Определение стоимости недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Уральский колледж недвижимости и управления

Кафедра недвижимости и градостроительства

Отчет о прохождении производственной практики

Определение стоимости недвижимого имущества

Выполнила:

студентка 3 курса

Широких Жанна

группа з-211

Проверил преподаватель:

Шкляев С.В.

г. Екатеринбург 2014



Содержание

Введение

1. Теоретическая часть

1.1 Правоустанавливающие документы жилой недвижимости

1.2 Этапы проведения оценки

1.3 Подходы к оценке стоимости недвижимости

1.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли

2. Практическая часть

2.1 Обследование и описание объекта

2.2 Сбор внешней информации по объекту недвижимости

2.3 Оценка объекта сравнительным подходом

Приложение



Введение

Как известно, недвижимость - это такой товар, который имеет обращение в инвестиционной сфере и на современном рынке. Объекты недвижимости - это жилые и нежилые помещения, земельные участки, недра и другие. Оценка недвижимости - это технология определения полезных свойств вещи и капитализация этих свойств в денежном эквиваленте. Определение стоимости недвижимого имущества является одним из наиболее востребованных видов оценки.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе сравнительного подхода.



1. Теоретическая часть

1.1 Правоустанавливающие документы жилой недвижимости

Все сделки с недвижимостью осуществляются при обязательном наличии правоустанавливающих документов. Важность этих бумаг приравнивается паспорту, удостоверяющему личность гражданина. Также как человек не имеет права совершить какие-либо юридически значимые действия без паспорта, так и недвижимость невозможно продать или купить без таких документов.

Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам - соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нём описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.

К правоустанавливающим документам относятся:

- различные договоры и сделки отчуждения от недвижимости в виде мена, дарения, купли-продажи и так далее. Все документы должны быть оформлены надлежащим образом и зарегистрированы в качестве сделки;

- прочие акты ввода после строительства объекта для эксплуатации также относятся к правоустанавливающим документам. Они должны быть утверждены органами гос. власти или местным самоуправлением;

- нотариусом выдаются свидетельства о правах на наследство;

- в суде выносятся решения о правах, которые вступают в законную силу только после постановления кассационной, надзорной или апелляционной инстанцией.

Если в суде две стороны пришли к мирному соглашению, то правоустанавливающим документом будет являться мировое соглашение, которое также должно быть утверждено судом;

- справки о выплатах в ГСК, ДСК и ЖСК также являются правоустанавливающими документами. Однако они должны иметь указание на членство в кооперативе, а также содержать информацию по размеру и дате полной выплате взноса. В дополнение в таких справках указывается описание недвижимости, инициалы председателя кооператива и печать.

Особое внимание следует обратить на несоответствие требованиям закона различных свидетельств (о внесении собственников в реестр, о правовой регистрации и т.д.). Эти справки выдаются в местных комитетах по управлению имуществом, БТИ и прочих органах самоуправления, но не являются правоустанавливающими документами. Такие справки пригодны только для приобщения к другим документам, которые принято считать основанием для перехода прав на имущество.

Следует знать, что права на имущество должны быть зарегистрированы и подтверждены Свидетельством о гос. регистрации этих прав.

Если же регистрация не была проведена, то в ряде случаев это не мешает проведению сделок, однако в это время будет проводиться регистрации ранее возникших прав. При данном процессе могут возникнуть различные проблемы, поэтому лучше не усложнять ситуацию, а пройти необходимую процедуру регистрации заранее.

При регистрации прав на имущество в виде жилых домов, зданий или сооружений, а также отчуждаемых имущественных объектов с земельным участком следует представить кадастровый план или план по заверению местного Комитета по земельным ресурсам. Эти правоустанавливающие документы являются обязательными при совершении сделок.

Правоустанавливающие документы на земельные участки:

- решения судов, свидетельства о правах на наследство и договоры;

- постановления и распоряжения о предоставлении участков от сельских - областных Советов народных депутатов. После принятия закона от 29.10.1993 эти документы должны пройти регистрацию в Комитете по земельным ресурсам.

Для собственников земли:

- Свидетельство о правах собственности на данную землю - согласно постановлению №177 от 19.03.1992 Правительства РФ;

- Свидетельство на права собственности на данный участок - согласно указу Президента РФ №1767 от 27.10.1993.

Для землевладельцев:

- Свидетельство на права пожизненного владения данной землей наследуемым гражданином - согласно постановлению №177 Правительства РФ;

Для землепользователей:

- Свидетельство о правах постоянного и бессрочного пользования данным участком земли - согласно постановлению №177 Правительства РФ.

На заметку. Свидетельства о правах на землю, выданные до 29 октября 1993 года на территории Московской области составлялись на бланках голубого цвета. Новые бланки стали иметь розовый цвет. Важно знать, что все свидетельства обязательно должны быть зарегистрированы в поземельной книге.

Также особое внимание стоит уделить тому, что вышеперечисленные Свидетельства сами по себе не могут играть роль правоустанавливающих документов. Они имеют полную силу только в совокупности с разрешением или распоряжением о выделении участка земли, свидетельствами о правах на наследство и прочими договорами.

1.2 Этапы проведения оценки

Оценка недвижимости -- один из наиболее часто встречающихся видов оценки. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или предполагаемых покупателей, все же в результате профессионального изучения оценщиком всех факторов, касающихся данного объекта, его стоимость может быть существенно скорректирована относительно первоначального представления.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2. Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке.

1.3 Подходы к оценке стоимости недвижимости

1. Затратный подход.

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. рыночный стоимость недвижимость участок

Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

- оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

- оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

- при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

- при исчислении установленных законодательством налогов и сборов;

- при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.

3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

а) физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);

б) функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);

в) экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта).

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка.

Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка. Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Метод капитализации исходит из того, что стоимость недвижимости равна сумме денег, используя которую альтернативным образом, собственник недвижимости получал бы аналогичный доход на вложенный капитал.

2. Метод рыночных сравнений состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем рассмотрения пси продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка. Рыночная стоимость отражает результаты взаимодействия продавцов и покупателей, действующих на открытом рынке, при условии, что обе стороны полно информированы, имеют желание и возможность совершить сделку.

3. Метод развития (освоения) -- применяется для оценки свободных земельных участков, в меньшей степени -- для оценки объектов недвижимости, состоящих из земельных участков и их улучшений. Этот метод применим, если ценность оцениваемой недвижимости, состоящей из улучшений и земельного участка, полностью заключена в земельном участке.

4. Метод остатка для земельного участка -- важный с практической точки метод схож с методом капитализации земельной ренты. При его использовании рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом, что является непременным условием оценки именно рыночной стоимости.

Рис. 1. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

2. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

3. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

1.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п. Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость.

Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

ь местоположение -- фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

ь рыночный спрос -- фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

ь финансовая обоснованность -- способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

ь физическая пригодность участка -- перспектива создания улучшений -- размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства технологическая обоснованность и физическая осуществимость -- анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, промышленного объекта;

ь законодательная (юридическая) допустимость -- соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству.

Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.



2. Практическая часть

2.1 Обследование и описание объекта

Таблица 1

Описание оцениваемого объекта недвижимости (частный дом).

Показатель	Описание или характеристика показателя
Местоположение объекта	г. Ялуторовск, улица Поселковая дом 28
Этажность	1
Площадь	66м2
Количество комнат	6
Материал наружных стен	Бревно
Год постройки	1968
Состояние коммуникаций	Отличное
Состояние квартиры	Среднее
Ремонт	косметический

2.2 Сбор внешней информации по объекту недвижимости

Таблица 2

Общая характеристика здания
Фундамент	бетонный, состояние хорошее
Материал стен	Бревенчатые, состояние хорошее
Перекрытия	Балки
Инженерное оборудование дома
Электроснабжение	Центральное
Газоснабжение	Центральное
Холодное водоснабжение	Центральное
Горячее водоснабжение	Нет
Канализация	Центральное
Теплоснабжение	Нет
Телефон	Нет
Интернет (выделенная линия)	Нет
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Удовлетворительная. Вблизи дома проходит автобусный маршрут.
Экологическая обстановка	Отличная
Описание внутренней отделки помещений по состоянию на дату проведения оценки
Напольное покрытие	Линолеум
Потолочное покрытие	Потолочные плитки
Настенное покрытие	Обои в комнатах, коридоре, кухне; плитка на кухне и в санузле
Оконные и дверные блоки	Оконные блоки - пластиковые; дверные блоки - деревянные; входная дверь - сейф

Стоимость 1 м² = 27000руб. Стоимость 1 сотки =45,403руб.

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра.

Объектом оценки является частный дом, состоящий из трех жилых комнат, кухни, прихожей, ванной/санузла, общей площади 66 м², в том числе жилой площадью 46, 10 м². Высота потолка 2,40 м

Земельный участок общей площадью 533 м², на нем расположено: гараж, баня, и др. постройки.

2.3 Оценка объекта сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.



В сравнение возьмем информацию к продаже два объекта

№	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2
1	Местоположение (район)	Тюменская область	Тюменская область
2	Адрес	Тюмень, ул. Ватутина(от объекта 72км)	Заводоуковск, ул Горького( от объекта 25 км)
3	Материалы стен дома	Бревенчатые	Бревенчатые
4	Этаж/этажность	1/1	1/1
5	Площадь общая/жилая/кухни, кв.м.	76,0	60,0
6	Тип планировки	одноэтажные постройки	одноэтажные постройки
7	Отделка и состояние квартиры	Среднее ( нужен ремонт)	Неизвестно
8	Телефон	Неизвестно	Неизвестно
9	Коммуникации	Не все	Все
10	Площадь участка	4 сотки	7.5 сотки
11	Источник информации	http://www.avito.ru	http://www.avito.ru
12	Контактный телефон	Собственник: 3452 70 21 03	Агент: Иванченко Галина Михайловна. Тел: 8-904-495-88-10
13	Стоимость объектов.	3200000	2800000

Исходя из сравнения нескольких объектов, цена объекта оценки 3481864 руб.

Инфраструктура рядом с оцениваемым объектам развита. Удобная транспортная развязка, в шаговой доступности остановки общественного транспорта. Развитая инфраструктура района, рядом магазины, аптеки, школы и детские сады.



Заключение

Как следует из положений стандартов, "все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости". При этом "любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным". Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки составляет: 3481864 руб.

Приложение

Аналог 1.



Аналог 2.

Размещено на Allbest.ru