Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Вопрос 1. Оценка стоимости земельного участка

Вопрос 2. Международная практика проведения оценки стоимости чистых активов банка

Список использованных источников

Вопрос 1. Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р [8].

Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 1.

Рисунок - 1 Методы оценки земельного участка

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения.

1) Метод капитализации доходов;

Основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала [1, C.88]. Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации , (1)

При использовании данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;

- часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;

- рендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;

- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Земельная арендная плата -- это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

A = A6 * Kd * Kp * S , (2)

где Аб -- базовая ставка арендной платы за один квадратный метр; Кд -- коэффициент вида деятельности арендатора; Кр -- коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка; S -- площадь земельного участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. стоимость оценка участок банк

Пример 1:

Земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход -- $100. Коэффициент капитализации для земельного участка равен -- 10%.

Решение:

1. Годовая рента:

$100 Ч 4 = $400

2. Рыночная стоимость земельного участка:

$400 / 0,1 = $4000

2) Метод остатка;

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода [4, C.63]. При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:

1. Стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2. чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведения стоимости воспроизводства;

4. остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5. рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Пример 2:

Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции -- 16%, срок ее экономической жизни -- девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

- в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;

- средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

- с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1. определяется стоимость строительства АЗС:

35 400-5= 177 000 долл.;

2. находится ставка капитализации для сооружений:

16%+ (100%: 9) = 27,11%;

3. вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

177 000 * 0,2711 = 47984,7 долл;

4. рассчитывается чистый операционный доход от АЗС:

5 * 300 * 24 * 28 * 0,06 = 60 480 долл.;

5. находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

60 480 - 47984,7 = 12495,3 долл.;

6. определяется стоимость земельного участка:

12495,3 : 0,16 = 78095,63 долл.

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78096 долл.

3) Метод предполагаемого использования;

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход [8].

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

2. определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

3. определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4. определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

5. расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования [1 C.89].

Расчет ставки дисконтирования основан на учете:

- доходности эксплуатации месторождения;

- степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

- степени риска разработки данного месторождения.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

1) Метод сравнения продаж;

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли [4, C.67].

Метод сравнения продаж включает четыре этапа.

Первый этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка -- процесс разбиения рынка на секторы, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

Второй этап. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях.

Третий этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

Четвертый этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка [8].

2) Метод выделения;

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся корректировки, сглаживающие их отличия.

Второй этап. Рассчитывается стоимость воспроизводства или стоимость замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.

Третий этап. Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

К достоинствам метода выделения относится следующее:

1. это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

2. метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного [1, C.92].

3) Метод распределения;

Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости, его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка:

Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта = Стоимость земли / (Стоимость земли + Стоимость зданий) , (3)

Пример 3:

Рассмотрим, как может использоваться метод распределения. В одном городском микрорайоне индивидуальной жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются данные (таблица 1).

Таблица 1 - Характеристика объектов недвижимости

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости
Первый	33 011	183 962	0,179
Второй	37 836	199 954	0,189
Третий	36 294	189 090	0,192

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости:

Средняя арифметическая доля земли = (0,179+ 0,189 + 0,192) / 3 = 0,187

Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то

Стоимость земли = 188 985 * 0,187 = 35340,2 руб.

Вопрос 2. Международная практика проведения оценки стоимости чистых активов банка.

Оценка стоимости банка проводится на основе его баланса, статьи которого переоцениваются на текущую рыночную стоимость для того, чтобы определить чистую стоимость капитала. Сначала переоценивается стоимость активов.

Пример 4:

Рассмотрим корректировку стоимости активов гипотетического банка.

Таблица 2 - Методы корректировки стоимости активов гипотетического банка.

Статья актива баланса	Метод оценки
Касса и денежные эквиваленты	Балансовая стоимость корректируется на валютный курс
Кредиты	Основная сумма долга корректируется на резервы по кредитным потерям или по рынку
Долговые ценные бумаги и инвестиции	Оценка по рынку
Вложения в капитал компаний	Реальная рыночная стоимость
Материальные активы и основные средства	Реальная рыночная стоимость
Прочие активы	Реальная рыночная стоимость

Из таблицы 2 следует, что касса и денежные эквиваленты могут корректироваться на валютный курс. Такого рода корректировка целесообразна в силу структуры валют, находящихся в кассе банка.

Основное внимание в оценке активов уделяется оценке ссудного портфеля. Как отмечалось ранее, первоочередным приемом оценки является оценка будущей доходности портфеля. Доходность портфеля определяется его качеством. Кредиты следует оценивать с учетом возможности возврата основного долга и процентов, причитающихся за пользование заемными средствами [7, C.11]. При различных целях оценки стоимость кредитного портфеля будет существенно изменяться. В частности, кредитный портфель, приобретаемый с целью перепродажи, будет стоить дешевле того же кредитного портфеля для функционирующего банка, поскольку приобретаемый портфель будет рассматриваться как работающий актив действующего банка.

Все кредиты условно делятся на три группы:

- действующие кредиты;

- "вечнозеленые" кредиты;

- проблемные кредиты.

Действующие кредиты - такие кредиты, по которым идет нормальное погашение, т.е. в соответствии с кредитным соглашением. При этом в расчет принимается соблюдение сроков возврата основного долга и процентов. Подобные кредиты находятся в обороте у заемщиков с высоким кредитным рейтингом.

"Вечнозеленые " кредиты - постоянно возобновляемые кредиты, не имеющие конкретного срока возврата, оцениваются в связи с возможностью их возврата в будущем. Кредиты, имеющие обеспечение, оцениваются на основе соотношения между суммой ссудной задолженности и размером обеспечения. Здесь в расчет принимается непогашенная часть долга, которая соотносится с рыночной стоимостью залога. Если коэффициент составляет 80% или более, то такому кредиту уделяют повышенное внимание, так как 20% могут быть поглощены ликвидационными затратами [6, C.112].

Проблемные кредиты делят на две категории:

- обеспеченные;

- необеспеченные.

Обеспечение кредита требует постоянной переоценки, поэтому в ходе проведения оценки каждой ссуды обеспечение подвергается специальной экспертизе.

Покупатель кредитов, как правило, оценивает кредиты на основе своей собственной шкалы кредитного рейтинга. В большинстве случаев используется пятибалльная шкала с учетом скидок и резервов. Приведем пример из американской практики (табл. 3).

Таблица 3 - Вариант оценки обеспеченности кредитов

Рейтинг	Описание кредита	Резерв, %
1	Кредиты работают в соответствии с условием кредитного соглашения и не имеют никаких слабых сторон, которые могли бы представлять угрозу для своевременного погашения процентов или основной суммы долга; залогом кредита является актив, создающий поток денежных средств, достаточной для обслуживания долга	0
2	Кредиты работают в соответствии с условиями кредитного соглашения, но имеют явную проблему, что делает явный актив менее привлекательным, чем кредиты с рейтингом 1; более того, по этим кредитам не представлено достаточной и своевременной финансовой информации или других данных для оценки	5
3	Кредиты, обладающие явными недостатками, которые могут поставить под угрозу возраст части или всей суммы кредита; залог не создает потока денежных средств, достаточного для обслуживания кредита, или погашения кредита зависит от способности гаранта погасить кредит	15
4	Кредиты, которые обладают значительными недостатками, что создает предпосылки для возникновения убытков по части долга	50
5	Кредиты, обслуживание которых проблематично, что создает основу для возникновения убытков по всей сумме долга; залог либо не имеет стоимости, либо вообще отсутствует	100

Как отмечалось ранее, выбор характеристик ссуд и размера скидки со стоимости основного долга является индивидуальными разработками оценщиков.

В специфике развития российской банковской системы свойственны жесткие требования по налогообложению, и понятие отсроченного налогообложения полностью отсутствует.

Существенную долю в активе баланса коммерческого банка занимает портфель ценных бумаг.

Изменение стоимости портфеля ценных бумаг зависит от ряда параметров, среди которых можно выделить следующие:

- время до конца срока погашения;

- ставку купона;

- доходность к погашению.

Уровень процентных ставок, складывающихся на денежном рынке, обратно пропорционально влияет на доходность ценных бумаг, поэтому при оценке бумаг, находящихся в портфеле банка, надо учитывать влияние перечисленных параметров, переоценивая портфель по рынку [6, C.119].

Цена финансового инструмента определяется в два этапа:

- выявляют потоки денежных средств, генерируемые ценной бумагой;

- дисконтируют потоки денежных средств на основе рыночной процентной ставки.

При оценке отдельных видов ценных бумаг имеются различия в использовании данного метода. По дисконтным ценным бумагам купоны не выплачиваются, при наступлении срока возвращается их номинальная стоимость. По другим ценным бумагам регулярно выплачивается купонный доход [2, C.143].

Существуют также отличия в методах дисконтирования потоков денежных средств. Так, поток денежных средств от краткосрочных бумаг (срок менее одного года) дисконтируют обычно на основе простого процента; по долгосрочным ценным бумагам используют сложные проценты.

Для краткосрочных ценных бумаг текущая цена облигации

 (4)

где r - процентная ставка; t - время потока денежных средств; F - номинальная цена облигаций, или стоимость погашению; Ct - поток денежных средств в течение времени t.

Риск финансового актива заключается в том, что его рыночная ценность может уменьшиться (увеличиться) в будущем, если уровни процентной ставки повысятся или понизятся [2, C.144]. Это означает, что владельцы ценных бумаг (банки, страховые компании, пенсионные фонды) чувствительны к вариации цены вследствие изменения дохода. Допустим, что в результате активного вмешательства центрального банка рыночные доходы всех инструментов повышаются до 10% или снижаются до 6%.

Таблица 4 - Сравнительный анализ влияния изменений в доходах на рыночную стоимость казначейских векселей

Показатель	Трехмесячный казначейский вексель	Шестимесячный казначейский вексель	Годовой казначейский вексель	Шестилетний казначейский вексель
При уровне дохода 10%	975674,95	952505,22	909090,91	956447
Убыток при реализации в связи с изменением цены	(4469,88)	(9134,57)	(16835,02)	(89,781)
Текущий 8%-ный доход	980444,83	961639,79	925925,93	1147520
Новый 6%-ный доход	984261,57	970951,27	943396,23	1147520
Доход при реализации в связи с вариацией цены	4816,74	9311,48	17470,30	(101292)

На основании данных табл. 4 можно сделать два вывода:

1. Между ценами и предвиденными изменениями в уровне процентных ставок существует обратная зависимость. При повышении (снижении) уровня процентных ставок на рынке у банка возникают доходы (убытки) пр реализации данных финансовых инструментов.

2. Колебания цен на долгосрочные инструменты больше колебаний цен на краткосрочные инструменты. Более долгосрочные казначейские векселя варьируют больше, чем более краткосрочные. Кроме того, изменение цены на долгосрочные инструменты значительнее при идентичном изменении в уровне доходов.

После изучения примеров становится ясным, что риск процентной ставки возрастает с увеличением срока обращения облигации. Как известно, российские условия нескольких последних лет (прежде всего в отношении инфляционных процессов) не позволяли государству заимствовать денежные средства на длительный срок [2, C.156].

Список использованных источников

1. Асаул А. Н. Оценка стоимости машин и оборудования : учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский. / под ред. А. Н. Асаула. - СПб. : Гуманистика, 2005. - 207 с.

2. Грязнова, А. Г. Оценка бизнеса : учеб. / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова, С. А. Ленская / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2007. - 736 с.

3. Егерев, И.А. Стоимость бизнеса: Искусство управления : учеб. пособие / И. А. Егерев ; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. - М. : Дело, 2003. - 480 с.

4. Есипов, В. Е. Оценка бизнеса : учеб. пособие / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. - 2-е изд. - СПб. : Питер, 2007. - 464 с.

5. Малеев А. В., Малеева В. Ю., Юрьева Е. М. Обоснование методов оценки бизнеса коммерческих банков / Сборник научных трудов. Серия «Экономика». -- Ставрополь: СКТ У, 2011. - 456 с.

6. Рутгайзер В. М., Будицкий А. Е. Оценка рыночной стоимости коммерческого банка (методические разработки). Часть вторая. Динамика и структура развития российской банковской системы. -- М.: «АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ», 2009. - 322 с.

7. Щербакова Г. Н. Анализ и оценка банковской деятельности (на основе отчетности, составленной по российским и международным стандартам). -- М.: «Вершина», 2011. - 159 с.

8. http://ozenka-biznesa.narod.ru/glava9.htm/ Терминологический словарь "Экономика и управление на предприятиях"/ от 26.12.2010/

Размещено на Allbest.ru