Регіональні аспекти інвестування об'єктів ринку нерухомості в умовах трансформації економіки

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Вступ

Актуальність теми. Дослідження проблем інвестиційного забезпечення процесів розвитку економіки країни в цілому та її окремих сегментів, зокрема ринку нерухомості, завжди знаходилося в центрі уваги економічної науки. Обмеженість бюджетних ресурсів і відхід від політики централізованого фінансування визначають пошук шляхів активізації інвестиційної діяльності та залучення інвестиційних ресурсів в якості одного з основних завдань, що постали перед вітчизняною економікою на сучасному трансформаційному етапі її розвитку.

Сутність досліджуваної проблеми полягає в аналізі рівня залежності розподілу інвестиційних ресурсів на ринку нерухомості від індивідуальних особливостей соціально-економічного розвитку окремих регіонів із метою визначення можливостей впливу на рівень інвестицій у нерухомість на загальнодержавному та регіональному рівні.

Мета і задачі дослідження. Метою дослідження є розробка теоретичних і методологічних основ інвестиційного забезпечення процесів розвитку ринку нерухомості на загальнодержавному та регіональному рівні в умовах трансформації економіки.

Відповідно до поставленої мети в дисертації вирішувалися задачі:

- дослідити теоретичні і методологічні аспекти процесу інвестування нерухомості в умовах ринкових відносин;

- проаналізувати стан та напрямки розвитку інвестиційної сфери України, динаміку розвитку регіонального ринку нерухомості;

- розробити методичні засади класифікації регіонів України відповідно їх привабливості для інвестицій у об`єкти ринку нерухомості і моделювання залежності обсягу інвестицій у нерухомість від економічних показників регіонів;

- удосконалити методичні підходи до моделювання залежності вартості об'єкта нерухомості від місцерозташування;

- розробити рекомендації та пропозиції щодо реалізації проектів інвестування нерухомого майна на регіональному рівні.

1. Теоретичні і методичні аспекти інвестування об'єктів ринку нерухомості

Автор розглядає елементи та економічну сутність інвестиційного процесу, основні поняття ринку нерухомості, процес його становлення як невід'ємної складової сукупності ринків, досліджує регіональні аспекти реалізації проектів інвестування нерухомого майна.

Ринок нерухомості є менш досконалим ринком порівняно з іншими секторами економіки і характеризується такими особливостями: специфічним характером ринкового обігу об`єктів нерухомості через обіг прав на них; роздільністю юридичних прав; складністю та гнучкістю системи фінансування придбання об'єктів нерухомості; високим рівнем ризику та непевності; нерівномірністю та різнонаправленістю грошових потоків; локалізованістю, сегментованістю та персоналізацією ринків нерухомості; обмеженою можливістю саморегулювання за допомогою цінового механізму; низькою, у порівнянні з іншими товарами, ліквідністю об'єктів нерухомості; особливостями оподатковування операцій із нерухомою власністю у різних країнах та регіонах; високим ступенем впливу регіональних особливостей та високим рівнем трансакційних витрат. Основна специфіка вітчизняного ринку нерухомості полягає в тому, що він знаходиться у стадії формування, що обумовлює необхідність корегування традиційних західних підходів до дослідження ринку нерухомості, які допускають, що ринок знаходиться у зрівноваженому та стабільному стані.

Виходячи із розглянутих особливостей нерухомого майна та його ринкового обігу, автором було уточнено зміст понять “нерухомість” та “ринок нерухомості”.

Термін “нерухоме майно” (“нерухомість”) визначається автором як частина земної поверхні, що має юридично та геодезично визначені межі; нерухомі за своєю фізичною сутністю об'єкти, що мають невід'ємне право знаходження на земельній ділянці, переміщення яких без заподіяння непомірного збитку їх призначенню неможливе; рухомі за своєю фізичною сутністю об'єкти, що законодавчо зараховуються до нерухомого майна.

Ринок нерухомості визначається як система економічних відносин між людьми, що охоплює процес створення, розподілу і використання об'єктів нерухомого майна шляхом передачі права володіння та користування ними впродовж усього терміну їх існування.

Аналіз структуротворчих елементів інвестиційного процесу та різних підходів до визначення терміна “інвестиції” дозволили уточнити його зміст. Поняття “інвестиції” розглядається автором як усі види майнових та інтелектуальних ресурсів, що вкладаються в усі види підприємницької або іншої діяльності з метою одержання фінансового прибутку чи іншого ефекту, що задовольняє потреби інвестора.

На підставі проведених досліджень запропоновано комплексну класифікацію інвестиційних проектів, що передбачає диференціацію інвестиційних проектів за тридцятьма класифікаційними ознаками: об'єктами інвестування; формою внеску; цілями інвестування та формою ефекту; рівнем новизни; джерелами фінансування; типом інвесторів; відношенням до інвестора; формою власності інвесторів; регіональною спрямованістю; належністю інвестора; масштабами впливу; ступенем участі інвесторів у процесі управління; ступенем участі інвесторів у інвестиційному процесі; масштабами проекту; рівнем ризику; періодом інвестування; термінами реалізації; рівнем прибутковості; рівнем ліквідності; ступенем схильності до впливу інших інвестиційних проектів; ступенем обов'язковості здійснення; ступенем відшкодування об'єкта; галузевою ознакою; якістю реалізації; співвідношенням моменту вкладення ресурсів і використання результатів; використанням типу обмежених ресурсів; характером використання капіталу; функціональною діяльністю; рівнем технічної готовності; можливістю визначення цілей та меж.

2. Аналіз інвестиційної діяльності на загальнодержавному та регіональному рівні ринку нерухомості України

Основна увага приділена дослідженню стану інвестиційної сфери України та напрямкам її розвитку. У роботі проведено аналіз стану інвестицій у нерухомість у масштабах всієї України та на регіональному рівні, на прикладі Миколаївської області, що дозволило розробити методичні підходи до класифікації регіонів України відповідно їх привабливості для інвестицій у нерухомість, що базуються на використанні методів математичної статистики та кластерного аналізу, практичне застосування яких є більш обґрунтованим, ніж існуючих методів експертних оцінок та аналізу привабливості регіонів України виключно для іноземних інвесторів.

Практичне застосування розробленого методичного підходу дозволило в результаті проведення за статистичними даними 1998-2001 рр. кластерного аналізу по головних компонентах та показниках, найбільш щільно пов'язаних з результативним показником, поділити двадцять шість досліджуваних регіонів на чотири кластери (таксони), що утворили групи регіонів, однорідних за привабливістю для інвестицій у нерухомість:

- регіони, що характеризуються низькою привабливістю для інвестицій у нерухомість: Вінницька, Волинська, Житомирська, Закарпатська, Івано-Франківська, Кіровоградська, Миколаївська, Рівненська, Сумська, Тернопільська, Херсонська, Хмельницька, Черкаська, Чернівецька та Чернігівська області;

- регіони, що характеризуються середньою привабливістю для інвестицій у нерухомість: Автономна Республіка Крим, Запорізька, Київська, Луганська, Львівська, Одеська, Полтавська та Харківська області;

- регіони, що характеризуються високою привабливістю для інвестицій у нерухомість: Дніпропетровська та Донецька області;

- регіон, що характеризується найвищою привабливістю для інвестицій у нерухомість - м. Київ.

Аналіз взаємного впливу різних показників соціально-економічного розвитку регіонів України дав можливість за допомогою математично-статистичного аналізу розробити методичні підходи до моделювання залежності обсягу інвестицій у нерухомість від економічних показників регіонів, основними етапами проведення якого є:

- групування регіонів, що розглядаються, згідно з рівнем їх привабливості для інвестицій у нерухомість;

- виявлення факторів, що є безпосередньо пов'язаними з динамікою інвестицій в основний капітал як для отриманих груп регіонів, так і для всієї сукупності регіонів, що розглядаються;

- перспективного моделювання динаміки інвестицій у нерухоме майно через прогнозування змін факторних ознак;

- вплив на динаміку процесів інвестування нерухомості на загальнодержавному та регіональному рівні через контроль виявлених факторів.

Застосування матриць парних коефіцієнтів кореляції дозволило знизити розмірність масивів попередніх даних і за допомогою покрокових алгоритмів регресійного аналізу побудувати регресійні моделі залежності розміру інвестицій в основний капітал як для загальної матриці статистичних даних, так і для одержаних кластерів, що об'єднують регіони з різною приваблівістю для інвестицій у нерухомість.

Рівняння регресії мають вигляд:

у = а0 + а1х1 +а2x2 + … +аkxk. (1)

Згідно методу найменших квадратів вектор оцінок коефіцієнтів регресії а отримується за формулою:

а = (XT X)-1 XT Y, (2)

Х - матриця елементів хij, кожен рядок якої показує результат вимірювань j розглянутих ознак (j=1,…k) на одному з i обстежуваних об'єктів (i=1,…n); Y - матриця, що складається з елементів результативних факторів yi (i=1,…n), що вивчаються; k - кількість розглянутих показників, за якими проводиться вивчення інвестиційної привабливості регіонів (k=15); n - кількість регіонів, за якими проводиться вивчення інвестиційної привабливості регіонів (n=26); XT - транспонована матриця Х; (XTХ)-1 - матриця, зворотня матриці XTХ.

Оскільки при аналізі масивів даних, що характеризуються статистично недостатнім числом спостережень (n<5), визначення коефіцієнтів регресії за допомогою комп'ютерних статистичних програм або через відношення матриці функцій до матриці перемінних за формулою (2) не дозволяє одержати модель достатньої точності, при аналізі першого та другого кластерів автором було застосовано методику розрахунку через визначення середньої функції вибіркових рівнянь прямолінійної середньоквадратичної регресії по кожному з показників (ф-ла 3), що дозволило одержати більш точні регресійні моделі:

Моделювання залежності обсягу інвестицій в основний капітал від економічних показників регіонів та аналіз інвестиційної привабливості регіонів України для інвестицій у нерухомість проводився за даними Держкомстату України за 1996-2001 рр. за показниками:

Y - обсяг інвестицій в основний капітал по регіону (млн. грн.);

х1 - введення в дію основних фондів по регіону (млн. грн.);

х2 - обсяг прямих іноземних інвестицій в економіку регіону (млн. дол. США);

х3 - обсяг промислового виробництва по регіону (млн. грн.);

х4 - обсяг сільськогосподарського виробництва по регіону (млн. грн.);

х5 - обсяг експорту товарів по регіону (млн. дол. США);

х6 - обсяг імпорту товарів по регіону (млн. дол. США);

х7 - рівень зареєстрованого безробіття по регіону (%);

х8 - розмір середньомісячної заробітної платні по регіону (грн.);

х9 - роздрібний товарообіг на душу населення регіону (грн.);

х10 - кількість малих підприємств у регіоні (грн.);

х11 - загальний обсяг промислового та сільськогосподарського виробництва по регіону (млн. грн.);

х12 - частка промислових підприємств державної форми власності по регіону (%);

х13 - частка промислових підприємств колективної форми власності по регіону (%);

х14 - частка промислових підприємств приватної форми власності по регіону (%);

х15 - частка промислових підприємств - власності міжнародних організацій та іноземних юридичних осіб по регіону (%).

Оскільки кількість регіонів, що складають кластери S1 та S2 є недостатньою для побудови регресійних моделей за даними одного року, моделювання залежності обсягів інвестицій в основний капітал для першого кластера проводилось на базі вивчення динаміки економічних показників протягом 1999-2001 рр., другого - 2000-2001 рр.

Отримані в результаті проведеного дослідження моделі залежності обсягу інвестицій в основний капітал від економічних показників регіонів для кластерів S1-S4 мають вигляд:

- для першого кластера (S1):

YI = -238,48 + 0,09 х3 + 0,26 х5 - 696,29 х7 + 0,86 х8 + 0,04 х10 ; (4)

- для другого кластера (S2):

YIІ = 865,06 + 0,06 х3 - 114,49 х7 + 0,01 х10; (5)

- для третього кластера (S3):

YIII = 840,75 + 8,17 х2 - 55,43 х7; (6)

- для четвертого кластера (S4):

YIV = -3,21 + 0,11 х3 + 0,21 х5 + 0,38 х8. (7)

Для загальної матриці статистичних величин регресійні моделі залежності обсягу інвестицій в основний капітал від економічних показників регіонів, побудовані за даними 1999-2001 рр. мають вигляд:

Y1999 = - 264,72 +3,20 х2 + 1,64*10-2 х3 + 0,18 х5 + 2,80 х8 + 1,24*10-2 х10, (8)

Y2000 = - 364,53 +2,11 х2 + 8,61*10-3 х3 + 0,14 х5 + 2,58 х8 + 2,52*10-2 х10. (9)

Y2001 = - 443,34 +2,13 х2 + 1,01*10-2 х3 - 4,82 х7 + 2,08 х8 + 4,98*10-2 х10. (10)

Для моделювання процесу інвестування об'єктів ринку нерухомості в масштабах України прийнята регресійна модель, розрахована для загальної матриці статистичних величин за даними 2001 р. (ф-ла 10), регресійні моделі, отримані для кластерів S1-S4 можуть використовуватися при проведенні більш детальних досліджень на рівні конкретних регіонів.

Придатність розробленої методики моделювання розміру інвестицій в основний капітал від економічних показників регіонів для практичного використання та перспективного моделювання підтверджується фактичними даними Держкомстату України: загальний розмір відхилення фактичних даних 2000 р. від результатів моделювання за регресійною моделлю, отриманою за даними 1999 р. (ф-ла 8), складає 10,3% ; відхилення даних 2001 р. від результатів моделювання за регресійною моделлю, отриманою за даними 2000 р. (ф-ла 9), складає 1,6%; фактичний розмір зростання обсягу інвестицій в основний капітал у 2002 р. відповідає інтервалові, розрахованому за регресійною моделлю 2001 р. (ф-ла 10) з імовірністю 95%, при цьому розмір відхилення сукупного обсягу інвестицій у нерухомість по Україні від прогнозованого результату складає 5,1%.

Отримані регресійні моделі підтверджують теоретично визначені джерела інвестування об'єктів нерухомості та вказують на зворотну залежність обсягу інвестицій в основний капітал від рівня зареєстрованого безробіття та пряму залежність від розміру середньомісячної заробітної платні по регіону, обсягу промислового виробництва, обсягу експорту товарів, кількості малих підприємств у регіоні та обсягу прямих іноземних інвестицій. Перші дві складові вказують на роль населення у фінансуванні інвестиційних процесів, три наступні пов'язані з прибутком, отриманим підприємствами регіону, остання вказує на роль зовнішніх джерел фінансування.

3. Пропозиції щодо підвищення ефективності розробки та практичної реалізації проектів інвестування нерухомості в умовах трансформації економіки

Велику увагу приділено дослідженню інноваційного характеру процесів розвитку нерухомості та менеджменту нерухомості як комплексній системі задоволення потреб клієнта в конкретному різновиді нерухомого майна. Розроблений комплекс практичних рекомендацій і пропозицій включає пропозиції щодо проведення перспективного моделювання досліджуваних показників і рекомендації щодо оптимізації фінансових, територіальних та організаційних аспектів реалізації проектів розвитку нерухомості. В основу розробки запропонованого комплексу, на відміну від традиційних підходів, покладено практичну діяльність девелопера нерухомості, як особи, яка професійно займається розвитком об'єктів нерухомості, беручи на себе ризик із реалізації проектів, що дозволяє підвищити ефективність як розробки інвестиційних проектів, так і їхньої практичної реалізації.

З метою підвищення ефективності реалізації процесу розвитку та управління нерухомим майном, автором було вдосконалено методичні підходи до моделювання залежності вартості об'єкта нерухомості від його місцерозташування, які полягають у створенні системи раннього розпізнання змін, що відбуваються на ринку нерухомості. Перевага запропонованого підходу полягає в тому, що він базується на логічному аналізі ринкової інформації по вартості оренди нерухомого майна та забезпечує одержання результату оцінки близького до ринкової вартості.

З метою оптимізації процесу розвитку нерухомості на рівні проекту в роботі було розроблено структуру реалізації проекту розвитку нерухомості, що складається з відповідних структурних елементів із визначенням результату кожного етапу, у розвиток якої був розроблений алгоритм підготовки, розробки та реалізації проекту розвитку нерухомості, адаптований до умов сучасного стану вітчизняної економіки, що включає дев'яносто проміжних етапів.

У висновках узагальнені результати проведеного дослідження, сформульовані основні висновки та пропозиції з проблем, що розглядаються в дисертації.

Висновки

У дисертації наведене теоретичне узагальнення і нове вирішення наукової задачі інвестиційного забезпечення процесів розвитку ринку нерухомості на загальнодержавному та регіональному рівні в умовах трансформації економіки.

Головні наукові та практичні результати роботи полягають у наступному:

1. Проведене дослідження стану, динаміки і тенденцій інвестиційної діяльності в умовах сучасного трансформаційного етапу розвитку економіки дозволило зробити висновок про те, що інвестиційна діяльність на ринку нерухомості України знаходиться в кризовому стані, загальний рівень зносу основних фондів у базових галузях вітчизняної промисловості погрожує їх масовим обвальним вибуттям. Для забезпечення необхідних темпів відновлення виробничого апарату потрібні нові, відмінні від нині діючих, принципи формування інвестиційної політики і впливу на інвестиційні процеси на ринку нерухомості як на загальнодержавному, так і на регіональному рівні.

2. Проекти, пов'язані з інвестуванням об'єктів ринку нерухомості, на відміну від фінансових інвестиційних проектів та проектів, що передбачають придбання нематеріальних активів, носять чітко визначений регіональний характер і з найбільшою ефективністю можуть бути реалізовані у визначених економічно-територіальних умовах. Запропонований методичний підхід до моделювання залежності обсягу інвестицій у нерухомість від економічних показників регіонів дозволяє прогнозувати зміни в обсязі інвестиційних надходжень на ринку нерухомості та впливати на інвестиційні процеси на регіональному та загальнодержавному рівні шляхом контролю визначених показників.

3. Поглиблено теоретико-методологічні засади дослідження процесу інвестування об`єктів ринку нерухомості, зокрема: уточнено зміст понять “інвестиції”, “нерухомість” (“нерухоме майно”) та “ринок нерухомості”, що дає можливість уникнути розбіжностей, які існують між традиційними підходами до визначення змісту означених термінів та практичною інвестиційною діяльністю і функціонуванням ринку нерухомості.

4. Проведені дослідження дозволили запропонувати комплексну класифікацію інвестиційних проектів, що передбачає диференціацію інвестиційних проектів за тридцятьма класифікаційними ознаками, і є більш важливою для практичного застосування, ніж існуючі класифікації загального поняття “інвестиції”.

5. Розроблено методичні засади класифікації регіонів України відповідно до їх привабливості для інвестицій у нерухомість, що базуються на використанні методів математичної статистики та кластерного аналізу, практичне застосування яких є більш обґрунтованим, ніж існуючих методів експертних оцінок та аналізу привабливості регіонів України виключно для іноземних інвесторів. Результатом практичного застосування яких стало вдосконалення класифікації регіонів України відповідно до їх привабливості для інвестицій в об'єкти ринку нерухомості на сучасному етапі розвитку економіки України.

6. Значне місце в процесі інвестиційного проектування розвитку об`єктів нерухомого майна займає попередній вибір місця їх розташування і постійний аналіз інформації щодо існуючих змін на ринку нерухомості. Практичне застосування удосконалених методичних підходів до моделювання та моніторингу залежності вартості об'єктів нерухомості від місцерозташування дозволяє підвищити ефективність інвестування об`єктів нерухомості, оцінки нерухомого майна й оперативного контролю за регіональним ринком нерухомості, уникаючи складного багатофакторного аналізу.

7. Розроблено комплекс рекомендацій та пропозицій щодо підвищення ефективності розробки та практичної реалізації проектів інвестування нерухомості на регіональному рівні у сучасних економічних умовах, що передбачає оптимізацію фінансових, територіальних та організаційних складових інвестиційного процесу. В основу розроблених рекомендацій, на відміну від традиційних підходів, покладено практичну діяльність девелопера нерухомості, як особи, яка професійно займається розвитком об'єктів нерухомості, беручи на себе ризик із реалізації проектів.

Використання розробок і пропозицій, викладених в дисертації, дає можливість:

- проводити аналіз процесів інвестування нерухомого майна на загальнодержавному та регіональному рівні;

- впливати на рівень інвестицій в основний капітал на загальнодержавному та на регіональному рівні ринку нерухомості України шляхом контролю інших показників соціально-економічного розвитку регіонів;

- підвищити ефективність розробки і реалізації інвестиційних проектів розвитку об'єктів ринку нерухомості та управління нерухомим майном.

інвестиційний ринковий нерухомість

Література

1. Економіка будівництва: Навчальний посібник з грифом Міністерства освіти і науки України. - Харків: Вища школа, 2001, - 584с.

2. Мирошниченко А. Право собственности и процесс земельного реформирования в Украине // Предпринимательство, хозяйство и право. - 2000. - № 8. - С. 60-64.

3. Мирошниченко А.В. Определение степени влияния местоположения недвижимости на ее рыночную стоимость в процессе экспертной оценки // Вісник ХДЕУ. - 2000. - № 4 (16). - С. 28-29.

4. Мірошниченко О.В. Правові аспекти формування земельної власності та ринку нерухомості в Україні // Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин (Збірник наукових праць). - К.: КНУБА. - 2000. - № 8. - С. 130-135.

5. Мирошниченко А. Методические подходы к оценке земельных участков // Предпринимательство, хозяйство и право. - 2000. - № 9. - С. 75-77.

6. Мирошниченко А. Инвестирование объектов недвижимости в условиях трансформации экономики Украины // Предпринимательство, хозяйство и право. - 2000. - № 11. - С. 69-71.

7. Мірошниченко О.В. Класифікація інвестиційних проектів як шлях до ефективного управління інвестиціями // Економіка (Збірник наукових праць). - Харків: ХДПУ. - 2002. - Вип. 2. - С. 123-127.

8. Мірошниченко О.В. Роль економічної політики держави у стимулюванні інвестиційної активності на ринку нерухомості України // Наукові праці МДГУ: Економічні науки. - Миколаїв: МДГУ. - 2002. - С. 125-129.

Размещено на Allbest.ru