Іпотечний ринок: природа та особливості формування в транзитивній економіці

Размещено на http://www.allbest.ru/

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

ІМЕНІ ТАРАСА ШЕВЧЕНКА

УДК 330.341.4:336.77:067.22 (477)

08.01.01 - економічна теорія

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

ІПОТЕЧНИЙ РИНОК: ПРИРОДА ТА ОСОБЛИВОСТІ

ФОРМУВАННЯ В ТРАНЗИТИВНІЙ ЕКОНОМІЦІ

Погорєльцева Наталія Павлівна

Київ - 2005

Дисертацією є рукопис

Робота виконана на кафедрі економічної теорії економічного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор, заслужений діяч науки і техніки України Базилевич Віктор Дмитрович, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, декан економічного факультету, завідувач кафедри економічної теорії

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Лагутін Василь Дмитрович, Київський національний торгівельно-економічний університет, завідувач кафедри економічної теорії

кандидат економічних наук, доцент Радченко Володимир Васильович, Національний педагогічний університет імені М.П. Драгоманова, завідувач кафедри економічної теорії

Провідна установа: Інститут економічного прогнозування Національної академії наук України, відділ економічної теорії

Захист відбудеться 17 червня 2005 р. о 14 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.001.13 Київського національного університету імені Тараса Шевченка за адресою: 03022, м. Київ, вул. Васильківська, 90 А, к. 203.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Київського національного університету імені Тараса Шевченка за адресою: 01033, м. Київ, вул. Володимирська, 58, к. 12.

Автореферат розісланий 16 травня 2005 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Мазур І.І.

Анотації

Погорєльцева Н.П. Іпотечний ринок: природа та особливості формування в транзитивній економіці. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.01.01 - економічна теорія. - Київський національний університет імені Тараса Шевченка, Київ, 2005.

Дисертація присвячена проблемам формування іпотечного ринку в умовах транзитивної економіки. На основі різноаспектних досліджень розкрито економічну природу, структуру і функції іпотечного ринку. Досліджено форми інституційної організації іпотечного ринку, розроблено загальну схему еволюції його моделей. Оцінено ефективність житлового іпотечного кредитування у коротко- і довгостроковому періодах. Проаналізовано стратегії формування іпотечного ринку і можливості їх застосування в умовах ринкових транзицій, встановлено можливість виникнення інституційного конфлікту у разі трансплантації інституційних структур з ефективних систем іпотечного кредитування. Для уникнення інституційних конфліктів запропоновано здійснювати поетапну трансплантацію із впровадженням "перехідних" механізмів іпотечного кредитування. Обґрунтовано необхідність активної участі держави у процесах інституційного оформлення іпотечних кредитних відносин. Досліджено перспективи розвитку промислового і житлового сегментів іпотечного ринку в транзитивній економіці України на основі розроблених "перехідних" моделей іпотечних кредитних відносин.

Ключові слова: ринок, іпотека, іпотечне кредитування, фінансування нерухомості, іпотечні цінні папери, іпотечне страхування.

Погорельцева Н.П. Ипотечный рынок: природа и особенности формирования в транзитивной экономике. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.01.01 - Экономическая теория. - Киевский национальный университет имени Тараса Шевченка, Киев, 2005.

Диссертация посвящена проблемам формирования ипотечного рынка в процессе трансформации экономической системы. Раскрыты экономическая природа ипотечного рынка, характерные черты ипотечных кредитных отношений, исследованы функциональная, сегментная, территориальная структуры ипотечного рынка. Обоснован подход к определению ипотечного рынка как системы экономико-правовых отношений, которые возникают на рынках финансов и недвижимости в связи с аккумулированием х денежных ресурсов, их размещением в виде ипотечных кредитов и рефинансированием для осуществления инвестиционных операций на рынке недвижимости.

С использованием критерия возвратного перераспределения ипотечного капитала выделено три "классические" модели институциональной организации ипотечного рынка - целевую, депозитную, инвестиционную (одно- и двухуровневую). Показано, что "классические" модели отражают последовательные этапы эволюции ипотечного рынка. Выделены франко-немецкий и англо-американский направления эволюции моделей ипотечных кредитных отношений, отмечен факт их конвергенции.

На основе кейнсианского и неоклассического направлений экономической теории, а также методов корреляционно-регрессионного анализа установлены: 1) положительное влияние ипотечного кредитования на социально-экономическое развитие в краткосрочный период, 2) снижение эффективности жилищных ипотечных инвестиций и замедление темпов роста реального ВВП в долгосрочной перспективе. Доказано, что фактором снижения эффективности жилищных инвестиций в долгосрочном периоде выступает государственная политика стимулирования жилищного ипотечного кредитования с использованием методов и инструментов прямой финансовой поддержки субъектов ипотечного рынка.

Установлено, что в странах с транзитивной экономикой происходит эволюционное становление неэффективной депозитной модели, которая выступает "институциональной ловушкой" в развитии рынка, которую он не способен преодолеть без внешнего воздействия.

Доказано, что ускорить развитие ипотечного рынка и изменить сложившееся неэффективное равновесие позволит трансплантация институтов из эффективных систем кредитования. Также установлено, что трансплантация может стать причиной институционального конфликта, который проявляется в нейтрализации трансплантированных институтов "классических" моделей ипотечного рынка, активизации альтернативных схем кредитования, возникновении мутационных форм ипотечных институтов, изменении функций ипотечного рынка.

Автор доказывает, что избежать институциональных конфликтов и предотвратить появление устойчивых, но неэффективных механизмов ипотечного кредитования позволяет поэтапная трансплантация. На основе комплексного анализа фаз трансформации постсоциалистической экономики (по классификации Дж. Сакса и З.Бжезинского) и случаев положительной трансплантации институций "классических" моделей в условия транзитивной экономики показано, что в фазе "стабилизации" перспектив для развития ипотечного рынка нет, в фазе "становления рыночной экономики" появляются условия для формирования ссудо-сберегательных моделей, в фазе "структурного корректирования" для развития моделей вторичного рынка. Оценка адаптивных возможностей "классических" моделей ипотечного рынка к условиям транзитивной экономики показала, что специфику транзитивной экономики наилучшим образом учитывает целевая модель. Поэтому организация ипотечного рынка в условиях рыночных трансформаций должна начинаться в фазе "становления рыночной экономики" и осуществляться в соответствии с принципами целевой модели.

Выделены общие и специфические функции государства при становлении ипотечного рынка в транзитивной экономике. Первые реализуются в правовом, экономическом и организационном направлении и обеспечивают формирование "каркаса" системы ипотечных кредитных отношений. Сущность вторых заключается в согласовании интересов субъектов рынка на основе внедрения "переходных" моделей ипотечного кредитования, объединяющих бюджетные и рыночные принципы финансирования ипотечной недвижимости. Разработаны "переходные" целевая модель жилищного сегмента и одноуровневая инвестиционная модель промышленного сегмента ипотечного рынка; оценены перспективы и возможные результаты их внедрения в Украине.

Ключевые слова: рынок, ипотека, ипотечное кредитование, финансирование недвижимости, ипотечные ценные бумаги, ипотечное страхование.

Pogoreltseva N. P. Mortgage market: economic nature and peculiarities of its formation in the transition economy. - Manuscript.

Dissertation for a candidates degree in economic according to the specialty 08.01.01 - The economics. - Kiev National Taras Shevchenko University, Kiev, 2005.

Dissertation is devoted to the problems of formation of the mortgage market during transformation of the economic system. Economic nature of the mortgage market is researched, the definition of the mortgage market as economic category is formulated, its subjective and objective composition and structure are revealed. In thesis the correlation between "classic" models of the mortgage market (contract, deposit and invest models) is investigated and their general evolution scheme is made. A correlation between a level of development of the housing segment of the mortgage market and the rates of real GNP growth is examined.

An efficiency of transplantation and evolution strategies of the mortgage market institutions in the transition economies is analyzed. It is revealed that a transplantation of the institutional structures of the mortgage market models into conditions of the transition economy may give grounds for an institutional conflict. A stepwise transplantation strategy is assumed to be more effective in a transition economy, as it makes provisions for a gradual improvement of the institutional structure of the mortgage market and allows avoiding institutional conflicts on its growing. The prospects of formation of the housing and industrial mortgage markets in Ukraine through inculcation of "transition" models of the mortgage market adapted to the domestic legislation and existing social and economic conditions are found out.

Key words: market, mortgage, mortgage crediting, real estate financing, mortgage securities, mortgage insurance.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми дослідження. Системна трансформація економіки і розвиток ринкових відносин у постсоціалістичних країнах і в Україні зокрема створили передумови для формування і розвитку іпотечного ринку. Значущість його для національної економіки зумовлена тим, що він активно включається в інвестиційні процеси, створює мультиплікаційний ефект комплексного розвитку галузей і ринків, знижує рівень безробіття, підвищує сукупний попит, забезпечує зростання національного доходу і ВВП, розв'язує сукупність соціальних проблем, сприяє поглибленню ринкових перетворень. Тому формування іпотечного ринку в країнах з транзитивною економікою та забезпечення умов для його надійного функціонування - проблема надзвичайної ваги, яка потребує глибоких наукових розробок і активних практичних дій з боку держави.

Становлення системи іпотечних кредитних відносин в умовах ринкових транзицій відбувається із значними труднощами. Кількісні зміни в обсягах іпотечного кредитування не супроводжуються якісними трансформаціями в структурній організації та ефективності функціонування іпотечного ринку. Розвиток іпотечних ринків в транзитивних економіках гальмується як несприятливими умовами макроекономічного середовища, так і сповільненим розвитком інформаційної, нормоутворюючої і теоретичної складової цього процесу. іпотечний ринок економіка транзитивний

Стан розробки проблеми. У світовій економічній теорії дослідження проблем функціонування і розвитку іпотечного ринку дістали відображення у працях М. Болеата, Д. Віттаса, Д. Даймонда, Ф. Мішкіна, Н. Ордуея, Г. Поляковського, В. Ресіна, Т. Стейнметца, Р. Страйка, Ф. Уітта, Г. Харрісона, Дж. Харта, Т. Френкела, Д. Фрідмана та ін. Однак специфіка транзитивної економіки обмежує сферу використання теоретичних постулатів, висновків і пропозицій, розроблених на емпіричному матеріалі розвинених іпотечних ринків і теоретичних положеннях західної економічної науки. У зв'язку з цим останніми роками з'явилася низка праць, які висвітлюють різні аспекти теорії і практики розвитку іпотечних кредитних відносин в умовах ринкових транзицій. Серед них слід відзначити наукові розробки українських вчених: В. Базилевича, О. Гриценко, О. Євтуха, П. Єщенка, В. Кравченка, С. Кручка, В. Лагутіна, І. Малого, К. Паливоди, В. Радченка, В. Рогового, П. Саблука та ін., а також російських дослідників: Е. Бугулова, В. Веремейкіної, В. Воробйова, В. Горемикіна, В. Жданова, Н. Косарєвої, П. Кострикіна, В. Кудрявцева, О. Кудрявцевої, А. Ларіонова, В. Лимаренка, Н. Приступ, Л. Рябченко, О. Старкова, В. Тимофєєва, А. Ужегова, Г. Циліної та ін.

Незважаючи на багатоаспектні дослідження і досягнення в науковій розробці теорії розвитку іпотечних кредитних відносин у транзитивній економіці, деякі її вузлові питання залишаються недостатньо вивченими. Так, теоретики і практики використовують різні поняття і категорії, які розкривають сутність іпотечних кредитних відносин, неоднозначно трактують роль і значення іпотечного ринку в суспільному відтворенні і макроекономічній політиці держави. Відсутні теоретико-методологічні основи вибору моделі іпотечних кредитних відносин, адекватної конкретним параметрам економічного та інституційного середовища її становлення. Немає систем показників моніторингу іпотечного ринку, які б давали змогу з наукових позицій оцінити його стан і перспективи розвитку. Потребують практичних розробок питання розвитку іпотечного ринку в умовах ринкових транзицій. Усе це дає підстави стверджувати, що дослідження економічної природи іпотечного ринку та проблем становлення іпотечних кредитних відносин в транзитивній економіці є актуальним як у теоретичному, так і у практичному аспектах. Це зумовило вибір теми дисертації та її структуру.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами і темами. Наукову роботу виконано у рамках комплексної теми наукових досліджень кафедри економічної теорії Київського національного університету імені Тараса Шевченка "Теорія і практика соціально-економічного розвитку України в умовах ринкових перетворень" (державний реєстраційний номер 01 БФ 040-01). Внесок автора полягає у науково-теоретичному дослідженні сутності іпотечного ринку, особливостей його формування і розвитку в умовах ринкових транзицій та розкритті перспектив становлення іпотечних кредитних відносин у транзитивній економіці України.

Мета і завдання дослідження. Мета дослідження полягає у пізнанні специфіки становлення іпотечних кредитних відносин у транзитивній економіці та розробці теоретичних засад і концептуальних підходів до розвитку іпотечного ринку в Україні.

Мета дослідження конкретизується такими завданнями:

розкрити сутність і специфіку іпотечного ринку, визначити місце і роль іпотечного кредитування у системі ринкової економіки та макроекономічній політиці держави;

вивчити світовий досвід іпотечного кредитування, класифікувати поширені у світовій практиці моделі іпотечного ринку за механізмом руху іпотечного капіталу, здійснити ретроспективний аналіз розвитку моделей іпотечного кредитування, побудувати загальну схему їх еволюції;

проаналізувати стратегії формування іпотечного ринку з огляду на їх ефективність і доцільність використання в умовах ринкових транзицій, виявити й узагальнити особливості, проблеми та умови формування іпотечного ринку в транзитивній економіці, дослідити адаптивні можливості "класичних" моделей іпотечного ринку до економічних та інституційних умов транзитивної економіки;

розкрити роль держави в розвитку іпотечного кредитування, розробити теоретичне підґрунтя "перехідних" моделей іпотечного ринку;

систематизувати показники рівня розвитку іпотечного ринку та сформувати інтегральний показник для визначення ефективності житлового іпотечного кредитування;

окреслити перспективи формування іпотечного ринку в Україні у розрізі промислового і житлового сегментів.

Об'єкт дослідження система економічних відносин, які виникають в процесі становлення іпотечного ринку в перехідний період.

Предмет дослідження тенденції та особливості формування іпотечного ринку в умовах транзитивної економіки.

Теоретичною і методологічною базою дослідження виступають праці вітчизняних і зарубіжних учених про сутність і механізми функціонування іпотечного ринку, розробки представників неокласичного, кейнсіанського, інституційного напрямів економічної теорії, а також праці з проблем трансформації економічних систем та специфіки транзитивних економік.

Методи дослідження. У роботі було застосовано сукупність загальних і спеціальних методів і підходів. Зокрема, якісний аналіз і метод наукової абстракції використано при дослідженні сутності іпотечного ринку; мікроекономічний аналіз - для розкриття специфіки суб'єктно-об'єктного складу, інструментів іпотечного кредитування, особливостей формування попиту і пропозиції на іпотечний капітал; макроекономічний і кореляційно-регресійний аналіз - для визначення ролі і значення іпотечного ринку в суспільному відтворенні. Інституційний аналіз, а також методи логічного та історичного стали основою формування загальної схеми еволюції моделей іпотечного ринку. Системний аналіз покладено в основу дослідження поширених у світовій практиці моделей іпотечного кредитування, процесів становлення іпотечних кредитних відносин у транзитивній економіці. Порівняльний аналіз використано для аналізу адаптивних можливостей "класичних" моделей іпотечного ринку до умов транзитивної економіки. Економіко-математичне моделювання здійснювалося при формуванні "перехідних" моделей іпотечного ринку на промисловому і житловому сегментах. За допомогою статистичного і кількісного аналізу оцінювалися масштаби розвитку іпотечного ринку, визначалися очікувані ефекти від запровадження "перехідних" механізмів іпотечного кредитування в Україні. Методи економічного аналізу використано у процесі систематизації показників рівня розвитку іпотечного ринку та ефективності житлового іпотечного кредитування.

Інформаційну базу дослідження становлять законодавчі і нормативні акти України та зарубіжних країн з питань функціонування іпотечних ринків, документи міжнародних фінансових організацій, довідково-інформаційні видання, матеріали науково-практичних конференцій та інформаційно-аналітичні матеріали дослідних установ, статистична інформація Державного комітету статистики України, матеріали міжнародної статистики, опубліковані Європейською іпотечною асоціацією, Світовим банком у періодичних та спеціальних виданнях, а також розміщені в мережі Інтернет.

Наукова новизна дослідження полягає у системному теоретичному вивченні економічної природи іпотечного ринку та особливостей становлення іпотечних кредитних відносин в умовах ринкових транзицій, визначенні теоретичних і практичних аспектів розвитку іпотечного кредитування в транзитивній економіці на основі використання економіко-математичних і статистичних методів і моделей.

Основні положення і результати дослідження, що характеризують наукову новизну і особистий внесок автора, полягають у тому, що:

Вперше:

досліджено зв'язок між рівнем розвиту житлового сегмента іпотечного ринку та ефективністю житлових іпотечних інвестицій у довгостроковому періоді. Зокрема, встановлено, що державна політика стимулювання житлового іпотечного кредитування за допомогою методів прямої фінансової підтримки призводить до витіснення житловим сектором з фінансових ринків інших сфер першочергового інвестування та уповільнення темпів зростання реального ВВП у довгостроковій перспективі;

встановлено, що трансплантація інституційної структури "класичних" моделей іпотечного ринку в умови транзитивної економіки може спричинити інституційний конфлікт. Формами вияву останнього є: нейтралізація запозичених інституцій, активізація альтернативних схем іпотечних кредитних відносин, поява мутаційних форм, зміна ролі і функцій іпотечного ринку;

доведено, що в умовах транзитивної економіки ефективною є поетапна трансплантація інституційних структур "класичних" моделей іпотечного ринку відповідно до загальної схеми їх еволюції, яка означає поступове вдосконалення інституційної структури ринку і дає змогу уникнути інституційних конфліктів у процесі його розвитку.

Удосконалено:

дефініцію іпотечного ринку. Іпотечний ринок потрібно розглядати як систему економіко-правових відносин, які виникають між суб'єктами суспільного відтворення на взаємопов'язаних ринках фінансів і нерухомості з приводу акумулювання грошових ресурсів, їх розміщення у формі іпотечних кредитів та рефінансування іпотечних активів з метою здійснення інвестиційних операцій на ринку нерухомості;

обґрунтування перспектив становлення іпотечного ринку в Україні. Встановлено, що у найближчій перспективі розвиток промислового сегмента іпотечного ринку в Україні утруднений. На житловому сегменті у короткостроковій перспективі доцільно формувати "перехідну" цільову модель, у довгостроковій замінити державне посередництво інститутами іпотечного ринку;

систему показників рівня розвитку первинного і вторинного іпотечного ринків та інтегральний показник - житлово-будівельний індекс, що ґрунтується на зважуванні агрегатів, кожний із яких характеризує один із аспектів житлово-будівельної сфери. Зокрема, доповнено склад показників рівня розвитку ринку іпотечних кредитів та іпотечних цінних паперів; уточнено склад показників, які входять до складу агрегатів житлово-будівельного індексу; методику аналізу житлово-будівельного індексу доповнено трендовим аналізом.

Набули подальшого розвитку:

класифікація моделей іпотечного ринку. За механізмом зворотного перерозподілу іпотечного капіталу виділено три "класичні" моделі - цільову, депозитну, інвестиційну. Цільову і депозитну моделі об'єднано в групу ощадно-позичкових моделей; в рамках інвестиційної моделі виділено однорівневу і дворівневу її модифікації, які визнано моделями вторинного ринку;

схема еволюції моделей іпотечного ринку. Зокрема, відмічено факт конвергенції англо-американського і франко-німецького напрямів розвитку іпотечного ринку, розроблено авторську схему еволюції моделей іпотечних кредитних відносин. Остання показує, що вдосконалення інституційної організації іпотечного ринку передбачає послідовну зміну моделей: "цільова депозитна однорівнева інвестиційна дворівнева інвестиційна";

теоретико-методологічні засади вибору моделі іпотечного ринку, адекватної конкретним параметрам економічного та інституційного середовища її становлення. В результаті оцінки адаптивних можливостей "класичних" моделей іпотечного ринку зроблено висновок, що особливості транзитивної економіки найкраще враховує цільова модель;

механізм активізації попиту на первинному ринку іпотечного капіталу. Теоретично доведено і підтверджено на основі розроблених економіко-математичних моделей руху іпотечного капіталу, що в транзитивній економіці для забезпечення довгостроковості іпотечних кредитних відносин та дохідності і надійності іпотечних інвестицій доцільно запроваджувати "перехідні" механізми іпотечного кредитування, що засновані на бюджетних і ринкових джерелах фінансування нерухомості.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що вони поглиблюють розуміння проблем формування іпотечного ринку в транзитивній економіці і можуть бути використані при розробці соціально-економічної політики, правових документів і стратегічних програм розвитку іпотечного ринку в Україні.

Одержані наукові результати дисертаційного дослідження були використані Національним інститутом стратегічних досліджень при підготовці текстів Послання Президента України до Верховної Ради "Про внутрішнє і зовнішнє становище України у 2003 році", Стратегії економічного і соціального розвитку України (20042015) "Шляхом європейської інтеграції", аналітичної доповіді Національного інституту стратегічних досліджень "Стратегія детінізації української економіки" (акт про впровадження від 28.12.2004 р. № 293/776). Висновки і результати роботи було використано Національним науковим центром "Інститут аграрної економіки" при виконанні плану науково-дослідних робіт на 2003-2004 рр., зокрема при розробці теоретико-методологічних і практичних аспектів формування і розвитку іпотечних кредитних відносин в Україні, запровадженні ефективних гарантійних механізмів кредитування суб'єктів малого підприємництва (довідка від 17.01.2005 р. №07/26), у практичній діяльності АКБ "Аркада", зокрема при комплексній оцінці стану і перспектив розвитку житлово-будівельної сфери, прогнозуванні динаміки розвитку житлового іпотечного ринку, удосконаленні механізмів застосування іпотеки у сфері житлового будівництва (довідка від 18.02.2005 р. №938/11).

Основні положення і результати дослідження застосовувались також у навчальному процесі - при підготовці і викладанні курсів "Основи економічної теорії", "Макроекономіка", "Мікроекономіка", "Державне регулювання економіки" у Київському національному університеті імені Тараса Шевченка (довідка від 31.012005 р. №040/257) та Національному університеті водного господарства і природокористування (довідка від 28.09.2004 р. №001/1043).

Апробація результатів дисертаційного дослідження. Висновки та основні положення дисертаційної роботи доповідались на Міжнародній студентсько-аспірантській науковій конференції "Економіка пострадянських країн: стан та перспективи розвитку" (м. Львів, 78 травня 2003 р.), Міжнародній науково-практичній конференції "Ринкова трансформація економіки України: теорія, практика, перспективи" (м. Львів, 2425 жовтня 2003 р.), Міжнародних науково-практичних конференціях студентів, аспірантів та молодих учених "Шевченківська весна. Сучасний стан науки: проблеми, досягнення та перспективи розвитку" (м. Київ, 1415 травня 2003 р., м. Київ, 1215 травня 2004 р.), IV Міжнародній науково-практичній конференції "Перспективи розвитку внутрішнього ринку промислових товарів в Україні" (м. Київ, 26 березня 2004 р.), Міжнародній науково-практичній конференції "Реформування фінансово-кредитної системи і стимулювання економічного зростання" (м. Луцьк, 45 червня 2004 р.), Першій міжнародній науково-практичній конференції "Науковий потенціал світу 2004" (м. Дніпропетровськ, 115 листопада 2004 р.).

Публікації. Основні положення дисертаційної роботи висвітлено у 15 публікаціях загальним обсягом 5,7 д. а. З них 10 - у наукових фахових виданнях (5,12 д. а.), 5 - у матеріалах і тезах конференцій (0,58 д. а.).

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається із вступу, двох розділів, висновків, списку використаної літератури і додатків. Повний обсяг дисертації 224 сторінки, основний зміст роботи викладено на 171 сторінці, список використаних джерел включає 333 найменування на 27 сторінках. Дисертація містить в основному тексті 28 таблиць, 13 рисунків. Робота має 9 додатків на 26 сторінках.

Основний зміст

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, сформульовано мету і завдання дослідження, показано наукову новизну та практичне значення одержаних результатів.

У першому розділі "Теоретичні основи дослідження іпотечного ринку" досліджено економічну природу іпотечного ринку, його структуру і функції; виділено "класичні" моделі іпотечних кредитних відносин, розроблено загальну схему їх еволюції; розкрито роль і значення іпотечного ринку в суспільному відтворенні.

Іпотечний ринок як економічна категорія виражає економічні відносини, які виникають між суб'єктами суспільного відтворення у зв'язку з ринковим оборотом іпотечного капіталу. Фактором, що зумовлює специфіку іпотечного ринку, є іпотечний капітал. Автором узагальнено характеристики іпотечного капіталу, які дають змогу виділити його як різновид позичкового, а іпотечний ринок - як різновид ринку позичкового капіталу. Серед них: забезпеченість заставою нерухомості при збереженні за іпотекодавцем права володіння і користування об'єктом іпотеки, довгостроковість, особливий механізм руху, спрямованість на формування інвестиційних мотивацій на ринку нерухомості.

Іпотечний ринок як економічне явище виявляється на різних рівнях дослідження як:

сфера відносин обміну, об'єктом якого є іпотечний капітал у формі іпотечних кредитів та іпотечних цінних паперів, відчужуваний на умовах строковості, платності, поворотності, диференціації. Рух іпотечного капіталу у цих функціональних формах призводить до формування ринку іпотечних кредитів та ринку іпотечних цінних паперів;

економіко-правовий механізм взаємозв'язку на добровільних договірних засадах та принципах економічної доцільності власників тимчасово вільного грошового капіталу і реальних інвесторів за посередництва фінансово-кредитних та забезпечуючих інститутів;

ціновий механізм поєднання протилежних інтересів суб'єктів іпотечного ринку на основі взаємодії попиту і пропозиції на іпотечний капітал;

інтеграційна єдність комплементарних сегментів. Показано, що іпотечний ринок є "сферою перетину" фінансових ринків (кредитного і цінних паперів) та ринку нерухомості в тих їх частинах, які обслуговують рух іпотечного капіталу. Виділено сегменти іпотечного ринку за механізмом руху іпотечного капіталу (первинний і вторинний), функціональними особливостями іпотечної нерухомості (аграрний, житловий, комерційний, промисловий), просторовим розміщенням (регіональний, локальний, загальнонаціональний).

Застосування системного підходу дає змогу визначити іпотечний ринок як систему економіко-правових відносин, що виникають між суб'єктами суспільного відтворення на взаємопов'язаних ринках фінансів і нерухомості з приводу акумулювання грошових ресурсів, їх розміщення у формі іпотечних кредитів та рефінансування іпотечних активів з метою здійснення інвестиційних операцій на ринку нерухомості. У запропонованій дефініції іпотечного ринку виявляються усі сутнісні риси іпотечного капіталу, рух якого забезпечує іпотечний ринок (строковість, дохідність, поворотність, забезпеченість заставою нерухомості, цільовий характер), та принцип фінансового посередництва, що лежить в основі функціонування ринку.

Інституційну схему перерозподілу іпотечного капіталу від первинних інвесторів до позичальників подано у вигляді моделі. В якості ознаки класифікації моделей іпотечного ринку обрано механізм зворотного перерозподілу іпотечного капіталу, який відображає процеси акумулювання, надання, рефінансування іпотечних активів і надає специфіки джерелам іпотечного капіталу, визначає організаційно-правову форму іпотечних кредиторів, механізм диверсифікації ризиків, умови кредитування.

За механізмом зворотного перерозподілу іпотечного капіталу виділено три "класичні" моделі іпотечного ринку - цільову, депозитну та інвестиційну. У цільовій і депозитній моделях фінансування іпотечних кредитів здійснюється за рахунок депозитів, тому вони об'єднані в групу ощадно-позичкових моделей, в інвестиційній - іпотечний капітал формується на ринку іпотечних цінних паперів, тому вона є моделлю вторинного ринку. Виділення одно- і дворівневої модифікацій інвестиційної моделі пов'язане із специфікою механізму рефінансування іпотечних активів: однорівнева ґрунтується на об'єднанні функцій кредитора й емітента, дворівнева - на фрагментації процесу руху іпотечного капіталу і відділенні функції емітента.

Еволюція моделей іпотечного ринку відбувається у напрямі від ощадно-позичкових моделей до моделей вторинного ринку. Останнім притаманні вища спеціалізація суб'єктів, більша мобільність капіталу, вищій ступінь диверсифікації ризиків, нижчі інформаційні витрати. Англосаксонська і континентальна системи права зумовили формування двох ланцюгів еволюції моделей іпотечних кредитних відносин: франко-німецького: "цільова депозитна однорівнева інвестиційна" та англо-американського: "цільова депозитна дворівнева інвестиційна". Аналіз розвитку іпотечного ринку виявив тенденцію до конвергенції виділених ланцюгів еволюції моделей. З урахуванням цієї обставини загальна схема еволюції іпотечного ринку передбачає послідовну зміну його моделей у напрямі: "цільова депозитна однорівнева інвестиційна дворівнева інвестиційна".

Як багатофункціональне економічне явище іпотечний ринок, здійснюючи зворотний перерозподіл та інвестування іпотечного капіталу, інтегрує, регулює, стимулює, санує, інформує суб'єктів комплементарних ринків у напрямі підвищення суспільної ефективності і набуває значення одного із визначальних факторів розвитку економіки. Механізм впливу іпотечного кредитування на економічну динаміку розкрито на основі аналізу взаємозв'язків ринків нерухомості і фінансів та обґрунтування інвестиційного характеру іпотечного ринку, за якого функціональні форми руху іпотечного капіталу (іпотечний кредит та іпотечний фінансовий капітал) набувають форм інвестицій (реальних і фінансових відповідно).

Роль і значення іпотечного ринку в суспільному відтворенні досліджувалися з позицій короткострокового стимулювання економіки та забезпечення економічного зростання у довгостроковій перспективі. З використанням інструментарію кейнсіанського напряму економічної теорії встановлено, що у короткостроковому періоді при наявності резервів у виробничій сфері розширення обсягів іпотечного кредитування забезпечує зростання національного доходу і зайнятості, стимулює розвиток галузей і ринків, зміцнює фінансову і банківську системи, підвищує якість життя населення, розв'язує сукупність соціальних проблем. Зростання обсягів іпотечного кредитування в умовах повної зайнятості ресурсів негативно впливає на кон'юнктуру ринків нерухомості і фінансів, перетворюючи іпотечний ринок на джерело макроекономічної нестабільності.

Із застосуванням інструментарію неокласичної теорії та методів кореляційно-регресійного аналізу установлено, що в довгостроковому періоді реальний ВВП є відносно нееластичним до зміни обсягів житлового іпотечного кредитування. За рівнянням регресії , де частка житлової іпотечної заборгованості у ВВП, ефективність житлових іпотечних інвестицій визначено, що при зростанні обсягів житлової іпотечної заборгованості понад 33,5% у ВВП житлове іпотечне кредитування стає неефективним: додаткова одиниця житлових іпотечних кредитів забезпечує приріст реального ВВП на меншу величину. Відповідні обчислення здійснювалися з використанням даних про обсяги житлових іпотечних кредитів, які домінують у структурі іпотечної заборгованості, в 10 країнах з різним рівнем розвитку іпотечних ринків за період 19962000 рр.

Фактором, що зумовлює зниження ефективності житлових іпотечних інвестицій у довгостроковому періоді є державна політика стимулювання житлового іпотечного кредитування через пряму фінансову підтримку суб'єктів іпотечного ринку (надання субсидій, дотацій, податкових пільг). Це зумовлює збільшення обсягів іпотечного кредитування, надлишкового споживання житлової нерухомості внаслідок заниження індивідуальних граничних витрат, "витіснення" з фінансових ринків інших сфер першочергового інвестування та уповільнення темпів економічного зростання. Розв'язання суперечності між стимулюючим впливом житлового іпотечного кредитування у короткостроковому періоді і його стримуючим впливом - у довгостроковій перспективі перебуває у площині формування єдиної політики соціально-економічного розвитку.

У другому розділі "Іпотечний ринок в транзитивній економіці: проблеми і перспективи розвитку" розкрито особливості становлення іпотечного ринку в транзитивній економіці, обґрунтовано необхідність активної участі держави у процесах інституційного оформлення іпотечних кредитних відносин, досліджено перспективи розвитку промислового і житлового сегментів іпотечного ринку в транзитивній економіці України.

У результаті аналізу закономірностей інституційних змін дисертант дійшов таких висновків. Перше: в транзитивній економіці неможливо еволюційним шляхом створити ефективні інституції, інститути та механізми їх взаємодії. Зокрема, в транзитивних економіках відбувається еволюційне становлення неефективної і не здатної до подальшого розвитку депозитної моделі іпотечного ринку. Друге: еволюція не забезпечує радикальної зміни інституцій, які гальмують розвиток іпотечного ринку. Так, неефективна депозитна модель є "інституційною пасткою" у розвитку іпотечного ринку, яку він не здатен подолати без зовнішнього впливу.

Прискорення розвитку іпотечного ринку та зміна існуючої неефективної рівноваги можливі шляхом трансплантації інституційних структур із ефективних систем іпотечного кредитування в умови транзитивної економіки. Разом з тим, дисертантом установлено, що трансплантація не гарантує абсолютності позитивного результату: у 10 випадках із 17 досліджуваних вона призводила до інституційного конфлікту. Формами вияву останнього є: нейтралізація запозичених інституцій, активізація альтернативних схем іпотечного кредитування, поява мутаційних інститутів, неефективних у довгостроковій перспективі, зміна ролі і функцій іпотечного ринку. Ці форми інституційної організації іпотечного ринку не забезпечують доступності іпотечних позик і масовості іпотечного кредитування і стримують розвиток іпотечних кредитних відносин в транзитивній економіці.

Автор доводить, що уникнути інституційних конфліктів та запобігти появі стійких, але неефективних механізмів іпотечного кредитування дозволяє поетапна трансплантація, яка передбачає поступове вдосконалення інституційної структури іпотечного ринку відповідно до загальної схеми еволюції його моделей. Зокрема, на підставі комплексного аналізу фаз трансформації постсоціалістичної економіки (за класифікацією Дж. Сакса і З. Бжезинського) та випадків позитивної трансплантації інституційних структур "класичних" моделей в умови транзитивної економіки встановлено, що у фазі "стабілізації" перспектив для розвитку іпотечного ринку немає, у фазі "становлення ринкової економіки" складаються умови для формування ощадно-позичкових моделей, у фазі "структурного коригування" - для розвитку моделей вторинного ринку. Оцінка адаптивних можливостей "класичних" моделей іпотечного ринку до умов транзитивної економіки показала, що специфіку транзитивної економіки найкраще враховує цільова модель. Отже, організація іпотечного ринку в умовах ринкових транзицій має розпочинатися у фазі "становлення ринкової економіки" і здійснюватися за принципами цільової моделі.

У процесі становлення іпотечного ринку визначальну роль має відігравати держава, значення якої зростає до "спрямовуючого" вектора від безсистемних, нестійких відносин іпотечного кредитування до іпотечного ринку як інституційно організованої системи. У дисертації виділено загальні і специфічні функції держави. Загальні функції спрямовані на створення "каркасу" системи відносин іпотечного ринку і реалізуються у трьох напрямах: 1) правовому (створення законодавчої і нормативної бази, установлення нормативів діяльності кредитних інститутів, розробка інструментів іпотечного кредитування тощо), 2) економічному (стимулювання іпотечного кредитування методами грошово-кредитної і фіскальної політики), 3) організаційному (створення інститутів вторинного ринку, емісія іпотечних цінних паперів, страхування, стандартизація). При трансплантації роль держави обмежується загальними функціями, коли базові умови розвитку іпотечного ринку (оборот прав на нерухоме майно, рівень розвитку ринків фінансів і нерухомості тощо) у країні-донорі і країні-реципієнті однакові. При відмінностях базових умов інституційний обмін відбувається шляхом "вбудування" нового елемента в наявне економічне й інституційне середовище. Специфічна функція держави при цьому полягає у балансуванні інтересів суб'єктів або паралельним створенням державних інститутів, які кредитують на некомерційній основі, або створенням "перехідних" механізмів руху іпотечного капіталу, які поєднують бюджетні і ринкові принципи фінансування нерухомості.

Обґрунтовано, що в країнах з транзитивною економікою доцільно адаптувати "класичні" моделі іпотечного ринку шляхом створення на їх основі "перехідних" механізмів іпотечного кредитування. Роль держави в "перехідних" моделях іпотечних кредитних відносин полягає в активізації попиту на ринку іпотечних кредитів за рахунок ресурсів державного бюджету. Економічну основу "перехідних" моделей формують ефекти мультиплікації інвестицій і податків, що виникають при зростанні обсягів іпотечного кредитування. "Перехідна" модель іпотечного ринку вважається самофінансованою, якщо приріст податків у результаті функціонування моделі перевищує приріст державних витрат на активізацію попиту.

Дослідження показали, що іпотечний ринок України характеризується фрагментарністю, локальністю, невизначеністю моделі, короткостроковістю банківських пасивів, невисоким інвестиційним потенціалом інституційних інвесторів, високим рівнем економічних і політичних ризиків, пасивною роллю держави у процесах становлення іпотечних кредитних відносин.

Дослідження перспектив розвитку іпотечного ринку в Україні здійснювалося окремо на промисловому і житловому сегментах. Це зумовлено тим, що в межах ринку іпотечної нерухомості формуються дві різнофункціональні системи з особливими зв'язками і залежностями: в першому випадку значний вплив здійснюють процеси нагромадження, інвестування, динаміка кон'юнктури супутніх ринків; в другому - рівень особистих доходів, тенденції і традиції заощадження.

Для промислового сегменту іпотечного ринку України розроблено "перехідну" однорівневу інвестиційну модель. Механізм активізації попиту у ній ґрунтується на компенсуванні державою різниці між імовірною і доступною для позичальників процентними ставками. Беручі різні величини приросту коефіцієнта рентабельності операційної діяльності промислових підприємств (припускалося, що іпотечні кредити використовувалися на технічне переоснащення), одержали набір значень: 1) процентної ставки, доступної для сплати за умови беззбитковості проектів, фінансованих за рахунок іпотечних кредитів; 2) приросту податкових надходжень і державних витрат від функціонування "перехідної" моделі іпотечного ринку. Встановлено, що сума генерованих "перехідною" моделлю податків менша за державні видатки, необхідні для підтримання беззбитковості іпотечного кредитування для всіх суб'єктів ринку. Це дало підстави для висновку про відсутність у найближчий час перспектив для розвитку промислового сегмента іпотечного ринку в Україні.

Установлено, що без державної підтримки житловий сегмент іпотечного ринку не буде фінансово стійким, оскільки коефіцієнти доступності житла на первинному і вторинному ринках житлової нерухомості України у 1,31,6 рази нижчі за його мінімально допустимі значення. Тому в короткостроковій перспективі треба впровадити "перехідну" цільову модель, яка має найвищий коефіцієнт адаптивної здатності до умов транзитивної економіки, у довгостроковій - замінити державне посередництво інститутами іпотечного ринку і сформувати "класичну" систему житлового іпотечного кредитування. Механізм активізації попиту в "перехідній" цільовій моделі житлового сегмента іпотечного ринку ґрунтується на забезпеченні часткової оплати позичальником вартості нового житла за рахунок наявної ліквідної житлової нерухомості. Такі умови створюються при концентрації функцій продавця житла і покупця наявного у населення житла в одного суб'єкта ринку - спеціального фонду, що управляє програмою іпотечного кредитування на регіональному рівні. Ефект від запровадження "перехідної" цільової моделі житлового сегмента іпотечного ринку в Україні виявиться у зростанні доступності житлових іпотечних кредитів для сімей із середніми доходами, портфеля іпотечних кредитів, збільшенні обсягів житлового будівництва, зайнятості, національного доходу і ВВП.

Для оцінки рівня розвитку іпотечного ринку запропоновано використовувати систему показників, що охоплює групи показників, які визначають доступність іпотечних кредитів, функціональні характеристики первинного і вторинного ринків, інвестиційну привабливість, надійність і ліквідність іпотечних цінних паперів, потребу у бюджетних ресурсах. Для аналізу ефективності житлового іпотечного кредитування та перспектив розвитку житлового сегмента іпотечного ринку запропоновано застосовувати інтегральний показник - житлово-будівельний індекс, який є сумою зважених агрегатів: "житлове будівництво", "фінансування житлового будівництва", "тенденції ринку житлової нерухомості", "відтворення житла", "забезпеченість населення житлом". Методика аналізу житлово-будівельного індексу включає динамічний, порівняльний, еталонний і трендовий аналіз.

Висновки

У дисертаційній роботі викладено теоретичні основи формування іпотечного ринку, узагальнено особливості становлення системи іпотечних кредитних відносин у транзитивній економіці та розроблено концептуальні засади розвитку іпотечного ринку в Україні.

1. Аналіз економічної природи іпотечного ринку, здійснений із використанням методологічного апарату неокласичного, інституційного та інших напрямів економічної теорії, дав змогу зробити висновок про позичкову природу іпотечного капіталу та належність іпотечного ринку до ринків позичкового капіталу. Іпотечний ринок є системою економіко-правових відносин, що виникають між суб'єктами суспільного відтворення на взаємопов'язаних ринках фінансів і нерухомості з приводу акумулювання вільних грошових ресурсів, їх розміщення у формі іпотечних кредитів та рефінансування іпотечних активів з метою здійснення інвестиційних операцій на ринку нерухомості.

2. "Класичними" моделями інституційної організації іпотечних кредитних відносин є цільова, депозитна та інвестиційна, які різняться механізмами руху іпотечного капіталу, інституційним складом учасників, рівнем диверсифікації ризиків, інструментами іпотечного кредитування і утворюють послідовні етапи в еволюції іпотечного ринку.

3. Іпотечне кредитування, з одного боку, сприяє короткостроковому стимулюванню економіки і досягненню макроекономічної стабільності, з другого - при значній державній фінансовій підтримці відносин іпотечного кредитування може спричинити "витіснення" житловим сектором з фінансових ринків інших сфер першочергового інвестування та уповільнити темпи економічного зростання у довгостроковій перспективі.

4. Особливості ринкових транзицій надають специфіки процесам становлення іпотечного ринку, визначальною рисою яких стають інверсійний тип розвитку та можливість інституційної пастки. Остання полягає у "консервуванні" неефективної депозитної моделі і неможливості переходу еволюційним шляхом до вищих форм організації іпотечного ринку.

5. Трансплантація інституційних структур "класичних" моделей іпотечного ринку в умови транзитивної економіки може привести до інституційного конфлікту. Це потребує здійснення поетапної трансплантації інституцій "класичних" моделей з врахуванням рівня трансформації економіки та здатності запозичуваних моделей адаптуватися до умов транзитивної економіки.

6. При формуванні іпотечного ринку в умовах транзитивної економіки специфічна роль держави полягає у балансуванні інтересів суб'єктів іпотечних кредитних відносин і створенні механізму активізації попиту на первинному іпотечному ринку за рахунок ресурсів державного бюджету. Моделі іпотечного ринку, які поєднують бюджетні і ринкові джерела фінансування іпотечної нерухомості, є перехідними. Вони виступають початковим етапом у становленні "класичних" моделей іпотечного ринку в умовах ринкових транзицій.

Теоретичні результати дослідження стали основою для формулювання практичних рекомендацій щодо формування іпотечного ринку в транзитивній економіці України.

1. Іпотечний ринок потрібно формувати як цілісну самовідтворювану систему відносин на ринках нерухомості і фінансів, у якій усі елементи взаємопов'язані і взаємодіють на єдиній економіко-правовій основі.

2. Для прискорення процесів становлення іпотечного ринку в Україні доцільно здійснювати поетапну трансплантацію інституційних структур "класичних" моделей іпотечного ринку, узгоджену із загальною схемою їх еволюції, специфікою економічного та інституційного середовища, довгостроковими цілями розвитку системи іпотечного кредитування.

3. Стратегія поетапного формування іпотечного ринку в Україні має орієнтуватися на одну із "класичних" моделей і передбачати поступове наближення до неї шляхом створення на її основі "перехідного" механізму іпотечного кредитування. Державі відводиться активна роль у формуванні "перехідної" моделі іпотечного ринку, а також заміщенні державного посередництва ринковими інститутами із зростанням кредитоспроможності позичальників, розвитком ринків фінансів і нерухомості, конкурентного ринкового середовища.

4. Враховуючи інверсійний тип розвитку іпотечного ринку та невисоку прибутковість промислового капіталу в Україні, вважаємо, що першочергового розвитку на даному етапі має набути житловий сегмент іпотечного ринку.

5. У формуванні житлового сегмента іпотечного ринку потрібно орієнтуватися на цільову модель іпотечних кредитних відносин, яка найкраще враховує специфіку транзитивної економіки. Адаптація інституційної структури "класичної" цільової моделі може відбуватися через створення на її основі "перехідного" механізму кредитування. Особливостями останнього є: активізація попиту на первинному ринку за рахунок ресурсів державного бюджету, невисока частка іпотечної позики у вартості застави, зміна функцій комплементарних сегментів ринку (у "перехідній" моделі функцію інвестування виконує ринок нерухомості, забезпечуючи 60-70% вартості фінансованої нерухомості, ринок іпотечного капіталу - функцію співінвестування, забезпечуючи 30-40% її вартості).

6. Неоднозначна роль іпотечного ринку у стимулюванні економічного розвитку в коротко- і довгостроковій перспективі потребує узгодження політик макроекономічної стабілізації і довгострокового економічного зростання через поєднання заходів стимулювання житлового будівництва за рахунок іпотечного кредитування із планами розвитку промисловості, сільського господарства, структурної перебудови тощо.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Погорєльцева Н.П. Проблеми формування моделей іпотечного ринку в транзитивній економіці // Вісник Українського державного університету водного господарства і природокористування. Збірник наукових праць. - Економіка. - Випуск 2 (21). - Рівне, 2003. - С. 65-72.

2. Погорєльцева Н.П. Перспективи формування житлового іпотечного ринку в Україні // Вісник Українського державного університету водного господарства і природокористування. Збірник наукових праць. - Економіка. - Випуск 3 (22). - Рівне, 2003. - С. 109-116.

3. Погорєльцева Н.П. Аналіз інвестиційного потенціалу населення на ринку житла // Вісник Українського державного університету водного господарства і природокористування. Збірник наукових праць. - Економіка. - Випуск 4 (23). - Рівне, 2003. - С. 85-91.