Размещено на http://www.allbest.ru/

ХАРКІВСЬКА ДЕРЖАВНА АКАДЕМІЯ

МІСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА

УДК 628К:65.053

ОПТИМІЗАЦІЯ ВИТРАТ НА УТРИМАННЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

В РЕГІОНАЛЬНОМУ АСПЕКТІ

Спеціальність: 08.10.01 - Розміщення продуктивних сил і регіональна

економіка

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Полонін Олександр Валерійович

Харків-2003



Дисертацією є рукопис

Робота виконана в Харківській державній академії міського господарства Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник: кандидат економічних наук, доцент Тітяєв Віктор Іванович, Харківська державна академія міського господарства, доцент кафедри „Міська і регіональна економіка”

Офіційні опоненти: доктор економічних наук Ніколаєв Всеволод Петрович, Національна академія державної податкової служби України професор кафедри „Аудит та економічний аналіз”

кандидат економічних наук, доцент Карлова Олена Анатоліївна, Харківська державна академія міського господарства, доцент кафедри „Менеджмент і маркетинг у міському господарстві”

Провідна установа: Інститут економіки промисловості Національної академії наук України (м. Донецьк)

Захист дисертації відбудеться “_23__” _жовтня__ 2003 р. о _12 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К. 64.089.01 в Харківській державній академії міського господарства за адресою: 61002, м. Харків, вул. Революції, 12

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Харківської державної академії міського господарства за адресою: 61002, м. Харків, вул. Революції, 12.

Автореферат розісланий “22” вересня 2003 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради,

к.е.н., доцент Лелюк Н.Є.



АНОТАЦІЯ

Полонін О.В. Оптимізація витрат на утримання житлового фонду в регіональному аспекті. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.10.01 - Розміщення продуктивних сил і регіональна економіка. - Харківська державна академія міського господарства, - Харків, 2003. житловий комунальний ресурсозбереження господарський

Дисертація присвячена теоретичним і прикладним проблемам, які стосуються найбільш гострих сучасних питань проведення житлово-комунальної реформи - переходу підприємств житлового господарства на повну самоокупність. В умовах жорстких фінансових обмежень логічним і найбільш перспективним напрямком проведення реформи є оптимізація експлуатаційних витрат на утримання житлового фонду.

Результати досліджень містять аналітичну оцінку спроможності населення сплачувати житлово-комунальні послуги, методику нормування витрат на утримання житлових будинків з різними технічними характеристиками, а також розробку механізмів по контролю якості надання мешканцям комунальних послуг, удосконаленню господарських правовідносин, спрямованих на стимулювання ресурсозбереження та радикальне покращення стану платежів населення по квартплаті.

Ключові слова: житловий фонд, реформа, експлуатаційні витрати, нормування працевитрат, економія ресурсів, аудит господарювання, якість послуг, фінансове оздоровлення.



АННОТАЦИЯ

Полонин А.В. Оптимизация затрат на содержание жилищного фонда в региональном аспекте. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.10.01 - Размещение производительных сил и региональная экономика. - Харьковская государственная академия городского хозяйства. - Харьков, 2003.

Диссертация посвящена теоретическим и прикладным проблемам, которые затрагивают наиболее острые современные вопросы проведения жилищно-коммунальной реформы - переходу предприятий жилищного хозяйства на полную самоокупаемость. В условиях жестких финансовых ограничений логичным и наиболее перспективным направлением проведения реформы является оптимизация эксплуатационных затрат на содержание жилищного фонда. Результаты исследования содержат аналитическую оценку возможностей населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги, методику нормирования затрат на содержание жилых домов с разными техническими характеристиками, а также разработку механизмов по контролю качества предоставления жильцам коммунальных услуг, усовершенствованию хозяйственных правоотношений, нацеленных на стимулирование ресурсосбережения и радикальное улучшение состояния платежей населения по квартплате.

В работе определяются суммы хронического недофинансирования затрат на содержание жилого фонда, что приводит к повышенному физическому износу конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий. Вместе с тем вскрываются существенные резервы экономии средств за счет улучшения эксплуатации внутридомовых сетей тепло- и водоснабжения, а также совершенствования нормирования численности производственного и обслуживающего персонала, расхода электроэнергии на освещение мест общего пользования и работу лифтов.

Исследования показали, что практически каждый дом имеет свои индивидуальные технические характеристики: уровень физического износа отдельных конструктивных элементов, эксплуатационные показатели расхода электроэнергии, теплоносителей, трудоемкость технического обслуживания и ремонта инженерного оборудования. В связи с этим в диссертации разработаны и предлагаются методические основы дифференцированного пообъектного нормирования трудоемкости, расхода энергоресурсов и материалов на эксплуатацию и ремонт жилых зданий.

Учитывая необходимость органической взаимосвязи качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг квартиросъемщикам с размером возмещения их стоимости, в диссертации обстоятельно исследованы действующие системы управления качеством содержания жилых зданий. На конкретных примерах показана чрезмерная громоздкость, надуманность и нежизненность этих систем. В связи с этим предлагается активизировать разработку и экспериментальную проверку новых, более эффективных систем управления и оценки качества эксплуатации зданий и предоставления жильцам коммунальных услуг. Важным направлением совершенствования системы контроля качества предоставляемых жильцам услуг может стать целевой аудит жилищно-эксплуатационных организаций. Методические основы проведения такого аудита разработаны автором в диссертационном исследовании.

Для достижения баланса стоимости обслуживания жилья с платежными возможностями населения предлагается дополнительно к существующему механизму жилищных субсидий использовать вексельные расчеты для слоев населения, доходы которых не превышают прожиточного минимума. В работе изложен механизм функционирования системы персонифицированных вексельных расчетов для оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Разработанная автором экономико-математическая модель оптимизации распределения средств по типам зданий в зависимости от их технико-экономических характеристик позволит существенно повысить эффективность затрат на содержание жилого фонда в рамках регионального планирования.

Учитывая, что система хозяйствования в жилищных организациях имеет все признаки затратной экономики, в работе указываются наиболее перспективные направления инвестирования, позволяющие повысить эффективность использования средств, выделяемых на содержание жилых домов.

Ключевые слова: жилищный фонд, реформа, эксплуатационные затраты, нормирование трудозатрат, экономия ресурсов, аудит хозяйствования, качество услуг, финансовое оздоровление.



SUMMARY

Polonin A. V. Regional aspect of housing expenditures optimization. - Manuscript.

The thesis for the scientific degree of the Candidate of Economic Sciences in the speciality 08.10.01 Placing of Productive Forces and Regional Economy, Kharkov State Academy of Municipal Economy, Kharkov, 2003.

The most important theoretical and applied issues of reform in housing, such as full self-repayment of housing and communal services, are discussed in the research. Optimization of housing expenditures is the most logical and perspective action taking into account strict financial limitations. Analytical estimates of people's capacity to pay for housing and communal services, norm-setting methodology bases for different types of buildings in different regions, housing quality control methodology and ways of economic relationship improvement in order to support utilities savings and raise payments' discipline are contains in research results.

Key words: housing, reform, housing expenditures, labour norm-setting, utilities savings, housing activities audit, quality of services, financial securing.



ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Економіка житлового господарства більш ніж півстоліття цілком знаходилася в умовах адміністративного регулювання. Органи законодавчої і виконавчої влади детально регламентували капітальні вкладення у розвиток житлово-комунальної інфраструктури, тарифи по квартирній платі та комунальних послугах, централізоване фінансування ремонту житлових будинків. Проте житлова проблема залишалася і нині залишається однією з найгостріших соціально-економічних проблем.

З метою докорінного вирішення житлової проблемі в країні 30 червня 1995р. Верховна Рада України розглянула і схвалила Концепцію державної житлової політики. Цей документ визначив стратегічні напрями та шляхи реформування правовідносин у житловій сфері.

Одним з фундаментальних напрямків нової політики є перехід житлово-комунальної сфери на повну самоокупність. З огляду на це сьогодні багатьом очевидно, що для повної окупності житлово-комунальних послуг треба підвищувати тарифи, а з іншого боку, немає ясності, в якій мірі обґрунтована вартість експлуатації житлової площі. У цих обставинах дуже умовними є методики призначення субсидій і визначення граничних платежів населення за житлово-комунальні послуги.

Серед сучасних поглядів на шляхи реформування житлового господарства існує дуже поширена думка про те, що першим етапом повинно стати таке підвищення тарифів, яке повною мірою покриє усі видатки житлово-комунальних підприємств.

По суті питання ставиться таким чином: спочатку мешканці повинні сплачувати існуючий на сьогодні практично неконтрольований монополізм із низькою якістю обслуговування, а потім може бути почата робота з вдосконалення економічного механізму. Логічно припустити, що наведені етапи треба поміняти місцями. У першу чергу варто провести глибокий аналіз технічного стану будинків та всіх сторін діяльності житлових організацій з визначенням повної структури витрат на основі об'єктивної оцінки реальної собівартості комунальних послуг. А вже на другому етапі здійснювати перехід житлово-комунального господарства на повну окупність за рахунок сплати населенням встановлених тарифів у повному обсязі з одночасним впровадженням ефективних заходів по зниженню експлуатаційних витрат.

Вирішення головних завдань, що випливають з такого підходу до проведення реформи житлового господарства, є одним з актуальних питань економічних досліджень. Цим обумовлюється вибір теми дисертаційної роботи.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконувалася згідно з планами наукових досліджень Харківської державної академії міського господарства, тематична спрямованість яких пов'язана з вирішенням проблем реформування житлово-комунального господарства: тема № 53-18/95 “Розробка методичних рекомендацій щодо реформування квартплати та оподаткування приватного житлового фонду в умовах перехідного періоду до ринкових суспільних відносин”, номер державної реєстрації теми 0196U002363. Поряд з цим дисертаційне дослідження протягом 1999-2002р. виконувалось також в межах статутної діяльності міжнародної громадської організації “Центр сприяння житловим та муніципальним реформам”, яка є головним виконавцем Національної програми реформування житлового сектору України.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є теоретичне узагальнення і розробка методики оптимізації нормативних витрат на утримання житлового фонду в умовах сучасної цінової політики та реальних спроможностей сплати населенням за спожиті житлово-комунальні послуги належної якості.

Для досягнення поставленої мети в дослідженні вирішені наступні задачі:

- проведено порівняльний ретроспективний аналіз динаміки зростання вартості житлово-комунальних послуг та реальних доходів різних соціальних груп населення по окремим регіонам України за період 1991-2001рр.;

- розроблено прогноз змін питомої ваги сплати за житлово-комунальні послуги в сукупних видатках населення в перспективі на 2005 і 2010 роки;

- обґрунтовано економічну доцільність калькулювання експлуатаційних витрат на утримання житлового фонду в залежності від типу, капітальності, фізичного стану, рівня благоустрою будинків та розмірів прибудинкових територій;

- визначена можливість раціонального розподілу зон технічного обслуговування будинків між виробничим персоналом житлово-експлуатаційних організацій на підставі узагальнення статистичних показників залежності аварійних відмов домового обладнання від рівня фізичного зносу внутрішньодомових інженерних систем і конструктивних елементів.

- удосконалено методику проведення аудиту якості надання мешканцям квартир послуг з водопостачання, водовідведення, опалення приміщень, роботи ліфтів, санітарної очистки території дворів та місць загального користування;

- сформульовано нетрадиційні підходи до реформування правовідносин житлово-експлуатаційних організацій і виробників комунальних послуг з метою підвищення економічної взаємної відповідальності за ресурсозбереження;

- запропоновано шляхи розширення формування фінансової бази об'єднань співвласників багатоквартирних будинків та запровадження “житлових векселів”, які мають покращити існуючу систему надання населенню житлових субсидій.

Об'єкт і предмет дослідження. Об'єктом дослідження є процес адаптації житлово-експлуатаційних організацій до сучасних ринкових умов господарювання. Предметом дослідження визначено розробку в контексті існуючої регіональної фінансової політики заходів і механізмів збалансування нормативних витрат на утримання житлового фонду з платіжними спроможностями населення.

Методи дослідження. Методологічною основою роботи є фундаментальні положення класичних економічних теорій в галузі ціноутворення, фінансів, аудиту, грошового обігу, приватизації, менеджменту і маркетингу, а також ключові положення Законів України, постанов Кабінету Міністрів України, нормативних рішень органів місцевого самоврядування, праць вітчизняних і зарубіжних авторів, які торкаються теми дисертації.

В дослідженні використано системний підхід для визначення всього спектру економічних складових, пов'язаних з вирішенням проблеми переходу житлового господарства до ринкових відносин; методи порівняльного та індексного аналізу - для вивчення закономірностей змін динаміки житлово-комунальних тарифів, сукупних доходів населення та їх прогнозних показників у перспективних періодах; методи техніко-економічного нормування - для обґрунтування оптимальної чисельності виробничого, обслуговуючого та адміністративного персоналу житлово-експлуатаційних організацій, а також визначення непродуктивних втрат води, тепла і електричної енергії на виробничих стадіях діяльності житлових і комунальних підприємств; методи калькулювання собівартості - для встановлення відносних витрат на утримання 1 м² загальної житлової площі в будинках різної капітальності; методи анкетного опитування респондентів - для проведення аудиту якості водо- і теплопостачання та оцінки фінансового стану об'єднань співвласників багатоквартирних будинків; методи економіко-метематичного моделювання - для оптимізації експлуатаційних витрат, побудови балансу потреби в коштах на утримання житлового фонду і платіжної спроможності квартиронаймачів.

В якості базової інформації в дослідження використовувалися бюлетені Держбуду України, матеріали Харківського обласного управління статистики, публікації вітчизняних та зарубіжних періодичних видань, показники проведених автором анкетних опитувань працівників житлових організацій.

Наукова новизна одержаних результатів

У дисертаційному дослідженні вперше:

· розроблена система економічних заходів збалансування нормативних фінансових потреб, які забезпечують надійне функціонування житлового господарства, з можливостями населення в повній мірі сплачувати вартість отримуваних житлово-комунальних послуг;

удосконалено:

· методику калькулювання витрат на технічне обслуговування житлових будинків та утримання прибудинкових територій і місць загального користування;

· систему техніко-економічних норм і нормативів для встановлення обґрунтованої чисельності виробничого персоналу житлових організацій;

· критерії та технологію проведення оцінки якості надання мешканцям багатоквартирних будинків послуг з водопостачання, водовідведення, опалення квартир, прибирання прибудинкових територій;

· порядок відшкодування підприємствами енергопостачання і виробниками комунальних послуг коштів житловим організаціям за експлуатацію внутрішньобудинкового інженерного обладнання;

· методику проведення аудиту цільового використання житловими організаціями отриманих коштів та виконання встановлених технічних норм і правил ремонту будинків.

дістало подальший розвиток:

· порядок відшкодування населенню надмірної сплати за житлово-комунальні послуги в разі її перевищення встановленого законами України рівня в сукупному доході сім'ї;

· визначення економічного поняття квартирної плати та її складових з огляду на світовий досвід і функції, які повинна виконувати сплата за житло в ринкових умовах;

· система перерахунку населенню цільових зборів по комунальним платежам на підставі фактичних обсягів споживання послуг.

Практичне значення одержаних результатів. Отримані в дисертаційному дослідження результати були використані для розрахунків диференційованих норм чисельності виробничого і обслуговуючого персоналу житлових організацій залежно від строків експлуатації, фізичного і морального зносу будинків.

Методика комплексного нормування всіх видатків, пов'язаних з відшкодуванням експлуатаційних витрат і надання населенню комунальних послуг дозволить більш обґрунтовано встановлювати тарифи по квартплаті.

Запропоновані доповнення механізму надання населенню житлових субсидій створять умови для зменшення соціальної напруги і прискорять обіг коштів в безготівкових розрахунках за житлово-комунальні послуги.

Результати дисертаційної роботи прийняті до використання при розробці регіональної програми “Харківщина 2010”. Сформована з участю автора система норм і нормативів для житлових організацій була затверджена рішенням виконкому Харківської міської ради від 29.12.1999 р. № 1619 та введена в дію наказом Харківського міського управління житлового господарства від 29.06.2000 р. № 102. Результати дослідження також використовуються у навчальному процесі факультету підвищення кваліфікації керівних працівників і спеціалістів житлово-комунального господарства Харківської державної академії міського господарства.

Особистий внесок здобувача. В опублікованих за темою дисертації у співавторстві роботах особистий внесок здобувача полягає в наступному: у роботі [3] - розроблено порядок формування кошторисів та звітів об'єднань співвласників багатоповерхових будинків; у роботі [5] - обґрунтована система коефіцієнтів працевтрат на утримання об'єктів благоустрою територій домогосподарств; у роботі [8] - аргументується необхідність встановлення розмірів квартплати з урахуванням споживчих якостей квартир; у роботі [9] - розглянута доцільність затвердження регіональних стандартів граничного рівня квартплати; у роботі [10] - розроблено механізм використання векселів для сплати житлово-комунальних послуг; у роботі [12] - сформульовано критерій оптимізації витрат на утримання житлового фонду.

Апробація результатів дисертації. Основні результати дисертації доповідались на міжнародних науково-практичних конференціях “Сталий розвиток міст”, (Харків, 2002 р.); “Житлова політика України: зміни, кадри та реформування”, (Харків, 2002 р.), регіональних науково-практичних конференціях “Социальная направленность в реформировании жилищного хозяйства. Опыт и перспективы развития обслуживающих организаций различных форм собственности”, (Харьков, 2001 г.), “Сучасні технології інвентаризації, обліку та експертної оцінки нерухомості міського господарства”, (Харків, 2002 р.); наукових конференціях професорсько-викладацького складу Харківської державної академії міського господарства (1999-2001 р.).

Публікації. За темою дисертації опубліковано 2 брошури і 10 статей, із них у наукових фахових виданнях за переліком ВАК України 9 статей. Загальний обсяг публікацій складає 4.98 д.а., з них особисто автору належить 3.86 д.а.

Структура й обсяг роботи. Дисертаційна робота викладена на 198 сторінках машинописного тексту, складається зі вступу, трьох розділів, висновків і списку 180 найменувань використаних джерел (17 сторінок), містить 11 рисунків, 31 таблицю та 18 додатків.



ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтована актуальність обраної теми, сформульовані мета і задачі дисертації, визначені методи дослідження, наукова новизна та практичне значення отриманих результатів.

У першому розділі “Теоретичні основи управління витратами на утримання житлового фонду” викладено аналітичний огляд публікацій та законодавчих норм по темі дослідження, розглянуто регіональні особливості управління витратами в житловому секторі, визначено методологічні проблеми формування собівартості експлуатації житла.

Системний підхід до аналізу економічного механізму формування витрат у житловому господарстві дав змогу встановити вплив найбільш вагомих чинників, зокрема цінової політики, на розміри квартирної плати. В роботі підкреслюється, що хоча зміни тарифів по квартирній платі з урахуванням комунальних послуг протягом 1992-2000 рр. здійснювалась в межах загальнодержавної цінової політики, все ж темпи зростання вартості житлово-комунальних послуг були в декілька раз вищими, ніж темпи загальної інфляції та зростання доходів на душу населення. Так, якщо індекс зростання споживчих цін в середньому по Україні за останні 10 років прийняти за базову величину рівну одиниці, то тарифи на холодну воду збільшилися в 4,3 рази, опалення квартир - в 11,6 разів, гарячу воду - в 8,3 рази, сплата за житло без комунальних послуг - в 7,1 рази, електричну енергію - в 3,8 рази. Неадекватне зростання житлово-комунальних тарифів порівняно з доходами населення стало однією з причин постійного збільшення заборгованості населення перед житлово-комунальним господарством.

Нині сума заборгованості досягла майже 9 млрд. грн. З огляду на вказане очевидно, що пошук радикальних шляхів зниження вартості житлово-комунальних послуг стає найбільш актуальним завданням економіки галузі.

Першим кроком пошуку можливостей зниження вартості експлуатації будинків є порівняний аналіз їх техніко-економічних характеристик. Обстеження автором економічних характеристик багатьох типів житлових будинків виявило, що майже кожний дім, навіть збудований по типовим проектам, має різний рівень фізичного і морального зносу, а також індивідуальні експлуатаційні якості. Для узагальнення вказаних особливостей в дисертації на базі існуючої нормативної бази і статистичних матеріалів були розраховані калькуляції вартості усіх експлуатаційних витрат, враховуючи комунальні послуги.

Одержана структура витрат дає підставу вважати, що основними резервами зниження квартплати є зменшення вартості опалення (доля в загальній сумі складає в середньому 23 %), електроенергії (17%), холодної води (13,6%), гарячої води (12,6 %), утримання домогосподарства (11 %). Для визначення таких резервів слід дослідити усі ланцюги формування економічних елементів собівартості по стадіям експлуатаційної діяльності від виробника до споживача послуг, враховуючи безумовно параметри якості цих послуг.

У другому розділі “Оцінка якості робіт і послуг з утримання житлових будинків” розглядаються проблеми взаємозалежності розмірів тарифів з якістю наданих послуг. Зокрема зазначається, що у процесі лібералізації тарифів в цілому ряді регіонів України робились окремі спроби пов'язати сплату послуг з їх якістю. Наприклад, в Черкасах були встановлені диференційовані тарифи на холодну воду в квартирах з газовими водонагрівачами і без них, в Івано-Франківську вживались тарифи залежно від наявності комунальних послуг, в Харкові, Одесі, Дніпропетровську з 1999 року місцевими облдержадміністраціями тарифи по квартплаті були затверджені в залежності від наявності в будинках ліфтів, а в Києві враховувалася зона міста.

Значне місце в дисертації відводиться аналізу систем оцінки якості експлуатації житлових будинків, які діяли в містах України в 60-80 роках. Зокрема розглядається РТМ 204 УССР 062-81 “Оцінка якості роботи житлово-експлуатаційних служб” (автори к.т.н. В.Г. Савченко-Бельский, А.А. Шилов, М.М. Іщенко, С.Р. Кужим, Н.Г. Звериховський), РТМ 204 УССР 108-85 “Показники і порядок оцінки якості утримання житлового фонду” (автори проф., к.т.н. В.П.Кукса, Ю.В. Крумеліс, А.О. Головченко, М.В. Горделадзе, Є.В. Галицька, В.І. Семенець), а також методичні рекомендації по оцінці робіт та послуг по утриманню житлових будинків, які в 2000 році були опубліковані Міжнародною громадською організацією “Центр сприянні житловим та муніципальним реформам в книзі “Довідник керуючого справами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” (к.т.н. М.В. Гореладзе, В.В. Власов).

Всебічний розгляд зазначених робіт приводить автора до висновку, що в теоретичному плані проблема оцінки якості утримання житлових будинків ще далеко не вирішена і пошуки її вирішення повинні концентруватися не в пропонуванні низки штучних показників, а в узагальненні головних заходів, які передбачені діючими технічними нормами та правилами експлуатації житлових будинків.

Поряд з цим в дисертації стверджується, що найбільш професійну оцінку якості експлуатації будинків можуть дати тільки інспекції по нагляду за утриманням будинків, які згідно рішенню уряду України повинні створюватися при органах місцевого самоврядування. В дослідженні крім організаційних заходів для забезпечення об'єктивної оцінки якості опалення квартир і водопостачання пропонується вживати метод миттєвих фіксацій наявності послуг та технічних контрольних параметрів: тиск води, температура теплоносія і т.п. Ефективним заходом удосконалення контролю якості надання житлово-комунальних послуг, на думку автора, може стати запровадження обов'язкового спеціалізованого аудиту підприємств житлового і комунального господарства.

У третьому розділі “Шляхи оптимізації витрат на утримання житлового фонду” розглядаються питання оптимізації експлуатаційних витрат за допомогою розробки системи норм працевитрат, витрат матеріалів та енергоресурсів. В дослідженні на підставі статичних показників доводиться, що діючі середні норми працевитрат для персоналу житлових організацій мають велику розбіжність з фактичними потребами у відповідних роботах. Це наглядно підтверджується показниками, що наведені в таблиці 1. Показники були отримані автором по результатам обстежень житлових організацій м. Харкова.

Таблиця 1. Залежність кількості заявок мешканців квартир на аварійні відмови домового обладнання від строків експлуатації будинків

Строк експлуатації будинків (років)	% відмов від загальної кількості
	Столярні конструкції	Покрівля будинку	Електро-обладнання	Сантехнічне обладнання
0-10	0	0	2	1
11-30	10	6	50	50
31-50	20	12	13	16
51-70	10	29	14	15
Більше 70	60	53	21	18

Розраховані норми зон обслуговування будинків, які враховують інтенсивність відмов домового обладнання, дають підставу зменшити чисельність виробничого персоналу житлових організацій на 15-18%.

Особливо великі можливості економії витрат можуть бути досягнуті при удосконаленні організації постачання холодної та гарячої води і опалення житлових будинків. На практиці межі відповідальності за водотеплопостачання між житловими та комунальними підприємствами є умовними, оскільки на 90% контрольні точки інженерних комунікацій не мають приладів обліку води та тепла. Таке становище дає можливість приховувати виробникам і постачальникам свої хиби в обслуговуванні населення. В результаті ні мешканці, ні владні структури міст досить часто не можуть встановити достеменні причини незадовільного стану житлово-комунального обслуговування.

Автор разом з групою спеціалістів ХДАМГ провів обстеження водоспоживання безпосередньо в 230 квартирах, де встановлені лічильники. Виявилося, що в таких квартирах кількість спожитої холодної води за добу не перевищує 100л. Подальші обстеження показали, що різниця є не що інше як не облічені втрати води у загальнобудинкових системах водопостачання.

Щодо гарячої води, то критичною ділянкою тут є квартальні мережі та розвідні стояки в багатоповерхових будинках. З причин незадовільної теплоізоляції температура гарячої води знижується від першого до останнього поверхів в середньому на t=12C. Як свідчать розрахунки, за цих обставин річні втрати умовного палива досягають 50 кг на кожного мешканця.

Великі втрати теплової енергії мають місце також при опаленні житлових будинків. Аналіз теплових характеристик показує, що індивідуальні норми тепла на опалення будинків майже в два рази нижчі за фактичні витрати теплопостачальних підприємств. Між тим втрати тепла не нормуються і повністю покриваються за рахунок мешканців. Зрозуміло, що певна частка втрат теплоенергії є безумовною, але обстеження, проведені автором свідчать, що 60-70% цих втрат є наслідком недоліків в організації теплопостачання. Першим кроком по усуненню цих недоліків повинні стати системний облік і нормування втрат на всіх стадіях виробництва, постачання та споживання тепла. Але проблему збереження енергоресурсів лише цими заходами вирішити не можна.

На наш погляд, сучасні ринкові умови вимагають вживати більш радикальні заходи. В роботі пропонується господарські відносини між житловими та комунальними підприємствами будувати на принципах оптово-роздрібної торгівлі. В якості оптовиків повинні виступати підприємства тепловодопостачання, а житлові організації мають реалізовувати послуги безпосередньо мешканцями на засадах роздрібних продавців. В дисертації викладені переваги запропонованих відносин.

Наявність системи диференційних нормативів, які визначають трудові, матеріальні та фінансові витрати на утримання житлового фонду, дають змогу сформулювати задачу і знайти рішення оптимізації експлуатаційних витрат на утримання будинків будь якого регіону. В якості критерію оптимальності доцільно прийняти показник, що характеризує підвищення індексу якості житлових будинків в межах встановлених фінансових ресурсів. Математично задача формулюється таким чином.

Потрібно знайти максимум функції:

при обмеженнях:

де - значення відносного збільшення індексу якості і-х будинків в результаті експлуатаційних витрат в сумі S_i;

- відносна вага житлової площі j-ї поверховості з і-м індексом якості в структурі житлового фонду регіону;

- суми оптимальних витрат на утримання будинків з i-м індексом якості;

наявні фінансові ресурси на утримання будинків по групах поверховості.

Практичне значення оптимального розподілу коштів полягає в тому, що витрати на кожну групу будинків будуть визначатися не суб'єктивними міркуваннями, а економічною доцільністю, даючи можливість при обмежених фінансових ресурсах покращити загальний технічний стан житлового фонду регіону або, як мінімум, стримувати його прискорений фізичний знос.

Дослідження проблеми оптимізації витрат на отримання будинків в дисертації завершується розробкою механізмів збалансування вартості сплати за житло та платіжної спроможності населення.

Потрібну збалансованість пропонується досягти шляхом надання громадянам “квартирних векселів”.

Як аргумент на користь запропонованого механізму, автор посилається на досвід США, де досить значна частина населення одержує спеціальні талони - “food stamps”, які є платіжним засобом малозабезпечених американців.

Важливою умовою збалансування розмірів сплати за житло і платіжної спроможності населення є правильне визначення квартплати. Нині ця задача вирішується шляхом включення в тариф всієї суми експлуатаційних витрат. Однак така практика не стимулює економію ресурсів. З огляду на необхідність економії ресурсів автором пропонується при визначенні квартплати користуватися такими формулами:

де: К_с - середній розрахунковий тариф по квартплаті, грн./м²;

- сума експлуатаційних витрат домогосподарства, грн.;

- сума цільових зборів по комунальним послугам мешканцям, грн.;

О - орендна плата за нежитлові приміщення, які є в домогосподарстві, грн.;

W - відшкодування орендарями експлуатаційних витрат на технічне обслуговування нежитлових приміщень, грн.;

D - прибуток від діяльності підсобних служб домогосподарства, грн.;

S - бюджетна компенсація житлових субсидій, грн.;

R - економія ресурсів по домогосподарству, грн.;

П_З - загальна житлова площа по домогосподарству, м²;

П_П -житлова площа, яка відноситься до категорії службової, м²;

К_і - розрахунковий тариф на конкретну квартиру;

- коефіцієнт, який враховує споживчі якості будинку і квартири (визначається по методиці, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 8.10.1992 р. № 572).



ВИСНОВКИ

На основі досліджень зроблені наступні висновки і пропозиції:

1. Дослідження динаміки зростання цін на споживчі товари, комунальні тарифи та квартирну плату за останні десять років свідчить, що фінансова криза житлово-комунального господарства в значній мірі зумовлена безсистемним і незбалансованим нормоутворенням, яке не враховувало тісний взаємозв'язок економіки житлового господарства з іншими елементами ринкової економіки регіонів.

2. Існує актуальна необхідність на міжвідомчому урядовому рівні впорядкувати технічні, організаційні, статистичні, фінансово-бухгалтерські керівні документи для житлових організацій різних форм власності, виключивши з них розбіжності у тлумаченні та недієздатні положення щодо формування витрат на утримання будинків.

3. В умовах формування ринкових відносин регіональні органи управління та органи місцевого самоврядування, керуючись базовим законодавством України, повинні проводити більш послідовну політику і відігравати активну роль в процесах реального реформування житлового господарства.

4. Аналіз існуючої структури експлуатаційних витрат на утримання будинків у різних регіонах з різними формами господарювання житлових організацій показав, що витрати на 1 кв. метр корисної житлової площі коливаються у великих діапазонах, тому встановлення єдиного тарифу по квартплаті є з економічної точки зору недоцільним. Це призводить в одних випадках до завищення квартирної плати, а в інших до нестачі фінансових ресурсів для забезпечення нормальної експлуатаційної діяльності.

5. Чинна нормативна база в житлових організація застаріла і потребує радикальних змін. Дослідження довели, що практично кожний будинок має свої індивідуальні технічні характеристики: рівень фізичного зносу окремих конструктивних елементів, експлуатаційні показники витрати електроенергії, теплоносіїв, трудомісткість технічного обслуговування і ремонту інженерного устаткування. У зв'язку з цим у дисертації розроблені і пропонуються методичні основи індивідуального пооб'єктного нормування трудомісткості, витрат енергоресурсів і матеріалів на експлуатацію і ремонт житлових будинків.

6. Діюча нині система формування квартирної плати та оплати цільових зборів по комунальним послугам (вода, каналізація, газ, електроенергія, опалення і т.п.) суперечить сучасним науковим уявленням в галузі ціноутворення. У дослідженні пропонуються усі витрати по утриманню і технічному обслуговуванню будинків з урахуванням наданих комунальних послуг мешканцям відносити до категорії “Платежі по відшкодуванню експлуатаційних витрат і комунальних послуг”. По цих платежах щорічно на основі аудиторського висновку всім квартиронаймачам і власникам приватизованих квартир повинен робитися перерахунок.

7. З огляду на необхідність органічного взаємозв'язку якості житлово-комунальних послуг, що надаються квартиронаймачам, із розміром відшкодування їхньої вартості у дисертації проаналізовані чинні системи управління якістю утримання житлових будинків. На конкретних прикладах показана надмірна громіздкість, надуманість і нежиттєвість цих систем. У зв'язку з цим регіональним органам житлового господарства пропонується активізувати розробку, впровадження й експериментальну перевірку нових, більш ефективних систем управління й оцінки якості експлуатації будинків і надання комунальних послуг. Важливим напрямком удосконалення системи контролю якості надання мешканцям послуг може стати аудит житлово-експлуатаційних організацій. Методичні особливості проведення такого аудиту розроблені автором в дисертаційному дослідженні.

8. Створення в кожному регіоні України комплексної нормативної бази по утриманню житлового фонду надасть можливість більш ефективно витрачати кошти на основі використання економіко-математичних моделей. В дисертації автором розроблена модель, впровадження якої дозволить при обмежених фінансових ресурсах покращити загальний технічний стан житлового фонду регіону або, як мінімум, стримувати його прискорений фізичний знос.

9. З метою поліпшення розрахунків виробників послуг із населенням доцільно впровадити принцип оптових постачань води, тепла, електроенергії і т.п. житлово-експлуатаційним організаціям, а домогосподарствам реалізувати відповідні послуги мешканцям на основі принципів роздрібної торгівлі, використовуючи при цьому механізм торгових націнок і знижок. Така система не тільки підвищила б взаємну відповідальність житлових організацій і комунальних підприємств за якість і надійність послуг, але й сприяла б економії води, тепла та електроенергії.

10. Серйозним недоліком існуючих систем оцінки якості комунального обслуговування населення є їх корпоративна замкненість. Професійну та об'єктивну оцінку якості утримання будинків і надання мешканцям комунальних послуг спроможні дати лише незалежні державні інспекції по нагляду за експлуатацією житлового фонду. Такі інспекції варто створити у кожному регіоні України, укомплектовувати їх фаховими кадрами й уповноважити здійснювати планомірний контроль технічної експлуатації будинків у житлових організаціях усіх форм власності: житлових управліннях місцевих рад, житлово-будівельних кооперативах, товариствах співвласників багатоквартирних будинків, ЖКВ відомств, приватних підприємств по експлуатації будинків.

11. Для досягнення оптимізації балансу вартості сплати за житло з платіжними можливостями населення необхідно додатково до існуючого механізму житлових субсидій запровадити систему персоніфікованих вексельних розрахунків для верств населення, доходи яких є нижчими за прожитковий мінімум. Разом з цим тарифи по квартплаті мусять розраховуватись на підставі науково обґрунтованих норм і нормативів утримання житлових будинків, а також враховувати усі додаткові операційні доходи домогосподарств.

12. Діюча система господарювання в житлово-експлуатаційних організаціях має всі ознаки витратної економіки. З метою підвищення ефективності використання коштів на утримання будинків уявляється доцільним впроваджувати сучасні технічні засоби для утилізації твердих побутових відходів, освітлення місць загального користування, прибирання прибудинкових територій.



СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Полонін О.В. Оподаткування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. - Харків: МГО “Центр сприяння житловим та муніципальним реформам”, 1999. - 49 с.

2. Полонин А.В. Финансовая деятельность ОСМД // Новини житлової реформи. - Київ: МГО “Центр сприяння житловим та муніципальним реформам”. - 2000. - Вип. 10. - С. 11-12.

3. Титяев В.И., Полонин А.В. Бухгалтерский учет в объединениях совладельцев многоквартирных домов: Препр./Международная общественная организация “Центр содействия жилищным и муниципальным реформам”. - Харьков: 2000. - 26 с. Особистий внесок автора - розроблено порядок формування кошторисів та звітів об'єднань співвласників багатоквартирних будинків як неприбуткових організацій.

4. Полонин А.В. Преобразования по упорядочению учета и отчетности //Коммунальное хозяйство городов: Науч. - техн. сб. - Київ: Техніка, 2000. - Вип. 24. - С. 144-147.

5. Тітяєв В.І., Полонін О.В., Ситник Н.Г. Альтернативні норми утримання міських територій // Коммунальное хозяйство городов: Науч. -техн. сб. - Київ: Техніка, 2000. - Вип. 26. - С. 74-89.

Особистий внесок автора - обґрунтована система нормативних коефіцієнтів працеємкості утримання об'єктів благоустрою територій.

6. Полонин А.В. Технические возможности и экономические стимулы энергосбережения в жилищном хозяйстве // Коммунальное хозяйство городов: Науч. - техн. сб. - Київ: Техніка, 2000. - Вип.26. - С. 166-169.

7. Полонин А.В. Срок эксплуатации как фактор трудоемкости технического обслуживания зданий // Коммунальное хозяйство городов: Науч. - техн. сб. - Київ: Техніка, 2001. - Вип. 34 - С. 225-227.

8. Титяев В.И., Полонин А.В. Проблемы и пути реформирования экономики жилищного хозяйства // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. - Київ: Техніка, 2001. - Вип. 34. - С. 95-98.

Особистий внесок автора - доводиться необхідність встановлення розмірів квартплати з урахуванням споживчих якостей квартир і будинків.

9. Титяев В.И., Полонин А.В., Чистякова И.А. К вопросу о социально-ориентированном регулировании тарифов на жилищно-коммунальные услуги // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. - Київ: Техніка, 2002. - Вип. 37. - С. 71-75. Особистий внесок автора - розглянута доцільність затвердження регіональних стандартів сплати граничного рівня квартплати.

10. Титяев В.И., Полонин А.В. Нетрадиционные пути решения проблемы задолженности // Коммунальное хозяйство городов: Научн.-техн. сб. - Київ: Техніка, 2002. - Вип. 41. - С. 73-78. Особистий внесок автора - розробка механізму використання векселів для сплати житлово-комунальних послуг.

11. Полонин А.В. О необходимости аудита в жилищном хозяйстве // Коммунальное хозяйство городов: Научн.-техн. сб. - Київ: Техніка, 2002. - Вип. 41. - С. 31-33.

12. Титяев В.И., Полонин А.В. Оптимизация затрат на содержание жилого фонда // Коммунальное хозяйство городов: Научн.-техн. сб. - Київ: Техніка, 2003. - Вип. 50. - С. 171-173. Особистий внесок автора - сформульовано критерій оптимізації витрат на утримання житлового фонду.

Размещено на Allbest.ru