Оценка рыночной стоимости земельного участка

За январь 2011 года услуги связи стали дороже на 0,8% в результате повышения тарифов на услуги телеграфной связи (на 24,8%), проводного вещания (на 14,3%) и интернета (на 1,6%).

Повысилась стоимость проезда в поездах дальнего следования (на 2,7%) и воздушном транспорте (на 1,4%).

По сравнению с концом 2010 года подорожали услуги культуры (на 0,9%), образования и медицинские услуги (на 0,3%).

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг, используемого для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения, в Ростовской области в январе 2011 года составила 8613,7 рубля в расчете на месяц, что ниже средне российского показателя (9072,7 рубля). По сравнению с декабрем 2010 года его стоимость выросла на 1,8%. По предварительной оценке, в январе 2011 года объем номинальных денежных доходов населения сложился ниже уровня декабря 2010 года (на 37,6%), что характерно для первого месяца года (в связи с получением в декабре выплат по итогам работы за год и процентных начислений по вкладам и депозитам в банках).

По сравнению с январем 2010 года также отмечалось отставание темпов роста номинальных денежных доходов населения, которые в условиях опережающего роста потребительских цен с начала 2011 года (110,1% против 107% в январе 2010 г.) составили 107,8% (против 133,4% в январе 2010 г.). В результате реальные денежные доходы населения сложились ниже уровня соответствующего периода 2010 года на 2,1 процентного пункта, реальные располагаемые - на 1,7 процентного пункта (в 2010 году, соответственно, 125,7% и 127,5%).

Среднедушевые денежные доходы населения области в январе 2011 года, по оперативным данным, составили 12458,1 рубля.

В то же время потребительские расходы в среднем на душу населения возросли в январе 2011 года к аналогичному периоду 2010 года на 14%, в основном за счет ранее накопленных денежных средств на руках у населения. Сокращение платежеспособного спроса населения в январе 2011 года сказалось на замедлении темпов роста оборота розничной торговли, которые в сопоставимых ценах сложились на 3,1 п. п. ниже, чем в январе 2010 года, и составили 105,2%.

В секторе торгующих организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность вне рынка, оборот розничной торговли вырос на 6,2% (против 87,5% в январе 2010 г.), сформировав 88,3% общего объема товарооборота.

Более высокий прирост оборота отмечался по крупным организациям и субъектам среднего предпринимательства (9,7% к январю 2010 года). При этом значительно возрос оборот розничной торговли организаций с видом деятельности «торговля автотранспортными средствами и мотоциклами, их техническое обслуживание и ремонт» (к январю 2010 года на 32,5%).

Прирост оборота малых предприятий заметно ниже и составил 4,5% к январскому показателю 2010 года.

Сохранялась тенденция сокращения объемов продаж на розничных рынках и ярмарках (на 1,9% по сравнению с январем 2010 г.), обусловленная сокращением количества рынков и торговых мест. Их доля составила 11,7%.

Продолжается тенденция увеличения доли оборота крупных и средних организаций (с 33,8% в январе 2010 года до 35,2% в январе 2011 года), что обусловлено наращиванием оборотов международными, федеральными и региональными торговыми сетями.

Так, по итогам января 2011 года, розничные торговые сети формировали в среднем по области 39% оборота розничной торговли крупных, средних организаций и малых предприятий и 17,8% общего объема оборота розничной торговли, что выше январских показателей 2010 года.

На фоне существенного удорожания продовольственных товаров в январе 2011 года наблюдается изменение соотношения продовольственной и непродовольственной составляющей в макроструктуре оборота розничной торговли. Так, оборот продуктов питания в товарной массе возрос по отношению к уровню января 2010 года на 3,2%, а его доля в общем объеме розничных продаж составила 49,7%. Оборот непродовольственных товаров вырос на 7,1%, удельный вес - 50,3%.

В январе 2011 года объем платных услуг, оказанных населению области по всем каналам реализации, снизился на 2,7% к уровню января 2010 года. Крупные и средние организации области формировали 78,8% общего объема платных услуг, на долю малых предприятий и граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, приходилось - 21,2%.

Преобладающую долю в структуре платных услуг занимают услуги ЖКХ (37,4%), связи (26,6%), транспортные (10,9%) и бытовые (9,1%), при этом темпы роста выше уровня января 2010 года сложились только по услугам связи (107,9%).

По оперативным данным, среднемесячная начисленная заработная плата работников по полному кругу предприятий и организаций в 2010 году сложилась в размере 15153 рублей, что на 8,9% выше 2009 года. Рост заработной платы наблюдался по всем видам деятельности.

Наибольшие темпы роста наблюдались в организациях связи (123,4%), на предприятиях обрабатывающих производств (114,8%) и осуществляющих финансовую деятельность (114,2%).

Самые низкие темпы роста заработной платы - в учреждениях государственного управления и социального страхования, а также здравоохранения и предоставления социальных услуг (101,2%), Самая низкая заработная плата сложилась у работников гостиниц и ресторанов - 8383,3 рублей (55,3% от средней по экономике области), немного выше на предприятиях рыболовства и рыбоводства - 9864,8 рублей (65,1% к средней по области), а также предприятий сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства - 9964,9 рублей (65,8%). Максимальная оплата труда по-прежнему у работников, занятых финансовой деятельностью, - 29919,1 рублей (в 2 раза выше средней по области).

После полного погашения просроченной задолженности по заработной плате на начало 2011 года к началу февраля задолженность появилась на 4 предприятиях с численностью 995 работников в размере 13,5 млн. рублей. В разрезе видов деятельности сумма задолженности распределилась следующим образом: 5,8 млн. рублей в обрабатывающих производствах, 5,4 млн. рублей - на предприятии, занимающемся производством прочих материалов и веществ, не включенных в другие группировки, около 2-х млн. рублей - на предприятии, занимающемся производством и распределением электроэнергии, газа и воды и 300 тыс. рублей - в сельском хозяйстве.

Задолженность из бюджетов всех уровней отсутствует.

Вопрос погашения задолженности по зарплате рассматривался на 3-х заседаниях областной межведомственной комиссии по организации взаимодействия государственных органов при осуществлении контроля за соблюдением трудового законодательства. Анализ ситуации с задолженностью по зарплате проводится ежемесячно, контроль погашения - ежедневно. Информация направляется в Администрацию области, аппарат полномочного представителя Президента РФ в ЮФО, Государственную инспекцию труда в Ростовской области, Прокуратуру области, министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций области, Управление федеральной налоговой службы по Ростовской области и Управление по борьбе с экономическими преступлениями ГУВД Ростовской области и УФСБ России по Ростовской области. В течение 2010 года наблюдалось снижение численности работников на предприятиях большинства основных видов деятельности. В целом по предприятиям области численность работников по сравнению с предыдущим годом сократилась на 2,8%.

Наибольшие потери численности работающих произошли на предприятиях, занимающихся добычей полезных ископаемых (на 17,8%), строительстве (на 6,2%), сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства (на 5,3%) и в обрабатывающих производствах (на 4,5%).

Это связано с мероприятиями по рационализации структуры занятости, проводимой предприятиями области с целью минимизации издержек производства. Вместе с тем отмечалось постепенное сокращение использования работодателями режима неполного рабочего времени, отпусков по инициативе администрации и по собственному желанию работников. Ситуация на рынке труда области остается стабильной. С начала 2011 года наблюдается тенденция сокращения численности граждан, обратившихся в органы службы занятости населения за содействием в трудоустройстве - на 16,6% ниже, чем в январе 2010 года. Численность безработных, зарегистрированных на 1 февраля т. г. составила 29,1 тыс. человек, что на 23,2% ниже, чем в 2010 году (на 1.02.2010 г. - 37,9 тыс. человек), что соответствует уровню безработицы в 1,3%. Несмотря на значительное снижение по сравнению с 2010 годом, уровень регистрируемой безработицы превышает областной показатель в городах: Зверево (2,5%) и Донецк (2,3%) и районах: Чертковском (3,9%), Куйбышевском (3,7%), Советском (3,3%), Егорлыкском (3,0%), Песчанокопском и Кашарском (2,8%), Милютинском и Пролетарском (2,7%) и др.

В то же время в 12 территориях уровень регистрируемой безработицы ниже средне областного.

Потребность предприятий, заявленная в органы службы занятости, по состоянию на 1 февраля 2011 года выросла в сравнении с аналогичным периодом 2010 года на 19% и составила 23,5 тысячи вакансий, из них 69,7% - по рабочим профессиям. Большая часть (81,5%) заявленных вакансий сосредоточена в городах. Коэффициент напряженности на рынке труда области снизился в 1,6 раза против января 2010 года и составил 1,3 человека на 1 вакансию. В то же время остается высоким уровень напряженности на рынке труда в следующих районах: Песчанокопском (29,2), Куйбышевском - (27,2), Дубовском (19,2), Советском (18,7), Шолоховском (17,6), Боковском (12), Обливском - (11,7), Красносулинском (10,7), Волгодонском - 10,6 человека в расчете на 1 вакансию.

С начала текущего года организованы 48 ярмарок вакансий (72,7% к январю 2010 года), в которых приняли участие 1 тыс. человек, оказано содействие в трудоустройстве 4,5 тыс. человек (108,5% к январю 2010г.). К общественным работам приступили 507 человек или 9,8% от числа незанятых граждан, зарегистрированных в течение месяца. На профессиональное обучение службой занятости направлено 1,1 тыс. безработных. Из числа граждан, завершивших обучение, 71 человек трудоустроен (в 2 раза больше, чем в 2010 году).

В январе-декабре 2010 года демографическая ситуация в области характеризовалась ростом как числа родившихся (на 0,5%), так и числа умерших (на 1%), естественная убыль населения, по оперативной информации, осталась на уровне 2009 года. Младенческая смертность продолжала снижаться - на 14,8%. Миграционный прирост населения области в 2010 году сократился по сравнению с 2009 годом в 3 раза и составил 1235 человек. Снижение сложилось за счет прибывших из стран СНГ и Балтии.

Финансовое состояние крупных и средних организаций области в 2010 году значительно улучшилось по сравнению с 2009 годом, что связано с восстановительными процессами, отмечаемыми во многих секторах донской экономики. По итогам 2010 года в целом по области с учетом до расчета до полного круга предприятий сальдированный финансовый результат составил 33,9 млрд. рублей прибыли против 18,5 млрд. рублей в 2009 году. Существенно сократились убытки убыточных организаций.

Крупными и средними организациями области по итогам 2010 года получено 40,7 млрд. рублей прибыли, или 116,5% к уровню 2009 года по сопоставимому кругу предприятий.

Рост прибыли в 2010 году по сравнению с 2009 годом обеспечен крупными и средними организациями сельского хозяйства - в 1,9 раза, добывающего сектора - в 1,6 раза, обрабатывающих производств - в 1,3 раза, торговли - на 8,5%, транспорта и связи - на 16,2%, организациями, относящимися к виду деятельности «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг - на 33,5%.

При этом практически в 2 раза допущено снижение прибыли организациями по производству и распределению электроэнергии, газа и воды. Удельный вес крупных и средних убыточных организаций по итогам 2010 года остался на уровне 2009 года и составил 25,8%. Объем убытков в отчетном периоде сократился по сопоставимому кругу предприятий на 8,6 млрд. руб. или на 33,3% по сравнению с 2009 годом. Коэффициент убыточности (отношение убытков к прибыли), характеризующий влияние крупных и средних убыточных предприятий на экономику области, в 2010 году сложился на уровне 42,5% при 60,5% в 2009 году.

Более 60% от общей суммы убытка получено в обрабатывающих производствах (главным образом за счет организаций металлургического производства и производства машин и оборудования) и на предприятиях по производству и распределению электроэнергии, газа и воды в связи с увеличением выплат по кредитам, выявлением убытков прошлых лет.

Дебиторская задолженность по состоянию на 1 января 2011 года сложилась в объеме 237,7 млрд. рублей, увеличившись по сравнению с 1 декабря 2010 года на 1,7%, просроченная дебиторская задолженность сократилась на 4% и составила 12,1 млрд. руб.

Кредиторская задолженность крупных и средних организаций по состоянию на 1 января 2011 года составила 272,7 млрд. рублей и по сравнению с декабрем 2010 года выросла на 2,3%, просроченная кредиторская задолженность увеличилась на 1,8% и составила 15 млрд. руб.

6.3 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Важнейшим элементом экономической среды функционирования объектов является рынок недвижимости - взаимосвязанная система рыночных механизмов и отношений между хозяйствующими субъектами, обеспечивающих создание, передачу (обращение), эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Главными задачами рынка являются:

- передача прав от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на региональных рынках;

- организация связи между продавцом и покупателем на основе экономической мотивации;

- перераспределение пространства объектов между конкурентными вариантами использования и конкурирующими субъектами рынка и т. д.

Ценовой механизм на данном рынке отражает изменения в спросе и предложении.

Основные особенности товара на рынке недвижимости:

- неоднородность - каждый объект недвижимости уникален в смысле физических характеристик и инвестиционных интересов;

- неделимость - прямые инвестиции в интересы недвижимости, как правило, неделимы и имеют высокую стоимость;

- неэластичность предложения - запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен, т. е., рынок не может адекватно среагировать на изменение спроса изменением предложения;

- высокие трансакционные издержки - инвестиции в недвижимость характеризуются высоким уровнем издержек на проведение сделок (маркетинговые расходы и налоги на сделки);

- особые проблемы управления - только качественное управление может обеспечить надлежащий уровень арендного дохода;

- бессрочность - интерес инвестора права собственности всегда есть и будет;

- несовершенство информации - отсутствие полной и достоверной информации по сделкам;

- децентрализованный рынок - большая часть сделок имеет место на отдельных локальных рынках;

- не изнашивающейся землей и зданиями, имеющие долгий срок службы, т. е., тем, что всегда будет существенным для потребителей экономики;

- государственное регулирование - наличие влияния государства на рынок;

- особые риски.

В структуре рынка недвижимости можно выделить такие структурные срезы (элементы, уровни):

- федеральный - региональный - местный;

- первичный - вторичный;

- покупатель - посредник - продавец;

- спроса - предложения;

- жилая недвижимость (постоянного и временного проживания) - коммерческая недвижимость (офис, торговый центр, магазин, ресторан, сервисный центр, бизнес-центр) - промышленная недвижимость (заводские помещения, паркинги, гаражи, мастерские, склады, административно-бытовые помещения, офисы) - социально-культурная недвижимость (школы, детские сады, административные учреждения);

- внутри территориальный;

- внутриотраслевой (промышленность, сельское хозяйство, строительство, транспорт, торговля, общественное питание, материально-техническое снабжение);

- по срокам эксплуатации недвижимости;

- недвижимость в частной собственности физических и юридических лиц, кооперативной собственности, собственности ведомств, муниципалитетов и государства, арендованное имущество;

- недвижимость, построенная по типовым и индивидуальным проектам;

- инвестиции в недвижимость за счет федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и местных муниципальных образований, средств юридических лиц и граждан.

Каждый структурный срез рынка недвижимости может быть, в свою очередь, детально структурирован и изучен. Потребительскими сегментами рынка недвижимости являются государство, субъекты Федерации, муниципалитеты, юридические и физические лица. Отметим, что структура спроса на рынке недвижимости весьма динамична и трудно прогнозируема из-за большого числа субъективных факторов, влияющих на нее.

Структура спроса на рынке недвижимости неустойчива и находится под влиянием макроэкономических факторов. Значительные изменения валютного курса способны спровоцировать существенные колебания спроса на рынке недвижимости.

Реклама по продаже недвижимости (земельных участков) сосредоточена в следующих источниках информации:

- газеты «Всё для Вас» и т. д.;

- каталоги риэлтерских фирм за 2011 г.;

- информационно-поисковая системы в сети Интернет.

Коэффициент торга (уторгования) изменяется (по ряду известных причин) в пределах Кторг = 0,95 в зависимости от категории недвижимости, технического состояния и других причин.



7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Определение стоимости является сложным аналитическим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних взаимосвязей объекта оценки. Данные, полученные в результате анализа социально-экономической ситуации в регионе, анализа месторасположения и рынка данной категории имущества, а также характеристики объекта оценки являются основой для формализации и количественного измерения экономических взаимосвязей.

В рамках осуществления настоящей работы по выполнению задания на оценку, проведение оценки включало в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки, визуальный осмотр объекта;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки, с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Источники информации.

Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся с привлечением различных источников информации. Были проанализированы все доступные данные по рынку недвижимости в исследуемом районе на дату оценки.

В результате, данные о сопоставимых объектах оценки были взяты из сети Интернет.

Основные методы и особенности оценки земель.

Процесс оценки заключается в определении рыночной стоимости прав собственности на объект оценки методами, рекомендованными в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжениями Минимущества России от 06.03.2002 г., №568-р.

При оценке рыночной стоимости земельных участков используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. В рамках доходного подхода применяются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и выделения.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методами сравнительного подхода.

Оценка методом сравнения продаж.

В соответствии с требованиями ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи, то есть при наличии развитого сегмента рынка недвижимости. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено соответствующими корректировками. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.

Метод сравнения продаж в настоящее время имеет достаточно широкое развитие. Технология применения данного метода для оценки земель населённых пунктов принципиально не отличается от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах, сельхозугодий) методом сравнения продаж.

Различия заключаются только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. При проведении корректировок применяются все общепринятые элементы сравнения, перечисленные в методе сравнения продаж. Отбор сравниваемых с оцениваемым участков земли и корректировка их цен выполняются по следующим признакам (в указанной последовательности):

- состав оцениваемых прав;

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- рыночные условия (время сделки);

- местоположение;

- условия зонирования и другие ограничения;

- физические характеристики;

- доступные коммунальные услуги (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и др.).

В конкретном случае, использовался метод сравнения продаж. Данный метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (незастроенных земельных участков).

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса) («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» от 06.03.2002 г., №568-р, п. 1. Министерство имущественных отношений РФ).

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;

- определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому элементу сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости земельных участков являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т. п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливались в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения определялись как для единицы измерения аналога (гектар, сотка, кв. м), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен рассчитывались в денежном и процентном выражении. Была проанализирована информация о ценах на земельные участки, предложения продаж Агентств по торговле недвижимостью города Таганрога в периодической печати и бюллетенях о продаже недвижимости.

Анализ позволит увидеть некий диапазон в ценах, скорее являющийся не особенностями того или иного объекта, а желанием покупателя продать объект за определённую сумму. Однако, несмотря на отмеченный диапазон информация по каждому из аналогов является достоверной и отражает рыночную ситуация в рассматриваемом сегменте по состоянию на дату оценки. Для сравнения с оцениваемым земельным участком кадастровый номер 61:01:600002:381, общей площадью 40200 кв. м. +/- 2150 кв. м., расположенным по адресу: Ростовская обл., Азовский район, участок находится примерно в 760 м. по направлению на северо-восток от ориентира ПТ «Дугино», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Азовский, были отобраны 4 земельных участка, все отобранные Аналоги - расположены в рассматриваемом Районе.

Таблица 8. - Описание объектов сравнения:

Рыночная стоимость земельного участка определялась на основе анализа элементов сравнения по выбранным аналогичным участкам.

Выбор участков-аналогов производился с учетом их схожести с оцениваемым.

Таблица 6. - Элементы сравнения:

В качестве элементов сравнения, по которым производился отбор, были определен основной элемент - это текущее или предполагаемое использование земельного участка для возведения объектов жилищного строительства.

С целью учета отличий вводились корректировки в цены сопоставимых участков по следующим элементам:

1. Поправка на имущественные права: Объект оценки находится собственности. Таким образом различий между объектом оценки и сопоставимыми аналогами не обнаружено. По этой причине поправка не вносилась;

2. Поправка на условия финансовых расчетов: Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - это расчёт покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась;

3. Поправка на условия рынка (время продажи): данная корректировка отражает изменение стоимости объекта недвижимости за определенный период времени под действием факторов рынка. Так как период экспозиции объекта оценки совпадает с экспозицией выбранных для сравнения аналогов - апрель 2011 года, а в этот период не выявлены нетипичные условия на рынке недвижимости, способные существенно повлиять на формирование рыночной стоимости объекта оценки - корректировки по выбранным аналогам не вносились;

4. Поправка на местоположение и окружение: фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Критерием корректировки является степень влияния различий в местоположении на рыночную стоимость земельных участков, а так же наличие в ближайшем окружении оцениваемого объекта таких факторов как: развитая инфраструктура, удобная транспортная развязка и приличные дороги, учитывая их дальнейшее использование. В нашем случае подобраны аналоги 1-4, расположенные в непосредственной близости к объекту оценки, с одинаковой зарождающейся инфраструктурой на исследуемую в рамках оценки. Таким образом, корректировки не вносились;

5. Поправка на наличие коммуникаций: корректировка на наличие коммуникаций, учитывает изменение величины рыночной стоимости земельного участка в зависимости от наличия или отсутствия на нем инженерных коммуникаций. Стоимость земельного участка может повысить получение технических условий на подключение инженерных систем и само подведение коммуникаций к участку. Цена таких работ зависит от многих факторов: местоположения, требуемых мощностей, состояния существующих сетей, близости участка к населенным пунктам с коммуникациями и т. д.

Подключение к коммуникациям на сегодняшний день является одной из самых серьезных проблем для девелоперов. Так, при расчете инвестиционной стоимости проекта, на подключение объекта к сетям (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, канализация) закладывается определенная сумма. Как правило, она составляет 10-20% от стоимости всего проекта.

На земельном участке объекта оценки расположены по меже, таким образом внесены поправки в цену аналогов 2 и 4, так как они обеспечены коммуникационными системами.

При этом, принято решение внести минимальную поправку в размере -10%.

Поправка на категорию земель и их текущее использование: деление земель на категории является характерной чертой российского земельного права и служит определению специфического правового режима охраны и использования земель в зависимости от их целевого назначения.

Корректировка по аналогам не производилась, так как все земельные участки относятся к землям населённых пунктов.

Поправка на рельеф участка.

Поправка на рельеф имеет важное значение, поскольку рассматриваемые земельные участки в дальнейшем могут использоваться для застройки. Объекты - аналоги 1-4 также как и объект оценки имеют смешанный рельеф - ровный переходящий в холмистый. По этой причине корректировки не вводились. Поправка на транспортную доступность (удобство подъездных путей): Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого объекта и сопоставимых аналогов различна.

Удобство подъездных путей рассчитывается по пятибалльной шкале:

- 5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка;

- 4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка;

- 3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена;

- 2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится 10 мин. пешком.

Поправка не вносилась, учитывая примерно одинаковые условия существования подъездных путей.

В рассматриваемом случае принято решение внести поправки по всем пяти аналогам на -10%, учитывая сложившуюся на территории РО практику.

Таким образом, рыночная стоимость Земельного участка (кадастровый номер 61:01:600002:381), общей площадью 40200 кв. м. +/- 2150 кв. м., расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, участок находится примерно в 760 м. по направлению на северо-восток от ориентира ПТ «Дугино», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Азовский, по состоянию на 14.04.2011 г. составила: 57888000,0 рублей (пятьдесят семь миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч рублей).

Оценка методом выделения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки, включающими в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

Оценка методом распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичные объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка;

- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Ввиду того, что эти методы рассчитаны для оценки застроенных земельных участков, в рамках настоящей оценки они не использовались.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методами доходного подхода.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условие применение метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Не имея информации о планах дальнейшего использования рассматриваемого земельного участка, сложно корректно просчитать его доходность. По этой причине данный метод не применялся.

Расчет рыночной стоимости методом остатка для земли. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени, рассчитанный как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Не имея информации о планах дальнейшей застройки рассматриваемого земельного участка, сложно корректно просчитать его доходность. По этой причине данный метод не применялся.

Расчет рыночной стоимости методом предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. При этом стратегия его использования должна отвечать варианту наиболее эффективного использования.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); ценообразование рынок недвижимость

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Не имея информации о планах дальнейшей застройки рассматриваемого земельного участка, сложно корректно просчитать его доходность. По этой причине данный метод не применялся.



8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Расчетами стоимости с помощью сравнительного подхода к оценке земельного участка получены следующие результаты:

- Стоимость по сравнительному подходу - 57888000,0 рублей;

- Стоимость по доходному подходу - не определялась.



ВЫВОДЫ

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов при использовании различных подходов и методов оценки.

По результатам проведённых исследований, на заключительном этапе ещё раз проанализирована возможность использования различных методов оценки, корректность и существенность их использования для достижения наиболее объективного результата. Однако, учитывая цели и задачи настоящей оценки, использовался метод сравнения продаж, который, по мнению оценщика наиболее объективно и максимально корректно отражает рыночную ситуацию. Основываясь на доступной информации, сделано следующее заключение: наиболее вероятная рыночная стоимость Земельного участка (кадастровый номер 61:01:600002:381), общей площадью 40200 кв. м. +/- 2150 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, участок находится примерно в 760 м. по направлению на северо-восток от ориентира ПТ «Дугино», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Азовский, по состоянию на 14.04.2011 г. составила: 57888000,0 рублей (пятьдесят семь миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч рублей).

Размещено на Allbest.ru