Рынок земли, проблемы его формирования в современной России

Размещено на http://www.allbest.ru

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского»

Борский филиал

Курсовая работа

по дисциплине «Микроэкономика»

Тема: Рынок земли, проблемы его формирования в современной России.

Выполнила студент 2 курса

заочной формы обучения

Степанова А.В.

Научный руководитель

Былинская А.А.

Бор 2013 год

Содержание

Введение

1. Рынок земли в России

1.1 История развития рынка земли в России

1.2 Современные воззрения на рынок земли в России

1.3 Положение Нижегородской области на рынке земли

2. Земельная рента

2.1 Земельная рента как доход собственника земли

2.2 Единый налог на землю

3.1 Актуальные проблемы рынка земли

3.2 Эксперты о перспективе рынка земли

Вывод

Список используемых источников

Введение

Цель исследования заключалась в анализе рынка земли, проблем его формирования в современной России.

В социально-экономическом развитии общества земельным ресурсам, землепользованию и земельным отношениям всегда принадлежит ведущая роль. Поэтому характер и масштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающих факторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальной экономики, становления рыночных отношений. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна.

В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего возникают аграрные отношения.

Со времени проведения аграрной реформы (1990 г.) в России создан новый земельный строй. В частности, ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многоукладному землепользованию и многообразию форм собственности на землю, внедрено платное землепользование. Созданы объективные условия для разграничения государственной земельной собственности и развития рыночного оборота земельных участков. Земля, кроме ее традиционных особенностей (территориальный базис средства производства, природная среда и т.п.), стала объектом недвижимости и правовых гражданских отношений. Однако реформирование земельных отношений и системы землепользования до настоящего времени, с одной стороны, не дало положительных (особенно в аграрной сфере) результатов и не решило, главной задачи - обеспечение рационального экономически безопасного и эффективного использования и охраны земельно-ресурсного потенциала, а с другой, - создание отвечающей интересам страны и новым условиям системы государственного управления и регулирования земельных отношений. Означенные проблемы следует считать весьма актуальными и требующими уже сегодня неотложного решения, так как особенности новых земельных отношений и системы землепользования страны, требуют адекватного управления земельно-ресурсным потенциалом. экономика земельный рынок земля

Управление земельно-ресурсным потенциалом страны охватывает весь спектр общественных отношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как основное национальное богатство имеют ряд особенностей консервативного характера, которые не зависят от системы общественных отношений и которые не присущи другим средствам производства. В частности, земля является продуктом природы и возникла независимо от деятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, в процессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства, использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностью пространства, в то время как иные средства производства в меру развития производительных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются.

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких ограничений, особенно в природных и курортных зонах, а также в населенных пунктах, привело к возникновению феномена огромного теневого рынка земли. Цивилизованный земельный рынок в стране не уложился в нормальное, контролируемое государством русло в итоге таких обстоятельств, как отсутствие системы соответствующих законодательных актов, длительная проволочка с их принятием, а также ликвидация в стране в 2000 году соответствующей земельной службы (Россия одна из немногих стран в мире, располагающая уникальным по размеру земельным пространством, не имеющая на сегодняшний день специализированной земельной службы). Практика показывает, что везде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся в сфере приоритетных государственных интересов.

1. Рынок земли в России

1.1 История развития рынка земли в России

Так как в СССР вся земля принадлежала государству, то история развития рынка земли в России берёт истоки лишь с конца XX века, то есть фактически рынок земли в России зародился лишь в 90-х годах XX века. Рынок земли в России зарождался постепенно, и этому способствовали многочисленные законы и нормативные акты. Для начала следует напомнить о главных нормативных актах.

Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. "О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства" прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи.

Таким образом, в России складывается рынок земли. Но это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, в потребительской сфере. Итак, рынок земли в России формировался. В преобразовании аграрных отношений переходного периода центральное место занимает земельная реформа. Ее осуществление в России до последнего времени проходило без четкой научной концепции, сопровождалось неоправданными экономическими издержками, социальной напряженностью, формальными изменениями во владении, пользовании и распоряжении землей. До конца не сформировалась правовая база реформирования земельных отношений, адекватная рыночным принципам, о чем свидетельствует затянувшаяся работа по земельному кодексу РФ. С началом аграрной реформы разработка концепций земельных преобразований вызывала некоторые расхождения. Разногласия сводились к вопросам о земельной, прежде всего, частной собственности, рыночном обороте земли, структуре землевладения и соответственно общей аграрной структуре, роли и месте в ней фермерского и других форм частного владения землею. При этом оставался на заднем плане вопрос о переходном периоде, необходимом для последовательного формирования новой системы земельных отношений с учетом региональной специфики. Целенаправленное реформирование земельных отношений затруднялось теоретической путаницей в вопросах собственности на землю, и это обстоятельство до сих пор вносит неясность во всю аграрную реформу. Прежняя концепция государственной монополии на землю заменена бесформенной концепцией многообразия форм земельной собственности без четкого обозначения приоритетов, что создает “удобство” для сохранения колхозно-совхозной системы земледелия и землепользования. Между тем мировой опыт свидетельствует о наличии двух форм земельной собственности: государственной и частной, причем в ходе переходных процессов приоритетной и преобладающей по масштабам становится частная. Для выработки действительной научной концепции дальнейшего развития земельных и аграрных отношений недопустима подмена многообразия форм хозяйства так называемым многообразием форм земельной собственности в сельском хозяйстве. Таким образом, в 1990 г. началось формирование частной собственности, которая и стала основой аграрной политики России в течение последующих лет. На самом старте реформы был предпринят сильный натиск на сложившуюся колхозно-совхозную систему земельных отношений. Сопротивляясь такому натиску, система начала приспосабливаться, меняя внешнюю оболочку, но сохраняя внутреннее устройство. Особенно это было характерно для периода 1992-1994 гг. В последующие годы аграрная, и ее составляющая земельная реформа, оказались заложниками общеэкономического кризиса, который являлся преградой для осуществления аграрной реформы в стране. Можно выделить пять целевых приоритетов переходного периода в реформировании системы земельных отношений в аграрном секторе России:

Переход от монополии государственной собственности на сельскохозяйственные угодья к сочетанию ее с частной и муниципальной собственностью, что открывает возможности для развития различных форм сельскохозяйственного производства.

Социально-ориентированное первичное распределение земли в ходе приватизации государственных земель путем установления норм бесплатной передачи земли работникам хозяйств, пенсионерам и работникам сельской социальной сферы.

Введение платности землепользования, что связано с экономической реализацией функции земли как составной части национального богатства страны.

Развитие рыночного и внерыночного земельного оборота, который должен содействовать разумной концентрации в руках эффективных собственников сельскохозяйственных угодий и повышению результативности их использования в сельском хозяйстве.

Усиление экологических требований при использовании сельскохозяйственных угодий и государственного контроля за соблюдением земельного законодательства.

Для реализации этих задач необходимо было создать правовой, организационный и экономический механизмы и определить переходный период проведения реформы в России в целом и в ее регионах. Однако было предпринято неоднозначное ускоренное решение вопроса о собственности на землю в стране, которая в течение 70 лет жила в условиях только лишь государственной формы. Переходное состояние объективно предполагало, что земельная реформа должна исходить из постепенной и последовательного видоизменения сложившейся системы земельной собственности, исключать социальную напряженность или угрозу экологических бед. Несмотря на непоследовательность и издержки земельных преобразований в процессе их осуществления достигнуты определенные позитивные результаты. Основной из них - формирование новой достаточно устойчивой, ориентированной на рынок структуры земельной собственности и структуры землепользования в аграрном секторе экономики и в сельской местности страны. Индикатором того, что сложившаяся к началу 1999 г. структура собственности и землепользования стала действительно устойчивой, свидетельствует постепенное затухание интенсивности структурных сдвигов, характерных для первого периода реформы 1991-1994 гг. Второй этап реформы (1995-1997 гг.) отмечен стабилизацией структуры землепользования по трем основным секторам, связанным с использованием сельскохозяйственных угодий. Появление в ходе реформы значительного числа частных собственников - граждан РФ должно быть признано весьма важным результатом земельной реформы в переходных условиях. В общей сложности около 40 млн. семей имеют сейчас земельные участки на различных правовых основаниях. Доля государственных предприятий в общей площади сельскохозяйственных угодий сократилась в 4 раза, в то время, как удельный вес коллективных негосударственных организаций возрос в 1,7 раза, индивидуальных частных хозяйств всех типов - в 3,8 раза, несельскохозяйственных организаций - в 1,5 раза. Таким образом, несмотря на все преграды и затруднения, аграрная реформа в России реализовалась и основной формой собственности земли стала частная собственность, о чём говорит приведённая выше статистика. И это послужило основой для дальнейшего развития рынка земли в России.

1.2 Современные воззрения на рынок земли в России

Цена земли и факторы, определяющие цену на землю.

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60% сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Федеральный закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие "нормативной цены", которой должны были оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на фермерскую землю как не было, так и нет?

Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или подарить ее, участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива собственников. Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем, под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как правило, между родственниками в рамках села, да и то потому, что куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки зрения, чем дарение.

1.3 Положение Нижегородской области на рынке земли

Нижегородская область - один из самых экономически развитых регионов Российской Федерации с преимущественно промышленной экономикой. Существенных запасов углеводородов на территории региона нет. Общая площадь региона - 76,6 тыс. кв. км. - это самая большая площадь из всех регионов европейской части Российской Федерации. Нижегородская область - регион с преимущественно городским населением. Нижний Новгород (центр региона) - четвёртый по числу жителей город в Российской Федерации населением 1,9 млн. человек, что составляет 56% общего населения региона.

Так как в экономике региона преобладает промышленное производство, то рост макроэкономических показателей находится в прямой корреляционной зависимости от показателей роста экономики страны.

Рост ВРП Нижегородской области и Москвы(табл.1)

Если обращаться к структуре ВРП, большую часть (40,3%) составляет промышленное производство. По объему выручки в области лидируют автомобилестроение (доля сектора в общей выручке в экономике равняется 13,8%), транспорт и логистика (8,5%), пищевая промышленность (7,4%), черная металлургия (6,8%), при этом среди поддерживающих секторов лидируют телекоммуникации (4,6%) и электроэнергетика (3,9%). Высокий промышленный потенциал формирует и специфику региона. Ключевая его особенность - высокая степень развития транспортной инфраструктуры. Область располагает 13,5 тыс. км дорог общего пользования с твердым покрытием, плотность сети которых в 5,5 раза превышает средние показатели по России; плотность сети железных дорог больше средней по РФ в 3,2 раза. Высокую развитость инфраструктуры усиливает концентрация внутренних водных путей. Судоходные глубины позволяют беспрепятственно выходить в бассейны Каспийского, Чёрного, Балтийского морей.

Следует отметить и другую особенность региона, вызванную к жизни преобладанием промышленного производства в структуре экономики области. Несмотря на синхронный с общероссийским рост макроэкономических показателей региона, область занимает только 32 место в России по доходам на душу населения и 28 место по ВРП на душу населения.

Рынок земли Нижегородской области, в отличие от большинства регионов европейской части страны может быть назван относительно управляемым. Большим плюсом является то, что кадастровая оценка земельного фонда региона проведена. Получение доходов от эксплуатации земельных ресурсов объявлено приоритетным направлением в политике администрации региона. Этот факт вполне логично отражается в статистике использования земельных ресурсов, которую мы приведём ниже.

Общий земельный фонд региона на 2006 год составлял 7662, 4 тыс. га. Следует отметить ещё одну особенность региона. В ходе кадастровой оценки были выявлены земельные угодья на территории Нижегородской области, являющиеся запредельными землями соседних регионов: Владимирская область - 6 тыс. га.и Чувашская Республика - 0,7 тыс. га. Соответственно за пределами административных границ Нижегородской области расположения запредельные земли площадью: 1,3 тыс. га.во Владимирской области и 3,3 тыс. га. в Чувашской Республике.

В структуре земельного фонда Нижегородской области преобладают земли сельхоз назначения и лесного фонда. Примерная структура распределения земель по категориям приведена на диаграмме.

Как видно из приведённых данных, земли сельхозназначения в основном переводились в земли запаса за счёт несельскохозяйственных угодий земель ликвидируемых сельскохозяйственных предприятий. 2 тыс. га сельскохозяйственных земель в том же году были переведены в категорию земель поселений. В результате можно сделать вывод о том, что региональные власти постепенно и сознательно увеличивают объёмы в категории земель запаса, то есть фактически неиспользуемых земель для последующего предоставления в аренду или продажи земельных участков. Эта тенденция хорошо видна и на распределении земельных ресурсов региона в категории «земли поселений» по формам собственности на землю.

Распределение земельных ресурсов Нижегородской области.(схема 1)

Приведённые данные только подтверждают постепенное выстраивание в области системы управления земельными ресурсами как самостоятельной отрасли экономики региона. Ключевой формой экономической деятельности выбрана аренда земельных участков региональными и муниципальными органами власти. Это наглядно отражается в статистике официально зарегистрированных сделок с земельными ресурсами на территории региона.

Но при всём желании региональных органов власти полного контроля над земельным рынком (несмотря на наличие финансируемых из федерального бюджета программ по контролю над земельными ресурсами) достичь не удаётся. Органы земельного кадастра не территории региона постоянно сталкиваются с нарушениями в использовании земельных участков. Большую часть из них (81,3%) совершают юридические лица и должностные лица (16%), минимальна доля нарушений со стороны населения. В этом процессе преобладает самозахват земельных участков или недолжное оформление прав собственности на них (54%). Около четверти нарушений связаны с неиспользованием предоставленных или арендованных земельных участков.

В результате организованной политики учёта земельных ресурсов на территории Нижегородской области приводят для администрации к вполне реальным результатам. Несмотря на слабый контроль над рынком, земли поступления в бюджет региона от земельного налога существенно возросли.

Поступление в бюджет региона от земельного налога(Схема 2.)

С приходом на пост губернатора региона В. Шанцева, по утверждению региональных экспертов, ситуация на земельном рынке в регионе существенно изменилась. Если до этого земельные ресурсы распределялись муниципальными властями, то теперь в большей степени процесс контролируется региональной властью. Преобладающая позиция которой - распределение прав на долгосрочную аренду и собственность на земельные участки путём аукционов. Процедура существенно упростилась, стала понятной, но привела к частичной монополизации рынка. На аукционах преобладают крупные участки под застройку. В результате конкуренция мелких застройщиков с крупными девелоперами становится бессмысленной.

Учитывая, что по закону вся нераспределённая земля уходит государству, то на примере Нижегородской области мы видим вполне отлаженную работу системы управления земельным рынком, особенно на территории муниципальных образований. Учитывая количество нарушений, неиспользованные земли или земли, использованные с нарушениями, вполне могут быть снова резервированы в пользу государства. И теперь уже на уровне региональной власти будет решаться их судьба. При губернаторе создан инвестиционный совет, который рассматривает сделки по предоставлению в пользование земельных участков и выставлению их на аукцион. Это ещё больше укрепляет административную систему контроля над рынком. Итогом этого является полное исполнение федерального законодательства и передача прав на использование участков на аукционах. Но в этой схеме муниципальным властям остаётся лишь оформлять мелкие участки под уже существующими строениями, а также оформленные с нарушениями. Вполне возможно, что именно здесь найдут свою нишу белее мелкие инвесторы.

2. Земельная рента

2.1 Земельная рента как доход собственника земли

Земля часто рассматривается как ресурс с фиксированным, абсолютно неэластичным предложением. Действительно, если представим сельхозугодия в масштабе страны, то площадь их строго ограничена. Нельзя создать "новую" землю, после того как вся имеющаяся уже используется. При этом исключается рассмотрение возможности расширения предложения земли, например, за счет намыва новых территорий, освоения целины. Кроме того, предполагается, что все сельхозугодия абсолютно идентичны по качеству и производится один вид сельхозпродукции. В таком случае предположение об абсолютной неэластичности предложения оправдано и снова возникает положение, когда вся плата за услуги фактора сводится к экономической ренте.

Стоит заметить, что объем предложения любого фактора является в течение какого-то промежутка времени нечувствительным или слабо чувствительным к изменению цены, не в состоянии мгновенно или достаточно быстро увеличивать предложение своих услуг в ответ на ее скачок вверх. В рамках сравнительной статики такие промежутки времени принято называть соответственно мгновенным и коротким периодами. В результате имеет место прирост в оплате услуг фактора, который называют квазирентой. Ее отличие от земельной экономической ренты состоит только в том, что она носит временный, преходящий характер. Взлет цены в длительном периоде привлечет на рынок дополнительное количество фактора, готового предложить свои услуги по более низким ценам, и квазирента сойдет на нет.

Если же учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Обычно ее измеряют путем сопоставления рент с одинаковых по площади худшего, среднего и лучшего участков. На рис. 3 представлены эти участки, среди которых участок на рис. 3, а представляет худший участок, на рис. 3, б - средний и на рис. 3, в - лучший. На худшем участке дифференциальная рента (затененный прямоугольник) отсутствует, на среднем и лучшем участках она имеет место, и ее источник - более высокая производительность этих участков по сравнению с худшим. Повышенная производительность увеличивает MRP земли и в результате смещает линию спроса на услуги земли вверх, из положения D_F1 в положения D_F2 и D_F3. При заключении арендного договора собственник земли стремится обратить всю земельную ренту в свой доход. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка в период действия арендного договора (такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель, называли ранее в учебниках политэкономии дифференциальной рентой II рода в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняли в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков). В дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы. В этой связи обычно утверждается, что арендатор земли заинтересован в максимально длительных сроках действия арендного договора, а собственник земли - в обратном.

Теория земельной ренты имеет смысл только при условии, что земля все-таки выделяется в качестве особого, отличного от других фактора производства, т. е. если мы обособляем землю от другого вещественного фактора производства - физического капитала - на основании ее "несотворенности" человеком и ее невоспроизводимости с помощью человеческих усилий. В принципе, истоки таких представлений восходят к самым ранним стадиям развития общества, когда изготовление каменного топора трактовалось как деяние человека, а созревание плодов в лесу - как дар небес.

Преобладающая в современной экономической теории вышеупомянутая тенденция не рассматривать землю в качестве особого фактора производства (ее объединяют со специфической частью физического капитала и трактуют вместе как недвижимость) логически делает ненужной и особую теорию земельной ренты. Сошлемся снова на авторитет М. Блауга. "...Большинство современных экономистов, - пишет он, - расстались с мыслью, что есть какая-то нужда в специальной теории земельной ренты. При долговременном статическом равновесии совокупный продукт сводится к заработной плате и проценту как платежам за труд и капитал, третьего фактора производства просто не существует, а теория дифференциальной ренты интересна только тем, что она знаменует первое появление маржинального начала в экономике".

Если собственник земли пожелает продать землю, то его выручка от продажи (цена земли) будет равна капитализированной земельной ренте. Последняя представляет собой сегодняшнюю ценность ожидаемых будущих рентных платежей.

2.2 Единый налог на землю

В конце ХIX в. в США практически не осталось свободных земель, пригодных для сельскохозяйственного использования. Окончательно утвердилась частная собственность на землю. Земельную ренту все в большем объеме стали получать землевладельцы, сдававшие принадлежавшие им сельхозугодия фермерам-арендаторам. Быстрый рост городов многократно увеличил ренту с городских земель.

В это время на политической арене США появляется Г. Джордж (1839-1897), в ту пору журналист из Сан-Франциско, а до этого моряк и типографский наборщик, возглавивший движение за единый налог на землю. В своей книге "Прогресс и бедность" (1879) он исходил из того известного факта, что рост населения и доходов увеличивает спрос на продовольствие, а следовательно, и спрос на землю. Увеличение последнего вызывает только увеличение земельной ренты в силу естественной ограниченности земли как фактора производства. Таким образом, землевладельцы будут получать все возрастающие доходы, не внося при этом никакого дополнительного вклада в общественное богатство.

В то же время снижение доходов землевладельцев не приведет к сокращению предложения земли, поскольку эти доходы представляют собой экономическую ренту, а не удерживающий доход. Если изымать земельную ренту в виде налога, то это никак не отразится на рыночном распределении ресурсов, вертикальная линия предложения останется на месте, а рента (прямоугольник Op_EEF_E - рис. 2, в) целиком войдет в доход государственного бюджета. При этом Г. Джордж предлагал выплачивать компенсацию владельцам земли, т. е. фактически выкупить у них землю.

Г. Джордж полагал, что целесообразно отказаться от всех прочих налогов в пользу единого (точнее было бы сказать, - единственного) налога на землю. В результате его введения общество, с одной стороны, ничего не теряет, а с другой - выигрывают как предприниматели, так и наемные работники, которые более не облагаются налогами. Стимулируются предпринимательская активность, инвестиции, растет уровень жизни.

Идеи Г. Джорджа принадлежат не только истории экономической мысли. Так, например, английский экономист Ф. Дей полагает, что главное препятствие использованию налогообложения земли в качестве основного источника государственного дохода - монополия землевладельцев, имеющих политическое влияние. В этой связи он утверждает, что бывшие коммунистические страны находятся в уникальном положении: им стоит не внедрять институт частной собственности на землю, а ввести право граждан на исключительное пользование землей при условии выплаты ими ежегодной ренты. По его мнению, эти страны имеют замечательную возможность извлечь урок из ошибок западных стран.

Аналогичную позицию разделяет сегодня и ряд российских экономистов. "Никто не может посягать на право частного пользования землей, передачу этого права по наследству или другому лицу, но при одном условии - ежегодной выплаты пользователем ренты в размерах, отражающих меняющуюся во времени ценность земельного участка. Система, основанная на свободной купле-продаже земли, неприемлема". Подобно Г. Джорджу, они утверждают, что ценность земли и природных ресурсов имеет длительную и устойчивую тенденцию к росту (попутно заметим, что фактов, подтверждающих эту тенденцию, не приводится). Далее, они полагают, что стоимость земли в силу наличия этой тенденции не может учесть будущие ренты, она фактически занижает их, что приносит "несправедливый" доход собственнику земли.

Д. С. Львов даже называет ренту "стратегическим оружием России". Следуя идеям Г. Джорджа, он рассчитывает на то, что за счет ренты страна могла бы покрывать первоочередные расходы на оборону, на поддержку конверсии, науки, образования, культуры и здравоохранения, содержание госаппарата. Можно было бы в принципе отказаться от обложения труда и капитала, ликвидировать налог на добавленную стоимость, сократить налог на прибыль, освободить предприятия от отчислений в пенсионный фонд, а основную массу трудящихся - от подоходного налога.

Что можно возразить против столь привлекательных предложений? Прежде всего, сразу стоит указать на тот факт, что даже всей земельной ренты не хватило бы на покрытие и малой части государственных расходов. Так, рентные доходы в США, лишь часть которых составляет земельная рента, в 1992 г. равнялись 4.7 млрд дол., или 0.1% валового внутреннего продукта США, в то время как только государственные покупки товаров и услуг (не включающие государственные трансферты в форме различного рода социальных пособий) - 1114.9 млрд дол., или 18.7% валового внутреннего продукта.

В переходной российской экономике выплата компенсации не понадобилась бы. Однако приведенные по США данные позволяют сделать вывод о том, что и без этой выплаты "единый налог" не позволит сколько-нибудь заметно снизить прочие налоги в силу очень малой величины рентных доходов по сравнению с потребностями государства в финансовых средствах.

Если с количественной стороны реализация идеи "единого налога" весьма сомнительна, то остается вопрос относительно справедливости налогового изъятия земельной ренты. Поскольку, как считалось, земельная рента является подарком природы и обстоятельств, то ее присвоение частным лицом не имеет морального оправдания, и она должна быть обращена на благо общества в целом. На этом же моральном основании базируется и идея национализации земли. Однако затем экономисты обнаружили, что земельная рента лишь частный случай рентного дохода, и, например, более одаренные от природы токарь, художник или предприниматель столь же успешно извлекают из своих способностей ренту, как и землевладелец.

Возникает и такой практический вопрос: как определить подлежащую изъятию величину ренты? Вся трудность заключается в отделении "природной" земельной ренты от дохода на вложенный в землю капитал (удобрение, мелиорация, различного рода сооружения). Если переборщить с налогом на землю и вместе с "природной" рентой захватить процент на капитал, то у владельца пропадут стимулы к инвестициям и земельные угодья со временем придут в Возникает и такой практический вопрос: как определить подлежащую изъятию величину ренты? Вся трудность заключается в отделении "природной" земельной ренты от дохода на вложенный в землю капитал (удобрение, мелиорация, различного рода сооружения). Если переборщить с налогом на землю и вместе с "природной" рентой захватить процент на капитал, то у владельца пропадут стимулы к инвестициям и земельные угодья со временем придут в упадок. Недаром даже сторонники налогового изъятия земельной ренты говорят об огромных организационно-технических сложностях реализации этой концепции.

К. Г. Гофман указал и еще на одну проблему, которая неизбежно возникает при изъятии "дозастроечной" (т. е. "природной") ренты. "Для объективного определения ценности земли как объекта недвижимости, - пишет он, - необходима информация, которую дает рынок земли. Если же посредством налогообложения у владельцев (пользователей) земли будет изыматься вся (или подавляющая часть) дозастроечной ренты, то дозастроечная продажная цена земельных участков окажется нулевой. Возникает своего рода порочный круг: без земельного рынка невозможно определение ценности земли как объекта налогообложения, но при полном изъятии у землепользователей дифренты I земельный рынок неизбежно трансформируется в рынок недвижимости на земле и перестает давать информацию о дозастроечной ценности земельных участков".

И наконец, обратим внимание на то, что дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования. Изъятие дифференциальной земельной ренты в виде налога подрывало бы стимулы землевладельцев к нахождению наилучшего способа применения принадлежащей им земли. Иначе говоря, им было бы безразлично, насколько эффективно собираются использовать земельные участки потенциальные арендаторы, так как их личный доход никак не был бы связан с результативностью работы на земле.

3.1 Актуальные проблемы рынка земли.

Многовековая практика свидетельствует о том, что главными источниками жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию (пространство) государства, но и все, что находится "над" и "под" этим пространством, включая агроклиматические условия и их биопотенциал. Богатство государства определяется инфраструктурой и эффективностью использования ресурсов земли, профессиональной подготовленностью и культурным уровнем населения.

Во что оценивается земельно-ресурсный потенциал России, включая все "над" и "под"? Это 1709 млн. гектаров земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. гектаров континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород, что в сумме оценивается в 30 триллионов долларов США. Разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов и оцениваются по существующим мировым ценам, которым свойственна тенденция постоянного роста, в 35 триллионов долларов США. Емкость территориального пространства России по биоклиматическому потенциалу для нормальной жизни составляет 1,0-1,3 млрд. человек. Территория России отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей. В мире только на пространствах России имеются огромные ареалы земель, никогда не подвергавшихся природным катаклизмам (землетрясения, затопления, ураганы, засухи и т.п.). Вся эта уникальность российских земель исторически вызывала огромный интерес ее ближних и дальних соседей, вот почему на протяжении многих столетий и особенно в конце ХХ века извне предпринимаются огромные усилия, чтобы ослабить Россию, расчленить ее территорию. Сегодня это делается "мирными" путями, а завтра возможно и "военными", под предлогом защиты чьей-то собственности или чьих-то прав. История говорит о том, что практически все многочисленные войны имели своей целью завоевание земель с их ресурсами, а не объектов недвижимого имущества, которые, как правило, во время боевых действий всегда уничтожаются.

Сопоставляя тенденции развития землепользования в мире и в России, мы наблюдаем как бы противоположные тенденции. В мире пространства, пригодные для жизни, все больше перенаселяются, дефицитными становятся воздух и вода, землю для застройки многие страны отвоевывают у моря, растет нагрузка на плодородную землю. В России же, многие территории пустуют, население страны стремительно сокращается, качество жилищных условий, здравоохранения, бытовых услуг, социального страхования, доходов ухудшается. В ближайшие 25 лет в России нельзя ожидать естественного роста населения.

При сохранении сложившихся за годы реформ тенденций демографического и экономического развития, в России очень скоро возникнут серьезные проблемы с удержанием ее территориального пространства. Реальностью является то, что по значительной части периметра государственных границ России обитают народы с быстро растущим населением, поэтому пустующие российские земли естественным образом могут стать объектом миграции их населения.

Противостоять таким процессам можно только путем оздоровления экономической ситуации в России вообще и на восточных ее землях в частности. Сбережение российской земли и должно стать главной национальной идеей XXI века для народов, проживающих на этой огромной территории.

В соответствии с Конституцией РФ за последние 10 лет XX века на территории России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности; проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан; введено платное землепользование; основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность; земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности; выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ; созданы объективные условия для оборота земли.

Изучение качественного состояния земель в России показывает, что темпы их деградации прогрессируют. За последние 25 лет площадь кислых почв увеличилась на 32,1 млн. гектаров, в том числе пашни - на 21,5, площадь земель, подверженных водной эрозии - на 28,4, засоленных - на 12,0, содержащих солонцовые комплексы - на 13,9, заболоченных и переувлажненных - на 20,0, заросших кустарником и мелколесьем - на 10,5 млн. гектаров. Содержание гумуса в почвах России снизилось в среднем на 20%. Принимаемые меры по повышению плодородия земель носят эпизодический характер, поэтому в девяностых годах практически прекратился прирост ценных высокопродуктивных сельскохозяйственных угодий.

Низкое плодородие земель и их мелиоративная неустроенность, огромные масштабы и интенсивность деградации почв обусловливают ежегодно недобор 37-45 млн. тонн сельскохозяйственной продукции в пересчете на зерно. Главными причинами сложившегося положения является продолжающееся бесхозяйственное отношение к земле, резкое сокращение в последние годы инвестиций в химизацию, мелиорацию и противоэрозионные мероприятия, слабая материально-техническая оснащенность, разрушение государственных земельных служб, ответственных за повышение плодородия почв.

В проведении реальной российской земельной политики важная роль принадлежит государству. В связи с этим вырисовывается несколько крупных проблем, требующих безотлагательного государственного рассмотрения. В первую очередь необходимо в короткий срок принять Земельный кодекс Российской Федерации. Земельный кодекс - это базовый рамочный законодательный акт, который в любом государстве мира, как правило, занимает свое место после Конституции и Гражданского кодекса. В Российской Федерации уже пять лет принятие Земельного кодекса блокируется. В итоге на сегодняшний день в стране отсутствует цельная система земельного законодательства. Значительная часть действующих земельных правовых норм устарела и исчерпала себя, многие нормы носят противоречивый характер. Идет растаскивание земельных правовых норм по другим законодательным актам (Лесной кодекс, Градостроительный кодекс, Водный кодекс, федеральные законы "О сельскохозяйственной кооперации", "О недрах" и другие). Особенно недопустимая обстановка сложилась с муниципалитетами, которые начали активно брать на себя функции государства в области земельных отношений.

Принятие Земельного кодекса позволит ликвидировать противостояние между законодательными и исполнительными федеральными органами государственной власти, между федеральными и региональными органами власти, ввести в действие главу 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, в полном объеме применять иные федеральные законы, в которых по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками сделаны отсылочные нормы к Кодексу.

Еще одна серьезнейшая проблема, стоящая перед государством, заключается в необходимости преобразования сельскохозяйственного землепользования на основе требования самодостаточного производства продовольствия. В начале века Россия была крупным экспортером зерна, масла, мяса, но, как справедливо отмечал видный русский ученый Д.И. Менделеев, наш хлебный экспорт был функцией нашей промышленной отсталости, а не земледельческого прогресса. В 1911 году из 72 млн. тонн произведенного зерна 14 млн. тонн было продано за границу. В том же году в стране голодало около 30 млн. человек. В 1909-1913 гг. Россия производила на душу населения всего лишь 450 кг зерна, тогда как Швеция - 490, Бельгия - 660, Дания - 850, а США - почти 1100 кг. Получая мизерные урожаи зерна, в пределах 6-8 ц с гектара, страна экспортировала продовольствие за счет недоедания многих миллионов населения.

Основной задачей аграрной реформы в России в девяностые годы явились приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.

Серьезной проблемой является резкое сокращение объемов работ по улучшению земель. Площадь орошаемых земель с 1990 по 2000 год сократилась более чем на 30%, а осушенных - на 60 %. Истощающее почву использование земель привело к резкому сокращению урожайности сельскохозяйственных культур.

Сегодняшняя сложная ситуация в сельской местности России - результат крупных просчетов последних десятилетий, и особенно последнего десятилетия, как в народнохозяйственной экономической политике в целом, так и в аграрных вопросах в частности.

Главная причина слабой эффективности сельскохозяйственного землепользования России кроется в запущенности материальной базы, то есть отсталости нашей промышленности, и эта отсталость, наряду с организационной неразберихой реформирования сельского хозяйства, огромным ростом цен на ресурсы, сегодня давит на производительность труда крестьян, на плодородие почв, на продуктивность полей и ферм, на количество и качество отечественного продовольствия, поступающего на рынок.

В последние 5-6 лет главное внимание в нашей стране уделялось частным вопросам регулирования земельных отношений (фермерство, реорганизация колхозов и совхозов, наделение землей граждан, сбор мизерного земельного налога, разговоры о создании кадастра и т.п.).

Фактически земельные ресурсы (под завесой этих разговоров) перешли в распоряжение администраций субъектов Российской Федерации, а вопросы их отвода и перераспределения решали в основном руководители бывших поссоветов, сельсоветов и районов.

Пользуясь тем, что земли государственной собственности России до сих пор не разграничены на земли федерального значения и земли субъектов Российской Федерации, сырьевые и естественные монополии, нефтяные компании и другие отрасли и предприятия фактически пользуются федеральными землями бесплатно и таким образом присваивают земельную ренту, которая является общенародным достоянием. В этой связи заслуживает внимания еще одна проблема современного землепользования. В частности, по оценкам экономистов, из страны за рубеж ежегодно вывозится до 20 млрд. долл., причем подавляющая часть этих средств приходится на ресурсные (рентоиспользующие) отрасли, связанные с землей. Подобные потери, идущие фактически из бюджета страны, стали возможными из-за грубейших ошибок приватизации, связанных с передачей ренты, которая по праву принадлежит государству, недропользователям и сопутствующим им посредникам. Государственная справедливость в этом деле должна быть немедленно восстановлена, даже если для этого потребуется пересмотреть в рамках законодательства итоги приватизации в ресурсных отраслях и отраслях, использующих землю как пространство. Налогооблагаемый потенциал земли и природных ресурсов должен принадлежать российскому государству, так как только он может быть источником покрытия бюджетных расходов.

Реализация на пороге XXI века земельных преобразований в России включает три ключевых направления: 1) реформирование отношений собственности на землю; 2) учет и стоимостная оценка на рентной основе земельно-ресурсного потенциала в составе национального богатства страны и постановка его на государственный баланс; 3) организация эффективного управления земельными ресурсами страны как национальным достоянием, всеобщим пространственным базисом народного хозяйства и главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, вне зависимости от форм собственности. Имеющийся у России огромный земельноресурсный потенциал, решение указанных проблем позволят выдвинуть нашу страну на главное и решающее направление в решении сложных проблем глобального масштаба (экология, продовольствие, сырье, пространство).

3.2 Эксперты о перспективе рынка земли

2012 год совершенно чётко обозначил несколько новых тенденций на загородном рынке, которые во многом станут определяющими далее. Традиционные форматы загородной недвижимости -- участки без подряда или только с подрядом -- претерпят изменения и будут по-новому структурироваться. Современные управляющие компании и девелоперы уже начали этот процесс. «Сейчас на рынке большая конкуренция, и выиграет тот, кто сможет уловить новые тренды и своевременно развивать их, -- говорит Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ „Своя земля“.