Рынок нежилых помещений: состояние и перспективы развития

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Рынок нежилых помещений, как и рынок недвижимости в целом, появился в связи с событиями 90-х годов и сразу начал активно развиваться, т.к. для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Идет ли речь о торговой организации или промышленном предприятии, в любом случае им не обойтись без использования складских, производственных, административных и других нежилых помещений. Однако недвижимость стоит дорого, и поэтому лишь очень немногие фирмы в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуется.

Что же касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе нет единого мнения по этому поводу. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений. В нормативных актах разного уровня единое понимание термина «нежилое помещение» не выработано. В связи с этим нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами регулируется договор аренды нежилых помещений.

Цель данной расчётно-графической работы: исследование рынка объектов недвижимости нежилого назначения в России.

Основными задачами работы являются:

- определение понятия нежилого помещения;

- классификация нежилых помещений по видам;

- рассмотрение общих тенденций, просматривающихся на рынке в крупных городах России.

Актуальность темы расчётно-графической работы обусловлена развитием и расширением организаций и предприятий, нуждающихся для нормального ведения своей хозяйственной и иной деятельности в помещениях нежилого назначения.

1. Понятие и сущность нежилых помещений

В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». При этом следует отметить, что указанное понятие для законодательства не является новым. «Нежилое помещение» использовалось в ГК РСФСР 1964 года, ЖК РСФСР 1983 года, Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Для понимания специфики нежилых помещений как объектов недвижимости необходимо рассмотреть, прежде всего, само понятие помещения. Определение «помещения» имелось в Федеральном законе от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»: помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания. Иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных организаций. Как видно из данного определения, под помещением понималось часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Однако большинство нежилых помещений не связаны с жилыми зданиями. В связи с чем, данное определение представляется не совсем корректным.

Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (п. 2 ч.6 ст.12).

В свою очередь, понятие нежилых помещений законодательно не определено, в связи с чем в научных кругах до сих пор идут споры. Тем не менее, большинство исследователей определяет нежилые помещения как самостоятельное недвижимое имущество или являющейся составной частью зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком.

В связи с вышесказанным, было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина нежилые помещения, и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребует внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений окажутся в выигрыше.

2. Классификация нежилых помещений

Нежилое помещение - это помещение, используемое под коммерческую или другую деятельность. Оно является недвижимостью и может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. В соответствии с допустимым и рациональным видом использования, помещения можно разделить на следующие типы:

- Офисное помещение - преимущественно используется под офис, может располагаться в БЦ, ТЦ, ТРК, административных и административно-жилых зданиях. Офисное помещение имеет капитальные стены, отгораживающие его от других помещений, присутствие коммуникаций (вода, слив, с/у) в самом помещении не обязательны, они могут быть в помещении, но обычно находятся в здании и рассчитаны на несколько офисных помещений.

- Торговая площадь - преимущественно используется под торговлю, может располагаться в ТЦ, ТРК, административных и административно - жилых зданиях, может не иметь капитальных стен, отгораживающих его от других торговых помещений, присутствие коммуникаций (вода, слив, с/у) в самом помещении не обязательны, обычно находятся в здании и рассчитаны на несколько торговых помещений.

- Универсальное помещение - может использоваться под разные виды деятельности (офис, торговлю, общепит, медицинские услуги, салон красоты, ночной клуб и др.), это обособленное помещение, имеющее отдельный вход, капитальные стены, отгораживающие его от других помещений, и собственные коммуникации (вода, слив, с/у), может находится в ТЦ, ТРК, БЦ, административных и административно - жилых зданиях.

- Складское помещение - преимущественно используется под склад, может располагаться в СК, административных зданиях, имеет капитальные стены, отгораживающие его от других помещений, отдельный вход, присутствие коммуникаций (вода, слив, с/у) в самом помещении не обязательны, обычно находятся на территории и рассчитаны на несколько помещений.

Согласно другой классификации, по целевому назначению и виду деятельности арендатора, объекты недвижимого имущества нежилого назначения делятся на:

- Торговые - продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли, магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию.

- Производственные - цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов; трансформаторные, помещения насосных станций и станций подкачек, специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции, информационно-вычислительные центры, предприятия автосервиса.

- Складские - склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей, пункты приема стеклотары.

- Коммунально-бытовые - дома быта и комбинаты бытового обслуживания, ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты.

- Объекты общественного питания - имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания.

- Офисы - службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, авиакассы.

- Медицинские - больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, санитарно-эпидемиологические станции, , центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза.

- Образовательные - учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения.

- Аптеки - аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты.

- Имущественные комплексы для частной медицинской практики - соответствующие кабинеты, поликлиники.

- Театрально-зрелищные - клубы, театры, кинотеатры.

- Спортивные - спортивные комплексы и залы.

- Творческие - мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы.

- Имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений - банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов.

- Увеселительные заведения - казино, ночные клубы, игорные залы.

- Развлекательные центры - залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы, видеосалоны.

- Гаражи - гаражи или боксы юридических лиц.

- Архивы - архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий.

- Агентства - охранно-сыскные, рекламные и т.п.

- Отделения связи - городские отделения почтовой связи.

- Предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети - узлы телефонной связи и телеграфы.

- Проектные, конструкторские организации - предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.

нежилой торговый арендатор

3. Рынок нежилых помещений

Для большинства частных лиц рынок недвижимости представляется как рынок жилых помещений - сделки с квартирами, загородными коттеджами и т.д. Однако не меньшую часть рынка недвижимости составляют сделки с нежилыми помещениями. Осуществление сделок подобного направления имеет свои особенности, и ситуация на рынке нежилой недвижимости развивается во многом независимо от рынка жилья, хотя многие тенденции остаются сходными.

Как и рынок жилой недвижимости, рынок жилых помещений в течение довольно долгого времени восстанавливался после кризиса. К настоящему времени процесс этого восстановления практически завершился, и объём купленных и арендованных площадей начинает приближаться к докризисному уровню. Одна из главных тенденций, которые отмечают специалисты в этой сфере, это повышение количества более крупных сделок. Около года назад, когда многие компании боролись за выживание в период кризиса и стремились сэкономить, где только возможно, наибольшим спросом пользовались офисные помещения площадью до пятидесяти квадратных метров. Сейчас такие небольшие офисы составляют менее четверти всех сделок, а большинство рассматривает варианты не меньше ста квадратных метров. Это касается как тех, кто вновь приходит на рынок, так и уже существующих компаний - многие из них в начале 2011 года искали возможности приобретения или аренды более крупного офиса.

Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений также четко выделяются две составляющие -- рынок первичных и вторичных объектов. Преобладающим является рынок вторичных объектов, хотя в некоторых сегментах предложение первичных объектов недвижимости в последнее время существенно увеличилось. В целом на рынке нежилых помещений наиболее распространена такая форма сделок, как аренда.

Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений -- один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. К основным сегментам рынка торговых помещений можно отнести: магазины в «торговых коридорах»; торговые комплексы в центре города; торгово-развлекательные центры на окраине города.

Основные особенности развития рынка торговых помещений:

1. Низкий уровень вакантных площадей.

2. Высокая стоимость помещений.

3. Строительство торговых центров на окраинах города.

4. В городах федерального значения производятся крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади.

5. Приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как IКЕА, Ашан, Меtго, а также поступательное развитее российских торговых сетей -- «Седьмой Континент», «Перекресток», «Пятерочка».

Производственные помещения и производственная недвижимость -- довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.

Заключение

Таким образом, на рынке нежилых помещений просматривается следующая тенденция:

- Организации в крупных городах России, экономившие на аренде в кризисные годы, теперь перебираются в более комфортные помещения. При этом многие из них скопили достаточно средств, чтобы не арендовать недвижимость, а приобретать офисные площади в собственность. Среди крупных компаний одним из самых заметных игроков в этом сегменте рынка является ВТБ, который в первом полугодии 2011 года приобрёл сразу несколько крупных офисных комплексов и имеет планы дальнейшего развития в этой сфере.

- Сокращение числа пустующих помещений. Несмотря на небольшой рост ставок аренды, доля пустых помещений составляет приблизительно пятнадцать процентов и колеблется около этой величины в зависимости от класса конкретной постройки. Это является заметным улучшением по сравнению с показателями прошлого года.

- Медленный ввод новых площадей. По сравнению с предыдущими годами площадь вновь построенных офисных и других помещений сократилась почти на треть. Сейчас последствия этого явления практически незаметны, однако уже через год или полтора такое сокращение может привести к ощутимому дефициту площадей, например, в г. Москве. В результате большинство девелоперов окажутся вынуждены вести строительство ближе к окраинам города.

- Заключение договоров по аренде или покупке нежилой недвижимости имеет свои особенности, что, отчасти, тормозит развитие рынка. К примеру, при аренде нежилого помещения в договоре должно быть указано, какое конкретное помещение сдается в аренду, точный адрес здания, описание местоположения помещения, площадь и назначение сдаваемого помещения. Если объект будет использоваться не по назначению, это может привести к дополнительным проблемам.

Библиографический список

1. Решетов Ф.Ф. Понятие и специфика нежилых помещений / Ф.Ф. Решетов // Актуальные вопросы юридических наук: материалы междунар. науч. конф. (г. Челябинск, ноябрь 2012 г.). -- Челябинск: Два комсомольца, 2012. -- С. 50-55.

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. - М: МИКХиС, 2011г. - 338с.

Размещено на Allbest.ru