Анализ динамики изменения цен на объекты складской недвижимости в г. Челябинске

Размещено на http://allbest.ru

Министерство образования и науки Челябинской области

Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Южно-Уральский многопрофильный колледж»

Выпускная квалификационная работа

Анализ динамики изменения цен на объекты складской недвижимости в г. Челябинске

Руководитель работы

E.В. Иттерман

Автор работы

студент группы З-34

Захезин А.О.

Челябинск 2014



Содержание

Введение

1. Определение складской недвижимости и ее основных характеристик

1.1 Коммерческая недвижимость и ее основные сегменты

1.2 Общее понятие складской недвижимости

1.3 Основные параметры классификации складских помещений

1.4 Нормативные требования, предъявляемые к деятельности складов

2. Характеристики рынка складской недвижимости

2.1 Объем рынка складской недвижимости

2.2 Спрос на рынке складской недвижимости

2.3 Основные показатели, оказывающие влияние на стоимость складской недвижимости

2.4 Обзор рынка производственно-складской недвижимости

3. Ценовые показатели рынка складской недвижимости

3.1 Цены на складскую недвижимость в 2012 году



Ведение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость - важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней. Недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Исследования показали, что существует общая для развивающихся рынков различных городов закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных до рыночных с последующей стабилизацией на уровне «мировых» рыночных цен, соответствующих ценам в городах-аналогах при развитом рынке. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения цен) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигают уровня стабилизации, и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

Целью моей дипломной работы является анализ динамики цен на рынке недвижимого имущества в г. Челябинска и перспектива его дальнейшего развития. В данной работе будут рассмотрены рынок жилой недвижимости, в том числе первичный и вторичный рынки, и факторы его формирования; изучено ценообразование на рынке жилой недвижимости; проанализирован рынок жилой недвижимости в г. Челябинска; выявлены особенности формирования цен и факторы, влияющие на их изменения.

Для поставленных задач выбирается стратегия сбора информации, анализ рынка, а также анализ учебной литературы, аналитических статей и нормативно-правовых документов, изучение и обобщение отечественной практики. При необходимости производится добор дополнительных данных и уточнение ранее собранных.

Данная работа поможет наглядным путем проследить, как изменялись цены на рынке складской недвижимости в г. Челябинск с 2012-2013 годов.

цена спрос недвижимость складской



1. Определение складской недвижимости и ее основных характеристик

1.1 Коммерческая недвижимость и ее основные сегменты

Коммерческая недвижимость - земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой, если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект, в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство - инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

- в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

- в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

- в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

- в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

- первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка: По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивнооздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).



1.2 Общее понятие складской недвижимости

Складская недвижимость - один из самых перспективных и привлекательных сегментов Челябинского рынка коммерческой недвижимости, растущего вместе с бизнесом производственных и торговых компаний. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему количество предложений качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограничено. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения в развитие складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью (на развитых рынках Москвы и Санкт-Петербурга эти сроки начинают уравниваться).

Рынок ожидает быстрая активизация роста данного сегмента недвижимости в ближайшие годы. Рынок складской недвижимости находится на подъеме: спрос на склады значительно превосходит предложение, ставки аренды складских помещений растут, на рынке Челябинска появляется все больше проектов современных качественных складских комплексов. Склад в современном понимании - сложный организм, управляемый с помощью передовых компьютерных технологий.

Потребность в складах испытывают не только производители и импортеры, работающие в секторе FMCG (Fast Moving Consumers Goods), но и дистрибьюторы, логистические операторы, представители розничных сетей, автомобильных компаний и многие другие. Большинство существующих складских помещений на сегодняшний день - это старые склады или перепрофилированные производственные цеха предприятий (категории не выше «В», в самом лучшем случае). Эти объекты не эффективны в эксплуатации, с точки зрения современных требований к складскому хозяйству и не позволяют достичь максимальной оборачиваемости груза, своих владельцев или арендаторов. Предложения складов, соответствующих современным стандартам по классу «А», на рынке Челябинска и области пока нет.

Западные компании давно руководствуются принципом повышения оборачиваемости оборотных средств и минимизации запасов, поэтому инфраструктура поддержки их бизнеса основана на логистике. Существует целый ряд крупных международных логистических операторов, которые предоставляют высококачественные услуги ответственного хранения грузов. В России же фактор логистической эффективности пока не стал решающим. Ни одного серьезного логистического оператора в Челябинске и области на сегодняшний день нет, хотя на российском пространстве они уже появились. Достаточно упомянуть хотя бы STS Logistics, AsstrA Associated Traffic AG, Мультимодальная транспортная компания «ЮниТранс», Русская Логистическая служба, Liga Logistics, ФМ Лоджистикс. Крупные инвесторы долго не замечали потенциально высокого спроса на складскую недвижимость. Фактически они игнорировали этот сегмент рынка и активизировались на нем лишь недавно, т.к. доходность и сроки окупаемости проектов на столичных рынках, сейчас сравнимы с рынком офисной недвижимости - 15-17% доходности при окупаемости около четырех-пяти лет.

Результатом притока инвестиций в этот сектор может стать резкое, волнообразное увеличение объема предложения складских комплексов, как в центральной части России, так и в регионах. Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные местные девелоперы, так и известные логистические компании, которые строят склады «под себя», а также участвуют в проектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60-70% всего рынка.

Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов. Также заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя», по всей видимости, не дождавшись качественного предложения логистических услуг на рынке. Главным барьером, сдерживающим развитие ранка складской недвижимости, специалисты считают отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.

По мнению специалистов, стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса составляет около $450-600. Плюс затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес-процессов, маркетинг и управление объектом. При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. Строительство склада площадью 10 тыс. кв. м. не всегда рентабельно, а строительство логистических парков на 70-100 тыс. кв. м. сегодня может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость, считают специалисты. По мнению специалистов, доля складов в России, которые можно отнести к классу А, составляет около 20%. Склады класса А даже в портовом Петербурге можно пересчитать по пальцам. Логистам приходится проявлять немалую изобретательность при поиске подходящего склада. Важнейшим параметром выбора складского оператора является его место расположения. Причем выгодным может считаться расположение, как в центре города, так и вблизи от основных транспортных магистралей. Следующим по значимости фактором является стоимость аренды. В то же время уровень требований к складам медленно, но неуклонно растет. Более того, поиск хорошего склада начинают осознавать как проблему, от решения которой зависит эффективность бизнеса. Арендаторы вырабатывают все более дифференцированные критерии выбора складского помещения и испытывают потребность в более подробной информации о рынке. Удовлетворение потребности в складских помещениях определяется бывшими промышленными зданиями, промбазами, пристройками, ангарами, цокольными или подвальными помещениями. Но данный вариант не подходит крупным логистическим операторам и сетевикам. Зачастую при складском помещении недостаточно прилегающей территории для выполнения стандарта по движению и парковке большегрузных автомобилей. Также необходимо учитывать, что разные категории товаров предъявляют различные требования к складским помещениям. Зачастую многие официальные дистрибьюторы, которые работают на рынке Челябинска, имеют необходимые складские условия, но они определенны для конкретной продукции и многофункциональное использование для них не представляется возможным. Сетевые компании, работающие в Челябинской области, как правило, используют собственные площади на объекте (built-to-suit), либо склады, обладающие небольшой глубиной запаса по номенклатуре товаров. Большинство складов на рынке Челябинска и области представлены холодными помещениями, уровень арендных ставок по которым колеблются от 60 до 130 рублей за кв. м., для теплых складов арендные ставки выше - от 110 до 350 рублей за 1 м. кв. Текущая ситуация на рынке Челябинска показывает большой дефицит складских помещений, что по определению должно создать рост как арендных ставок, так и стоимость продажи 1 м. кв. Но мы наблюдаем относительно спокойную динамику цен на рынке - не больше 20% в годовом исчислении. Самой большой проблемой при калькуляции стоимости является определение дифференцированной стоимости земли и здания. Несмотря на то, что Екатеринбург, включен в Международный Транспортный Коридор -2 (Панъевропейский коридор), Челябинская область остается столь же привлекательной для розницы и логистических компаний, обладая одним из самых высоких оборотов, в розничной, оптовой торговле и промышленном производстве.

Есть два пути удовлетворения спроса в качественных складских площадях - это строительство новых логистических комплексов, площадью не менее 30 000 м2, либо качественная и дорогостоящая реконструкция имеющихся площадей, архитектурно подходящих под требования международной классификации. В рамках первого направления в 2006 году Челябинском рынку был презентован проект по строительству складского комплекса класса А - «ЛК-Лайнер», общей площадью 130 000 кв. м. Девелопмент, строительство и финансирование осуществляется ИК «Лайнер», совместно с фирмой «Logistic-ICS». Но даже введения в полноценную эксплуатацию складского комплекса «Лайнер» не удовлетворит потребности Челябинска в качественных складских помещениях. По второму пути возможны варианты - появление на рынке складских объектов, реконструированных их нынешними владельцами, а также реконструированные непрофильные производственные корпуса реструктурируемых или приватизируемых на сегодняшний день промышленных предприятий города и пригорода.

К числу организаторов оптового оборота относятся также склады, которые по характеру выполняемых функций подразделяются на:

- подсортировочно-распределительные склады предназначены для накопления текущих запасов товаров. Сюда относят склады оптовых торговых баз и розничных организаций. Основная функция таких складов заключается в приемке товаров по количеству и качеству, подсортировке и подготовке товаров к отпуску и отправке в розничную торговую сеть. Товар хранится на таких складах непродолжительное время;

- транзитно-перевалочные склады служат для хранения грузов в связи с перегрузкой товара с одного вида транспорта на другой. Обычно размещаются на железнодорожных станциях или водных пристанях. Здесь происходит приемка грузов, краткосрочное хранение и отправка грузов тарными местами;

- склады гарантированного хранения обеспечивают срочное, ответственное хранение товаров различных товаровладельцев;

- транспортно-экспедиционные склады - это структуры, создаваемые в основном на узловых станциях крупных магистралей;

- склады-отели обеспечивают срочное ответственное хранение товаров в местах с ограниченным числом товаровладельцев;

- склады сезонного хранения осуществляют обработку и хранение товаров сезонного хранения (картофель, овощи);

- накопительные склады принимают от промышленных предприятии, мелкие партии товаров, а затем направляют их в районы потребления в виде более крупных партии.

Оптовые склады и базы используют в основном средние и крупные предприятия. Такая форма оптовой торговли может встречаться в нескольких вариантах.

1. Складские помещения, офис и демонстрационный зал располагаются в одном помещении. Этим вариантом пользуются обычно средние по размеру предприятия. Для их работы и объема товарооборота не требуется больших площадей, поэтому такие площади могут быть и в самом городе. Этот вариант является более экономичным, так как:

- покупатель не несет дополнительных транспортных расходов для переезда;

- упрощается документооборот, поскольку нет необходимости выписывать дополнительные накладные;

- легче управлять товарными запасами и их пополнением на складах;

- сокращается время ожидания на выполнение заказа;

- сам продавец несет меньше расходов на обслуживание, так как у него одно помещение (а не несколько).

2. Складские помещения территориально удалены от демонстрационного зала и офиса (для крупных предприятий).

3. Складские помещения находятся, как правило, за пределами города, так как они требуют специальных помещений, большей площади, подъездных путей, потока транспорта и т.п. Кроме того, въезд грузовому транспорту в центр города запрещен, и это может сказаться на возможности доставки и отгрузки больших партий товара. Поэтому офис и демонстрационный зал обычно находятся в центре города, а склады - на окраине, хотя это не всегда удобно.

Возможно сочетание первого и второго вариантов, т.е. оперативный склад находится в одном здании, с демонстрационным залом и офисом в черте города, а основной склад с большими товарными запасами - за пределами.

Обычно такой вариант используют крупные фирмы, и у них при таком варианте появляется возможность обслуживать разные категории покупателей (при покупке небольших партий товар отпускают с оперативного склада, при крупных партиях - с основного склада).

Все рассмотренные формы оптовой торговли могут использоваться в сочетании, особенно крупными предприятиями (и склады, и торговые центры, и оптовые рынки).

1.3 Основные параметры классификации складских помещений

Современный склад - это не просто помещение, которое предназначено для хранения различных товаров, это сложный комплекс с разнообразными параметрами и характеристиками. В зависимости от назначения склады могут быть коммерческими, снабженческими, производственными и оптово-заготовительными. Вне зависимости от вида каждый склад должен отвечать определенным условиям. Складское помещение должно обеспечивать надежную сохранность товаров, удобные подъездные пути, иметь специальное оборудование для погрузки и разгрузки товара. Разработан специальный перечень помещений для складов, в зависимости от функций, которые выполняет каждое помещение. Согласно классификации складских помещений они подразделяются на несколько классов. Согласно Swiss Realty Group это классы «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

Производственные помещения и производственно-складская недвижимость - довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость.

Классификация складской недвижимости:

В Челябинске отсутствует общепринятая классификация производственно-складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности, поэтому целесообразно привести примерную классификацию недвижимости, отражающую качественные отличия. Ниже перечислены основные параметры, определяющие классность складского объекта.

Склады «А1», «А2»

К складским помещениям «А» - класса относятся строения, построенные с 1995 года. Это современные постройки, в которых учтены все нюансы, что делают работу склада максимально эффективной. Такие склады располагаются рядом с основными дорогами, на расстоянии до 40 км от Москвы. В основном это одноэтажные постройки, высота потолков в которых позволяет установить стеллажи и конвейеры, необходимые для продуктивной работы, предусмотрено также определенное количество ворот для погрузки или выгрузки товара. Здания этого класса должны быть оборудованы системами пожарной безопасности, аварийными системами электропитания и видеонаблюдением. Кроме этих основных характеристик склад «А» - класса должен современно выглядеть, равно как и прилегающая к нему территория.

Склады класса «А2» - это помещения, возраст которых составляет не более 20-30 лет. По характеристикам минимально отличаются от складских помещений класса «А1», в основном только месторасположением, поскольку находятся в промышленных зонах, расположенных в черте города.

Склады «В1», «В2»

Помещение класса «В1» - это склад, который эксплуатируется с 70-80-х годов прошлого века. В отличие от предыдущих помещений, склад «В1» может представлять собой многоэтажное здание, реконструированное под современные потребности. Склады такого типа - это помещения с бетонным полом, центральным отоплением, обязательной пожарной сигнализацией.

«В2» - современное помещение, которое могло бы относиться к классу «А», однако в силу некоторых причин не соответствует ему. Например, на территории не предусмотрено достаточное количество удобных подъездных путей, или же погрузочно-выгрузочных ворот не хватает для того, чтобы обеспечить высокую эффективность рабочего процесса.

Склады «С1», «С2»

Склады класса «С1» - это помещения изначально не предназначенные для складской работы, поэтому они требуют значительных изменений конструкции. В основном под эту категорию попадают автомобильные базы и парки или производственные помещения, построенные в 1950-1990 годах, которые не используются по прямому назначению. Для таких складов требуется демонтаж старого оборудования, постройка пандусов и ворот, а также установка современной отопительной системы, обеспечение пожарной безопасности.

«С2» - склады, которые были построены в 30-60-х годах. Зачастую это отслужившие свой срок здания, которые не соответствуют практически никаким современным нормам, поэтому требуют значительных вложений. Кроме этого территория возле помещений класса «С2» не позволяет сделать хорошую парковку, в большинстве случаев ограничено также прибытие большегрузных машин, поскольку для них просто не достаточно места.

Склады «D»

Складские помещение этого класса являются представителями самой нижней планки в классификации складских помещений. Присвоение помещению такого класса означает, что оно абсолютно не приспособлено под нужды современного склада, а его перестройка или переоборудование зачастую является нецелесообразными. В большинстве случаев затраты на реконструкцию могут превысить издержки на снесение такого здания и постройку нового. К складам типа «D» относят гаражи, сельскохозяйственные строения, подвалы или старые бомбоубежища, которые не используются по своему прямому назначению.

Кроме вышеперечисленной классификации склады распределяются и относительно роли склада в логистической цепочке. Это склады снабженческие, производственные, распределительные и склады, которые используются транспортными организациями.

Грамотно построенная работа склада во многих случаях - залог успешной деятельности компании, независимо от производимых ею товаров. Благодаря специально разработанной классификации каждый производитель может купить или взять помещение в аренду с учетом всех своих потребностей. Также это позволяет организовать бесперебойную и четкую складскую работу.

Классификация складских помещений по международным стандартам

По принятой в международной практике системе складские помещения, так же как офисные и торговые, принято делить на 3 категории по определенному набору признаков, как то:

- Этажность

- Шаг колонн

- Высота потолков

- Качество пола

- Количество ворот

- Температура воздуха и влажность

- Удаленность от центра города

- Наличие подъездных путей

- Наличие парковки

К категории класса «А» относят помещения, отвечающие следующим требованиям:

1. Одноэтажное здание из легких металлоконструкций

2. Шаг колонн не менее 24 м

3. Высота потолков свыше 15 м

4. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием

5. не менее 2-х ворот на каждые 1 000 м²

6. Регулируемая температура и влажность

7. Расположение в черте города

8. Наличие систем пожарной сигнализации и пожаротушения, охранной и видеонаблюдения

9. Наличие офисных помещений

10. Наличие прямого доступа на центральные магистрали

11. Наличие парковки и площадок для маневрирования

К категории класса «В» относят помещения:

1. Здание не выше 2-х этажей

2. Шаг колонн не менее 12 м

3. Высота потолков не менее 15 м

4. Ровный бетонированный или асфальтированный пол

5. не менее 1 ворот на 1 000 м²

6. Центральное кондиционирование или вентиляция

7. Расположение не далее 40 км от города

8. Наличие систем пожарной сигнализации и пожаротушения

9. Наличие офисных помещений

10. Расположение вблизи центральных магистралей (не более двух поворотов)

11. Наличие парковки и площадок для маневрирования

К категории класса «С» относят помещения:

1. Здание от 2-х этажей и выше

2. Шаг колонн менее 12 м

3. Высота потолков до 10 м

4. Асфальтированный пол

5. 1 ворота на более 1 000 м²

6. Наличие отопления (возможно его отсутствие)

7. Расположение далее 40 км от города

8. Наличие систем пожарной сигнализации

9. Наличие парковки и площадок для маневрирования

1.4 Нормативные требования, предъявляемые к деятельности складов

1.Требования, предъявляемые к хранению продовольственных товаров. 2.Требования, предъявляемые к складированию парфюмерно-косметической продукции.

Основными условиями хранения продовольственных товаров будут:

- соблюдение правил размещения товаров на хранение;

- соблюдение климатического режима хранения;

- соблюдение санитарно-гигиенического режима хранения.

При размещении продовольственных товаров на хранение, прежде всего, должно соблюдаться правило товарного соседства. Стоит заметить, что оно основано на принципе совместимости товаров. Совместимыми считаются товары, имеющие одинаковые режимы хранения и не оказывающие вредного влияния друг на друга. Из-за различия в сорбционных ???йствах товаров, может происходить перераспределение влаги между ними, приводящее к усушке одних товаров и увлажнению других (например, при совместном хранении муки или сахара со свежими плодами и овощами), а также поглощение летучих ароматических веществ, в результате к????ого товар приобретает ему запахи (например, при совместном хранении соленой рыбы и сливочного масла).

Исключая выше сказанное, при размещении продовольственных товаров на хранение должен соблюдаться принцип оптимальной загрузки складов. При оптимальной загрузке складов обеспечивается сбродный доступ к товарам, а также необходимый воздухообмен для поддержания равномерного температурно-влажностного режима хранения. Стоит сказать, для каждого типа складских помещений установлены требования (СниП) к минимально допустимым расстояниям от стен, потолка, отопительных и охлаждающих приборов, размерам проходов и проездов, а для товаров - нормы складирования (штабелирования). Стоит сказать, для большинства продовольственных товаров оптимальным считается коэффициент загрузки в пределах 70-80%.

Климатический режим хранения включает требования к температуре, относительной влажности воздуха (ОВВ), воздухообмену, газовому составу и освещенности.

Санитарно-гигиенический режим хранения включает требования к чистоте складских помещений (воздуха, пола, стен, оборудования, тары и др.). Чистота складских помещений характеризуется отсутствием загрязнений: минеральных, органических, микробиологических и биологических. Требования к чистоте регламентируются нормами СанПиНа и правилами внутреннего распорядка складов и хранилищ.

В ??????????ии с условиями хранения для различных видов продовольственных товаров устанавливаются сроки хранения (годности, реализации).

Срок хранения - период, в течение к????ого пищевой продукт при соблюдении установленных условий хранения сохраняет все указанные в нормативной или технической документации (или) договоре купли-продажи. По истечении срока хранения пищевой продукт может оставаться пригодным для употребления в пищу, несмотря на снижение потребительских свойств.

Срок годности - период, по истечении к????ого пищевой продукт считается непригодным для использования по назначению. Перечень пищевых продуктов, на к???рые устанавливается срок годности, утверждает правительство Российской Федерации.

Срок реализации - дата, до к????ой пищевой продукт может предлагаться потребителю для использования по назначению и до к????ой он не теряет своих потребительских характеристик. Этот срок устанавливается с учетом некого разумного периода хранения продуктов в домашних условиях. Исчисляют срок реализации с даты изготовления.

По сохраняемости продовольственные товары подразделяются на:

- скоропортящиеся (со сроком годности от нескольких часов до нескольких суток): мясной фарш, паштеты из мяса и печени, торты и пирожные с заварным кремом или из взбитых сливок и др.;

- товары кратковременного хранения (со сроком годности или хранения до 1 месяца): хлебобулочные изделия, виды кондитерских изделий, нек????ые виды свежих плодов и овощей и др.;

- товары длительного хранения (со сроком годности или хранения более 1 месяца): замороженные мясо и рыба, растительные масла, мука, крупы, чай, кофе, алкогольные напитки, стерилизованное молоко и др.

Соблюдение условий и сроков хранения (годности) будет одним из главных факторов обеспечения качества продовольственных товаров.

Особые требования предъявляются к 3 видам продукции.

Продукция, содержащая алкоголь по требованиям пожарной безопасности должна храниться на стеллажах, на каждом уровне которых установлены спринклеры.

Для продукции, чувствительной к температурному режиму и влажности (t° max - 25°C, влажность - 70%) необходимо создать зону с регулируемой температурой и влажностью.

Аэрозоли диктуют необходимость строительства и оснащение специальной зоны для хранения взрывоопасной продукции. Необходимость изменения конструктивных особенностей склада значительно делает его строительство значительно дороже, чем обычного. При входе в помещение должен быть расположен шлюз, который позволяет отсечь возможную утечку газа. Стена выстроена таким образом, что если произойдет взрыв, то именно она будет вынесена наружу, т.е. определит направление взрыва и позволит избежать значительных потерь. Зона хранения оснащена дополнительной вентиляцией. На полу установлены детекторы газа. Содержащийся в аэрозоли газ значительно тяжелее воздуха, и как только из поврежденного товара он опустится на землю, сработают детекторы, автоматически вслед за этим включатся дополнительная вентиляция и тревожная сигнализация, она настолько сильная и громкая, что люди физически не в состоянии находиться в этом помещении и выходят наружу. Выполняется и предписание пожнадзора - спринклеры на каждом уровне стеллажей.

Способы классического складирования

Способ складирования парфюмерно-косметической продукции определяется в зависимости от следующих параметров:

1. Оборачиваемость складского запаса

2. Количество товара

3. Тип подбора заказов: коробами или штучно

Паллетное складирование на стеллажах позволяет подбирать заказы коробами и использовать погрузчики - ретраки. Сочетание этих условий обеспечивает высокую производительность при разгрузке-погрузке, т.к. товар перемещается паллетами. Но этот способ не подходит для штучного подбора заказов и не приспособлен для учёта большого количества наименований. Для небольшого складского запаса такой формат - слишком крупный.

Динамические стеллажи создают большое количество мест доступных для подбора заказа коробами и поштучно. Из-за высоты подбора менее 1,70 м из используются тележки. Среди минусов этого типа хранения нужно отметить необходимость инвестиций в спецоборудование. Дополнительное перемещение паллет от стеллажей к данной зоне хранения нуждается в дополнительном учёте. Нужна и дополнительная экспертиза для составления плана размещения такого вида стеллажей, где должны быть учтены размещение товаров в соответствии с критериями оборачиваемости запаса, размера, веса, группы товаров.

Складирование на полках отличается от предыдущего вида тем, что нет дополнительного перемещения паллет от стеллажей к данной зоне хранения, но объём складированной продукции меньше. Так же, как и в предыдущем случае, нужны инвестиции в спецоборудование и экспертиза для создания плана размещения полок, количество и размеры ячеек которых зависят от числа артикулов и складируемого объёма.

Специальные типы хранения

В зависимости от вида деятельности можно использовать другие виды складирования:

1. Хранение массой (напольное хранение)

2. Хранение на стеллажах с высокой плотностью расстановки

3. Складирование в стеллажах drive-in

4. Складирование в шкафах

Напольное хранение особенно подходит для рекламной продукции: тестеров, стендов, брошюр, каталогов, специальной упаковки. За счет подбора заказов паллетами повышается плотность складирования. Еще одно преимущество - отсутствие инвестиций. Этот вид хранения не подходит для складов с высотой потолков больше 8м, не позволяет осуществлять собирать заказ коробами или поштучно.

Хранение на стеллажах с высокой плотностью расстановки. Для подбора заказов паллетами используется погрузчик с разгрузкой на три стороны. И поэтому, не смотря на повышение плотности складирования, у этого вида хранения есть и свои недостатки. Нужны крупные инвестиции в разгрузочно-погрузочное оборудование. Данная схема не приспособлена для подбора заказов коробами и поштучно, а производительность разгрузочно-погрузочных работ ниже производительности этих работ при классическом полетном складировании.

Хранение на стеллажах типа Drive-in подходит для продукции с высокой степенью оборачиваемости складского запаса и большим объёмом складирования. Заказ собирается паллетами погрузчиком-ретраком с удлинёнными вилами, предназначенными для захвата 2 паллет одновременно. В результате - повышается плотность складирования. Для использования этого типа хранения необходима экспертиза, чтобы создать план структуры складирования, количество и размеры зон складирования зависят от числа артикулов и складируемого объёма. А также требуется чётко учитывать входящий и выходящий товарный поток. Структура складирования не обеспечивает большой гибкости в использовании, а кроме того, требует крупных инвестиций.

Использование шкафов для складирования особенно подходит для продукции с низкой оборачиваемостью складского запаса. Заказ собирается коробами и поштучно, при этом используются тележки. Плотность складирования повышается за счет размещения большого количества наименований на небольшой площади. Производительность разгрузочно-погрузочных работ ниже производительности этих работ при классическом типе складировании. Кроме того, нужны инвестиции в специальное оборудование, должен быть создан IT интерфейс между складским оборудованием и WMS для чёткого учёта входящего и выходящего товарного потока.



2. Характеристики рынка складской недвижимости

2.1 Объем рынка складской недвижимости

Общий объем рынка качественных складских площадей в России составляет более 11 200 тыс. м2 при этом основная доля предложения сконцентрирована в Московском регионе - 59,2%, где рынок профессиональных объектов начал развиваться раньше всего. Более того, в результате кризиса рынок складской недвижимости в Москве и Московской области пострадал в меньшей степени. Вследствие этого снижение темпов ввода новых комплексов было не столь существенным, как в региональных городах, где с начала 2010 г. по 2012 г. ввод новых складских площадей был сильно ограничен. Второе место по объему площадей занимает Санкт-Петербург (включая Ленинградскую область). Являясь вторым городом России по численности населения и оборот у розничной торговли, он также выгодно расположен с точки зрения транспортных потоков, как сухопутных, так и водных. Другие региональные города, хотя в них сосредоточено около 83% населения и 69% оборота розничной торговли, располагают лишь 23,3% от общего фонда качественных складских площадей России.

Рынок складской недвижимости в регионах отличается концентрацией складских комплексов вблизи крупнейших городов с высокой численностью населения и значительным оборотом розничной торговли: более половины качественных складских площадей расположено в городах-миллионниках, которые являются центрами федеральных округов России (за исключением Казани). Таким образом, можно сделать вывод о том, что в России происходит точечное развитие логистического рынка: компании организуют не малые объекты в местах конечного потребления, а относительно крупные распределительные центры в точках, где потребление находится на наибольшем уровне и которые рассчитаны и на рынки городов, расположенных в радиусе до 500-600 км от склада. В последние два года активность девелоперов значительно снизилась. Только во второй половине 2011 г., когда заметно активизировался спрос, ряд девелоперов возобновили строительство «замороженных» ранее проектов или начали реализовывать новые. Так, PNK Group достроила вторую очередь складского комплекса « Толмачево», Raven Russia начинает строительство второй фазы в логопарке «Дон» и д р.

2.2 Спрос на рынке складской недвижимости

Основной спрос на рынке складской недвижимости так же, как и предложение, сконцентрирован в Московском регионе: более 70% качественных складских площадей в 2011 г. было арендовано или куплено именно здесь. Доля сделок в городах России (исключая Москву и Санкт-Петербург) составила 16%. И такая ситуация наблюдается в течение трех лет подряд. Основной спрос в 2011 г. на региональных рынках был также сконцентрирован в крупнейших городах-миллионниках. Однако можно было наблюдать активность арендаторов и в городах, не являющихся крупными логистическими узлами или городами с высокой численностью населения. Увеличился спрос на складские площади в местах, где активно развивается производство (например, Калуга). Во многих городах - Казань, Ростов-на-Дону, Екатеринбург - уже сейчас спрос догоняет или превышает текущее предложение, в результате чего уровень вакантных площадей очень низок - около 1-5% (например, в Казани он составляет 1-2%, в Екатеринбурге - 3-2%). Не имея возможности арендовать соответствующие их потребностям площади, компании, в том числе вынуждены строить склады самостоятельно. Средний размер сделки на региональных рынках (без учета Санкт-Петербурга) существенно - более чем на 60% -ниже, чем в Московском регионе и составляет около 7 тыс. м. (для сравнения: средний размер сделки в Московском регионе в 2011 г. составил 12,1 тыс. м2, а в Ленинградской области - 10,5 тыс. м2.



Рынок складской недвижимости развивался в регионе крайне медленными темпами, что объясняется близостью к Екатеринбургу - крупнейшему распределительному центру Урала. Основная доля складского фонда в г. Челябинске представлена помещениями классов C и D. Складские комплексы класса А отсутствуют. К складам класса В можно отнести не более 107 тыс. м2. При этом около 55% этих складских площадей находятся в собственности у крупных дистрибьюторов или производителей и были построены под заказ. Из крупнейших спекулятивных складских комплексов можно отметить СК «Каскад» общей площадью 26,4 тыс. м2 и СК «Оптимум» площадью 7 тыс. м2. В предкризисные годы девелоперы Raven Russia, PNK Group и VVV Company заявляли о планах по строительству крупных спекулятивных складских комплексов, однако данные планы были скорректированы в 2008-2009 гг. В результате ни одного крупного спекулятивного складского комплекса в регионе так и не было построено.На данный момент в г. Челябинске не предусмотрено строительство крупных качественных складских комплексов. Однако ранее заявленные проекты могут получить развитие в ближайшем будущем. По возможностям потенциального спроса город уступает почти всем крупным логистическим центрам в России. Однако с учетом весьма ограниченного предложения доля вакантных площадей в наилучших в городе спекулятивных складских комплексах равна нулю. Средние ставки аренды на склады класса B в Челябинске находятся на уровне 60-99 $/м2 /год (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей).

Если смотреть на производственную недвижимость с позиции объема ее предложения и общего фонда площадей, то объектов выставленных на продажу или в аренду не так уж и много. Это связанно с тем что многие производственные помещения находятся в плачевном состоянии и затраты даже на их демонтаж значительно выше, чем на возведение нового здания. Многие собственники не желают продавать свой объект по частям, что абсолютно логично - часть площадей при продаже или сдаче в аренду объекта по частям попадет в неликвид. Отсутствие концептуального понимания развития производства и наличия, грамотных бизнес идей, также приводит к тому, что большинство собственников производственных помещений предпочитают сдавать их в аренду. В свою очередь это ограничивает количество предложений на продажу. Самыми востребованными на рынке производственных помещениями является метраж 300 - 500 кв.м. и 1 000 м.кв., с необходимой высотой потолков (как правило, не менее 9 метров). Наиболее обеспеченными производственными площадями является Металлургический и Тракторо-Заводской район.



2.3 Основные показатели, оказывающие влияние на стоимость складской недвижимости

Основным показателем, влияющим на стоимость складской и торговой недвижимости, является принадлежность к определенному классу. Исходя из класса и с учетом целей и специфики работы, бизнесмены покупают тот или иной объект. Торговые центры лучше арендовать. Для организации крупной логистической компании лучше всего приобретать готовый логистический комплекс. Уровень увеличения арендных ставок зависит от спроса, и в год составляет примерно 10 - 12%. При аренде, прежде всего, учитывается близость к метро и специфика района в целом. Рынок аренды коммерческой недвижимости в новостройках только основывается, цена площадей определяется местоположением здания и престижностью района.

На стоимость складского помещения класса «А» важно расположение к транспортным развязкам, этажность здания, его планировка, наличие соответствующего для хранения товара оборудования, высокая проектная нагрузка для применения тяжелой погрузочной техники, наличие системы пожарной сигнализации и систем отопления и водоснабжения, погрузочно-разгрузочных ворот, качественная отделка фасада помещения.

2.4 Обзор рынка производственно-складской недвижимости

В обзоре представлены методология составления базы данных, анализ распределения предложения и анализ стоимости производственной недвижимости.

Информация об объектах была получена посредством телефонного интервьюирования. Каждый объект полученной базы данных в конечном итоге имел следующие характеристики:

- Адрес, район, субрынок.

- Тип недвижимости.

- Общая площадь участка, площадь строения и площадь прилегающей территории.

- Общая стоимость объекта, стоимость объекта в расчете на 1 единицу площади помещения и единицу общей площади.

- Наличие коммуникаций (подъездные ж/д пути, газ, электричество, вода, канализация и отопление).

- Форма права на земельный участок и на строение.

- Этажность здания и высота потолков.

- Наличие оборудования.

- Контакты.

Объекты, по которым получение данной информации представлялось невозможным (по причине указания ложных контактов или снятия объекта с продажи), были также исключены из базы данных. Объем итоговой базы данных составил 121 объект, что на 59% меньше первоначального объема. Характеристики исследуемой совокупности представлены в Таблице.

Таблица 1 - Характеристики исследуемой совокупности



Структура итоговой базы данных по типу объектов представлена на Рис. 1.

Как видно, база данных включает в себя 4 группы объектов.

Наибольшую долю в структуре предложения (43%) занимают помещения (рассматриваются помещение как с, так и без прилегающего участка, обязательно отсутствие АБК). Объекты типа «Производственная база» (рассматриваются помещения и АБК с прилегающей территорией) занимают 29% предложения.

Также в базе данных присутствуют склады и объекты автохозяйства (автомойки, автосервисы, гаражные боксы и т.д.).



3. Ценовые показатели рынка складской недвижимости

3.1 Цены на складскую недвижимость в 2012 году

На сегодняшний момент (апрель 2012 года), наблюдается рост арендных ставок на производственно-складские площади по городу Челябинску в целом. Цена на аренду складских площадей варьируется в пределах от 100 до 200 руб. за кв.м./мес. без учета расходов на отопление. При этом, цены на качественные площади (с грузоподъемными механизмами, системой охраны, бытовыми помещениями и хорошим ремонтом) варьируются в пределах от 140 до 200 руб. кв.м./мес. Безусловно, на рынке присутствуют арендодатели, оставившие арендную ставку без изменения на уровне 100 рублей за кв.м./мес. Как говорится - по цене и качество. Объекты недвижимости данных арендодателей относятся к более низкому классу и характеризуются отсутствием необходимых для арендатора коммуникаций.

К наиболее привлекательным территориям для размещения бизнеса относится черта города (Металлургический район), поскольку здесь сконцентрированы арендодатели, располагающие качественными площадями со всеми необходимыми арендатору коммуникациями и при этом установившие наиболее низкие арендные ставки. Как показывает практика, большинство успешных компаний арендуют производственные и складские площади именно в отдаленных районах города.

К арендодателям, обеспечивающим арендаторам комфортные условия для развития бизнеса, относится и ОАО «Челябинский завод «Теплоприбор», предоставляющий в аренду производственные и складские площади по выгодным для арендаторов ценам. Территория завода охраняется собственным охранным подразделением с использованием современных технических средств. Завод имеет большие резервы по электрическим мощностям, теплу, природному газу и другим ресурсам. А арендная ставка на площади установлена в районе 120 руб. кв.м./мес. с НДС. Фотографии и видео ролик территории и площадей завода «Теплоприбор».

Сегодня мы все наблюдаем ситуацию, которую маркетологи называют рынком покупателя. То есть потребитель сегодня выбирает площади из множества предложений на рынке и оказывает влияние на цены. Из огромного количества предложений на самом деле не так просто найти тот единственный объект, удовлетворяющий всем требованиям арендатора. И тот, кто оказывается умнее в поисках подходящей для себя площади, опережает конкурентов.

Таблица 2 - Ценовой диапазон на рынке аренды производственно-складской недвижимости Челябинска

В IV кв. 2012 года наиболее вероятные ставки при заключении договора аренды, не включающие НДС и операционные расходы, в современных складских комплексах по классам в среднем составляли:

- по классу В - 167 - 250 руб./кв. м в мес.;

- по классу С - 108 - 146 руб./кв. м в мес.

В долларовом эквиваленте:

Максимальные 90-100 долл/кв.м в год

Средние 75-90 долл/кв.м в год.

Наиболее вероятные цены продажи зданий целиком, не включая НДС, в IV кв. 2012 года складских комплексов находились в диапазоне:

- по классу В - 18 - 23 тыс. руб./кв. м;

- по классу С - 13,5 - 18 тыс. руб./кв. м.

Из крупнейших спекулятивных складских комплексов можно отметить СК «Каскад» общей площадью 26,4 тыс. кв. м и СК «Оптимум» площадью 7 тыс. кв. м. - новые проекты.

Таблица 3 - Характеристика объекта

В краткосрочной перспективе (1-2 года) существенных изменений ожидать не следует. В дальнейшем возможен выход крупных федеральных девелоперов - ставки капитализации. Ставка капитализации могут превышать 13,5 - 14%.

Размещено на Allbest.ru