Проблемы развития рынка земли в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Котельничский филиал

ФГОУ ВПО «Вятская государственная сельскохозяйственная академия»

Экономический факультет

КУРСОВАЯ РАБОТА

по экономической теории

«Проблемы развития рынка земли в России»

Выполнила: Петрова Л. В.

Специальность: бухгалтерский учёт,

анализ и аудит

Группа: Э-31

Форма обучения: заочная сокращённая

Год приёма: 2012

Руководитель: Краснов А. В.

Котельнич 2013



Оглавление

Введение

Особенности рынка земли и связанные с ним экономические категории

История развития рынка земли

1.2 Земля как фактор производства

1.3 Особенности рынка земли

1.3.1 Предложение земли

1.3.2 Спрос на землю

1.4 Экономическая и земельная рента

1.5 Дифференциальная, абсолютная, монопольная рента

1.6 Цена земли

1.7 Арендная плата

1.8 Земля как предмет спора

2. Развитие рынка земли в России

2.1 Рынок земли в России

2.2 Этапы земельной реформы и формы законодательной базы

2.3 Особенности земельного рынка в России

2.4 Проблемы развития земельного рынка в России

2.5 Пути совершенствования российского земельного рынка

2.6 Перспективы развития рынка земли в России

Заключение

Список литературы

Приложения



Введение

«Землёй» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых).

Земля, как пространственная оснoва, -- необходимое условие, фактор, средство производства, объект собственности и хозяйствования, ключевое звено в экономическом развитии любого государства. Уникальные естественные природные свойства земли обеспечивают ее мощнейший экономический потенциал, без реализации которого невозможно развитие экономики государства.

Земля - важнейший фактор производства. Её уникальность состоит в следующем:

в её неподвижности;

в её фиксированности с точки зрения общего количества;

в совершенно неэластичном предложении;

в том, что она используется в любом виде хозяйственной деятельности.

Многие века земля использовалась в основном в сельском хозяйстве, в настоящее время всё больше её отводят под жилища, офисы, магазины. Однако с экономической точки зрения наиболее важное свойство земли не изменилось, её количество невозможно увеличить при росте её цены либо уменьшить при понижении цены.

Актуальность темы исследований состоит в том, что в наше время с нынешними потребностями необходим объективный и целенаправленный подход к земельным отношениям и рынку земли. Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком, отсутствие концепции аграрной политики (в ясной и четкой определенной форме), все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.

Целью данной работы является исследование проблемы формирования рынка земли в России. Достижению цели будет способствовать последовательное решение следующего ряда задач:

* рассмотреть особенности рынка земли;

* рассмотреть землю как фактор производства;

* рассмотреть развитие рынка земли в России;

* описать этапы земельной реформы и формы законодательной базы;

* рассмотреть проблемы рынка земли в России и перспективы их разрешения. рынок земля исследование

В данной работе мною поставлены несколько задач:

1) Изучить виды ренты;

2) Исследовать особенности земельных отношений в России;

3) Определить проблемы рынка земли в России;

4) Рассмотреть пути совершенствования российского земельного рынка.

Особенности рынка земли и связанные с ним экономические категории

1.1 История развития рынка земли

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той ее части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землей. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул для сохранения плодородия земли и для более бережного ее использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

Земля как фактор производства

В процессе воспроизводства экономических благ затрачиваются определенные ресурсы - факторы производства. Одним из основных видов факторов производства являются природные ресурсы, к которым относятся земельные, лесные, минеральные, топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы. Этот вид фактора производства часто обозначают термином «земля», в понятие которого включают также и природную среду, являющуюся свободным благом.

Земля, как фактор производства носит двойственный характер. В первом, узком, смысле она представляет собой пространство - земельные участки, на которых происходит социальная и экономическая деятельность и права собственности на которые, могут выступать в качестве товара. В более широком понимании земля - это все используемые в производственном процессе естественные ресурсы, находящиеся в недрах земли и на ее поверхности. В этом случае земля является одновременно предметом и средством труда. Как, например, в сельском хозяйстве.

В отличие от других факторов производства «земля» обладает одним важным свойством - ограниченностью. Человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Применительно к этому фактору можно говорить о законе убывающей отдачи. При этом имеется в виду отдача в количественном выражении или убывающей доходности. Человек может воздействовать на плодородие земли, но это воздействие не безгранично. При прочих равных условиях, непрерывное приложение труда и капитала к земле, к добыче полезных ископаемых не будет сопровождаться пропорциональным ростом отдачи.

За факторами производства стоят определенные группы людей: за «трудом» - работники, за «землей» - землевладельцы (физические или юридические лица), за «капиталом» - его собственники. Каждая из групп претендует на определенную долю в общем доходе: владелец рабочей силы получает доход в форме заработной платы, собственник земли - ренту, собственник капитала - процент. То, что является доходом для владельца фактора производства, выступает как затрата, как издержки для покупателя (потребителя) этого фактора.

Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей:

* земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она - продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат;

* во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;

* в сельском хозяйстве земля является главным средством производства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;

* земля пространственно (по площади) ограничена и ничем незаменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования;

* неизнашиваемость и вечность. Земля в отличие от других средств производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличии от стоимости улучшений. Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество «вечного» средства производства и быстро теряет свою производительную способность.

Итак, земля это естественный фактор. Она не является результатом человеческой деятельности. К этой группе факторов производства относят природные богатства: залежи ископаемых, леса, пахотные земли. Земля должна обладать плодородием, земля это «дар природы», воздействие человека на плодородие земли не может быть безграничным.

Особенности рынка земли

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.

Во-первых, земля -- бесплатный дар природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости, и в то же время она является объектом купли-продажи, с ней связаны рентные отношения.

Во-вторых, в зависимости от природно-климатических условий, местонахождения участков земли подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Однако продуктивность может быть улучшена в результате дополнительных вложений труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы возможно практически на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает его абсолютно неэластичным.

В-четвертых, в связи с неэластичностью предложения спрос выступает определяющим фактором ценообразования на рынке земли.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. Именно ограниченность, неэластичность предложения земли являются важнейшими причинами особенностей ценообразования в сельском хозяйстве.

Предложение земли

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определённые трудности.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда говорят об ограниченности земли, имеем в виду землю определённого качества, расположенную в определённом месте. Количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Плодородие зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жильё собственность на землю «привязывают» их к определённой местности, значительно ограничивая мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т. д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с сельским хозяйством. Даже мобильность наёмных работников (там, где они используются) ограничена. Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы «неденежного вознаграждения» в виде жилья (которое нередко предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т. д.

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определённые резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат -- цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (приложение А). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

1.3.2 Спрос на землю

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = D сх+ Dнесх

D - совокупный спрос;

Dсх - сельскохозяйственный спрос;

Dнесх - несельскохозяйственный спрос.

Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на оси ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли, в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города, но и на окраинах. Совокупный спрос на землю определяется путём сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (приложение Б).

Экономическая и земельная рента

Экономическая рента в широком смысле слова -- это плата за ресурс, предложение которого ограниченно. Под земельной рентой подразумевается цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограниченно.

В более узком смысле под экономической рентой подразумевается цена земли, уплачиваемая арендатором ее собственнику за возможность производительного использования и получения прибыли. Рента является частью этой прибыли и уплачивается путем ее распределения в пользу собственника земли. Собственность на землю с ее естественными ресурсами и недвижимостью в виде построенных сооружений дает основание для получения чистой, т. е. абсолютной, ренты, а также доходов в виде арендной платы. Зачастую рента включает в себя и арендную плату. Это происходит в случае, если земельный участок арендуется для хозяйственного использования с построенными на нем сооружениями. Арендная плата выступает как самостоятельная форма платежа, при которой во внимание принимается лишь недвижимость, т. е. сооружения, здания и т.п.

Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Предложение земли абсолютно неэластично. Поэтому, если мы на оси абсцисс отложим земельную площадь (определённое количество акров земли), а на вертикальной оси - ренту (сумму денег, которую арендаторы ежемесячно выплачивают за каждый акр), то кривая предложения S будет параллельна оси ординат (приложение В).

Дифференциальная, абсолютная, монопольная рента

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования.

Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка - повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, «естественными», различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков.

Наличие дифференциальной ренты II рода указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования.

Рассмотрим проблему на примере естественного плодородия земли. Допустим, имеется земля трёх видов: лучшая, средняя и худшая. При равных вложениях капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты вследствие различного плодородия земли. Более высокая производительность и соответственно урожайность в этом случае всецело являются следствием различий в естественном плодородии. Собственник земли поэтому, будет стремиться получить весь дифференциальный добавочный доход. Поэтому, рента на лучшую землю будет выше, чем за среднюю, а за среднюю выше, чем за худшую. Худшая земля будет давать её владельцу лишь чистую экономическую ренту, а средняя и лучшая, наряду с абсолютной рентой, ещё и дифференциальную (приложение Г).

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты - монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов - особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Строительная рента - земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях.

Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства.

Итак, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере.

Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции.

Итак, рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю

Цена земли

Цена на землю определяется путём капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодную ренту в R долларах. Какова может быть стоимость участка земли? Ответить на этот вопрос - это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк. Бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

PL = ?

Цена земли - это бессрочное вложение капитала. Поэтому

если j>?, то >0

Тогда

Lim PL= lim? =

где R - годовая рента;

i - рыночная ставка ссудного процента.

Если рента равняется 400 долларов, а ставка ссудного процента составляет 5%, то цена земли равняется

= 400*100/5 = 8000долл.

Арендная плата

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты ещё амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры, приводят к тому, что в структуре арендной платы всё большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения - «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществить такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся её увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность.

1.8 Земля как предмет спора

На протяжении многих лет земля является одним из главных предметов спора, из-за чего зачастую разгорались достаточно серьезные конфликты, нередко приводящие к войне. Земельные споры имеют очень глубокие корни, которые упираются в древние времена, поскольку земельные споры давно стали частью правовой жизни человека. Законодательство Российской Федерации (Земельный кодекс РФ) закрепляет право рассмотрения земельных споров в суде.

Что такое земельные споры? Земельные споры, как правило, как это видно из их названия, связаны с различными разногласиями и конфликтами по поводу владения, пользования или распоряжения земельным участком. Как категория судебных дел земельные споры появились относительно давно - с появлением частной собственности на землю.

Высокая сложность земельных споров объясняется именно слабой судебной и правоприменительной практикой, а также противоречивым законодательством, которое регулирует земельные споры.

С чем связаны земельные споры? Земельные споры связаны с восстановлением прав собственников земли на их земельный участок, которые были нарушены третьими лицами. Как правило, земельные споры возникают при ошибках в регистрации права собственности на землю при захвате чужих земельных участков, нарушении правил добрососедства, а также в связи с другими причинами.

Довольно часто земельные споры вызваны желанием их участников признать незаконными действиями органов государства, которые определяют принципы раздела земельных участков и оформления различных сделок с землей. Также земельные споры могут быть вызваны конфликтами из-за конфискации земли, ее отвода, землеустройства и наследования земельных участков.

Довольно часто причиной земельных споров является некачественная подготовка земли - устроительной документации. Так, например, предприниматель, получивший земельный участок без оформления необходимых документов, может впоследствии его лишиться, и это повлечет его длительный земельный спор с государством, тем более досадный, если на этом участке уже были проведены какие-то работы. Поэтому для сокращения риска земельного спора необходимо следить за качественным и полным оформлением документов на землю. Так, например, границы земельного участка должны быть закреплены в землеустроительном акте, а этот земельный участок должен быть внесен в государственный кадастр.

Качество оформления землеустроительной документации крайне важно для благополучного исхода земельных споров. Довольно часто из-за неправильно оформленных документов, нежелания проходить действительно сложную и запутанную процедуру различных согласований предприниматель может лишиться права на землю и потерять все сделанные в участок инвестиции.

Разумеется, это сразу не станет причиной земельного спора, разумеется, предпринимателю придется вступать в длительную судебную процедуру - и иных способов разрешить земельный спор не существует.

Еще более несправедливой и опасной для предпринимателя является ситуация, когда земельный спор возникает из-за документации, наверно оформленной по вине самих же землеустроительных органов. Однако какие бы эмоции не испытывал предприниматель в этом земельном споре, решать его все равно придется. Поэтому крайне важно, чтобы оформлением права собственности на землю, чтобы оформлением права собственности на землю занимался не просто юрист, который специализируется в договорном праве, а профессионалом в земельном.

Только такой подход может снизить риск возникновения земельного спора, потери не только земельного участка, но и существенных вложений в реализацию коммерческого проекта.

Земельные споры передаются на рассмотрение в органы, которые должны, рассмотрев все обстоятельства дела и несогласие сторон конфликта, должны вынести свое решение, опровергнув это несогласие сторон конфликта, опровергнув это несогласие в земельном споре или, наоборот, подтвердив его. После того, как уполномоченный орган вынесет решение, земельный спор считается разрешенным.

Для разрешения земельных споров используется административный или судебный порядок, однако в подавляющем большинстве случаев земельные споры разрешаются в суде, в соответствии с его решением. При этом земельный кодекс предусматривает разрешение земельных споров путем привлечения третейского судьи. Кроме собственно искомого заявления по предмету земельного спора, составитель заявления имеет полное право обратиться для рассмотрения земельного спора не только в суд, но и в государственный или муниципальный орган, вышестоящий по отношению к тому, который вынес решение, неприемлемое для инициатора рассмотрения земельного спора. Для такого обжалования повода земельного спора в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу закон отводит срок в 10 дней. Исполнение решения, вызвавшего земельный спор, должно быть приостановлено на тот срок, в течение которого жалоба рассматривается в вышестоящем органе.

При судебном рассмотрении земельного спора используются общие правила судебного производства. Если в результате рассмотрения земельного спора судом нормативный акт органа власти будет признаком незаконным и недействительным, все убытки владельцу земельного участка должны быть возмещены соответствующими органами власти.

Земельные споры - одна из распространенных категорий гражданских дел, рассматриваемых судами в настоящее время. Самыми злободневными были и остаются дела о призвании права собственности на землю, позволяет ее обладателю владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, в том числе и совершать сделки с землей, например, такие как купля-продажа, мена, дарение, а так же передать ее по наследству, либо в залог.

Собственность на землю возникает как у граждан,так и у юридических лиц, поэтому вопрос о признании права собственности актуален для всех.

Собственность на землю возникает на основании:

решение органов государственной власти и органов местного самоуправления;

договоров и других сделок с землей;

в силу приобретательной давности;

решения суда.



Развитие рынка земли в России

Рынок земли в России

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. По состоянию на 1 января 2007г. земельный фонд Российской Федерации в административных границах РФ составлял 1709,8 млн. га или 12% от всей территории планеты. Из них: земли лесного фонда занимают 69%, земли сельскохозяйственного значения - 25%; земли водного фонда и особо охраняемых территорий и объектов составляют по 2%; земли поселений, земли промышленного и иного специального назначения занимают по 1% от всего земельного фонда. На территории России расположена почти половина мировых запасов угля, значительные запасы нефти и природного газа. Россия располагает 3,3% мировых сельскохозяйственных угодий.

Однако эти ресурсы, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно. В частности, касаясь эффективного использования сельскохозяйственных земель, министр сельского хозяйства РФ Е. Скрынник заявила: «Располагая 9 процентами сельхозугодий мира, России производит лишь 1,5 процента валового внутреннего продукта мирового сельского хозяйства».

Выходом из создавшегося положения может стать дальнейшее вовлечение земли в регулируемые государством рыночные отношения, позволяющие посредством законного перераспределения земель между собственниками повысить эффективность ее использования с целью максимального удовлетворения потребностей граждан страны.

По сведениям о сделках с землей, полученных на основании материалов государственной статистической отчетности, земельный рынок России существует. Как было указано Президентом Российской Федерации в его послании Федеральному Собранию РФ: «В результате непростой работы удалось сдвинуть с «мертвой точки» реформу земельных отношений. Напомню: этот вопрос целое десятилетие оставался серьезным экономическим барьером на пути демократии и рынка». Конституция РФ, а также, принятые в России за прошедшие десятилетия Земельный и Гражданский кодексы РФ и ряд федеральных законов (Закон РФ «О плате за землю», ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О землеустройстве», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») установили многообразие форм собственности на землю. Это обстоятельство является одним из основных условий возникновения рынка земли. Так, по состоянию на 1 января 2008 года, в государственной и муниципальной собственности находилось 92,4 %, в частной собственности физических лиц - 7,3 %, а в собственности юридических лиц - 0,3 % земельного фонда.

Однако, несмотря на принятую государством законодательную базу в области регулирования земельных отношений и все большее вовлечение земель различных категорий в рыночный оборот, земельный рынок в России и его инфраструктура все еще находятся в стадии становления.

2.2 Этапы земельной реформы и формы законодательной базы

Прошло более пяти лет с того времени, когда в Российской Федерации началось осуществление на базе общих экономических реформ земельной реформы. Для этого была создана соответствующая правовая основа (база) - совокупность правовых актов, определяющих цели и задачи реформы, сроки, этапы, формы и методы ее проведения. Правовая основа земельной реформы основывается на нормах Конституции Российской Федерации. В развитии этой правовой основы следует различать два важнейших этапа: 1-й этап, когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции Российской Федерации, и 2-й этап, когда была принята на референдуме 12 декабря 1993 г. новая Конституция Российской Федерации.

Первый этап характеризуется острейшей борьбой по вопросам реформы, собственности на землю, форм хозяйствования на ней, поэтому в Конституцию вносились неоднократные поправки, принимались новые акты.

Второй этап, наоборот, характеризуется серьезной инертностью в регулировании земельной реформы и даже серьезным правовым нигилизмом. В указанную выше совокупность актов входят законы и другие законодательные акты (кодексы и постановления высших органов законодательной власти, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, правовые акты министерств и ведомств).

Различают три группы актов: Во-первых, речь прежде всего идет о специальных земельно-правовых актах. Так, за период с 1990 г. по настоящее время было принято (из числа наиболее важных) более 25 законов, более 30 указов Президента Российской Федерации, более 40 постановлений Правительства Российской Федерации.

Во-вторых, естественно, земельная реформа осуществляется на основе общего, так называемого экономического, гражданского, рыночного законодательства: о приватизации; о собственности; о предприятиях и предпринимательской деятельности; о банках; о налоговой системе; об акционерных обществах; об антимонопольной деятельности; о банкротстве; об инвестиционной деятельности; о залоге. Их общие положения, естественно, распространяются и на регулирование земельных и аграрных отношений. Это регулирование осуществляется главным образом благодаря взаимосвязи земельной реформы с аграрной, т.е. через регулирование земельно-аграрных отношений, главным образом организации и деятельности субъектов аграрного и всего агропромышленного сектора.

В-третьих, поскольку земельная реформа неразрывно взаимосвязана с аграрной реформой, то земельно-правовые нормы находят свое место и в аграрно-правовых актах: например, в законах о социальном развитии села, деятельности АПК, крестьянских (фермерских) хозяйств, сельхозкооперативов, актах об их экономической поддержке. Таких актов (законов, указов, постановлений Правительства) за время реформ было принято также немало (тоже из числа наиболее важных актов): более 30 законов, более 20 указов Президента, более 20 правительственных актов.

Таким образом, правовая основа земельной реформы как совокупность правовых актов представляет собой весьма серьезную правовую основу не только в количественном, но и в качественном отношении. Причем правовые акты разных уровней стали приниматься в самом начале реформы - сначала 1990 г., и по мере развития реформ, общественных отношений и необходимости улучшения их регулирования происходило принятие новых актов, т.е. постоянное пополнение числа действующих актов. В отдельных актах были проблемы, противоречия, другие недостатки, но они регулярно устранялись. Следовательно, правовая основа систематически укреплялась, «догоняла» практику, жизнь, общественные отношения. Правовая основа в целом обеспечивала проведение реформы, иначе она вообще бы не могла осуществляться. Цели и задачи земельной реформы были сформулированы в первых же правовых актах о земельной реформе. В соответствии с законодательством земельная реформа - это коренное изменение того земельного строя, который существовал до конца 1990 г. в бывшем Союзе ССР и России. Он основывался на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г. после Октябрьской революции.

Цель и суть земельной реформы заключается в следующих основных направлениях: - переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению); - приватизация земли; - децентрализация права собственности на землю. В результате возникла множественность форм собственности на землю: - частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная - физических и юридических лиц); - государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации; - муниципальная; - иные формы права собственности. Кроме того, возникли или развиваются и другие формы права на землю. Это - право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования; право аренды. Возникла, таким образом, множественность форм права на землю. Цели и задачи земельной реформы довольно четкие, однозначные, но земельная реформа не самоцель. Она должна привести к множественности форм хозяйствования, к подъему сельского хозяйства.

На основе данной множественности форм собственности и других прав на землю должны появиться и развиваться различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромышленных предприятий: - государственные; - кооперативные; - муниципальные; - частные - индивидуальные, юридических и физических лиц крестьянские (фермерские) хозяйства, акционерные общества товарищества, объединения и др. Такие формы появились и развиваются, но конечной цели реформ - подъема сельского хозяйства не видно, оно находится в глубоком кризисе.

Не правы только те, кто «бросается» в одну сторону - либо предлагает ликвидировать колхозы и совхозы и ограничиться только крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, необдуманно заявляя, что они через 2-3 года «накормят» Россию. Правильный подход заключался и заключается в том, чтобы параллельно, рядом друг с другом развивались многие организационно-правовые формы сельхозпредприятий. Например, возникнет 1-1,5 млн. хороших, крепких фермерских хозяйств, но наряду с ними будут крепкие государственные, казенные, акционерные, кооперативные хозяйства. Но в ходе реформы в земельном строе изменения произошли, а сельское хозяйство, производство оказались в упадке.

Итак, в современных условиях переходной экономики и реформирования земельных отношений характер деятельности производителей сельскохозяйственной продукции во многом определяется нестабильностью и даже в некоторых случаях экономической нецелесообразностью. При всём уважении к концепции реформирования форм собственности на землю, в том числе и сельскохозяйственного назначения, стоит отметить, что внедрение идей трансформации от административно-плановой экономики к рыночной сопряжено со специфическими особенностями адаптационного периода для нашего государства и рядом сложностей при их реализации. Плюс ко всему накладывает свой отпечаток разразившийся финансовый экономический кризис в нашей и других странах.

2.3 Особенности земельного рынка в России

Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения, в нынешних условиях граждане России считают, что самый надежный способ вложения и хранения денег - покупка недвижимости. Земля остается наиболее надежным инструментом вложения средств, так как она, как ограниченный ресурс, не может обесцениться - больше ее не станет, а необходимость не отпадет никогда. Кто владеет землёй и сохраняет её в своих руках, тот будет богат в будущем, даже если он беден сейчас.

В Российской Федерации общая площадь земельных участков, вовлеченных в рыночный оборот (сделки по аренде, купле-продаже, дарению, наследованию, залогу), составила около 4% от земельного фонда.

В настоящее время, наиболее распространенной формой (свыше 90%) земельных отношений в России является предоставление земли в аренду; в основном государственной и муниципальной. Доля же проданной и купленной земли, находящейся в частной, государственной или муниципальной собственности, составила 0,006 % от общего количества земель Российской Федерации.

В основном, активный рыночный оборот земли происходит вокруг больших населенных пунктов и на прилегающих к ним территориях, где земля востребована под организацию индивидуального жилищного строительства и размещение объектов производства и торговли.

Так как земли этой категории давно распределены и имеют своих собственников, то активизировалась скупка земель сельскохозяйственного назначения с последующим переводом их в земли востребованных категорий. С начала проведения земельных реформ площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уменьшилась на 12% при одновременном увеличении площади земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на 2,97% и, в частной собственности, - на 2,34%.

Например, в Подмосковье с 2004 по 2007 год из 1749 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения 287 тыс. га сельхозугодий получили новый статус.

Для инвестора выгодно приобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их перевод в требуемую категорию. Доходность в этом случае может достигать 500%. Приобретая земельный участок со статусом сельскохозяйственного и переводя его в иную категорию, можно получить возможность заработать около 100% в годовом исчислении, что не сравнимо ни с какими банковскими вложениями капитала. Но процесс перевода сталкивается со многими административными барьерами и требует существенных издержек (от $1000 до $10 000 в Подмосковье). Поэтому возможности по приобретению таких земель имеют только крупные инвесторы. Так, согласно Интерфаксу, 20 крупных землевладельцев владеют 80% земельных участков в 30 км зоне Московской области.

Уже сейчас в России имеется с десяток землевладельцев (крупные инвестиционные компании, агропромышленные холдинги, частные собственники), владеющие от 300 до 500 тыс. га земли. Например, агрохолдинг «Продимекс» распоряжается 570 тыс. га. Причем это наиболее плодородные и удачно расположенные земли в Краснодарском крае и Центральном Черноземье, использование которых непосредственно в сельскохозяйственном производстве не превышает 60%.

Заинтересованность в российской земле проявляют и многочисленные иностранные компании. И хотя Российский Земельный кодекс запрещает владеть землями сельхозназначения иностранным предпринимателям, приобретение земель происходит через их дочерние компании, на которых этот запрет не распространяется. Так компания «РАВ агро про», акционером которой является британская инвестиционная группа RP Capital (31,4%), в 2007 г. контролировала 82 000 га. Из них засеяно было всего 23%.

Инвестиционная привлекательность сельхозземель обусловлена не только возможностью перевода в другую категорию и продажи в новом статусе, но и их естественным удорожанием. С 2004 года стоимость сотки земли сельхозназначения в Подмосковье увеличилась более чем на 200%, в 2007 году земля подорожала в среднем на 30% по сравнению с 2006-м.

Крупный капитал вкладывает в землю средства не для того, чтобы развивать сельское хозяйство, а чтобы сберечь и приумножить свои сбережения, спекулятивно на них выиграть. Несмотря на развивающуюся законодательную базу, рынок земли в России пока имеет тенденции монопольного спекулятивного рынка.

По словам заместителя председателя Российского земельного союза (РЗС) А. Белякова «…практически повсеместно в РФ происходит процесс незаконной массовой скупки земельных участков. Миллионы гектар земель различного назначения уже обрели новых хозяев, которые скупая огромные земельные массивы, прежде всего особо ценных земель, видят в них источник получения сверхприбылей от многократного роста стоимости земли…».

Анализ видов использования земельных участков, находящихся в частной собственности показывает, что более 17% из них ни как не используется. Это вполне может предполагать дальнейшее их использование в спекулятивных целях (приложение Д).

Что касается мелкого землевладельца или частного предпринимателя, то только последние лет пять приходит осмысление того, что земля является ценностью и основой дальнейшего благосостояния. Но и в этом случае земля рассматривается как объект долгосрочного вложения капитала с целью его сбережения. Причем данная тенденция характерна не только для городских, но и для сельских жителей, для которых земля всегда являлась не только средой обитания, но и объектом труда.

Начиная с середины 90-х годов прошлого века, когда с целью «повышения эффективности использования земли», находящиеся у сельхозпредприятий земельные угодья были переданы в собственность сельских жителей в виде земельных долей, медленно проходил процесс вовлечения этих участков в рыночный оборот. С начала 21 века, по мере совершенствования нормативно-правового законодательства, регулирующего земельные отношения, владельцами паев неоднократно предпринимались попытки выделить их из коллективно-долевой собственности и стать обладателем всех прав собственности на них.

Первый заместитель Председателя Правительства РФ В. Зубков на совещании по вопросам совершенствования законодательства в области земельных отношений заявил: «Наша задача - максимально оперативно создать полноценный гражданский оборот земли и повысить ликвидность сельскохозяйственных земель». Вместе с тем, как признал В. Зубков, «активного движения эффективных собственников на земли сельхозназначения пока не видно». По данным первого вице-премьера, на сегодняшний день из 12 млн. дольщиков только 400 тыс. (3,4%) селян удалось оформить свою землю в собственность.

Однако создавшуюся ситуацию нельзя объяснять только «пассивностью» потенциальных собственников. Процесс выделения земельных паев является для владельцев делом достаточно сложным. Причинами этого является:

Неоднозначное толкование принятых законов.

Низкая степень информированности населения и его «правовая безграмотность» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей.

Не завершенность кадастровой оценки земель, определяющей местоположение, целевое назначение и правовое положение земель и размещенных на них объектов. Несмотря на принятый 1 марта 2008 года закон «О государственном кадастре недвижимости», существенно облегчающий процедуру межевания, и создание в марте 2009 года Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, ведающей всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости, кадастровые работы завершатся не ранее 2011 года.

Высокая стоимость кадастровых работ, так как их проводят частные компании по рыночным ценам. По данным Минсельхоза землеустроительные работы и постановка на кадастровый учет 1 га сельхозземель обходятся от 500 до 1500 рублей в зависимости от способа межевания.

Таким образом, стать полноправным распорядителем своего участка земли мелкому землевладельцу весьма проблематично. Даже если это произойдет, то, поскольку вопрос о местоположении выделяемого участка фактически решается руководителем местной администрации, полученный в собственность участок может не быть в перечне земель, пользующихся спросом. Увеличить стоимость полученной земли можно было бы, сменив ее целевое назначение, однако мелкому собственнику это не по силам.