Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Понятие и признаки недвижимости. Классификация недвижимого имущества

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

§ недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

§ прочно связана с землей как физически, так и юридически;

§ долговечность объекта инвестирования;

§ стоимость недвижимости высока;

§ каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

§ потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

§ новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

§ строгое гос. регулирование сделок с недвижимостью.

§ способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

2. Составляющие недвижимого имущества: земля, улучшения, принадлежности

Непосредственная связь с землей, являясь важнейшим признаком недвижимого имущества, является и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Эти элементы по сути отражают этапы освоения человеком природы (земли), а потому возможно существование объекта недвижимости, включающего в себя лишь землю, но невозможно, чтобы объект начинался с «улучшений» и не включал в себя землю.

Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Собственно, именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но одно изменить невозможно - привязанность их к определенному месту на земной поверхности.

Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле, всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды - соседних зданий, сооружений, транспортных путей, экологической ситуации в районе и пр.

Местоположение недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение - вовсе не только и не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.

Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения и пр.).

Значимость местоположения как фактора, определяющего ценность недвижимости, придает проблеме определенности прав пользователя недвижимости на землю существенный экономический смысл.

Теоретически при этом право на землю означает не только право на поверхность земли, но и на то, что находится под землей и над ней, хотя на практике это право никогда не бывает неограниченным. Так, в соответствии с законодательством большинства европейских стран права на недра принадлежат государству, ограничены и права на воздушное пространство. В Великобритании, например, в соответствии с Законом о гражданской авиации допускаются полеты над любой частной собственностью на «разумной» высоте, т.е. высоте, которая не затрагивает обоснованные интересы. В США существуют абсолютные ограничения прав собственника земли по отношению как к подземному, так и к воздушному пространству: его права распространяются на 5 тыс. футов над поверхностью земли и на 50 тыс. футов под ее поверхностью.

Кстати, в России тоже существуют ограничения по поводу возможности использования подземного пространства собственником земли. Каковы они?

Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, прямо вытекает чрезвычайно важное положение: описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. Приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.

Если вы проживаете в приватизированной квартире или приобрели встроенное торговое помещение, ознакомьтесь еще раз с содержанием договора. Есть ли там указания на ваши права относительно земли? Если нет, то что это означает?

Вопрос имеет не праздное значение. Одно из важных обстоятельств, определяющих ценность недвижимости, - ее окружение. Предположим, что на земельном участке, относящемся к дому, в котором вы проживаете, будет построена автозаправочная станция. Повлияет ли это на цену вашей квартиры? И можете ли вы повлиять на это решение?

Вторая составляющая недвижимости - усовершенствования (улучшения) (improvements) земли: под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Внесение улучшений - чрезвычайно важный фактор, прямо влияющий на природу недвижимости. Для того чтобы точнее понять его значение, вспомним, что один из самых распространенных подходов к исследованию экономических процессов в экономической теории - подход с точки зрения факторов производства. Изначально их выделялось, как известно, три - труд, земля и капитал. Учитывая это, нетрудно заметить, что внесение улучшений качественно изменяет природу объекта недвижимости - он становится продуктом взаимодействия уже двух факторов производства.

Вопрос о том, когда начинаются «усовершенствования» имеет не только теоретическое значение. Как мы видим, участок земли с усовершенствованиями - это уже иной объект недвижимости, чем необработанный участок земли. Очевидно, что это должно быть отражено и в цене объекта. В то же время цена такого объекта не сводима и к цене строительных материалов или трудозатратам, которые были понесены при создании усовершенствований, ведь в них невозможно учесть, например, местоположение участка.

Вопрос о природе недвижимости приобретает здесь уже вполне практическое значение - достаточно ли, например, компенсировать застройщику его затраты по строительству при перепродаже объекта незавершенного строительством или он вправе претендовать на нечто большее? В условиях свободного оборота земли ответ на этот вопрос дает сам рынок. При отсутствии такого оборота вопрос оказывается трудно разрешимым, что, например, хорошо видно на примере случаев, когда возникает вопрос о принудительном отчуждении объектов незавершенного строительства в случае невыполнения им своих обязательств перед государством, когда строительство ведется на государственной земле на так называемых «инвестиционных условиях».

Выход здесь видится один - разрешить свободный оборот участков, предоставленных под застройку. Только этот шаг позволит реально оценить вклад земли и капитала в «улучшенные» участки земли.

Не случайно поэтому в ряде стран, в Великобритании например, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанное к участку земли, уже является усовершенствованием и земля с этим улучшением, поступая в рыночный оборот, имеет уже иную цену, чем просто земля.

Очевидно, что российское законодательство, которое еще не содержит точного ответа на то, что является достаточным для того, что бы считать участок земли участком «с улучшениями», нуждается в этом отношении в существенном уточнении и развитии.

Третья составляющая недвижимости - принадлежности (fixtures): под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Вопрос о том, является ли та или иная вещь принадлежностью недвижимости, также имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.

Так, если вещь, даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить во вполне «движимое» имущество.

Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями.

Если вам доводилось совершать сделки с недвижимостью (например, сдавать или брать имущество в аренду), вспомните, всегда ли соблюдалось это правило.

Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности.

Подводя итоги сказанному, еще раз сформулируем:

недвижимое имущество = земля + усовершенствования + принадлежности.

И добавим: объект недвижимости, включающий в себя не только землю, но и улучшения, является продуктом взаимодействия всех факторов производства, каждый из которых вносит свой вклад в ценность этого объекта.

недвижимость стоимость имущество правовой

Размещено на Allbest.ru