Оценка стоимости детского сада на 50 мест со стенами из кирпича

Размещено на http://www.allbest.ru/

КАЗАНСКИЙ (ПРИВОЛЖСКИЙ) ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт экологии и географии

Специальность - Землеустройство и кадастры

Отчет

Оценка стоимости детского сада на 50 мест со стенами из кирпича

Работу выполнил:

Студент 3 курса группы 02-1161

Мингалиев А.Р.

Проверил:

Ибрагимов Л. Г.

Казань 2013

Оглавление

• 1. Сопроводительное письмо
• 2. Основные факты и выводы
• 2.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки
• 2.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
• 2.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки
• 3. Задание на оценку
• 4. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике, а также о привлекаемых к работе организациях и специалистах
• 4.1 Сведения о Заказчике оценки
• 4.2 Сведения об Оценщике оценки
• 5. Допущения и ограничивающие условия
• 6. Применяемые стандарты оценочной деятельности
• 7. Термины и определения
• 8. Описание объекта оценки
• 8.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки
• 8.2 Состояние объекта по результатам осмотра
• 8.3 Анализ местоположения объекта оценки
• 9. Социально-экономическое положение РТ
• 10. Основные сведения о г. Казани
• 11. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
• 12.Анализ наиболее эффективного использования
• 13.Описание процесса оценки
• 14. Оценка с использованием затратного подхода
• 15. Согласование результатов
• 16. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта
• 17. Источники информации
• 1. Сопроводительное письмо
• Уважаемый Николай Сергеевич!
• Согласно договору №1789/12 от 20 декабря 2013 года, нами произведен расчет рыночной стоимости зданий и сооружений детского сада №180, расположенного по адресу: г. Казань, Советский район, ул Закиева, д 45 именуемых в дальнейшем объект.

Оценка объекта произведена по состоянию на 20 декабря 2013 года и выполнена в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.98 г., федеральными стандартами оценки, сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010).

Полная характеристика объекта оценки, анализ рынка аналогичных объектов в г.Казань, необходимая информация и расчеты представлены в отчете об оценке, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рекомендуемая рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 20 декабря 2013 года составляет: 7173540 (семь миллионов сто семьдесят три тысяч пятьсот сорок рублей)

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность, оказать Вам услуги.

С уважением, директор ООО «Казанская Оценочная Компания»

А.Р. Мингалиев _____________________

2. Основные факты

2.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Информация по объекту оценки в табл. №1

оценка рыночный стоимость здание

Таблица №1 Информация по объекту оценки

Тип объекта недвижимости	Детские ясли-сад на 50 мест с площадью застройки 485,11 м2 со стенами из кирпича
Оцениваемые права	Право собственности
Наилучшее и наиболее эффективное использование с имеющимися улучшениями	По назначению
Ценность, в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта	Учебно-воспитательная
Территориально-экономическая зона	Первая
Кадастровый номер земельного участка	16:50:150309:6
Адрес	420100, Российская Федерация, Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Закиева, д.45
Дата оценки	20 декабря 2013 г.

2.2 Результат оценки, полученный при применении различных подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта (вкл. НДС) представлена в таб. №2

Таблица №2 Рыночная стоимость объекта (вкл. НДС)

Наименование объекта оценки	Результат, полученный затратным подходом, руб.	Результат, полученный доходным подходом, руб.	Результат, полученный сравнительным подходом, руб.
Детские ясли-сад на 50 мест	58 370 299 руб.	Не использовался	Не использовался

2.3 Итоговая величина стоимости объекта

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 20 декабря 2013 г. представлена в таб. №3

Таблица №3 Итоговая величина рыночной стоимости

Детские ясли-сад на 50 мест.	7 173 540 руб.

3. Задание на оценку

Таблица №4 Задание на оценку

Город Казань	15 декабря 2013 г.
Заказчик	ООО « Лукоморье »
Исполнитель	ООО « Казанская Оценочная Компания »
Дата определения стоимости (дата оценки)	20 декабря 2013 г.
Срок проведения оценки	Десять рабочих дней с момента вступления Договора в силу
Объект оценки	Недвижимое имущество - Детские ясли-сад на 50 мест с площадью застройки 485,11 м2 со стенами из кирпича расположенные по адресу: 420100, Российская Федерация, Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Закиева, д.45
Имущественные права на Объект оценки	Собственность. Собственник ООО «Лукоморье»
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Ограничивающие условия в использовании результатов оценки	Настоящий отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки объекта; Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцениваемого имущества, кроме как на основании официального вызова суда.
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Предполагаемое использование результатов оценки	Совершение сделок гражданско-правового характера и принятие управленческих решений
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения. Приведенная оценка справедлива на дату оценки. Местоположение оцениваемых объектов, их особенности и состояние документировались на месте в присутствии Заказчика.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также о привлекаемых к работе организациях и специалистах

4.1 Сведения о заказчике оценки

Таблица №5 Сведения о заказчике

Полное наименование	ООО «Лукоморье» (Общество с ограниченной ответственностью « Лукоморье »). 420100, город Казань, Советский район, ул.Закиева, д.45 ИНН 1660048843 КПП 165501001 БИК 049205805 Р/С 403 028 102 000 200 00795 л/с ЛР718010008-ГФУ Банк: ОАО «АК БАРС» банк г.Казань к/с 30101810000000000805
Организационно-правовая форма	Коммерческое учреждение
ОГРН	1061655000582
Дата присвоения ОГРН	1 марта 2001 года

4.2 Сведения об оценщике

Таблица №6 Сведения об Оценщике

Юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен трудовой договор	ООО «Казанская Оценочная Компания» Адрес: 420032, г. Казань, ул. Гладилова, д. 52/1 ИНН 1656045166 КПП 165601001 БИК 049205815 Р/С 40702810800000006844 в ОАО АИКБ «Татфондбанк» к/с 30101810100000000815 БИК 049205815
Оценщик	Рябов И.П свидетельство о членстве в СРО ООО «Российское общество оценщиков» №002345 от 23 сентября 2005 года, диплом № 19301 Московского государственного университета геодезии и картографии от 23 мая 2003 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2000 года, полис страхования гражданской ответственности № 12456А1786567 выдан СК «Военно - страховая компания» 30.12.2009 г. Срок действия страхового полиса по 30.12.2013 года полис страхования гражданской ответственности № 10160В4001812 выдан СК «Военно - страховая компания» 20.07.2010г. тел (8332) 987-543
Оценщик	Николаев И.В. свидетельство о членстве в СРО ООО «Российское общество оценщиков» №003836 от 23 февраля 2007 года, диплом № 557567 МИПК Санкт-Петербургского государственного университета от 20 мая 2001 года, стаж работы в оценочной деятельности с 1996 года, полис страхования гражданской ответственности № 08160В4007071 выдан СК «Военно - страховая компания» 20.02.2008 г. Срок действия страхового полиса по 19.02.2009 года полис страхования гражданской ответственности № 10160В7345678 выдан СК «Военно - страховая компания» 25.05.2011 г. Срок действия страхового полиса по 25.05.2014 года. тел (8332) 456-123

5. Допущения и ограничивающие условия

При проведении оценки объекта оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки объекта:

Настоящий отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки объекта.

При проведении оценки объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на итоговую величину стоимости объекта. Оценщик не вменялся в обязанность поиска таких факторов.

Оценщик использует при проведении оценки объекта документы и информацию, полученную от заказчика, а также из иных источников.

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в моменты осмотра.

Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины цены выкупа за объект.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет выкуплен по указанной стоимости.

Оценка является вероятностной (неопределенной) величиной, она не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости.

Результат оценки действителен только для использования в целях, указанных в договоре на оценку и при выполнении условий данного договора. В случае отступления от указанных условий, стоимостные параметры объекта оценки, указанные в данном отчете, считаются недействительными.

6. Применяемые стандарты

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ:

· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256)

· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255)

· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256)

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ (МСО) 2007

В данной оценке применены следующие стандарты оценки:

· Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.

· Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО) предназначен для оценки стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ -- в полном соответствии с принятыми документами:

Таблица №7 Стандарты ССО РОО 2010

Обозначение стандарта	Наименование стандарта
ССО РОО 1-01-2010	Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)
ССО РОО 1-02-2010	Правила деловой и профессиональной этики общероссийской общественной организации«Российское общество оценщиков»
ССО РОО 1-03-2010	Типы имущества
ССО РОО 2-01-2010	МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки
ССО РОО 2-02-2010	МСО 3. Составление отчета об оценке
ССО РОО 2-05-2010	МР 1.Оценка стоимости недвижимого имущества
ССО РОО 2-06-2010	МР 2 Оценка стоимости интересов [прав] аренды
ССО РОО 2-07-2010	МР 3. Оценка стоимости установок, машин и оборудования
ССО РОО 2-08-2010	МР 4. Оценка стоимости нематериальных активов
ССО РОО 2-09-2010	МР 5. Оценка стоимости движимого имущества
ССО РОО 2-10-2010	МР 6 Оценка стоимости бизнеса
ССО РОО 2-15-2010	МР 11. Экспертиза [рецензирование] оценок стоимости
ССО РОО 2-17-2010	МР 13 Массовая оценка для налогообложения имущества

В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. и Свода стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.

Применение ССО РОО 2010, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик осуществляет свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.

Применение Свода Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что Стандарты оценки РОО наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении работ по оценке различных видов имущества.

Недвижимое имущество представляет собой имущественное (вещное) право (интерес) в недвижимости. Это право обычно оформляется в виде официального документа, такого, как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество -- юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество распространяется на все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимость же охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем.

Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пакетом прав. В него могут входить право пользования, владения, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут быть отделены от пакета и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

7. Термины и определения

Объект оценки - право пользования (либо совокупность прав пользования и владения) объектом аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды или заданием на оценку.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Цена. Термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость - стоимость, определенная методами массовой оценки рыночной стоимости, установленной и утвержденной в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделок с ним.

Дата оценки - Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Функциональное устаревание - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Экономическое устаревание - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Итоговая величина стоимости объекта оценки -- величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

8. Описание объекта оценки

8.1 Количественные и качественные характеристики объекта

Таблица №8 Характеристики объекта оценки

Местоположение	420100, Республика Татарстан, г. Казань, Советский район, ул.Закиева, д.45
Вид права	Собственность
Правообладатель	ООО «Лукоморье»
Год постройки	1989
Категория земель	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Площадь земельного участка	5070.00
Площадь застройки	485,11
Правоустанавливающие документы	Свидетельство № 9876543210
Сведения об ограничениях и обременениях	Обременения и ограничения прав на объект оценки отсутствуют. Объект недвижимости не отчужден, в споре и под арестом не состоит
Дата постройки	1987 год
Кадастровая стоимость земельного участка	51196758.60 руб.
Балансовая или инвентаризационная стоимость здания	н/д
Целевое назначение	Нет данных
Вид разрешенного использования	По документу: под здание и прилегающую территорию детского сада № 180
Окружение	Объект находится в нескольких киллометрах от центра города, транспортная доступность хорошая, поблизости продуктовые магазины, детская городская поликлиника, отдел полиции, школа, отель, скверы, аптека, пиццерия, кафе, почта и др.
Рельеф местности	Равнинный
Обременение правами третьих лиц	Нет
Детальное описание конструктивных элементов
Фундамент	Ленточные бутобетонные на бетоне класса В 7,5
Стены наружные	Пустотелый кирпич М 75 по ГОСТ 530-80
Стены внутренние	Полнотелый кирпич М 75 по ГОСТ 530-80
Перемычки	Железобетонные по серии I.038.I-I вып. I Типоразмеров-4
Перегородки	Мелкоштучные гипсовые плиты по ГОСТ 6428-83 Типоразмеров - I
Крыша	Чердачная с деревянными стропилами
Кровля	Асбестоцементные листья по деревянной обрешетке
Двери наружные	По серии 1.136.5-19 Типоразмеров - 1
Двери внутренние	По серии 1.136-10 Типоразмеров - 3
Окна	По серии 1.236-6 вып.1 ч.1,2 Типоразмеров - 3
	По серии 1.136-12 вып.1 Типоразмеров - 1
Полы	Линолеум, керамическая плитка, бетонные по серии 2.244-1,вып.4
Перекрытие	Сборные железобетонные панели с круглыми пустотами по серия 1.141.1-25с.вып.1 Типоразмеров - 3
Наибольшая масса монтажного элемента (панель перекрытия) - 2,86 т.
Отделка наружная	Кладка из отборного кирпича с расшивкой швов
Отделка внутренняя	Улучшенная водоэмульсионная и эмалевая покраска, глазурованная плитка, побелка.

Таблица № 9 Инженерное оборудование

Водопровод канализация вентиляция	Отопление Горячее водоснабжение электроснабжение	Устройства связи

Дополнительные сведения:

Скоростной напор ветра 45кгс/m^2/0.44 кПА Степень огнестойкости - вторая

Вес снегового покрова 100 кгс/m^2/0,98 кПа Расчётная температура наружного воздуха минус 250 С, 300С Климатические подрайоны СССР-ПВ, ШВ

Ориентация - свободная

Инженерно-геологические условия - обычные

Сейсмичность - 8,9 баллов (основное решение)

8.2 Состояние объекта по результатам осмотра

15 декабря был произведен осмотр объекта оценке для определения износа здания.

Таблица № 10 Определение физического износа

Конструктивный элемент	Состояние	Износ( %)
Фундамент	Хорошее	20
Стены	Хорошее	20
Перегородки	Хорошее	10
Перекрытия	Хорошее	20
Крыша	Хорошее	10
Кровля	Удовлетворительное	30
Полы	Хорошее	10
Окна	Хорошее	20
Двери	Удовлетворительное	30
Отделочные работы	Удовлетворительное	40
Инженерные сети	Хорошее	20
Прочие работы	Хорошее	10
Примерный физический износ: 19,9%

Согласно сборнику ВСН 53-86р численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%. Так как в данной таблице осуществляется определение износа здания в целом, то полученное значение 19,4 мы округляем до 1%. Таким образом, физический износ здания составляет 20%.

Таблица №11. Экспликация помещений

№	Наименование	Площадь(м2)
1	Спальни	98,20
2	Групповая	50,02
3	Игральная	50,02
4	Раздевальная	16,67
5	Приемная	16,67
6	Буфетные	5,96
7	Туалетные	28,30
8	Медицинская комната	5,91
9	Приемная изолятора	4,21
10	Палата изолятора	5,91
11	Туалетная изолятора	1,98
12	Кабинет заведующего	11,01
13	Хозяйственная кладовая	3,69
14	Кладовая чистого белья	3,68
15	Туалетная персонала	2,32
16	Кухня с раздаточной и моечной, заготовочный цех	23,68
17	Кладовая сухих продуктов	6,14
18	Кладовая овощей	3,88
19	Постирочная с гладильной	12,58
20	Венткамера, теплопункт	13,02
21	Электрощитовая	1,97
22	Коридоры, тамбуры,шлюзы	38,63

На момент осмотра помещение находится в удовлетворительном состоянии, возможен ремонт.

Физическое состояние конструкций объекта оценки характеризуется как работоспособное, когда конструкции имеют лишь допустимые отклонения, дефекты и повреждения, наличие таких дефектов и повреждений, при которых несущая способность конструкций оказывается обеспеченной при действии фактических расчетных нагрузок.

Таблица №12 Анализ местоположения объекта оценки

№ зем. участка в квартале	Адрес	Площадь, кв. м.	кадастровая стоимость, руб.	Категория земли	Разрешенное использование:
					код/ описание/	по документу
:16	Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Закиева, д.41	6611.00	62457885.27	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:19	Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Закиева, д.43	3937.76	37 066 646.79	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:20	Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Глушко, д.1	3 130.00	29 399 589.20	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:21	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Академика Глушко, д. 3	5 332.39	50 115 400.94	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:6	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Закиева, д 45	5 070.00	51 196 758.60	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001000000 Для объектов жилой застройки	Детский сад №180
:26	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Бигичева	1 610.80	1.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142003000000 Для общего пользования (уличная сеть)	Пустырь
:7	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Академика Сахарова	18 900.00	191 757 321.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002000000 Для объектов общественно-делового значения	Под общеобразовательную школу № 169
:22	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Академика Глушко, дом 5	3 932.20	36 957 961.36	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:14	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Академика Глушко, дом 5а	540.00	2 217 726.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	Нет данных	Под здание ЦТП
:45	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Академика Глушко, д. 7	4 409.00	41 586 040.72	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:1765	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой, д. 12	7 189.00	67 807 223.12	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	многоквартирный жилой дом
:1763	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой, д. 14	3 616.00	34 106 401.28	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	под многоквартирный жилой дом
:1778	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой	363.00	4 218 470.19	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002040000 Для размещения объектов торговли	здание торгового павильона
:5	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Г.Кайбицкой	120.00	1 397 143.20	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002000000 Для объектов общественно-делового значения	Под строительство торгового павильона
:9	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Галии Кайбицкой, дом 4	3 411.00	32 200 829.19	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:11	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Галии Кайбицкой, дом 8	3 249.66	30 659 827.17	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:8	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Галии Кайбицкой, дом 2	2 660.66	25 161 356.09	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:10	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Галии Кайбицкой, дом 6	2 510.85	23 731 399.21	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:12	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Академика Сахарова, дом 10	2 637.00	24 959 099.52	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:4	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой, д. 6а	652.50	4 799 000.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002040100 Для размещения объектов розничной торговли	Торговые объекты
:1773	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Галии Кайбицкой	386.00	2 294 140.82	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002160000 Для размещения индивидуальных гаражей	Автостоянка
:15	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Академика Сахарова, дом 6	4 133.00	39 070 488.90	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142001020300 Для многоэтажной застройки	Под многоквартирный жилой дом
:24	Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Ак.Сахарова	120.00	1 395 786.00	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002000000 Для объектов общественно-делового значения	Торговый павильон
:29	Республика Татарстан , г Казань, Советский район, ул Ак.Сахарова	63.80	741 431.92	Земли поселений (земли населенных пунктов)	142002000000 Для объектов общественно-делового значения	строительство павильона игровых автоматов

8.3 Анализ местоположения объекта оценки

Объект находится по адресу: Республика Татарстан, город Казань, Советский район, ул.Закиева, д.45

Кадастровый номер квартала: 16:50:150309. Проведем анализ местоположения объекта. Квартал заключен между улицами Кайбицкой, Сахарова, Глушко, Закиева.

9. Социально-экономическое положение в Республике Татарстан

Основная тенденция экономики Республики Татарстан в 1 квартале 2013 года, на которую следует обратить внимание, - наметившийся процесс перемещения средств из производящих отраслей (добыча полезных ископаемых, обрабатывающая промышленность) в инфраструктурные (транспорт, производство и распределение электроэнергии, газа и воды). Инструментом такого перераспределения выступает рост соответствующих тарифов.

Так, темп роста сальдированного финансового результата за январь-февраль текущего года составил в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды 151,2%, в транспорте и связи - 198,2%. Прибыль от транспортирования по трубопроводам увеличилась в 2 раза, в том числе нефти - на 41%, от производства, передачи и распределения электроэнергии - в 1,7 раза. При этом отметим, что по итогам января-марта 2013 года выработка электроэнергии сократилась на 9,3% (в РФ - на 1,9%), а трубопроводным транспортом в январе-марте перекачено 99,4% нефти от уровня соответствующего периода прошлого года.

На фоне роста затрат на электроэнергию и транспорт добыча полезных ископаемых в республике сократилась на 0,4% (в РФ - на 0,9%) за счет пропорционального сокращения добычи нефти. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды составило 95,8%, тогда как в Российской Федерации - 98%. В обрабатывающей промышленности рост составил 4,6%, превысив общероссийский показатель на 3,4 процентных пункта. При этом на 6,7% сократилось производство транспортных средств, в том числе грузовых автомобилей на 13,3%. По отдельным видам нефтепродуктов снизилось производство автомобильного бензина (96,7%), топочного мазута (95,3%), дизельного топлива (94,6%). Здесь мы вновь наблюдаем уже отмеченную нами ранее ситуацию фиксируемого объемного роста обрабатывающей промышленности на фоне снижения натуральных показателей. Соответственно наблюдается тенденция снижения доходности до этого наиболее финансово устойчивых отраслей. Прибыль от добычи полезных ископаемых в январе-феврале 2013 года составила 76,5% от соответствующего периода прошлого года, в обрабатывающей промышленности - 77,4%. Обращает на себя внимание и то, что несмотря на рост прибыли в транспорте и связи почти в 2 раза, доля убыточных предприятий здесь остается одной из самых высоких - 32,4%.

В целом можно отметить, что несбалансированная тарифная политика негативно сказывается на экономическом росте и, в свою очередь, может служить фактором социальной напряженности за счет раскручивания инфляции.

Следует отметить опережающий рост цен на продовольственные товары (103%) по сравнению с непродовольственными (101,1%). Всего же с марта прошлого года по март текущего рост цен составил соответственно 7,2% и 4,5%. Но лидером роста за указанный период является индекс цен на услуги - 111,1% за счет существенного увеличения стоимости жилищно-коммунальных услуг (116,7%) и образования (116,7%).

Это накладывается на ситуацию на потребительском рынке республики, где имеются все признаки перехода от сверхпотребления к стабилизации. Так, со 2 квартала 2012 года замедляется динамика роста розничного товарооборота со 121,3% до 105,2% в 1 квартале текущего года. Оборот оптовой торговли сократился на 9,7% по сравнению с январем-мартом 2012 года, что может служить сигналом о дальнейшем замедлении розничного товарооборота.

10 Основные сведения о г. Казани

Казань -- город Российской Федерации, столица Республики Татарстан, крупный порт на левом берегу реки Волги, при впадении в неё реки Казанки. Один из крупнейших экономических, политических, научных, образовательных, культурных и спортивных центров России. Казанский кремль входит в число объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Город имеет зарегистрированный бренд «третья столица России». Неофициально и полуофициально именуется «столицей российского федерализма» и «столицей всех татар мира».

Казань расположена на левом берегу реки Волги, при впадении в неё реки Казанки, в 820 км к востоку от Москвы. Благодаря выгодному географическому расположению, Казань издавна была торговым посредником между Востоком и Западом. Географические координаты: 55°47? с. ш. 49°06? в. д.

Муниципальное образование город Казань подразделяется на имеющие администрации 7 административных районов:

* 1 -- Авиастроительный

* 2 -- Вахитовский

* 3 -- Кировский

* 4 -- Московский

* 5 -- Ново-Савиновский

* 6 -- Приволжский

* 7 -- Советский

Казань -- один из крупнейших промышленных, финансовых, торговых и туристических центров России, лидирующий по инвестициям в основной капитал и строительству город Поволжья. В 2011 году валовый продукт города составил 380 млрд рублей, средняя заработная плата -- 22,3 тыс. рублей, доходы муниципального бюджета составили 17,8 млрд рублей, расходы бюджета -- 29,5 млрд рублей.

Долгосрочный кредитный рейтинг Казани подтвержден агентством Fitch на уровне B+.

В 2011 году крупными и средними предприятиями обрабатывающих производств отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг на сумму 159,47 млрд рублей. Промышленную основу города составляют машиностроение, химическая и нефтехимическая промышленность, лёгкая и пищевая промышленность. Среди крупнейших предприятий Казани выделяются масштабный химический комплекс Казаньоргсинтез, старейший в России Казанский пороховой завод и уникальный в России кластер сразу трёх предприятий авиационной промышленности -- заводы самолётостроения КАПО (производитель крупнейшего в мире стратегического бомбардировщика Ту-160), вертолётостроения КВЗ и двигателестроения КМПО.

В Казани находятся штаб-квартиры 6 компаний, входящих в топ-500 крупнейших по выручке предприятий России. Суммарная площадь городских бизнес-центров составляет 330 тысяч мІ, из них к классам «A» и «B» относятся 127 тыс. мІ. По совокупному капиталу собственных банков Казань занимает 3-е место в России, уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу.

11. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов (анализ рынка земли и рынка объекта)

Анализируя первичный рынок недвижимости в разрезе районов Казани, можно увидеть, что во всех районах произошло повышение цен. Это является следствием того, что завышенные цены на «вторичку» вызвали переток спроса на первичный рынок, что привело к росту цен на новостройки.

По итогам квартала максимальный рост цен составил 11,12% в Авиастроительном районе. Это связано в первую очередь с тем, что завершилось строительство второго участка первой линии метрополитена Казани (станции метро «Юность», «Северный вокзал», «Авиастроительная»).

Цена 1 кв. м в однокомнатной квартире дороже, чем в двух- и трехкомнатных квартирах.

Традиционно спросом пользуется жилье небольшой площади - одно и двухкомнатные квартиры.

Цены на квартиры в «новостройках» зависят не только от престижности района, количества комнат в квартире, а также от уровня «готовности» жилья» (т.е. от срока сдачи жилого дома), а также от уровня отделки (квадратный метр жилья с «черновой» отделкой стоит дешевле, нежели квартира с ремонтом).

Во всех районах города Казани, кроме Ново-Савиновского и Кировского, наблюдается незначительный рост цен.

Основной объем предложения первичного рынка жилья (более 60%), представлен в Советском, Вахитовском и Приволжском районах города.

Так, объем предложения в Вахитовском районе составляет 21%. Данный район является «лакомым кусочком» для девелоперов. Возведение новостроек в историческом центре осуществляется в основном за счет сноса ветхих зданий. Застраивается он в основном элитным жильем, которое может позволить себе лишь небольшая доля покупателей.

Помимо того, что Вахитовский район является центром престижа и деловой активности, он также является самым зеленым районом, так как на его территории располагаются около 60 парков и скверов. Следует отметить, что большинство вузов находятся в этом районе. В виду всего этого, как бы не изменилась ситуация на рынке, строительство в данном районе будет всегда вызывать интерес у застройщиков (инвесторов, девелоперов).

Из-за высокой стоимости земельных участков в центре города, строительство домов эконом-класса здесь не рентабельно. Поэтому основная часть домов эконом-класса сосредотачивается в Советском (23%) и Приволжском (21%) районах. Ново-Савиновский, Московский и Кировский районы аккумулируют на своей территории 15%, 9% и 9% от общего объема предложения соответственно.

Что касается вторичного рынка, то к конце ноября 2013 года на вторичном рынке жилья г.Казани наиболее высокие цены предложений зафиксированы в Вахитовском районе (в среднем 77,1 тыс. рублей за 1 кв.м.) и в Ново-Савиновском районе (в среднем 68,3 тыс. рублей за 1 кв.м.). Наиболее низкий уровень средних цен предложений на вторичном рынке жилья наблюдается в Кировском районе г.Казани (в среднем 53,9 тыс. рублей за 1 кв.м.).

В целом на вторичном рынке жилья г.Казани, по данным Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан TATRE.ru, цена 1 кв.м. составляет в среднем 63,6 тыс. рублей, что на 0,16% превышает аналогичный показатель предыдущего месяца. На первичном рынке жилья средняя цена 1 кв.м. составила 50,6 тыс. рублей (-0,39% по сравнению со значением за предыдущий месяц).

Казань - это один из самых инвестиционно-привлекательных рынков для строительства коммерческой недвижимости. Так, с 2003 до 2013 годы объем торговой недвижимости вырос приблизительно в 4 раза, офисных помещений - в 5 раз (правда, значительная часть площади пришлась на пристройки в жилых домах и реконструкцию старых зданий). Сегодня на тысячу жителей города, по данным Colliers International, приходится почти 305 квадратных метров торговых площадей, что лишь на 50 метров ниже московских показателей. Причем, в отличие от ряда других городов-миллиоников, в которых показатель еще выше, большинство торговых площадей в Казани отличаются высоким качеством, находятся в торговых центрах.

Опираясь на данные Топ10 самых востребованных ТЦ по Казани диапазон арендной платы составляет в месяц за 1 кв.м. от 700 руб. в ТЦ «Франт» до 3500-3800 руб. в ТЦ «МЕГА-Казань», «Кольцо».

В целом, казанский рынок насыщен самыми различными типами коммерческой недвижимости. Однако эксперты определяют несколько направлений, которые в ближайшее время получат развитие. Прежде всего, это преимущественное строительство бизнес-центров «А» и появление полноценных БЦ класса «А+». В сегменте торговых помещений прогнозируется рост небольших ТЦ и ТРЦ районного масштаба, в «отстающих» районах - Кировском, Московском и окраинных поселках - Юдино, Дербышки и т.д. В планах федеральных компаний и правительства России - создание логистического кластера в окрестностях Казани, очевидно, приведет в ближайшие 2-3 года к буму строительства складских и промышленных помещений. Среди крупных проектов коммерческой недвижимости стоит отметить МФК «Кловер-Плаза», который соединяет в себе ЖК «Кловер Хаус» и офисно-торговый комплекс. Также, в планах начать строительство офисно-жилого небоскреба (40-50 этажей) около гостиницы «Ривьера», и офисно-жилого комплекса в районе третьей транспортной дамбы. Это проекты с лихвой могут покрыть необходимость в офисной недвижимости районов левобережья Казанки.

Исследовав предложение и спрос на рынке недвижимости, определили, что оцениваемый объект не встречается на определяемую дату. Учитывая специфичность объекта оценки, приходим к выводу, что город Казань хоть и имеет 291 детских сада, все равно испытывает дефицит в дошкольных учреждениях. Необходимо вводить новые дошкольные образования, реконструировать существующие.

12. Анализ наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это разумное, вероятное и разрешенное использование объекта, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект. Наилучшее использование не является истиной в последней инстанции. Оно отражает мнение оценщика о наиболее эффективном использовании собственности, исходя из анализа основных рыночных условий.

На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

Д быть физически возможным;

Д быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений;

Д быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

Д быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. Анализ представлен в следующей таблице:

Из таблицы видно, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его перевод в офисное помещение, но, учитывая социальную значимость объекта, в настоящее время это юридически недопустимо.

Таблица №13

Вариант использования объекта	Физическая возможность	Юридическая законность	Финансовая осуществимость	Максимальная эффективность
Офис	+	-	+	+
Торговое	+	-	-	-
Производственно- складское	-	-	-	-
Гостиничное	+	-	-	-

При анализе оптимального использования объекта Оценщик пришел к выводу, что рекомендуемое использование объекта совпадает с его прямым назначением.

13. Описание процесса оценки

При определении стоимости недвижимости используют три основных подхода:

? сравнительный подход;

? доходный подход;

? затратный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из подходов.

Сравнительный подход.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует большого количества объектов сравнения и в данном случае не может быть применен ввиду отсутствия на рынке такого количества объектов сравнения.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества). Метод в данном случае не применяется.

Метод сравнения продаж. Для расчета количественными методами требуется большое количество достоверной информации, на рынке такая информация отсутствует. Метод сравнения продаж реализуется методом

качественного сравнения цен. Объекты сравнения должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством коэффициента градостроительной ценности, транспортной удаленностью от культурных, деловых центров и экологическими условиями. Метод в данном случае не применялся.

Таким образом, учитывая отсутствие достоверной информации о факторах стоимости аналогичных объектов недвижимости, сравнительный подход применить, не представляется возможным.

Доходный подход

Метод прямой капитализации. Для применения данного метода нужно, чтобы оцениваемый объект недвижимого имущества был способен генерировать доходы, стабильные по времени. Оцениваемый объект не соответствует требованиям данного метода, поэтому он не применялся.

Метод дисконтирования денежных потоков не применяется. Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда объект недвижимости требует значительных и длительных по времени

вложений средств в капремонт или реконструкцию, потоки доходов прогнозируются как регулярно изменяющиеся. Метод применим к развивающимся объектам доходной недвижимости. Также надо иметь в виду, что для использования этого метода необходимо иметь достоверную и достаточную информацию о прогнозируемых потоках. У оценщика такая информация отсутствует.

Таким образом, в отчете доходный подход не использовался ввиду отсутствия достоверной информации о потоках доходов объекта недвижимости.

Затратный подход

Метод капитализации издержек предусматривает определение рыночной стоимости объекта как будущей стоимости отдельных частей затрат (издержек), рассредоточенным по периодам существования объекта, предшествующим дате оценки. На практике для оценки стоимости объектов недвижимости применяется очень редко. Этот метод целесообразно применять для расчета стоимости объекта при сравнительно небольшой продолжительности периода его доходной эксплуатации (до 10% от срока физической жизни улучшений). Оцениваемый объект недвижимости не относится к этой категории и поэтому данный метод не применялся.

Метод компенсации издержек предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования (собственности или аренды) земельного участка как свободного, суммы издержек на создание (восстановление или замещение) аналогичных по качеству и назначению улучшений (т.е. с учетом износов и устареваний), а также прибыли предпринимателя (девелопера).

В соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик использует наиболее распространённый в практике оценки - метод компенсации затрат.

14. Оценка, с использованием затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. (ФСО №1)

Основные этапы применения затратного подхода:

1.Определение рыночной стоимости земельного участка;

2.Определение восстановительной стоимости нового здания;

3.Определение совокупного износа;

4.Определение реальной стоимости здания путем вычитания из восстановительной стоимости совокупного износа;

5.Определение стоимости объекта оценки путем сложения стоимости земельного участка и реальной стоимости здания.

Оценка объекта затратным подходом:

1.Определение рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка под здание детского сада-ясли, за стоимость участка примем кадастровую стоимость, которая есть в свободном доступе на сайте Рос реестра, в разделе «Публичная кадастровая карта».

В результате, стоимость земельного участка площадью 5 070.00 кв. м, по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул Закиева, д 45, составляет: 196 758.60 руб.

2.Определение восстановительной стоимости нового здания.

Полная восстановительная стоимость зданий определяется умножением стоимости 1 м3 зданий на его объем и индексы

Таблица № 14 Определение восстановительной стоимости здания

Номер	Показатели	Источник	Расчёт
1	Стоимость 1м^3 изм в руб	СБОРНИК УПВС № 36 табл 2	30,2
2	Объём, м^3	Тех паспорт	1688,77
3	КП (несоответствие объекта-аналога объекту оценке)	Общ часть УПВС	1
4	И69-84	Приложение №1 Постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1983	1.18
5	K69-84	Приложение №2 Постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1983	1.03
6	И84-91	Приложение №1 Постановления Госстроя СССР№14 от 06.09.1990	1.62
7	К84-91	Приложение №2 Постановления Госстроя СССР№14 от 06.09.1990	0.97
8.1	Индекс удорожания строит-монтажных работ в ценах с 1 января 1991 года	Приложение к письму Минрегиона РФ от 20.01.2010 на 1 квартал 2010 к ценам 1991г	49.46
		на 1 квартал 2010 г к ценам 2001	4.85
8.2	И91-2013IV	Приложение №1 к письму Минрегиона РФ от 7.11.2013	5.10
8.3	Расчёт общего индекса	Налоговый индекс РФ на добавленную стоимость	52.01
11	НДС	В среднем по городу	1.18
12	Прибыль застройщика		1.5

Восстановительная стоимость: СТ = 1 м3*V(м3)* КП* И69-84* К69-84* И84-91* К84-91* И91-2011(IV)* НДС*КПЗ 8 966 925 руб.

3.Определение совокупного износа здания в целом

Результат оценки физического износа элементов систем, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости представлен в таб. №15

Таблица №15

№п/п	Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов, %	Удельные веса каждого элемента, %	Расчетный удельный вес элемента, li*100, %	Физический износ элементов здания, %
					По результатам оценки ФК	средневзвешенное значение физ. износа

Подобные документы

• Оценка объекта недвижимости

  Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.
  
  курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010
  

• Оценка магазина г. Череповца

  Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике оценки и об оценщике, нормативная база оценки. Анализ макроэкономической ситуации в стране и местоположении объекта. Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 18.01.2013
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Вид определяемой стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки: однокомнатная квартира. Технология определения стоимости объекта. Анализ эффективного использования и оценка рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [710,4 K], добавлен 16.06.2011
  

• Оценка земли и объектов недвижимости в городе

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
  
  курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015
  

• Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев

  Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
  
  курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013
  

• Оценка стоимости земельного участка

  Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.
  
  отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости торгового помещения

  Методические основы оценки стоимости объекта. Анализ рынка недвижимости и местоположения объекта. Описание оцениваемого торгового помещения. Результаты визуального осмотра объекта. Анализ наилучшего использования. Расчет рыночной стоимости имущества.
  
  курсовая работа [7,1 M], добавлен 25.03.2011
  

• Расчет рыночной стоимости объекта оценки

  Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
  
  курсовая работа [35,9 K], добавлен 30.11.2010
  

• Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная

  Информация, идентифицирующая объект оценки. Результаты оценки недвижимости, полученные при применении различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта. Оцениваемые права и их обременения. Договорные связи при различных способах управления.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 16.12.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам