Оценка земель и объектов недвижимости

Схема иерархии.

где: - верхний уровень - цель (определение рыночной стоимости акций);

- промежуточный уровень - критерии согласования.

- нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные затратным - З, доходным - Д, сравнительным - С подходами).

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.

С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериев

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы б(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено б(i,j) = в, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем б(j,i) = 1/в.

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Таблица №14

Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным - З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев. Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица №15

Критерий А1 - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

Таблица №16

Критерий А2 - тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.

Таблица №17

Критерий А3 - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

Таблица №18

Критерий А4 - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Расчет весов подходов

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица №19

Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица №20

Рыночная стоимость оцениваемого имущества

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО заказчик по состоянию на 01 июля 2012 года, составляет с учетом НДС:

6 940 000 (шесть миллионов девятьсот сорок тысяч) рублей.

Заключение

Оценка недвижимости занимает особое место в оценочной деятельности, так как недвижимость представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния.

Оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности.

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.

Была проведена оценка объекта недвижимости

Объект оценки: Право собственности на: 1) Здание общей площадью 174,1 кв.м.; 2) Земельный участок, общей площадью общей площадью 158,0 кв.м.

Балансовая стоимость объекта оценки: Здание - 3 482 000 руб.

Заказчик работы: ООО «ЗАКАЗЧИК», основной государственный регистрационный номер (ОГРН) - 1033500059416, Дата присвоения ОГРН - 15 апреля 2003 года.

Дата оценки: 01 декабря 2013 г.

Ниже представлены результаты расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта с применением трех основных подходов оценки:

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик» по состоянию на 01 июля 2012 года, составляет с учетом НДС:

6 940 000 (шесть миллионов девятьсот сорок тысяч) рублей

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Фед. закон от 29.07.1998 №135-ФЗ принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (действующая редакция).

2. Об патентных и иных пошлинах за совершение юридически значимых действий, ... а также с государственной регистрацией перехода исключительных прав к другим лицам и договоров о распоряжении этими правами: постановление Правительства Российской Федерации от 10 декабря 2008 г. N 941// Российская газета. - 208. - 15 декабря. - С. 11.

3. ФСО № 1: Общие требования оценки, подходы и требования к проведению оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256;

4. ФСО № 2: Цель оценки и виды стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

5. ФСО № 3: Требования к отчету об оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. (действующая редакция)

7. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, составленных в ценах 1969 года (УПВС).

8. Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва 1990.

9. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник/ М.А. Федотова, Э.А. Уткин. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем».

10. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости: учебник/ С.В. Грибовский. - С-П.: ПИТЕР, 2010 г.

11. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Генри С. Харрисон. - М.: 2006 г.

12. Григорьев, В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход: учебно-практическое пособие/ В.В. Григорьев, И.М. Островкин.-М.: Дело, 2008 г.

13. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: учебник/ Д. Фридман, Н. Ордуэй.- М.: Дело ЛТД, 2009 г.

14. Зарубин, В.Н. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное пособие/под редакцией В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера.-М.:Дело,2008 г.

15. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учебник/ С.П. Коростелев.- М.: Русская деловая литература, 2008 г.

16. Григорьев, В.В. Оценка и переоценка основных фондов: учебник/ В.В. Григорьев.- М.: Инфра-М, 2009 г.

17. Григорьев, В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретический и практический аспекты: учебник/ В.В. Григорьев.-М.: Инфра-М, 2007 г.

18. Есипов, В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: учебное пособие/ Под редакцией проф. В.Е. Есипова, СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008 г.

Размещено на Allbest.ru