Рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Сущность управления рынком недвижимости

1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости

1.2 Управление рынком недвижимости, его цели и принципы

1.3 Основные принципы и подходы управления

1.4 Формы государственного регулирования рынка недвижимости

2. Анализ управления рынком недвижимости

2.1 Оптимизация форм и методов управления недвижимостью

2.2 Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации

2.3 Деятельность управляющего недвижимостью

Заключение

Литература



Введение

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее время. Существует ряд наиболее актуальных вопросов, на которые я постараюсь ответить в своей работе: Что представляет собой рынок недвижимости? Каковы цели и принципы управления рынком недвижимости? Проанализирую рынок недвижимости Санкт-Петербурга.

Переход страны к рыночным отношениям создал рынок недвижимости. Под рынком недвижимости следует понимать определённую систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю и непосредственно через институт посредничества - риэлтор, девелопер.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.

Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления, о которых я расскажу дальше подробнее.

Цель курсовой работы - изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости и ее управления, как важнейшей сферы предпринимательской деятельности.

Объекты последней, с одной стороны, служат определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а с другой, - имеют особую престижность в общественном сознании.

Именно рынок недвижимости обеспечивает, в конечном счете, переход земельных участков и всего, что прочно с ними связано, в руки эффективных собственников и тем самым играет решающую роль в формировании и укреплении среднего социального слоя российского общества.

Предмет курсовой работы - система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Объект изучения - управление рынком недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации в рамках существующего правового пространства.



1. Сущность управления рынком недвижимости

1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, с помощью которого передаются права собственности и связанные с ней интересы, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Особенности рынка недвижимости:

- все операции на данном рынке подлежат гос. регистрации;

- рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подлежат воздействию окружающей среды;

- объекты недвижимости дифференцированы. Это означает что при оценке объектов всегда можно выделить хотя бы одну характеристику на которую будет вноситься корректировка в цене;

- сделки на данном рынке регулируются различными законами;

- сделки на данном рынке совершаются в различных климатических и экономических условиях.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: цены образующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и не воспроизводством земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т. д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- воздействие рынка капитала;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

1.2 Управление рынком недвижимости, его цели и принципы

Под управлением недвижимым имуществом понимается осуществление определенного комплекса операций по эксплуатации сооружений, зданий для того, чтобы эффективно использовать недвижимость в интересах владельца. Управление недвижимым имуществом реализуется методом формирования объекта управления, который представляет собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и т. д.

Под основными целями управления рынком недвижимости подразумевается:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования н. объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.

Принципы управления рынком недвижимости:

1) Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений, связанных с различными видами недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т. п.);

2) Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;

3) Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов;

4) Конкурентности как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости;

5) Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и применение не должны совмещаться в одном лице;

6) Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона;

7) Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников от любого произвола;

8) Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов и т. п.;

9) Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками рынка - коммерческими и общественными организациями;

10) Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии со схемами зонирования территории и исключительно адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению;

11) Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, распоряжения и пользования объектами недвижимости;

12) Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;

13) Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должны производиться по рыночной стоимости;

14) Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами;

15) Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества, его осмысление и адаптация к отечественным условиям.

1.3 Основные принципы и подходы управления

Основополагающий принцип управления недвижимостью - обеспечение четкой структурированности процесса управления, создание открытой, "прозрачной" системы.

Задача управляющего - организовать такую систему контроля за всеми службами и персоналом, привлеченными к обслуживанию объекта, которая позволила бы видеть все, что происходит на объекте как самому управляющему, так и собственнику.

"Открытость" и "прозрачность" дают возможность поддерживать управление объектом на высоком профессиональном уровне, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать необходимые решения.

Четкий контроль и грамотное построение системы управления объектом позволяют наладить и поддерживать доверительные отношения собственника и управляющей компании.

Доверие собственника является самым объективным критерием профессионализма управляющей компании.

Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения, хотя, конечно, имеются и определенные особенности управления в зависимости от вида объекта управления. Процесс управления недвижимостью (как коммерческой, так и жилой) включает в себя довольно большой перечень высокопрофессиональных услуг, к основным видам которых относятся:

- разработка концепции для новых объектов;

- управление строительством;

- консалтинг;

- маркетинговые исследования;

- финансовый анализ;

- подбор персонала;

- анализ рынка;

- планирование офисного/торгового/сервисного пространства;

- управление арендой;

- работа с арендаторами;

- контроль за технической эксплуатацией здания и, в частности: организация и проведение ремонтных работ, обслуживание коммуникаций, оформление интерьера, разработка систем безопасности, управление кризисными ситуациями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования объекта.

Проведение всего комплекса управленческих и эксплуатационных функций чаще всего берет на себя одна компания.

Например, управляющие компании, работающие с офисной недвижимостью, обычно имеют собственную эксплуатационную и клиринговую службы.

Более конкурентоспособными на сегодняшнем рынке будут те управляющие компании, которые научились:

- обеспечивать широкий комплекс высококачественных услуг;

- быстро реагировать на изменения запросов клиентов, при этом добиваясь минимальной себестоимости комплекса предоставляемых услуг.

Одним из конкурентных преимуществ в настоящее время становится возможность управляющей компании предоставить арендаторам дополнительные офисные, офисные складские площади и другие. В большинстве случаев это легче сделать, если компания управляет несколькими объектами недвижимости.

Работа по управлению объектом недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов:

1. Отношения управляющих с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо именно от этого будет в основном зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должна быть легитимна и "прозрачна", а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего.

Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует масса других особенностей управления на российском рынке.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости.

Целями управления может быть продажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев основными целями управления является рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости.

Для реализации этих целей управляющий определяет:

- центры доходов и расходов;

- выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д.

В процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратегия его развития будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего.

Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается:

- с низким качеством финансового анализа;

- неэффективным документооборотом;

- нарушениями в бухгалтерском учете;

- излишками малоценного имущества и т. д.

Определение путей реорганизации предприятия в целях эффективного управления недвижимостью с конкретным выделением основных направлений возможно только после проведения обстоятельного анализа. Эта процедура часто называется реинжинирингом.

Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного "инструментария", куда входят:

- технические нормы и правила;

- методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости.

Под этим названием понимают инструкцию по эксплуатации и обслуживанию объекта.

Для надлежащего содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельных значениях нагрузок и их характера, разрешенных и запрещенных действиях пользователя.

Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

1.4 Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью);

- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости.

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) методом прямого вмешательства - это административный способ;

2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

1) Создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) Регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3) Установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) Контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5) Введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) Выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

1) Системы налогообложения имущества;

2) Выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) Реализации государственных целевых программ;

4) Дисконтной политики Центрального банка;

5) Амортизационной политики;

6) Внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.

Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью.



2. Анализ управления рынком недвижимости

2.1 Оптимизация форм и методов управления недвижимостью

Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации.

Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.

Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории.

Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению.



Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.

На I стадии - создание объекта - в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла - государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.

Стадия эксплуатации заключает в себе "потребление" здания, т. е., использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях.

На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования.

При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости.

Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости - это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются "обслуживание"), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий.

Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия, описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом.

Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены.

На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета.

Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости.

Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности.

Результатом проведенной работы станет:

- заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или замене отдельных элементов;

- определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;

- составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);

- разработка концепции технической эксплуатации;

- определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;

- разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;

- определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами;

- перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.

Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.

В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, - это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом.

В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов графиков работ по техническому обслуживанию.

В программе по технической эксплуатации указаны все элементы объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.

Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторяются через определенные промежутки времени, но их периодичность может варьироваться.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

1. Управление технической эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис.

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации. Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых - предупреждение отказов.

Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Санитарное содержание недвижимости - это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории.

Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

2.2 Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации

Управление системами объектов недвижимости:

- управление системами жилой недвижимости;

- нежилой.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего.

Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание.

Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8% до 50% в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости.

Для этих целей управляющий определяют центры доходов и расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего.

Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ.

Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь - арендатор, предприниматель и т. д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы.

Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта.

Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

- постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту.

При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные.

А именно:

- общие данные об объекте;

- контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

- задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

- данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

- внутренние и наружные поверхностные конструкции;

- плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

- плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

- количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

- ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта;

- инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

- данные о приложениях к техпаспорту.

Как показал опыт работы бизнес центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу.

Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что в городе не существует нормативной базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения.

В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором.

Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.

2.3 Деятельность управляющего недвижимостью

Управляющий недвижимостью или предприниматель действуют на основе соглашения об управлении недвижимость, заключенном с ее владельцем, жилищным товариществом либо иным лицом или организационной единицей, владеющей правом на недвижимость, с правовыми последствиями непосредственно для этого лица либо организационной единицы. Соглашение требует письменной формы под угрозой недействительности. В соглашении указывается управляющий недвижимостью, профессионально ответственный за его выполнение, а также номер его профессиональной лицензии.

В соглашении помещается свидетельство о страховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный в связи с осуществлением деятельности по управлению недвижимостью.

Управляющий недвижимостью подлежит обязательному страхованию гражданской ответственности за ущерб, причиненный в связи с осуществлением деятельности управляющего. Страхование управляющего гарантирует товариществу, что в случае ошибки либо недосмотра управляющего возможные потери, понесенные по этой причине, будут покрыты страховкой.

Границы прав и обязанностей управляющего вытекают из положений права, а также из соглашения об управлении недвижимостью, а величина вознаграждения за управление недвижимостью определяется в соглашении. Управляющий недвижимостью не может из управления недвижимостью черпать выгоды, иные нежели получение вознаграждения. Управляющий недвижимостью обязан выполнять работу в соответствии с принципами, вытекающими из положений права и профессиональными стандартами с особой старательностью, соответствующей профессиональному характеру этой деятельности, а также с принципами профессиональной этики. Он также обязан руководствоваться принципом охраны интересов лиц, с вещами которых связана эта деятельность.

Охрана интересов лиц, поручивших управление своей недвижимостью, требует знания закона и его изменений, а они в Польше вносятся непрерывно. Поэтому управляющий недвижимостью обязан постоянно повышать профессиональную квалификацию. Если изменится положение и появится какая-нибудь обязанность товарищества, связанная например с безопасностью системы газоснабжения, управляющий должен проинформировать об этом товарищество и довести до выполнения этого обязательства. Товарищество не может принять объяснения незнанием права или недавним изменением положений. Такой недосмотр может дорого стоить товариществу.

Управляющий недвижимостью, не выполняющий добросовестно своих обязанностей, подлежит профессиональной ответственности. По отношению к управляющему в связи с профессиональной ответственности могут быть вынесены следующие дисциплинарные наказания:

1) замечание;

2) выговор;

3) приостановление профессиональной лицензии на период от 6 месяцев до 1 года;

4) приостановление профессиональной лицензии пока заново не сдаст экзамен;

5) лишение профессиональной лицензии с возможностью снова добиваться ее получения по истечение 3 лет от дня лишения.

Одновременно управляющий, как физическое лицо, подлежит гражданской ответственности и может подлежать судебному преследованию в связи со вредом, нанесенным заказчику. Поэтому необходимо страхование управляющего от такой ответственности. Очевидно, страховкой можно воспользоваться только тогда, когда в поведении управляющего отсутствовал злой умысел. При выполнении профессиональной деятельности в связи с заключенным соглашением об управлении недвижимостью, в рамках этого соглашения управляющий, профессионально отвечающий за его выполнение, имеет право ознакомления, а также получения соответствующих копий, выписок и заверенных справок из:

1) кадастровых книг;

2) кадастра недвижимости;

3) учет сети инсталляции на земельном участке;

4) таксационных таблиц и карт;

5) планов местности, анализах условий и направлений развития территориального хозяйства гмин, а также решений об условиях застройки и освоения территорий;

6) данных по учету населения.

Эти права необходимы для исчерпывающего знания объекта недвижимости, а благодаря этому - возможности нести полную ответственность за выполненную работу.



Заключение

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.

В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.

Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира.

От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.

рынок недвижимость экономический



Литература

1. А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости, учебное пособие - М.: Менеджер 2008 г.

2. Планкетт Л., Хейл Г. Выработка и принятие управленческих решений. М.: Экономика, 2007.

3. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости - М.: МЭГУ, 2008.

4. А.В. Марченко, Экономика и управление недвижимостью, учебное пособие, М.: Прогресс 2009 г.

5. Клиланд Д., Кинг В. Системный анализ и целевое управление. М.: ПРИОР, 2009 г.

Размещено на Allbest.ru