Статистическое изучение рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

КРАСНОЯРСКИЙ ИНСТИТУТ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального

образования «Иркутский государственный университет путей сообщения» в г. Красноярске (КрИЖТ ИрГУПС)

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ: «Статистика»

НА ТЕМУ: «Статистическое изучение рынка недвижимости»

Выполнил:

Романова Т.А.

Проверил:

Малахова А.А.

Красноярск 2012



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие и система рынка недвижимости

1.2 Функции рынка недвижимости

1.3 Субъекты рынка недвижимости

1.4 Виды и сегментация рынка недвижимости

1.5 Особенности рынка недвижимости

ГЛАВА 2. СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1 Анализ структуры ввода в действие жилых домов в РФ

2.2 Вариационный анализ ввода в действие жилых домов в РФ за 2000-2009 г.

2.3 Анализ динамики изменения средней цены за 1 кв.м. жилья на первичном рынке

2.4 Анализ сезонных изменений средней цены на 1 кв.м. жилья на первичном и вторичном рынках

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.

Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы в современных условиях.

Цель данной работы: статистическое изучение рынка недвижимости в России.

В соответствии с целью поставлены следующие задачи:

· охарактеризовать рынок недвижимости, раскрыть понятие, рассмотреть основных участников;

· дать характеристику динамики средней цены жилья в России;

· определить перспективы рынка недвижимости в России;

· проанализировать структуру и динамику рынка недвижимости в России;

· определить факторы, влияющие на изменение цен;

· провести анализ сезонных изменений средней цены на 1 кв. метр жилья.

Объектом исследования выступает рынок недвижимости в Российской Федерации. недвижимость рынок жилье дом

Предметом исследования является совокупность показателей и статистические методы анализа состояния и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие и система рынка недвижимости

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс). [1]

1.2 Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Рисунок 1 - Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.[2]

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества, независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.[5]

1.3 Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры - агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости - это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

Девелопер - это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости. [2]

1.4 Виды и сегментация рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям. Классификация рынков недвижимости приведена в Приложении 1. [Приложение 1]

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

Рынок жилья - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка [приложение 1].

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.[2]

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. [5]

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

1.5 Особенности рынка недвижимости

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

- локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

- низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

- сезонные колебания;

- необходимость государственной регистрации сделок;

- вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

- сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

- низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны. [5]

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.³

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность. [ Приложение 2] [4]

ГЛАВА 2. СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1 Анализ структуры ввода в действие жилых домов в РФ

Проанализируем структуру ввода в действие жилых домов в РФ.

В качестве исходных данных используем показатели из Федеральной Службы Государственной Статистики за 2000-2008 год.[6] (Таблица 1)

Таблица 1 - Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в РФ (Всего млн.кв.м. общей площади)

Показатель	Год
	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Всего введено в действие:	30,3	31,7	33,8	36,4	41	43,6	50,6	61,2	64,1
В том числе по формам собственности:
государственная	3,5	3,1	3,1	3,2	8,8	3	3,2	3,3	3,2
муниципальная	2,8	3,0	3	3	8,1	2,8	2,9	3	2,7
частная	19,3	20,9	23,2	25,6	70,2	33	39,6	50,7	53,9
Смешанная российская	4,2	4,1	4,1	4,2	11,4	4,2	4	3,3	2,9

Анализ структуры рассматриваемого показателя проведем на основе относительного показателя структуры. [3]

Относительный показатель структуры (ОПС) представляет собой соотношение структурных частей изучаемого объекта и их целого. Он выражается в долях единицы или в процентах. Рассчитанные величины соответственно называемые долями или удельными весами, показывают, какой долей обладает или какой удельный вес имеет i-я часть в общем итоге. Рассчитанные проценты по соответствующим годам представляют собой относительные показатели структуры. В данном примере они получены как отношения разных форм собственности (государственной, муниципальной, частной, смешанной российской) к общему числу введенных в действие жилых домов в РФ. Сумма всех удельных весов всегда должна быть строго равна 100%. [3]

(для государственной соб-ти)

Также рассчитываем остальные показатели.

Расчетные данные сведены в Таблице 2.

Таблица 2 - Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в Российской Федерации (Удельный вес в общем объеме ввода, процентов)

Показатель	Год
	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Всего введено в действие	100	100	100	100	100	100	100	100	100
В том числе по формам собственности:
государственная	11	9,9	9,6	8,8	7,9	6,9	6,3	5,4	5
муниципальная	9,1	9,7	8,8	8,6	7,8	6,7	5,7	4,8	4,2
частная	63,9	66,5	68,9	70,7	73,6	75,7	78,2	82,7	84,2
Смешанная российская	13,9	13,9	12,7	11,9	10,7	9,5	8	5,3	4,4

Иллюстрация расчетных данных представлена на Рисунке 2 и 3:

Рисунок 1 - Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в 2000 г.



Рисунок 3 - Ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в 2008 г.

Вывод: Строительство жилья в РФ ведется предприятиями и организациями различных форм собственности. Основная доля приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья.

С 2000-2008 год наблюдается постепенное сокращение ввода в действие домов государственной, муниципальной и смешанной российской формами собственности (с 11% до 5%,с 9,1% до 4,2% и с 13,9% до 4,4% соответственно) в пользу частной.

Выявленная тенденция вызвана приватизацией земельных участков и зданий частными лицами. Приватизация-передача государственной собственности в частные руки или компаниям.

2.2 Вариационный анализ ввода в действие жилых домов в РФ за 2000-2008 г.

Вариация - несовпадение уровней одного и того же признака у разных объектов, принадлежащих одной совокупности. Вариация - изменение только тех явлений, на которые воздействуют внешние факторы и причины. [3]

Проведем вариационный анализ ввода в действие жилых домов в РФ за 2000-2008 г. Все нижеследующие показатели рассчитаны с помощью ранее использованных данных ( п 2.1 Таблица 1).

1. Рассчитаем среднее количество введенной площади за 2000-2008 год по формуле: (относительные показатели)[7]

Следовательно, в среднем в России вводится 44 млн. общей площади в год.

2. Дисперсия:

3. Среднее квадратическое отклонение:

4. Коэффициент вариации:

Если < 33%, то совокупность однородна. Если > 33% - неоднородна. В данном случае 27% < 33%, следовательно, совокупность однородна.[7]

Анализ межрегиональной вариации ввода в действие жилых домов. Для проведения данного анализа рассмотрим Приволжский федеральный округ и включим в Таблицу 3 три субъекта (РБ, РТ, Самарская область). [6]

Таблица 3 - Ввод в действие жилых домов по субъектам РФ (тысяч квадратных метров общей площади)

Год	Республика Башкортостан	Республика Татарстан	Самарская область
2000	1255	1503	691
2001	1401	1548	749
2002	1407	1543	859
2003	1468	1562	850
2004	1509	1768	854
2005	1608	1642	910
2006	1705	1778	754
2007	1857	2041	1287
2008	2352	2223	1328
N=27	()=9	()=9	()=9

1. Найдем среднее значение по каждому субъекту по формуле:

2. Общая средняя:

Вычислив общую среднюю, можно сделать вывод, что по трём субъектам РФ вводится в среднем 1424 тыс.кв.м.

3. Внутригрупповые дисперсии

Внутригрупповая дисперсия характеризует случайную вариацию, т.е. часть вариации, которая обусловлена влиянием неучтенных факторов и не зависящую от признака-фактора, положенного в основание группировки. [3]

4. Средняя из внутригрупповых дисперсий:

5. Межгрупповая дисперсия:

Общая дисперсия:



Общая дисперсия отражает суммарное влияние всех возможных факторов на общую вариацию ввода жилых домов во всех субъектах РФ.[3]

6. Проверим правильность дисперсии с помощью правила сложения дисперсии:

Значения близки между собой, значит дисперсия рассчитана верно.

7. Вычислим эмпирический коэффициент детерминации:

Эмпирический коэффициент детерминации широко используется в задачах статистики и является показателем, который представляет долю межгруппопой дисперсии в общей дисперсии результативного признака и характеризует силу влияния группировочного признака на образование общей вариации.[10]

Это означает, что количество введённой в действие общей площади в различных субъектах РФ на 66% зависит от местонахождения региона, а на оставшиеся 34% - влияют прочие факторы.

Найдём эмпирическое корреляционное отношение по формуле:



Эмпирическое корреляционное отношение показывает тесноту связи между количеством введенной площади и местонахождением субъекта РФ.

Для качественной оценки тесноты связи на основе показателя эмпирического корреляционного отношения воспользуемся соотношениями Чеддока. [11]

Количественная мера тесноты связиКачественная характеристика силы связи

Количественная мера тесноты связи	Качественная характеристика силы связи
0,1 - 0,3 0,3 - 0,5 0,5 - 0,7 0,7 - 0,9 0,9 - 0,99	0,1 - 0,3 0,3 - 0,5 0,5 - 0,7 0,7 - 0,9 0,9 - 0,99

В данном случае сила связи:

что свидетельствует о тесной и прямой связи между количеством введенной площади и местонахождением субъекта РФ.

2.3 Анализ динамики изменения средней цены за 1 кв. м. на первичном рынке

Ряд динамики представляет собой последовательность изменяющихся во времени значений статистического показателя, распложенного в хронологическом порядке. Составными элементами ряда динамики являются показатели уровней ряда и периоды времени (годы, кварталы, сутки) или моменты (даты) времени.

Уровни ряда обозначим через «у», моменты или периоды времени, к которым относятся уровни - через «t».

1. В зависимости от способа выражения уровней ряда ряды динамики делятся на ряды: а) абсолютных; б) относительных; в) средних величин.

2. В зависимости от того, как выражают уровни ряда (на начало месяца или за период), выделяют моментные и интервальные ряды динамики.

3. В зависимости от расстояния между уровнями ряды динамики бывают с равноотстоящими и неравноотстоящими уровнями во времени.

4. В зависимости от наличия основной тенденции изучаемого процесса ряды динамики подразделяются на стационарные и нестационарные.

Анализ скорости и интенсивности явления во времени осуществляется с помощью статистических показателей, которые получаются в результате сравнения уровней между собой. При этом сравниваемый уровень называют отчетным, а уровень, с которым происходит сравнение - базисным.[10]

Рассмотрим ряд динамики средней цены жилья за 1 кв. м с 2000-2009 год, приведенный в Таблице 4.

Таблица 4 - Средние цены на первичном рынке жилья по РФ (на конец периода; рублей за 1 квадратный метр общей площади

Период	Ср. цена за 1 кв. м(y)	t
2000	8678	0
2001	10567	1
2002	12939	2
2003	16320	3
2004	20810	4
2005	25394	5
2006	36221	6
2007	47482	7
2008	52504	8
2009	47715	9



Ряд относится к интервальным, многомерным, состоит из абсолютных, средних рядов, относительных величин с равноотстоящими уровнями. На основе данных рассчитаем следующие системы характеристик динамического ряда:[9]

1. индивидуальные (частные) показатели

· абсолютный прирост: цепной и базисный

· темп роста: цепной и базисный

· темп прироста: цепной и базисный

· темп наращивания

2. сводные (обобщающие) показатели

· средний уровень ряда

· средний абсолютный прост

· средний темп роста

· средний темп прироста

1) Частные показатели:

Абсолютный прирост:

- Цепной:

- Базисный:

Темп роста:

- цепной:

- базисный:

Темп прироста:

- цепной:

- базисный

Темп наращивания определяется по формуле:



- цепной абсолютный прирост

уровень, принятый за постоянную базу сравнения (как правило, первый) 2000 год: показатель не исчисляется

2001 год:

2002 год:

2003 год:

2004 год:

2005 год:

2006 год:



2007 год:

2008 год:

2009год:

2) Cводные (обобщающие) показатели

- Для интервального ряда динамики абсолютных показателей средний уровень ряда рассчитывается по формуле простой средней арифметической:

- Средний абсолютный прирост определяется как простая средняя арифметическая величина из цепных абсолютных приростов и показывает, насколько в среднем изменялся показатель в течение изучаемого периода времени:



где - конечный уровень ряда;

- начальный уровень ряда.

т. е. в среднем ежегодно средняя цена за 1 кв.м. вводимого жилья увеличивается на 4337,4 тыс. руб.

- Средний темп роста показывает, во сколько раз в среднем за единицу времени изменяется уровень ряда динамики.

Поскольку средний темп роста представляет собой средний коэффициент роста, выраженный в процентах , то для равностоящих рядов динамики расчеты по средней геометрической сводятся к исчислению средних коэффициентов роста из цепных коэффициентов роста (по «цепному способу»):

Средний темп роста с 2000 по 2009 г. составляет 120% , т. е. в среднем ежегодно средняя цена на жилье составляет 120% от уровня предыдущего года. Средние темпы прироста рассчитываются на основе средних темпов роста, вычитанием из последних 100%.[8]

- Средний темп прироста характеризует среднюю относительную скорость повышения уровня.

Так, в нашем примере среднегодовой темп прироста ввода жилых домов характеризуется положительным значением, что свидетельствует о ежегодном увеличении вводимых жилых домов в среднем на 20%.

Все рассчитанные значения представлены в Таблице 5.

Таблица 5 - Результаты расчетов систем характеристик динамического ряда

Исходные данные	Результаты расчетов
Год	Средняя цена за 1м кв (y)	Абс. прирост	Темп роста, %	Темп прироста, %
		цепной	базисный	цепной	базисный	цепной	базисный
2000	8678	-	-	-	-	-	-
2001	10567	1889	1899	559	121,8	21,8	21,8
2002	12939	2374	4261	122	149	22	49
2003	16320	3381	7642	126	188	26	88
2004	20810	4490	12132	127,5	240	27,5	140
2005	25394	4584	16716	122	293	22	193
2006	36221	10827	27543	143	417	43	317
2007	47482	11261	38804	131	547	31	447
2008	52504	5082	43826	110,5	605	10,5	505
2009	47715	-4789	39037	90	550	-10	450
Итого:	278630	39099	191860	1531	3110,8	193,8	2210,8

На основе Таблицы 4 с помощью программы Microsoft Excel строем график изменения средних цен за 1 кв.м. в РФ за 2000-2009 г.

Рисунок 4 - График изменения средних цен за 1 кв.м. в РФ за 2000-2009г.



2.4 Анализ сезонных изменений средней цены на 1 кв. м. жилья на первичном и вторичном рынках

Индекс сезонности - относительный показатель, который используется для расчета сезонной составляющей.[10]

При исчислении индексов используют различные методы, выбор которых зависит от характера общей тенденции ряда динамики.

Если ряд динамики не имеет ярко выраженной тенденции развития, то индекс сезонности исчисляет непосредственно по эмпирическим данным без их предварительного выравнивания. Для этого необходимо иметь данные не менее чем за 3 года.

В Приложении 3 и 4 приведены средние цены за 1 кв. м общей площади в России за 2007-2009 гг. вычислим сезонную волну методом простой средней.

1) Определим среднеквартальные уровни цен как простые средние арифметические за каждый год:

2007г.:

2008г.:

2009г.:

2) Рассчитаем средние уровни изменения цен за 3 года. Для получения средних значений для каждого квартала за 3 года по способу средней простой (невзвешенной) произведем осреднение уровней одноименных периодов:

1 квартал:

2 квартал:

3 квартал:

4 квартал:

3) Далее по исчисленным квартальным средним уровням определяем общий средний уровень :

4) Определим индексы сезонности по кварталам:

Первичный рынок Вторичный рынок

1 квартал:

2 квартал:

3 квартал:

4 квартал:



Индекс сезонности показывает отклонение показателя в определенный период времени от среднего.

Полученную сезонную волну изобразим графически на Рисунке 6.

Рисунок 6 - График сезонной волны

Вывод: На первичном рынке недвижимости наблюдается последовательный подъём спроса в течение всего периода.

График показывает на вторичном рынке резко выраженную сезонность.

В январе самый маленький спрос на жильё. С июня по сентябрь наблюдается резкое взвинчивание спроса с последующим повышением к концу года. На V квартал приходится самый высокий уровень спроса и на первичном, и на вторичном рынке жилья.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы.

Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Проанализировав структуру ввода жилых домов с 2000-2008 год, мы выяснили, что основная доля строительства жилых домов приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья. Таким образом, выявили тенденцию, вызванную приватизацией земельных участков и зданий частными лицами.

Установили,что в среднем в России ежегодно вводится в эксплуатацию около 44 млн кв. м. жилья. Это довольно низкие объемы жилищного строительства (для сравнения: в 1987 г. объем вводимого жилья в России составил 76 млн. кв.м.). Общая потребность населения России в недвижимости составляет 1570 млн. кв. м, и ее удовлетворение требует увеличения существующего жилищного фонда на 46%.

Недостаточное предложение и высокий спрос порождают заоблачные цены на квадратные метры, лишая миллионы россиян возможности реализовать свое законное право на жилище. В настоящее время лишь 9% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.

Бесспорно, обозначенная проблема находится в центре внимания высшего руководства страны, о чем свидетельствует стартовавший в сентябре 2005 г. национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В рамках нацпроекта в 2007 году в России планировалось построить около 60 млн. кв. м жилья. К 2010 году -увеличить объёмы жилищного строительства до 80 млн. кв. м в год. Очевидно, что выполнение столь масштабных задач традиционными способами возведения жилья, особенно в условиях кризиса, выглядит утопией. Поэтому, в дополнение к существующим, необходимы новые методы скоростного домостроения, основанные на использовании самых современных строительных технологий и материалов.

Далее, рассмотрев 3 региона РФ - Республику Татарстан, Башкортостан и Самарскую область, выяснили, что количество введённой в действие общей площади в различных субъектах РФ на 66% зависит от местонахождения региона, а на оставшиеся 34% - влияют прочие факторы.

Рассмотрев динамику изменения средней цены за 1 кв. мы выяснили, что с 2000-2008 г . на первичном рынке происходит постепенный рост цен, в августе 2008 цена за 1 кв.м. достигает пика, затем наблюдается спад в результате роста курса американской валюты.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Библиографический список

1. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». - Фридман Дж., П. Орлуэй. - М., 1997 - 480с. (художественный источник, перевод с англ.).

2. Курс социально-экономической статистики: Назаров М.Г. - учебник - М.: Финстатинформ, ЮНИТИ-ДАНА, 2008. - 771 с.

3. Статистика: под ред. Елисеевой И.И - Учебник. М.: "ПРОСПЕКТ", 2010. - 448 с.

4. Оценка недвижимости : - Тепман Л.Н. - ЮНИТИ-ДАНА, 2008 г. - 461с

5. «Экономика недвижимости» / под ред. Ресина В.И., - М.: Дело, 2008;

Электронные источники:

6. Федеральный сайт статистики - www.gks.ru

7. Univer -nn.ru ://www. univer-nn.ru

8. www. Grandars.ru://www.grandars.ru

9. СТАТИСТИКА:// www.statistiks.ru

10. www.e-college.ru

11. www.math.semestr.ru

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.
Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
Тип участников	1. индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.
Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.)
Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных
Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов рынка	Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости	Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Первичный рынок жилья (на конец периода, тыс. руб. за 1 кв. м общей площади)

Год	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал	Среднеквартальный уровень цен
2007	40,5	42	44,3	47,6	43,6
2008	48	51	52,4	52	50,58
2009	50,5	49,5	48	47	48,75
Средняя для каждого квартала за 3 года	46,3	47,5	48,23	48,9	-
	1,006	1,03	1,048	1,062	-

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Вторичный рынок жилья (на конец периода, тыс. руб. за 1 кв. м общей площади)

Год	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал	Среднеквартальный уровень цен
2007	42	43	44,3	45	46,5
2008	53	55	52,4	58,4	58
2009	59	55	48	52,4	52
Средняя для каждого квартала за 3 года	51,3	51	51,93	52,16	-
	0,9941	0,9883	1,006	1,0108	-

Размещено на Allbest.ru