Оценка недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

стоимость имущество поэлементный

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.



Поэлементный метод

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п.

Каждый элемент здания представляет собой определённую процентную составляющую от общей составляющей здания, т.е. всё здание берётся за 100%, а отдельные элементы разбиваются оценщиком в соответствии с архитектурно-планировочным решением здания. После этого оценщик устанавливает стоимость затрат по каждому элементу здания.

В состав затрат входят как прямые так и косвенные расходы по строительству. В состав прямых расходов входят: расходы на строительные материалы, на з. п. рабочим, расходы на амортизацию строительной техники, на энергоресурсы и горюче-смазочные материалы.

В состав косвенных расходов входят: расходы на содержание аппаратоуправления, на все виды налогов по обеспечению кредитов банка, по обеспечению привлечения сторонних организаций.

Рассчитав таким образом по каждому элементу и умножив их на % каждого элемента строения, и просуммировав эти значения получим стоимость объекта недвижимости.

Метод остатка для земли

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

· расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

· расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

· расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

· расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременений (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные - зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости -- сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

ПРИМЕР

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

· стоимость здания (сооружения);

· чистый операционный доход от всей недвижимости;

· коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли

Для применения техники остатка необходимо выполнить следующие действия:

1. определить улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

2. определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания);

3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;

4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Например, -- Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет:

Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:

Кзд - коэффициент капитализации для здания;

r - ставка дохода;

Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;

n - срок эксплуатации здания.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:

ЧОД зд = Сзд * Кзд, где

ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;

Сзд - стоимость здания;

Кзд - коэффициент капитализации для здания.

ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.

3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

ЧОДзем = ЧОДобщ - ЧОД зд, где



ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДзд - доход, относящийся к зданию.

ЧОД зем = 2 850 000 - 2 437 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:

Сзем = ЧОДзем/Кзем, где

Сзем - стоимость земли;

ЧОДзем - доход от земли;

Кзем - коэффициент капитализации для земли.

Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.

План отчёта по оценке

Предпосылка оценки

Краткое изложение фактов и выводов

Основные предположения и ограничивающие условия

Назначение оценки

Цель оценки

Используемое определение стоимости и дата оценки

Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

Местоположение объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Определение стоимости объекта

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Список используемой литературы

Предпосылка оценки

Краткое изложение фактов и выводов

Адрес объекта г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская 170

Тип объекта недвижимости Двухкомнатная квартира общей площадью 57,9 кв.м, жилой 42 кв.м, в жилом девятиэтажном доме.

Оцениваемые права Право собственности

Наилучшее использование с имеющимися улучшениями

Использование в качестве жилой квартиры

Наиболее вероятные покупатели Не выявлены

Опасности, вызванные окружающей средой Не выявлены

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта Не выявлена

Территориальная зона 32-я территориальная зона

Дата оценки 20 марта 2014 г.

Основные предположения и ограничивающие условия

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчёта.

Общие условия

Настоящий отчёт достоверен в полном объёме и лишь в указанных в отчёте целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчёт (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной , и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

Освобождение от ответственности

От Оценщика не требуются появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества на вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиями законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчёте.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычным визуальным осмотром или путём изучения планов и спецификаций.

Заключительные положения

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчёте, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчёте. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.

Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА.

Используемое определение стоимости и дата оценки

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности с РФ» от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки,а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на 20 апреля 2014г.

Описание и анализ объекта оценки

Для проведения настоящего анализа Оценщику была предоставлена следующая документация:

Технический паспорт

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из двух жилых комнат, кухни, двух коридоров, ванной, санузла, общей полезной площадью 57,9 кв. м., в т. ч. жилой 42,0 кв.м., высота потолка 2.7. Квартира расположена в девятиэтажном доме 1977 г. постройки.

Распределение площадей: первый коридор - 1,1 м² ; второй коридор - 2,4 м²; прихожая - 3,2 м² ; шкаф - 0.7 м²; кухня - 8,5 м²; первая жилая комната - 18,2 м²; вторая жилая комната - 12,5 м; туалет - 2,1 м²; ванная - 5,1 м². Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные.

Площади нежилых помещений по техническому паспорту - балкона 4,1 кв.м.

Прихожая - прямоугольная. Полы - линолеум; стены оклеены обоями; входная дверь - металлическая; потолок оклеен плиткой. Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроен шкаф.

Жилая комната - зал. Полы - линолеум; стены - обои; потолок - обои бумажные тиснёные; окна - двойные, створчатые, окрашены масляной краской.

Коридор - квадратный. Полы - линолеум; стены - обои бумажные; потолок - плитка. Из коридора имеется вход в спальню, санузел, ванную.

Жилая комната - спальня. Полы -линолеум; стены - обои бумажные; потолок - обои бумажные тиснёные; окна - деревянные, двойные, створчатые, окрашены эмалью; электроустановочные изделия - отечественные.

Балкон. Полы - керамическая плитка; стены-отделки нет; окна -одинарные, окрашены масляной краской.

Кухня. Полы - линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены - обои виниловые; потолок - обои бумажные тиснёные; электроустановочные изделия - отечественные.

Ванная комната. Пол - керамическая плитка; стены - кафельная плитка, потолок - плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель; дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная.

Туалет. Пол - керамическая плитка; стены - кафель; потолок - плитка потолочная; сантехника: унитаз-компакт; дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная, полки - деревянные.

Местоположение объекта оценки

Объект оценки расположен в Советском районе г .Брянска по адресу Красноармейская 170 в 32-й территориально-экономической зоне г. Брянска..

Объект расположен в жилом районе, в центре города Брянск, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость - имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом девятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

Определение стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

2. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3. определить предпринимательский доход;

4. установить величину накопленного износа;

5. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Определение восстановительной стоимости

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м² общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «Астрахангражданпроект». По состоянию на 20 марта 2014 г расчётная стоимость 1м² общей площади составляла 44 246.

Таким образом, стоимость 1м² общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 44 246 руб.

Общая площадь квартиры - 57.9 м². На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры:

44 246*57.9=2 503 943,4

В табл. 1.1 приведен расчет стоимости 1м² общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.

Таблица 1.1

№ п/п	Наименование коэффициента	Имеет (+) / не имеет (-)	Факт	Справочно
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
1	ПАТОГЕННАЯ ЗОНА		1.1
	а)положительная	+		1,1
	б)отрицательная	-		0,95
2	СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА		1.02
	а)социальные услуги удалены	-		0,95
	б)частичное присутствие	-		1
	в)присутствие всех социальных услуг	+		1,02
3	УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА		1.1
	а)удаленные от центра районы	-		0,98
	б)районы, примыкающие к центру	-		1,02
	в)центр	+		1,1
4	ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ		1.
	а)трамвай	-		1
	б)троллейбус	-		1
	в)автобус	+		1
	г)все виды транспорта	-		1,1
5	РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м		1.02
	а)далее 500	-		0,98
	б)в пределах 500	-		1
	в)в пределах 100	+		1,02
6	ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА		1.02
	а)загазованность выше ПДК	-		0,95
	б)загазованность в пределах ПДК	-		1
	в)отсутствие загазованности	+		1,02
7	БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км		1
	а)далее 1	-		0,95
	б)в пределах 1	-		1
	в)в пределах 0.01	+		1,02
8	ШУМОВОЙ МЕШОК		1.02
	а)выше уровня ПДУ	-		0,95
	б) в пределах нормы ПДУ	-		1
	в) ниже нормы ПДУ	+		1.02
Характеристика дома
9	ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА		1
	а) север	-		1
	б) юг	+		1.01
	в) восток	-		1
	г) запад	-		1
10	ГОД ПОСТРОЙКИ, лет		0.82
	а) более 25	-		0,82
	б) 15-25	-		0,83
	в) 10-15 г) 6-10 лет д) менее 5 лет е) 5 лет	- - + -		0,87 0,95 1.05 0,95
11	МАТЕРИАЛ СТЕН		1.08
	а) деревянный	-		0,85
	б) панельный (крупноблочный)	-		0,9
	в) панельный утеплённый	-		1
	г) кирпич	+		1,08
12	СЕРИЯ ДОМА		1
	а) «хрущёвка»	-		0,95
	б) обычная	-		1
	в) спец. проект г) старый фонд	+ -		1.03 0.98
13	ОТОПЛЕНИЕ		1
	а) центральное	+		1
	б) печное	-		0,95
14	ВОДОСНАБЖЕНИЕ		1
	а) центральное	+		1
	б) уличная колонка	-		0,95
15	ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ		1.06
	а) центральное	-		1,06
	б) титан	-		1
	в) колонка	-		1,034
	г) центральное и колонка	+		1,13
16	КАНАЛИЗАЦИЯ		1
	а) внутренняя	+		1
	б) уборная	-		0,9
17	ГАЗ		1
	а)природный	+		1
	б) баллонный	-		0.9
18	ЭТАЖ		0.92
	а) подвальный	-		0,85
	б) цокольный	-		0,87
	в) первый	-		0,9
	г) 9-й и 8-й для девятиэтажного	-		0.92
	д) с 3 по 7 для девятиэтажного	+		1
	е) 2-й и 3-й этажи для пятиэтажного ж) 4-й и 5-й этажи для пятиэтажного	+ -		1 0.97
19	ПЛАНИРОВКА КОМНАТ		1.04
	а) смежные	-		0,97
	б) изолированные	-		1,04
	в) смешанные	+		1
20	ВЫСОТА ПОТОЛКА, м		1.04
	а) до 2,5	-		0,97
	б) 2,5	+		1
	в) до 3,0	-		1,04
	г) свыше 3,0	-		1,05
21	ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2		1.03
	а) до 5,0	-		0,95
	б) до 8,0	-		1
	в) свыше 8,0	+		1,03
22	САН. УЗЕЛ		1.01
	а) смежный	-		0,98
	б) раздельный	+		1,01
23	ВАННАЯ		1.01
	а) в кафеле	-		1,01
	б) покрашена	-		1
	в) декоративная плитка	+		1,05
24	БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ		1,01
	а) отсутствие балкона (лоджии)	-		0,97
	б) сушилка, балкон	-		1,01
	в) лоджия 3,0 м	-		1,02
	г) лоджия 6,0 м	-		1,03
	д) лоджия 9,0 м	-		1,04
	е) две лоджии	+		1,05
25	ВХОДНЫЕ ДВЕРИ		1,02
	а) деревянные	-		0,95
	б) дерматин, утепленные	-		1
	в) металлические	+		1,02
	г) двойные	-		1,01
26	ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ		1.01
	а) антресоли	-		1
	б) кладовая	-		1,005
	в) встроенные шкафы 3 м2 и др.	+		1,01
	г) помещение для сушки	-		1,005
27	ОСВЕЩЕННОСТЬ, %		0.95
	а) 100	+		1
	б) затемненность 10-15	-		0,95
	в) затемненность до 30	-		0,93
	г) затемненность до 50	-		0,9
28	НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА		1,01
	а) есть	+		1,01
	б) нет	-		1
29	ОКНА ВЫХОДЯТ		0,95
	а) на улицу	-		0,95
	б) во двор	-		1
	в) на улицу и двор	+		1,01
30	ПОЛЫ		1,01
	а) доски	-		1
	б) линолеум	-		1,01
	в) паркет	+		1,1
	г) ковровое покрытие	-		1,05
31	СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ		1
	а) хорошее	-		1
	б) отличное	-		1,03
	в) новая	+		1,02
	г) нужен капитальный ремонт	-		0,9
	д) нужен косметический ремонт	-		0,95
32	ПРЕСТИЖНОСТЬ		1
	а) художественная отделка	+		1,2
	б) стандартная	-		1
	в) непрестижная	-		0,9
Итоговый коэффициент	1,06

Скорректированная стоимость 1м² общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

44 246*1,06=46 900,76

Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл.1.2

Таблица 1.2

Наименование материалов	Количе- ство	Пло-щадь	Стои-мость за единицу, руб.	Полная стоимость, руб.	Доля установки работ, % от стоимости материалов	Стоимость материалов с работой, руб
Ручки дверные	8		340,00	2720,00	50	4080,00
Ручки дверные поворотные	4		1440.00	5760,00	50	8640,00
Выключатели	6		120,00	720,00	50	1080,00
Звонок электрический	1		168	168,0	60	268,80
Обои потолочные		48	600,00	28800,00	60	46080,00
Обои стеновые средние		33	600,00	19800,00	60	31680,00
Клей обойный	4		200,00	800,00	60	1280,00
Двери межкомнатные	4	5,6	14000,00	56000,00	50	84000,00
Двери в ванную и туалет	2	2,8	2200,00	4400,00	50	6600,00
Дверь входная	1	1,6	20800	20800,00	50	31200,00
Двери в шкафы	3	2,8	624,00	1872,00	60	2995,00
Покраска в 2 слоя, кг	3	18,9	1452,00	4356,00	60	6970,00
Унитаз	1		3120,00	3120,00	60	4992,00
Ванна	1		10000,00	10000,00	60	16000,00
Смеситель	1		2640,00	2640,00	60	4224,00
Смеситель на кухню	1		3480,00	3480,00	60	5568,00
Плитка керамическая		40,0	400,00	16000,00	60	25600,00
Клей для плитки	5		380,00	1900,00	60	3040, 00
Линолеум		22	740	16280,00	50	9768,00
Мойка	1		2200,00	2200,00	60	3520,00
Глазок	1		400,00	400,00	50	600.00
Замок	1		1800,00	1800,00	50	2700,00
Бачок	1		2200,00	2200,00	60	3520,00
Раковина	2		1960,00	3920,00	60	6272,00
Остекление блоков оконных	2		800,00	1600,00	60	2560,00
Стоимость материалов с учетом установки						312969,00

С учетом данных табл.1.2 рассчитаем стоимость квартиры

46 900,76*57.9=2 715 554 руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 312969,00 руб.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:

2 715 554 +312969= 3 016 861,94руб.

Определение величины накопленного износа

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

· анализа технического состояния конструкций жилого дома

· анализа технического состояния квартиры

Накопленный износ равен 18 %

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:

3 016 861,94*( 1-18/100) =2 473 826,79

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 2 473 826,79руб.

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже 3-х объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в городе Брянск, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. В табл. 1.3 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 1.3

	Объект оценки	1	2	3
Этаж	0,92	-8% 1 -216362,56	0 % 0,92 0	-8% 1 -194400
Жилая площадь	42,0	-2% 43,0 -54090,64	-16% 49,0 -406880	0% 42,0 0
Общая площадь	57,9	-3% 60,0 -81135,96	-10% 64,0 -254300	-1% 59,0 -24300
Наличие балкона	1,01	0% 1,01 0	+4% 0,97 +101720	0 % 1,01 0
Район	1,1	0% 1,1 0	0% 1,1 0	0% 1,1 0
Состояние квартиры	1	-3% 1,03 -81135,96	0% 1 0	+10% 0,9 +243000
Цена квартиры		2704532	2543000	2430000
Цена квартиры с корректировками	2236548,96	2271806,88	1983540	2454300

Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учётом округления, составляет 2236548,96 руб.

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход -2 473 826,79руб.

сравнительный подход - 2 236 548,96 руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1.Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2.Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

С учётом вышеизложенного, в табл. 1.4 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Табл. 1.4

Показатели	Подход
	затратный	сравнительный
Достоверность и полнота информации Допущения, принятые в расчётах Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца Способность учитывать конъюнктуру рынка Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	50 45 30 35 30	50 55 70 65 70
Итого	38	62

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле:

V = V₁ * Q₁ + V₂ * Q₂

где V₁ и V₂ - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q₁ и Q₂ - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта

V = 2 473 826,79*0,38 + 2 236 548,96 *0,62 = 2 326 714,54руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Брянск, ул. Красноармейская, д.170, кв. 117 по состоянию на 28 марта 2014 г., с учетом округления составляет: 2 326 714,54руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.



Используемая литература

1. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005.

2. Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www.mrsa.ru

3. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 1996г.

4. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4.2003г.

5. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Великий Новгород. 2002 г

6. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. № 3.1999

Размещено на Allbest.ru