Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

24

Содержание

Введение

1. Износ и амортизация недвижимости

2. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

3. Особенности применения зарубежного опыта по оценке недвижимости в РФ

Заключение

Список литературы

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства и предмета или объекта потребления. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы и достойного существования всех людей.

Цель данной работы - рассмотреть наиболее актуальные вопросы экономики недвижимости.

Данная цель достигается решением следующих задач:

- Изучить сущность и механизм износа и амортизации недвижимости.

- Охарактеризовать договор как правовую форму сделок с недвижимыми вещами.

- Выявить особенности применения зарубежного опыта по оценке недвижимости в РФ.

Структура работы состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Износ и амортизация недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а его стоимость переносится по частям на впускаемую продукцию или оказываемые услуги. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Великий Новгород: Изд-во НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. - С.38.

Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ - это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимости по любым причинам. Различают физический и моральный износ. При физическом износе (И_ф) со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Величина И_ф определяется по соотношению фактического (Т_ф) и нормативного (Т_н) сроков службы при линейном способе начисления амортизации:

И_ф = Т_ф / Т_н * 100%

Моральный износ первого рода - вследствие удешевления воспроизводства объектов

Моральный износ второго рода - в результате создания новых, более экономичных, объектов.

Моральный износ первого рода (И_м1) можно рассчитать на основе балансовой (С_б) и восстановительной стоимости (С_в) объекта:

Моральный износ второго рода (И_м2) в конечном итоге выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Д_с) а аналогичного нового (Д_н):

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений - денежного выражения перенесенной стоимости.

Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1. Линейный (равномерный) метод - начисление амортизации (А) равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары осуществляется по формуле

где Н_а - норма амортизации, %;

С_пб - первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.

Расчет амортизационных отчислений: 100 000 * 10 / 100 = 10 000

2. Способ уменьшаемого остатка - начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

Расчет амортизационных отчислений:

100 000 * 2 * 10 / 100 = 20 000 (1-й год)

90 000 * 2 * 10 / 100 = 18 000 (2-й год) и т.д.

3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе - число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе - сумма чисел лет срока службы объекта

Н_а - норма амортизационных отчислений за год;

n - число лет использования объекта;

N - число лет, оставшихся до конца срока службы объекта (1-й год - 20 лет, 2-й год - 19 лет и т.д.);

?n - сумма чисел лет срока службы объекта.

Так, при 20-летнем сроке службы объекта:

?n = 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13+14+15+16+17+18+19+20=210

1-й год: Н_а = 20/210*100=9,5%

2-й год: Н_а = 19/210*100=9,05%

3-й год: Н_а = 18/210*100=8,57%

А₁= 10 000*9,5%/100=9500

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный, экономический (внешний).

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.

Устранимый физический износ - это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Функциональный износ означает несоответствие действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительной полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым. Например, если установка счетчиков расходы воды, встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 рублей, а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 рублей, то устранимый функциональный износ составит сумму затрат - 10 000 рублей. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 рублей, то возникнет убыток - неустранимый функциональный износ 10 000 рублей (20 000 - 30 000).

Неустранимый функциональный износ - это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - С.39.

Экономический (внешний) износ - это убытки, оказываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой - нет.

Понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, может оказаться так, что новый объект полностью потерял потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А=0). Или наоборот, когда строение полностью амортизировано (А=100%), а износ составляет 20-30%, и оно может еще долгие годы использоваться.

недвижимость износ амортизация договор

2. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров - соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определённая совокупность сделок. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. для вузов по эконом. спец - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Маркетинг, 2002. - С.175.

Договор имеет два значения:

А) Юридический факт, порождающий права и обязанности;

Б) Само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

- простых - когда заключается один договор между сторонами.

- сложных - если заключается несколько договоров с участием трёх и более сторон.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений.

В систему договоров по сделкам с недвижимым имуществом входят:

1. Договоры, опосредующие передачу прав на недвижимость (договоры купли-продажи, приватизации, мены недвижимости и т.п.);

2. Предпринимательские договоры выполнения работ (договоры подряда, строительства и т.п.);

3. Договоры оказания возмездных услуг (договоры маркетинговых, консультационных, юридических услуг в сфере недвижимости и т.п.).

Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и специфические.

Содержанием договора является совокупность условий, на которых достигнуто соглашение сторон.

Всё разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы: существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие).

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учётом соответствия их императивным - абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя. Ст. 422 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изменениями, внесенными ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009. Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

- целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства;

- сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определённого времени;

- использование квартир только для проживания граждан;

- учёт интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;

- обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обременённого рентой (ст. 586 ГК РФ) и др.

- письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.

Больщинство же статей параграфа 7 гл. 30 и других глав ГК РФ, Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изменениями, внесенными ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009. регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишб постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить её применение. Только при отстутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:

- включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;

- оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;

- способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Таким образом, в силу принципа диспозитивности, который распространяется на правоотношения гражданско-правового типа, стороны свободно определяют содержание договора. При этом, существует ряд условий, согласование которых обязательно для того, чтобы договор считался заключённым (существенные условия договора). Так, в договоре продажи недвижимости существенным является условие о цене (ст.555 ГК).

Согласно ст. 432 ГК, существенным условием любого договора является условие о его предмете. Определение предмета в договоре, заключённом по поводу недвижимости, имеет особое значение и подчинено дополнительным правилам. Объясняется это тем, что, как уже отмечалось, каждый объект недвижимости обладает рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга. Статья 554 ГК закрепляет правила определения предмета в договоре продажи недвижимости. Однако данной нормой целесообразно руководствоваться и при заключении иных сделок с недвижимостью.

Согласно данной статье, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество. При отсутствии соответствующих данных, договор не считается заключённым. Как правило, в договоре необходимо указывать: адрес объекта недвижимости, расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, назначение недвижимости, площадь (жилая, общая), этажность, количество комнат. При заключении договора, предметом которого является земельный участок, обязательно указывается уникальный кадастровый номер участка (определяется на основании выписки из кадастра), сам участок описывается путём установления границ и описания смежных территорий. Поэтому при оформлении договора, к нему обязательно прилагается план участка (земельный план), который содержит сведения о размере и границах участка, об имеющихся на нём объектах.

Другая особенность содержания сделок с недвижимостью касается договоров купли-продажи жилых помещений (квартиры или жилого дома). Согласно ст.558 ГК, существенным условием такого договора является указание на лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования данным жилым помещением. Согласно ч.2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.07.2010 N 237-ФЗ) // Российская газета от 02.08.2010. а также ст.292 ГК РФ, правом пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника жилого помещения, если они проживают в данном жилом помещении. Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В данном случае новый собственник становится наймодателем жилого помещения на тех же условиях, что и бывший собственник.

Таким образом, заключая договор на таких условиях (то есть приобретая жилое помещение с обременением в виде жильцов), покупатель не вправе предъявлять продавцу претензии, основанные на том, что жильцы отказываются выписаться из жилого помещения.

Договоры должны заключаться в форме, предусмотренной законом для соответствующей сделки, а заключение договора в ненадлежащей форме влечёт неблагоприятные для сторон последствия, установленные законодательно. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме, причём, как правило, с составлением одного документа, подписанного сторонами (ст.550, 651, 674 ГК). Это означает, что заключение таких сделок путём обмена документами не допускается.

Обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не требуется (за исключением завещания недвижимого имущества), однако возможно добровольное, основанное на согласии сторон, облечение сделки в нотариальную форму. Стоит отметить, что подобная мера никогда не помешает: нотариус не только удостоверяет подписи сторон под договором (что позволяет сделать вполне определённый вывод о воле сторон), но и проверяет дееспособность сторон, а также законность самой сделки. Кроме того, нотариальная форма сделки облегчает процесс регистрации прав на недвижимое имущество: при наличии нотариально заверенной сделки в регистрирующий орган не требуется представлять заявление действующего правообладателя (продавца, арендодателя) о регистрации возникшего на основании сделки права.

Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно ст.433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор продажи жилого помещения (ст.558 ГК), договор продажи предприятия (ст.560 ГК), договор дарения (ст.574 ГК), договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), договор об ипотеке (ст.339 ГК), договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года (ст.651 ГК), договор аренды предприятия (ст.658 ГК).

3. Особенности применения зарубежного опыта по оценке недвижимости в РФ

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Российская газета от 26.07.2010.

Оценка недвижимости может производиться для: Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: Учебное пособие - М.: Статут, 2006. - С.171.

- совершения сделок;

- налогообложения недвижимости;

- государственного и муниципального управления.

Исследование зарубежного опыта в области оценки недвижимости и особенностей его применения в РФ следует начинать с изучения подходов и методов оценки, используемых за рубежом.

На основе анализа зарубежных источников можно сделать вывод, что цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому в России модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой собственности.

Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.

Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Российских стандартах оценки.

Так, например, Российские стандарты оценки, Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 14.12.2006 N 767) "Об утверждении стандартов оценки" // Собрание законодательства РФ от 25.12.2006. кстати, обязательные к применению всеми субъектами оценочной деятельности РФ, рыночная стоимость объекта оценки -- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Многочисленные методы и подходы к оценке предприятия и его имущества изложены во многих работах зарубежных, российских и белорусских ученых, в нормативных документах Республики Беларусь.

В большинстве своем ученые исследуют в своих работах доходные методы оценки предприятия как имущественного комплекса. Доходный подход, основанный на дисконтировании будущих доходов, позволяет определить такие оценочные показатели эффективности инвестиций как: дисконтированная будущая прибыль; дисконтированный будущий денежный поток; капитализация нормализованной прибыли; капитализация нормализованного денежного потока; чистый дисконтированный поток денежных средств. Сравнительные (рыночные) методы позволяют сравнивать стоимость оцениваемого предприятия со стоимостью других сопоставимых предприятий по системе показателей: цена/балансовая прибыль; цена/чистая прибыль; цена/текущий денежный поток; цена/чистый денежный поток; цена/валовая выручка; цена/действующая выручка; цена/балансовая стоимость.

Очень подробно эти методы оценки изложены в работах Беренса В. и Хавранека П., Вуда Ф., Маршала А., Григорьева В. В. и Федотова М. А. и др.

Имущественные (затратные) методы основаны в большинстве своем на оценке имущества с помощью первоначальных затрат и коэффициентов его переоценки.

В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки:

- метод прямого сравнения;

- метод капитализации дохода;

- метод прибыли;

- остаточный метод;

- метод подрядчика.

Вкратце рассмотрим особенности каждого из них. Метод прямого сравнения основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна -- результатом будет меньшая цена. Метод капитализации дохода -- ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока. Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат. В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее “общую стоимость развития” -- все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток. По методу подрядчика рыночная стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость восстановления нового здания, которое могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание существующего здания относительно новой гипотетической единицы.

Рассмотрим существующие практически применяемые методы оценки в Великобритании. Следует отметить, что имеются четыре базы для оценки:

1. Стоимость свободного рынка;

2. Стоимость свободного рынка для текущего использования;

3. Стоимость свободного рынка для альтернативного использования;

4. Стоимость возмещения.

На основе этих баз разработаны соответствующие методы оценки. Что касается Великобритании, то в этой стране в настоящее время используются пять основных методов:

1. Метод сравнения арендной платы и стоимости капитала;

2. Инвестиционные методы;

3. Методы, основанные на прибыли;

4. Методы, основанные на стоимости;

5. Остаточный метод.

Как видим, методы те же, что и в общепринятой европейской практике.

Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости.

Можно отметить, что набольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате -- либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи.

Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки.

Оценка недвижимости в США -- поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Существуют специализированные по месту и по объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.

Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки.

На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объектов недвижимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценки.

Институт оценки по-прежнему осуществляет прием кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй для объектов, не приносящих доход (SRA). Эти два профессиональных звания имеют разные требования, получить звание MAI труднее.

Согласно новым нормам федерального закона, не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. Таким образом, отпала большая часть оценочной работы, прежде всего оценщиков не приносящей дохода недвижимости.

Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модемы. В результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика.

Другим средством получения информации для оценщика являются брокерские риэлторские фирмы. Они специализируются на рынке приносящей доход недвижимости и располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке.

Особый интерес для нас представляет опыт в области недвижимости и оценки тех стран, которые имели одинаковые с нами стартовые условия.

В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью. В течение последних 10-15 лет в него было включено значительное количество изменений и дополнений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, административным управлением недвижимостью, налогообложением недвижимости и налоговыми льготами. Составной частью этого закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости независимо от того, идет ли речь о массовой или же об индивидуальной оценке. Это, прежде всего, определение рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения, получения кредитов, страхования, купли-продажи недвижимости. Эксперт-оценщик выполняет независимую оценку, но только налоговые органы в зависимости от инвестиционной политики государства, градостроительной ценности земель регулируют налоговые платежи. Если государству важно привлечь инвестиции в какую-то из сфер деятельности, то налоговые органы устанавливают льготные ставки земельного налога. Если же объект находится в градостроительной зоне, ценность земли в которой превышает доходы, а, следовательно, и налоги, которые могут быть получены государством на этой территории, то налог увеличивается в соответствии с потребительской ценностью земли. Здесь срабатывает основной принцип оценки -- принцип наиболее эффективного использования земли. В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты, которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью. Если в Союз оценщиков поступает информация о фактах недобросовестности того или иного специалиста, то последнему не поможет никакая протекция. Информация о таком оценщике находится в специальном банке данных.

Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов в России. Еще одним необходимым атрибутом оценочной деятельности является использование единых стандартов оценки.

Заключение

Итак, любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а его стоимость переносится по частям на впускаемую продукцию или оказываемые услуги.

Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ - это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимости по любым причинам.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений - денежного выражения перенесенной стоимости.

Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1. Линейный (равномерный) метод

2. Способ уменьшаемого остатка

3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров - соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В систему договоров по сделкам с недвижимым имуществом входят:

1. Договоры, опосредующие передачу прав на недвижимость (договоры купли-продажи, приватизации, мены недвижимости и т.п.).

2. Предпринимательские договоры выполнения работ (договоры подряда, строительства и т.п.).

3. Договоры оказания возмездных услуг (договоры маркетинговых, консультационных, юридических услуг в сфере недвижимости и т.п.).

Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и специфические.

Содержанием договора является совокупность условий, на которых достигнуто соглашение сторон.

Всё разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы: существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценка недвижимости может производиться для:

- совершения сделок;

- налогообложения недвижимости;

- государственного и муниципального управления.

Исследовав зарубежный опыт в области оценки недвижимости, мы выявили, что хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов в России.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изменениями, внесенными ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009.

2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изменениями, внесенными ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.07.2010 N 237-ФЗ) // Российская газета от 02.08.2010.

4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Российская газета от 26.07.2010.

5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 14.12.2006 N 767) "Об утверждении стандартов оценки" // Собрание законодательства РФ от 25.12.2006.

6. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Владимир: ВГУ, 2007. 136 с.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. для вузов по эконом. Спец. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Маркетинг, 2002. 801 с.

8. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 107 с.

9. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Великий Новгород: Изд-во НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. 66 с.

10. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: Учебное пособие. М.: Статут, 2006. 432 с.

Размещено на Allbest.ru