

ОР=с*S*12

С-удельные операционные расходы в месяц на 1м2.

Ш Чистый операционный доход(ЧОД). Он равен разнице между действительным валовым доходом и операционным расходом.

ЧОД= ДВД-ОР-W

W-затраты на капитальный ремонт.

Существует два метода доходного подхода:

Ш Метод прямой капитализации. Применение данного метода начинается с определения ЧОД. Стоимость оцениваемого объекта находиться по формуле:

Vоц=ЧОД/R

Ш Метод дисконтирования денежных потоков.

Рассчитаем стоимость нашего объекта оценки доходным подходом, методом прямой капитализации.

Таблица19. Расчетная таблица

№	Показатель	Ед.изм.	Значение	Обоснование
1	Аренднопригодная площадь объекта (2-6этаж), кв.м.		230,30	Данные технического паспорта
2	Общая площадь объекта (2-6этаж), кв.м		230,30	Данные технического паспорта
3	коэффициент отношения полезной площади помещений к общей площади		1,0	стр.1/стр.2
4
5	Арендная ставка помещения	руб. с НДС/кв.м./мес.	800,00	Данные анализа рынка
6	Потенциальный валовый доход (ПВД)	руб. в год	2 210 880	(стр 1*стр5)*12мес.
7	Недозагрузка	%	4%	Предположение, что на поиски арендатора уходит примерно 1/2 мес. (рассчитываем как 1/2мес./12мес.)
8	Потери от неплатежей	%	0%
9
10	Действительный валовый доход (ДВД)	руб. в год	2 118 760	стр.14*(1-стр.7)*(1-стр.8)
11
12	Операционные расходы (ОР), в т.ч.	руб. в год	979 366	сумма строк 13 - 24
13	Доля операционных расходов в ДВД		0,46	стр.14/стр.10
14	Коммунальные расходы	руб. в год	138 867	По данным Заказчика
15	теплоэнергия и техобслуживание теплосетей
16	дератизация
17	водоотведение и водопользование
18	электроэнергия
19	техобслуживание электроустановок
20	Расходы на управление	руб. в год	42 375	Учебник "Экономика недвижимости" под ред. Озерова, 2-10% от ДВД
21	Расходы на маркетинг	руб. в год	63 563	Учебник "Экономика недвижимости" под ред. Озерова, 3-5% от ДВД
22	Налог на имущество (2,2% от стоимости остаточной балансовой стоимости)	руб. в год	3 960	ст.380, п.1, Налоговый кодекс РФ часть 2, №117-ФЗ от 5 августа 2000г.
23	Аренда ЗУ	руб. в год	100 000	Доп.соглашение №1 к договору аренды земельного участка от 13.05.2008 №249 от 19 марта 2012г.
24	Резерв на замещение	руб. в год	630 601	Стоимость КЖЭ/ средневзвешенный срок службы
25	Чистый операционный доход (ЧОД)	руб. в год	1 139 394	стр.10-стр.12
26
27	Коэффициент капитализации		9,85%	Расчетная величина
28
29	Стоимость объекта	руб.	11 565 000	стр.25/стр.27
30	Стоимость 1 кв.м.объекта	руб./кв.м	50 217

Арендная ставка составляет 800руб./м2 , была определена в результате анализы рынка арендных ставок торговых помещений класса В расположенных в советском районе города Самары. По всем остальным данным указанны источники информации на которые опирался оценщик.

Стоимость торгового помещения доходным подходом составляет 11565000 рублей.

Таблица20. Рассчитаем коэффициент капитализации, для того чтобы его растачать необходимо сделать несколько расчетов.

		величина скидки на торг	7%	источник - Лейфер
№ п/п	Наименование	Адрес	Площадь, кв.м	Аарендная ставка, руб./кв.м/мес.	Аарендная ставка с учетом скидки на торг, руб./кв.м/мес.	ПВД, руб./кв.м./год	Потери от недозагрузки и неплатежей, %	ДВД, руб./кв.м./год	Операционные расходы, руб. (величина принята по данным объекта оценки)	Чистый операционный доход, руб./кв.м./год
1	торговое помещение	Уссурийская ул	287	800	744	8928	4%	8556	3954,9	4601,1
2	торговое помещение	Антонова-Овсеенко ул	238	850	790,5	9486	4%	9090,75	4202,1

Подобные документы

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Определение стоимости объекта оценки

  Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017
  

• Оценка недвижимости

  Определение стоимости недвижимости доходным подходом. Метод валовой ренты, прямой капитализации, условия их применения, сравнительное описание, преимущества и недостатки. Этапы вычисления стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами.
  
  курсовая работа [82,5 K], добавлен 01.05.2015
  

• Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

  Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
  
  курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012
  

• Оценка стоимости недвижимого имущества

  Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
  
  курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.
  
  методичка [104,1 K], добавлен 27.12.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам