Этапы объектов оценки недвижимости различными подходами

Размещено на http://www.allbest.ru/

Комитет общего и профессионального образования Ленинградской области

Автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ. А.С. ПУШКИНА

Лужский институт (филиал)

отделение среднего профессионального образования

Курсовая работа

По дисциплине «Экономика недвижимости»

По теме: Этапы объектов оценки недвижимости различными подходами

Выполнил(а) студант(ка) Чижов Иван Сергеевич

3 курса специальности 120714 «Земельно-имущественные отношения»

Преподаватель: Михайлова Елена Николаевна

Луга 2013



Содержание

Введение

1. Оценка недвижимости в Российской Федерации

1.1 Законодательная база оценки недвижимости в РФ

1.2 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Этапы оценки объектов недвижимости различными подходами

2.1 Сравнительный подход

2.2 Затратный подход

2.3 Доходный подход

Заключение

Список литературы



Введение

В России история развития оценочной деятельности, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный, которые разделяет примерно семидесятилетний промежуток существования советской власти и СССР.

Первоначально оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Упоминания о первых в мире попытках такой оценки относится к XVII веку. В начале XIX в. кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы.

В ходе оценочных работ первой половины XIX века важное место занимала не только оценка земли, но и ее переоценка, временные границы между которыми обычно лежали в пределах 10 лет.

С отменой крепостного права в 1861 г. в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка недвижимости. Новым подходом к оценке земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа. Для формирования земского бюджета предметами налогообложения становилось недвижимые имущество. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемого имущества.

В результате земской реформы 1864 г., проведенной с целью организации местного самоуправления «для заведования делами, относящимися к местным хозяйственным пользам и нуждам каждой губернии и каждого уезда», оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880-х г. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.

С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение земской оценочной статистики, включавшей статистические работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

Для этого были разработаны методы:

определения характерных статистических параметров для массовой оценки;

сбора и анализа массовых оценочных данных.

Основным способом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам, волостям и отдельным домовладениям. А с 1874 г. в практику оценочно-статистических работ вводится экспедиционный способ.

Земская статистика дает возможность не только показать плательщику налогов конкретную цифру оценки земли, но и убедить его в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов.

С появлением мануфактурного производства наравне с другими податями «все фабрики платят в казну известный доход, а именно: одни с каждого стана по одному рублю в год, а другие по одному проценту с капитала» (Указ Екатерины II от 1769 г.). Преобразование сельского хозяйства, развитие промышленности, образование крупных городов изменяют источники дохода и структуру налогообложения. Увеличивается доля налога с недвижимых имуществ и с доходов предприятий, определением «ценности и доходности» которых занималась оценка собственности.

Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 г. и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ и структур, методик проведения оценочных работ земельной собственности, а также других видов недвижимости.

Для успешного проведения оценочных работ в новых экономических условиях 8 июня 1893 г. был издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии.

Характерной чертой методик оценки земли конца XIX - начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи. При оценке возможного земельного дохода учитывались характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем. Самым надежным способом использования земли считалась сдача ее в аренду, причем предпочтение отдавалось долгосрочной аренде.

В методике конца XIX в. свои особенности имела оценка лесов и лесных земель. Здесь предлагалось производить их оценку по «совершенно особым основаниям». Иными словами, два участка лесной почвы, из которых один покрыт лесом, а другой представляет собой вырубку, оценивались различно. «Это связано с тем, что в вырубке ценится чисто одна лесная почва, то есть такая площадь, с которой покупатель надеется впоследствии получить определенное количество древесины. Можно оценить деревья по их действительной, или, как говорят, потребительной стоимости, а землю, подобно сельскохозяйственным угодьям, капитализацией возможного ежегодного дохода. Но так можно поступать только в том случае, если все насаждения достигли того возраста, в котором их можно с выгодой срубить, а почва по своим свойствам допускает возможность культуры сельскохозяйственных растений, и к ее оценке возможно применять те нормы, которыми пользуются при оценке других угодий. Однако обыкновенно в лесу наряду со старыми насаждениями, рубка которых выгодна, имеются и молодые, которые иногда не стоит и рубить, так как продажа полученных малоценных материалов не может окупить работы, затраченной на производство рубки. С другой стороны, под лесом весьма часто находятся так называемые абсолютно лесные почвы, то есть почвы, не пригодные ни для какой иной культуры. Оценку таких почв придется производить капитализацией дохода от лесного пользования как единственного на них возможного».

Развитие в России в XIX в. промышленности и торговли, повлекшее за собой образование крупных городов, вывело оценочную деятельность на новый качественный уровень. В это время предметом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности.

По Инструкции Министерства финансов от 8 июля 1894 г. оценка городского недвижимого имущества состояла из двух частей: нахождение стоимости построек и определение ценности земельного участка, занятого этими постройками.

Для выполнения этих работ в городах и поселках проводилась перепись всего недвижимого имущества с указанием стоимости различных построек (по показаниям их владельцев), суммы страхования, продажи и залога. Однако применять такие данные (стоимость здания или постройки) для оценки построек с неизвестной стоимостью было бы неправильно, так как в большинстве случаев между постройками имелись те или иные различия, которые не позволяли проводить аналогию. Чтобы можно было воспользоваться данными переписи, общую стоимость построек разбивали на элементы, из которых они состоят, и затем применяли эти элементарные величины для оценки построек с неизвестной стоимостью. Другими данными для оценки были нормы на стоимость отдельных элементов, из которых складывалась общая стоимость каждой постройки, установленная на основании местных исследований.

В конце XIX в. быстрый рост числа фабрик и заводов, развитие добывающей и перерабатывающей промышленности и их парка машин и механизмов дали иное направление оценочным работам, способствовали появлению новых видов и форм оценки. В хозяйственной практике появилось множество случаев, когда возникала необходимость произвести оценку конкретных станков, механизмов или другого фабрично-заводского оборудования. С появлением в жизни общества механизированных орудий труда (различные фабричные станки, мельницы, паровые котлы и т. п.) государство облагало налогами владельцев машин и оборудования, приносивших определенный доход.

В 1903 г. выходит в свет «Проект правил для оценки оборудования фабрик и заводов». Этот и другие нормативные документы позволили ввести в оценочные работы известное единообразие и придать им необходимую устойчивость введением некоторого минимума общих правил. Многолетняя практика земств в деле оценки недвижимых имуществ показала, что невозможно достигнуть полного однообразия в оценочных работах при разрозненной поуездной организации. Учитывая это, губернское земство признало необходимым иметь при управе специалистов, обладающих знанием и опытом в собирании и разработке оценочных данных, чтобы указаниями и консультациями таких лиц пользовались уездные управы при постановке организации и ведении дела оценки на местах, и этим самым привести оценочные работы в необходимое единообразие. С возникновением работ по оценке стоимости на оценщиков (ценовщиков) возлагались определенные обязанности и ответственность. «Оценщик, действуя как третья незаинтересованная сторона при проведении работ, должен выполнять ее объективно, без преследования личных интересов. Важно при проведении оценочных работ придерживаться утвержденных правил оценки, давать анализы, делать выводы в доступной для заказчика форме, чтобы он при желании мог убедиться в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов».

Таким образом, в конце XIX и в начале XX вв. в России были разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения.

Статистическое отделение Московской городской управы в ходе обработки материала решало наиболее сложную задачу - выявление основных и дополнительных признаков, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными признаками.

Проведенные группировки позволили выявить большое влияние местонахождения квартиры на уровень ее доходности. Таким образом, уже в то время выявилось, что главным фактором стоимости недвижимости является местоположение.

В ходе развития системы оценки недвижимости в России выделились три метода по определению стоимости недвижимого имущества. Целью курсовой работы является краткое описание законодательной базы оценки недвижимости в РФ и подробное рассмотрение методов оценки недвижимого имущества.



1. Оценка недвижимости в Российской Федерации

1.1 Законодательная база оценки недвижимости в РФ

Основополагающим документом, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

Рыночную оценку земель регулирует статья 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, в которой о рыночной оценке земель говорится следующее:

«1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости».

1.2 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Полное наименование: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

В соответствии с вышеуказанным законом, оценка недвижимости имеет следующее понятие:

«Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Понятие рыночной стоимости в данном ФЗ:

«Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Также Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» называет субъекты и объекты оценки:

«Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона».

«К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте».

Статья 6 данного закона устанавливает:

Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 8 говорит об обязательности проведения оценки:

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;

в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.



2. Этапы оценки объектов недвижимости различными подходами

2.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным, то есть должны иметься аналоги для сравнения.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

- сбалансированности - принцип оценки, согласно которому для любого типа землепользования существует оптимальное сочетание различных факторов производства, обеспечивающее получение максимальной стоимости земли.

- спроса и предложения - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Пример расчёта стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Элементы сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Адрес		г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва
Источник информации		*	*	*	*	*
Контактный телефон			777-84-27, риэлтор АН	276-03-03, риэлтор АН "	8-926-236-06-73	8-915-266-95-95
Цена	руб.		5 700 000	5 400 000	5 850 000	6 100 000
Площадь	кв.м.	38,2	38,7	37,5	38,8	38,8
Цена за единицу	руб./кв.м.		147 287	144 000	150 773	157 216
Внесение поправок:
Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)		предполагаемая цена сделки	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта
Корректировка	%		-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена	руб./кв.м		139 922	136 800	143 235	149 356
Дата предложения (дата публичной оферты)	%	-	Декабрь 2012 г.	Декабрь 2012 г.	Декабрь 2012 г.	Декабрь 2012 г.
Корректировка	руб./кв.м	-	0	0	0	0
Скорректированная цена		-	139 922	136 800	143 235	149 356
Местоположение объекта		Белореченская улица д.34к__	Белореченская улица д.34к2	Белореченская улица д.38а	Белореченская улица, д. 37к1	Белореченская улица, д. 41к2
Корректировка	%	-	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	139 922	136 800	143 235	149 356
Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)	%	38,2	38,7	37,5	38,8	38,8
Корректировка	руб./кв.м		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена			139 922	136 800	143 235	149 356
Площадь кухни	%	7,5	7,8	7	8	7,8
Корректировка	руб./кв.м		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	%		139 922	136 800	143 235	149 356
Этаж расположения	руб./кв.м	13	9	3	12	11
Корректировка			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	%		139 922	136 800	143 235	149 356
Поправка на расположение окон	руб./кв.м	во двор	во двор	во двор	во двор	во двор
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	139 922	136 800	143 235	149 356
Поправка на смежные комнаты		-
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	139 922	136 800	143 235	149 356
Тип санузлов	%	совмещенный	совмещенный	совмещенный	совмещенный	совмещенный
Корректировка	руб./кв.м	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		-	139 922	136 800	143 235	149 356
Наличие балконов (лоджий)	%	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон
Корректировка	руб./кв.м	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	%	-	139 922	136 800	143 235	149 356
Тип дома	руб./кв.м	панельный (П-44Т)	панельный (П-44Т)	панельный (П-44Т)	панельный (П-44Т)	панельный (П-44Т)
Корректировка			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	%		139 922	136 800	143 235	149 356
Состояние и уровень отделки квартиры	руб./кв.м	требует ремонта	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	Руб./кв.м		-7 600	-7 600	-7 600	-7 600
Скорректированная цена	руб./кв.м		132 322	129 200	135 635	141 756
Валовая коррекция			10,43%	10,56%	10,31%	10,09%
Весовой коэффициент			0,2498	0,2494	0,2501	0,2507
Рыночная стоимость	руб./кв.м.	134 737
Всего	руб.	5 146 958
или округленно:	руб.	5 100 000



2.2 Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

Су=Снс-Си;

- определение итоговой стоимости недвижимости:

Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Пример расчёта стоимости объекта недвижимости затратным подходом.

Описание земельного участка:

Наименование	Значение
Площадь участка всего	1930 кв. м.
Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и в виду целевого использования земли (с 01.08.1999 г.)	180 000 руб.
Территориально-экономическая оценочная зона г. Москвы	1
Коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы	7,41
Ежегодная арендная плата за весь участок (с 01.08.1999 г.)	334 650,4 руб.

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки:

Наименование	Стоимость строительства, долл. США/кв. м	Площадь объекта, кв.м	НДС	Прибыль девелопера	Полная восстановительная стоимость объекта оценки (с учетом НДС и прибыли девелопера), руб.
Офисное здание класса «А»	1600	8 505	20%	10%	524 506 752

Расчёт физического износа:

№	Конструктивные элементы	Уд. вес	Описание конструкций	%износа	уд.% износа
1	Фундаменты	3%	Железобетонные	5%	0,15%
2	Стены и перегородки	27%	Стены- монолитные	5%	1,35%
3	Перекрытия и покрытия	11%	Железобетонные	5%	0,55%
4	Кровля	5%	Железо	5%	0,25%
5	Полы	8%	Пластик, ковролин	5%	0,40%
6	Проемы	6%	Двойные створные, филенточные	5%	0,30%
7	Отделочные работы	5%	евро	5%	0,25%
8	Внутренние санитарно- технические и электротехнические устройства	20%	отопление, канализация, водопровод, вентиляция, электроосвещение, телефон, телевидение, пожарная сигнализация, кондиционирование	5%	1,00%
9	Прочие работы	15%	ограждение, озеление, освещение	5%	0,75%
	ИТОГО	100%			5%

Расчёт функционального износа:

Учитывая, что оцениваемое здание входит в десятку лучших объектов офисного назначения г. Москвы, а также с учетом того, что строительство велось австрийско-немецкой компанией по современному проекту и все инженерные сооружения, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства, функционирующие в здании, австрийско-германского производства, оценщик определил функциональный износ равным 0%.

Расчёт накопленного износа:

Вид износа	Процент износа	Стоимостное значение износа, руб.
Физический износ	5%	26 225 338
Функциональный износ	0%	-
Внешний (экономический) износ	0%	-
Итого накопленный износ	5%	26 225 338

Определение рыночной стоимости:

Наименование показателей	Значение показателей
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	524 506 752
Накопленный износ, руб.	26 225 338
Стоимость объекта оценки, руб.	526 045 414

2.3 Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Пример расчёта стоимости объекта недвижимости доходным подходом:

Был произведен статистический анализ данного сегмента рынка (более 12 объектов) по состоянию на 25-27 апреля 2001 г., в результате которого было установлено, что коэффициент капитализации для административных зданий находится в интервале от 0,25 до 0,38 в зависимости от месторасположения и оснащенности площадей. К расчету был принят коэффициент капитализации, равный 0,31, полученный по наиболее сопоставимым аналогам с оцениваемым объектом.

Определение чистого операционного дохода.

Операционные расходы были приняты в размере 15 % от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.

Показатель	Расчетная формула	Итого, долл. США
1. Потенциальный валовый доход (PGI)	САРЕН х Р = = 329 х 2643,8	1038134
2. Коэффициент недоиспользования	0,10 (10 %)	10381
3. Действительный валовый доход (EGI)	1038134 - 10381	1027753
4. Операционные расходы	25%	256938
5. Чистый операционный доход (NOI)	1027753 - 256938	770815

Расчёт стоимости объекта:

С = NOI / R = 770815 / 0,31=2569383 руб.

оценка недвижимость затратный доходный



Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам ( требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.

В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.

Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы.



Список литературы

· Материалы из википедии.

· ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

· http://ocenk-bussines.ru/.

· Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости.

· Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Подходы к оценке недвижимости.

Размещено на Allbest.ru