Роль земли как фактора производства на современном этапе развития

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Министерство образования Республики Беларусь

Учреждение образования «Гомельский государственный университет имени Франциска Скорины»

Кафедра экономических теорий

Курсовая работа

на тему: Роль земли как фактора производства на современном этапе развития

Исполнитель:

студент группы ФК-21

Храмов К.В.

Научный руководитель:

Баранов А.М.

Гомель 2013

Содержание

Введение

1.Земля как основополагающий фактор производства.

1.1 Роль, функции, особенности

1.2 Классификация факторов производства

2. Современные взгляды на развитие рынка земли.

2.1 Равновесие на рынке земли

2.2 Предложение земли

2.3 Спрос на землю

2.4 Цена земли

3. Рынок земли в Республике Беларусь: особенности функционирования, принципы формирования

Заключение

Список использованных источников

Введение

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. Республика Беларусь обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли.

Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является реализация экономического потенциала земли, как фактора производства. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.

Вопросы развития земельных отношений на современном этапе объективно должны были стать одними из самых острых в период реформирования экономики. Земельные ресурсы являются одним из трех факторов производства. При этом земля является пространственным базисом размещения всех форм жизнедеятельности и производства.

В советский период, несмотря на исключительную государственную собственность, на землю, существовала достаточно стройная система вовлечения земельных ресурсов в сферу общественного производства - от системы эффективного территориального планирования (в той или иной степени копируемой сейчас во всех странах) до действенной системы освоения земель. Разрушив данную систему, мы не предложили ничего особенного взамен. Попытки свести земельный вопрос к узко понятым гарантиям частной собственности на землю на Западе главное в этой системе - это не защита уже приобретенной собственности. А создание равных возможностей всем членам общества приобрести эту собственность и созданию свободного без всяких ограничений земельного рынка объективно натолкнулись на противоречие с самими особенностями земли, как товара.

В условиях, когда каждый земельный участок в силу своего местоположения, вида использования и т.д. уникален, это не может не порождать монополизм частных собственников. С учетом того, что в любом государстве выход земельных участков на рынок, так или иначе, происходит при непосредственном участии государственных и муниципальных органов (система регистрации прав, выдача разрешений на застройку и т.д.), такой подход с неизбежностью порождает сращивание интересов крупных землепользователей и чиновников. Тем более что речь идет, в конечном счете, о колоссальном объеме собственности.

Земля в Республике Беларусь, как и во всем мире, уникальный и невосполнимый ресурс, имеющий многоцелевое использование, и только в силу неэффективного использования вложение в ее обустройство может дать низкую отдачу.

Актуальность выбранной темы подтверждается необходимостью выявления тенденций дальнейшего развития земельной реформы и рынка земли в РБ.

1. Земля как основополагающий фактор производства

1.1 Роль, функции, особенности.

Земля как фактор производства в современной экономической теории - один из четырех основных факторов производства, который, для того чтобы стать производительным, обычно должен соединяться с трудом и капиталом.

Под землей как фактором производства понимаются все природные (воспроизводимые и невоспроизводимые) ресурсы. Они могут быть использованы для производства товаров и услуг потребительского и производственного назначения: производство сельскохозяйственной и промышленной продукции, социальной и промышленной инфраструктуры, строительство жилища, населённых пунктов, дорог и др.

К этому фактору относятся следующие элементы природы:

1) сельскохозяйственные земли;

2) леса;

3) воды океанов и морей, озер, рек, а также подземные воды;

4) химические элементы земной коры, именуемые полезными ископаемыми;

5) атмосфера, атмосферные и природно-климатические явления и процессы;

6) космические явления и процессы;

7) пространство Земли как место размещения вещественных элементов экономики, а также околоземное пространство.

От понятия «фактор» следует отличать понятие «ресурс». Ресурс - это потенциальный фактор производства. Следовательно, фактор производства - это ресурс, вовлеченный в процесс производства, т.е. до того, как природные объекты оказались вовлеченными в производство. Они выступали в качестве природных ресурсов: земельных, лесных, минеральных, энергетических и т. д.

Важная особенность природных ресурсов заключается в их способности отделяться от природной среды и вовлекаться в производство в виде сырья, топлива и становится тем самым вещественным элементом экономики. Подобное вовлечение происходит в отраслях первичного сектора и требует использования общественных факторов производства: труда и капитала [2, с. 386].

Но не все объекты природной среды отделяются от нее и становятся частью экономики. Некоторые из них участвуют в производстве, сохраняя свою принадлежность к природной среде, как, например, сила ветра, сила падающей воды, солнечный свет и другие подобные силы и явления природы, выступающие как свободные блага. В данном случае это означает, что их вовлечение в производство не требует предварительного использования общественных факторов производства, как при вовлечении в производство полезных ископаемых. Свободные блага предстают как своеобразный «дар природы». Интенсивное использование земли как фактора производства предполагает вовлечение в производство дополнительных общественных факторов: труда и капитала. Так, искусственное повышение плодородия земли требует внесения в почву минеральных удобрений, то есть приложения к земле дополнительного капитала. По существу, здесь происходит замещение одного фактора производства другим. Это означает, что преодоление ограниченности природных факторов производства требует того, чтобы вовлечение замещающих их факторов производства было неограниченным, что, конечно, невозможно. Так что проблема ограниченности природных ресурсов не снимается с развитием экономики.

Применение дополнительных факторов (труд, капитал) до определенного момента дает все возрастающую отдачу. Но затем эта отдача начинает снижаться. Например, урожай зерновых можно повысить путем внесения удобрений, произведенных на химическом предприятии (тем самым земля как бы замещается капиталом). Но рост урожая благодаря внесению дополнительного количества удобрений не может быть бесконечным. Наступает момент, когда дополнительно вносимые удобрения дают все меньшую отдачу.

Тенденция к убыванию отдачи от замещения одного фактора другим проявляется при неизменном технологическом способе замещения. Если применяется какой-то принципиально новый способ, то возможно новое повышение отдачи. Но опять же это новое повышение идет до определенного уровня, после чего отдача снова начинает падать, так что возникает необходимость в применении какого-то иного способа замещения. Тем самым тенденция к уменьшению отдачи от замещения одних факторов другими лежит в основе научно-технического прогресса. Научно-технический прогресс делает ограниченность земли как фактора производства относительной. Он отодвигает границы исчерпания природных ресурсов, но не исключает саму возможность исчерпания в силу наличия физических границ планеты Земля [7, с. 428].

Одной из важнейших характеристик земли является ее ограниченность. В связи с этим для земли как фактора производства характерен закон убывающей отдачи, т.е. рано или поздно дополнительное приложение труда к земле будет приносить все меньшую отдачу. Этот закон имеет место для земли, используемой в сельском хозяйстве. Однако закон убывающей отдачи лишь отчасти распространим на добычу природных ресурсов. Например, при добыче нефти применение дополнительных единиц труда приведет к тому, что скважина будет быстро исчерпана, и из нее просто нечего будет взять.

Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина - территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий.

Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых ресурсов. Агропромышленная интеграция, органическое соединение сельского хозяйства со смежными отраслями, занимающимися обслуживанием и доведением его продукции до потребителя, явились результатом развития производительных сил, углубления общественного разделения труда, его специализации.

Земля обладает рядом особенностей:

1. земля не является результатом труда, поэтому не обладает стоимостью (подразумеваются земельные участки);

2. в процессе распределения и перераспределения создаваемого продукта земля превращается в объект купли-продажи, она приобретает цену и становиться объектом собственности;

3. земля является одновременно и объектом труда и предметом труда;

4. земля - это особенное, ничем не заменяемое средство производства;

5. другие средства труда по мере производства изнашиваются. Земля не только не утрачивает свои характеристики, но при правильном возделывании может их улучшить;

6. количество земли ограничено;

7. земля характеризуется качественной неоднородностью, не перемещаемостью и постоянным расположением [8, с. 349].

1.2 Классификация факторов производства

В экономической теории существуют различные точки зрения, касающиеся классификации факторов производства.

Согласно одной из них выделяют:

1. Вещественные факторы, которые состоят из средств труда и предметов труда.

2. Личный фактор -- этот фактор является наиболее активным и наиболее важным фактором производства, который приводит в движение средства производства.

3. Предпринимательство -- особый вид человеческого ресурса, который заключается в способности эффективно использовать все факторы производства.

4. Информация. Без наличия достаточно большого объема информации в условиях рыночной экономики становится сложно осуществлять эффективное управление производством. Земля относится к вещественным факторам производства, так как она является обязательным условием производства, естественной базой его роста. К.Маркс подразделял факторы производства на:

1) Предмет труда - это то, на что воздействует человек в процессе производства. Все предметы труда делятся на две большие группы: данные природой и сырые материалы или сырье. В состав последней группы включают те предметы труда, которые уже подверглись первоначальной обработке.

2) Средства труда - это все то, что люди помещают между собой и предметом труда. Средства труда также подразделяются на две группы: орудия труда и прочие средства труда.

Орудия труда - это то, чем люди непосредственно воздействуют на предмет труда, например машины, инструменты. Прочие средства труда или условия производства - это все то, что необходимо для нормального функционирования процесса производства (производственные здания, сооружения, линии электропередач и т. п.). Предметы и средства труда в совокупности составляют средства производства.

3) Труд - целесообразная деятельность человека, в процессе которой он преобразовывает предмет труда для удовлетворения своих потребностей. Труд имеет сознательный характер; в процессе труда человек создает и использует орудия труда.

Все эти факторы производства он подразделял на две большие группы: личный фактор производства и вещественный фактор производства.

Земля рассматривается как естественный фактор. Она не является результатом человеческой деятельности. К этой группе элементов (факторов) производства относят и природные богатства, залежи ископаемых, которые используются в производственном процессе. В эту категорию включаются пахотные земли, леса и т. д.

Земли Республики Беларусь согласно земельному кодексу делятся на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;

- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;

- земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, включающие в себя сельскохозяйственные и иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

К землям населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов относятся земли, земельные участки, расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах.

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенных органов, воинских частей, военных учебных заведений и организаций Вооруженных Сил Республики Беларусь, других войск и воинских формирований Республики Беларусь, иных объектов.

К землям природоохранного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения заповедников, национальных парков и заказников. К землям оздоровительного назначения относятся предоставленные земельные участки для размещения объектов санаторно-курортного лечения и оздоровления и иные земельные участки, обладающие природными лечебными факторами. К землям рекреационного назначения относятся земельные участки для размещения объектов, предназначенных для организованного массового отдыха населения и туризма. К землям историко-культурного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов.

К землям лесного фонда относятся лесные земли, а также нелесные земли, расположенные в границах лесного фонда, предоставленные для ведения лесного хозяйства.

К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, а также земельные участки, предоставленные для ведения водного хозяйства, в том числе для размещения водохозяйственных сооружений и устройств.

К землям запаса относятся земли, земельные участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленные землепользователям. Земли запаса находятся в ведении соответствующего исполнительного комитета, рассматриваются как резерв и могут использоваться после перевода их в иные категории земель.

Независимо от деления на категории земель, земли Республики Беларусь подразделяются на следующие виды:

- пахотные земли - сельскохозяйственные земли, систематически обрабатываемые (перепахиваемые) и используемые под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав со сроком пользования, предусмотренным схемой севооборота, а также выводные поля, участки закрытого грунта (парники, теплицы и оранжереи) и чистые пары;

- залежные земли - сельскохозяйственные земли, которые ранее использовались, как пахотные и более одного года после уборки урожая не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар;

- земли под постоянными культурами - сельскохозяйственные земли, занятые искусственно созданной древесно-кустарниковой растительностью насаждениями. Или насаждениями травянистых многолетних растений, предназначенных для получения урожая плодов, продовольственного, технического и лекарственного растительного сырья, а также для озеленения;

- луговые земли - сельскохозяйственные земли, используемые преимущественно для возделывания луговых многолетних трав, земли, на которых создан искусственный травостой или проведены мероприятия по улучшению естественного травостоя (улучшенные луговые земли), а также земли, покрытые естественными луговыми травостоями (естественные луговые земли);

- лесные земли - земли лесного фонда, покрытые лесом. А также не покрытые лесом, но предназначенные для его восстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины, погибшие древостои, площади, занятые питомниками, плантациями и не сомкнувшимися лесными культурами, и др.), предоставленные для ведения лесного хозяйства;

- земли под древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями);

- земли, покрытые древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями), не входящей в лесной фонд;

- земли под болотами - избыточно увлажненные земли, покрытые слоем торфа;

- земли под водными объектами - земли, занятые сосредоточением природных вод на поверхности суши (реками, ручьями, родниками, озерами, водохранилищами, прудами, прудами-копанями, каналами и иными поверхностными водными объектами);

- земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями - земли, занятые дорогами, просеками, прогонами, линейными сооружениями;

- земли общего пользования - земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами. А также набережными, бульварами, скверами, парками и другими общественными местами;

- земли под застройкой - земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам и используемые для их обслуживания;

- нарушенные земли - земли, утратившие свои природно-исторические признаки, состояние и характер использования в результате вредного антропогенного воздействия и находящиеся в состоянии, исключающем их эффективное использование по исходному целевому назначению;

- неиспользуемые земли - земли, не используемые в хозяйственной и иной деятельности;

- иные земли - земли, не отнесенные к видам земель, указанным в абзацах втором - четырнадцатом настоящей статьи [6].

Земли, земельные участки распределяются по категориям земель в зависимости от их основного целевого назначения и определенного в соответствии с законодательством правового режима их использования и охраны.

Перевод земель, земельных участков из одной категории в другую производится в случаях изменения основного целевого назначения этих земель, земельных участков при изъятии и предоставлении земельных участков. А также прекращение права постоянного или временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности и аренды на земельные участки. Кроме этого подаче землепользователями заявлений о переводе земель, земельных участков из одной категории в другую.

Отнесение земель к видам осуществляется в соответствии с их природно-историческими признаками, состоянием и характером использования.

Перевод земель из одного вида в другой осуществляется при:

- изъятие и предоставление земельных участков при внутрихозяйственном строительстве или изменении их целевого назначения;

- проведение мероприятий по освоению новых земель, улучшению или иному изменению их состояния и характера использования, требующих материально-денежных затрат;

- переводе сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные или менее продуктивные сельскохозяйственные земли;

- изменение состояния земель в результате воздействия вредных антропогенных и (или) природных факторов.

Порядок перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам устанавливается Президентом Республики Беларусь.

2. Современные взгляды на развитие рынка земли

2.1 Равновесие на рынке земли

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства.

Мобильный фактор производства ресурс, который можно использовать в любом производстве вне зависимости от его направленности и его легко переместить из одного производства в другое.

Труд и капитал являются мобильными факторами производства, земля - специфический.

Функционирование рынка земли характеризуется рядом принципиальных особенностей. Прежде всего, они связаны с тем, что общее предложение земли в каждый момент времени постоянно и не увеличивается (или не уменьшается) в зависимости от изменения уровня цен.

2.2 Предложение земли

Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.

Итак, предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой (на рисунке линия S).

Рисунок 1 - Предложение земли

Правда, в долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном (пунктирная линия S'), но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связано с предложением труда и участием капитала в улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширении земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).

2.3 Спрос на землю

Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей.

Сельскохозяйственные потребители - все, кто использует плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.

Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д. Рикардо (1772-1823).

Несельскохозяйственные потребители - все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы.

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли:

1. подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т. п.).

2. местоположение земельного участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей воды, света и т. п.

Линия несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как потребители используют земельные площади не только в центре, но и на окраинах крупных городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам.

Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса:

земельный рынок беларусь цена



Рисунок 2 - Спрос на землю

Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения линий спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

Цена на землю тесно связана с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора производства и уровень платы потребителя за его использование [10, с. 259-264].

2.4 Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но цену имеет. Земля продается как носительница дохода. Продается ее способность приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента, а ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве.

При продаже участка его собственник заботиться о том, чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать землю за такую сумму, которая, будучи положена в банк или превращенная в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение своего капитала, своей собственности.

При прочих равных условиях именно величина ренты определяет цену земли. Она прямо пропорциональна размеру ренты и обратно пропорциональна норме ссудного процента.

Таким образом, цена земли есть капитализированная земельная рента.

Помимо того, что цена земли зависит от ренты и банковского процента, ее уровень зависит от таких факторов, как спрос и предложение на рынке земельных ресурсов. В условия капитализма цена земли имеет тенденцию к росту, нередко прерываемую в периоды экономических кризисов. Это связано не только с динамикой нормы ссудного процента, сколько с увеличением ренты. Особенно быстро растет доход с городских земельных участков. Монопольная рента с участков земли, где производятся уникальные продукты или где добываются редкие полезные ископаемые, также способствует быстрому росту цен на эти участки.

Одновременно для рынка сельскохозяйственной земли следует учитывать наличие неэластичности спроса на сельскохозяйственную продукцию, что обусловлено возникновением проблемы низких доходов в самом аграрном секторе, так как увеличение производства сельскохозяйственной продукции, ее дополнительный рост влекут за собой быстрое снижение ее предельной полезности. Это отражается и на снижении цен на сельскохозяйственные продукции.

Условия же образования городской ренты гораздо сложнее. Городская земля выступает в более разнообразных формах использования: и как средство производства (землевладение в зонах усадебной застройки, садово-огородные участки), и как среда жизнедеятельности, как условие размещения жилой, общественной и промышленной застройки, а также как базис для формирования рекреационной среды, среды для отдыха. При этом каждый из видов функционального использования городской территории проявляется в большом разнообразии типов.

Перепад ценностных показателей как разность между ценой лучшего и худшего участков в большей мере соотносится с величиной города. Ценностные разности по признакам проявления дифференциальной ренты даже в сравнительно небольших городах могут превышать минимальный ценностный уровень в 10-20 раз и более. В крупных и крупнейших городах показатель превышения цены земли достигает сотенных и тысячных соотношений [4, с. 153].

В основу оценки земли во Франции положено определение рентного дохода по классам земель (13 классов). В каждом из них выбирается по два типичных хозяйства, одно из которых расположено на худших, другое - на лучших землях. На базе этих хозяйств устанавливаются величины рентного дохода на единицу площади с последующей аранжировкой остальных хозяйств согласно классам. Среднегодовой доход рассчитывается за 15 лет, не считая наиболее и наименее благоприятных лет. В результате составляются специальные таблицы по доходности всех землевладений, куда ежегодно вносятся необходимые изменения и уточнения.

В Англии в основу оценки положено определение стоимости стандартной чистой продукции для каждого класса земель (всего имеется 5 классов). Стандартная чистая продукция рассчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции и издержками, полученными при среднем уровне агротехники.

В Канаде оценка земель устанавливается по урожайности основной сельскохозяйственной культуры - пшеницы. Другие культуры переводятся в условные зерновые единицы по их урожайности через коэффициенты. Таким образом, определяется 6 классов земель.

В Венгрии и Румынии при оценке земель учитываются почвенные, климатические, экономические условия сельскохозяйственного производства при расчете урожайности сельскохозяйственных культур.

В Болгарии в основу оценки земель положен ожидаемый чистый доход от реализации сельскохозяйственной продукции, для расчёта которого используется 10 эталонных зон.

В Испании при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения применяется метод капитализации дохода, получаемого с данного участка. Разрабатываются кадастровые стоимости для множества возделываемых сельскохозяйственных культур. При этом сначала рассчитываются доходы с гектара по каждой культуре, принимая во внимание различную интенсивность производства. Расчёты осуществляются дифференцированно для лучших и худших хозяйств региона с целью установления максимального и минимального доходов по каждой культуре. Установив пределы колебаний, определяется количество возможных степеней оценки и присуждается уровень дохода по каждой из этих степеней пропорционально по минимальной и максимальной его величине. Этот доход, капитализированный под 3% (средняя действующая учётная ставка в Испании), даёт в результате кадастровую стоимость каждой культуры в расчёте на 1 га. Эти кадастровые стоимости ежегодно корректируются с учётом инфляции. Помимо этого, периодически (не реже одного раза в 10 лет) проводится плановое обновление кадастровых стоимостей и, соответственно, оценки земельных участков.

В Чехии цена земли также устанавливается на основе капитализации валового рентного эффекта, рассчитанного на бонитировочную почвенную экологическую единицу, учитывающую структурные, продуктовые, ценовые характеристики и необходимые издержки. Валовой годовой рентный эффект соответствует удельному денежному доходу, получаемому владельцем земли в процессе ее хозяйственного использования.

В Швеции существует законодательство, регулирующее условия землевладения и землепользования, которое обеспечивает рациональное их использование и сохранность. В соответствии с этим законодательством вести сельскохозяйственное производство могут лишь лица, имеющие необходимую подготовку. При условии выполнения данного требования купля-продажа земли осуществляется свободно, по договорным ценам. Со своей стороны государство в ценообразование на рынке земли не вмешивается.

Сделки по купле-продаже земли зачастую осуществляются в рамках одной семьи (например, от отца к сыну). Как и все остальные, эти сделки должны быть зарегистрированы. Член семьи, приобретающий ферму, выплачивает другим членам семьи, имеющим право на наследство, соответствующую долю, поэтому все члены семьи принимают участие в определении цены купли-продажи.

По данным Европейской экологической комиссии в ООН, в разных странах имеется множество систем оценки земель, основанных на различных методических подходах. В одних странах оценку земли проводят государственные служащие-оценщики, в других - частные оценщики, но под контролем государства. Работы финансируются как за счёт платных услуг, так и за счет государства, а в некоторых из них действует смешанное финансирование.

В целом стоимостная оценка является важнейшим экономическим рычагом регулирования земельных отношений, имеет принципиальное значение не только для приватизации, но и составления имущественных договором

Таким образом, в странах с рыночной экономикой ценообразование на земли сельскохозяйственного назначения сводится не к изначальному установлению исходного (нормативного) уровня цен. Как теперь практикуется во многих постсоветских странах, а главным образом к получению прогнозных оценок, обусловленных сочетанием различных рыночных факторов (соотношением спроса и предложения на рынке земли и сельскохозяйственной продукции и др.).

Страны с рыночной экономикой при оценке земли исходят из фактических (исходных) показателей (качество почв, урожайность, издержки производства, стоимость валовой продукции).

В мировой практике известны разные методические подходы к определению денежной оценки земли, которую иногда отождествляют с ценой земли. Оценка земли определяется как стоимость капитала, а цена, вытекающая из денежной оценки, формируется при купле-продаже в соответствии со спросом и предложением. В Канаде и США используются одинаковые определения типов стоимости земли и одни и те же методы ее исчисления. В этих странах различают следующие типы стоимости земли: продуктивная (текущая), экономическая и рыночная.

Продуктивная (текущая) стоимость земли (ПСЗ) определяется величиной доходов, которые можно получить, используя землю с учетом инвестиционной конъюнктуры. Для расчета ПСЗ применяются следующие показатели: валовой доход с единицы площади основной культуры; прямые и косвенные рас ходы, связанные с выращиванием основной культуры; чистый доход с единицы площади; уровень капитализации. За который принимают средневзвешенный банковский процент за определенное время (или прогнозируемый процент доходности инвестиций в конкурирующей сфере производства).

Достоинством данного метода определения ПСЗ является использование таких устойчивых интегральных показателей, как урожайность основной культуры, чистый доход от производства этой культуры и уровень капитализации в банковской сфере.

Но в расчете ПСЗ есть и недостаток, который проявляется в том, что будущая прибыль от инвестиций включается в реальную стоимость земли. При этом период предполагаемой окупаемости практически не определяется. Этот изъян нейтрализуется введением прогрессивного снижения возможной чистой прибыли (на период, приемлемый для инвестора).

Земля как средство производства имеет все свойства, присущие коммерческому товару, кроме транспортабельности. В то же время она является и местом производства, и непосредственно объектом инвестирования. Все это придает ей дополнительную значимость и способствует росту цены.

Стоимость земли, рассчитанная с учетом факторов, повышающих величину этой стоимости в перспективе, в США и Канаде называется экономической стоимостью земли (ЭСЗ). Определяется она экономической средой, в которой осуществляется землепользование [3, c. 142].

При этом в США и Канаде выявляется значительная разница между экономической и продуктивной стоимостью земли. И это позволяет иметь другое определение экономической стоимости земли: ЭСЗ - это продуктивная стоимость плюс величина, продиктованная экономической конъюнктурой землепользования. С учетом этого ЭСЗ близка к пони i ню «рыночная стоимость им ни» (РСЗ).

Рыночная стоимость земли - это такая цена земли, которую запрашивает хорошо информированный продавец и которую готов заплатить не менее информированный покупатель. И тот и другой в США и Канаде могут иметь по-своему объективное представление о продуктивной стоимости земли и возможности ее роста в обозримом будущем. Другими словами, РСЗ - это экономическая стоимость земли, скорректированная спросом и предложением. При этом в ряде случаев спрос может предопределяться в этих странах не свойствами самой земли (физико-химические свойства, влагообеспеченность, плодородие), а местоположением, инфраструктурой и другими неэкономическими показателями. Например, стоимость земельного участка, расположенного вдоль реки или выходящего к озеру, может определяться стоимостью лицензии на число метров берега, пригодного для рыбной ловли.

Достоинством метода расчета ЭСЗ является то, что в каждом случае купли-продажи земли продавец и покупатель могут использовать данные по урожайности и производственным расходам, взятые из их личной практики. В условиях прозрачности экономики, а также открытости статистики по рынку земли в США и Канаде не отмечается большой разницы между расчетной экономической стоимостью земли и ее рыночной стоимостью.

В Беларуси, в связи с переходом к рыночной экономике и необходимости стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий, в 1996-2000 гг. проведена кадастровая оценка земель, включающая и стоимостную их оценку. В основу положен метод определения нормативной цены, по видам сельскохозяйственных угодий исходя из капитализации рентного дохода.

Такая оценка сельхозугодий в республике проведена с учётом совокупной характеристики плодородия почв, их технологических свойств и удалённости земельных участков от рынка сбыта продукции. Методикой предусмотрен расчёт таких показателей, как нормативная урожайность сельскохозяйственных культур, то есть урожайность, достигаемая в условиях среднемноголетних агрометеоусловий:

- дифференциальная рента - сверхнормативный доход на землях лучшего качества и местоположения;

- расчётный доход - сумма дифференциальной ренты.

Порядок расчёта предусматривает определение нормативной продуктивности сельскохозяйственных угодий в расчёте на 1 га. Продукция оценивается в средних ценах реализации предыдущего года. Кормовые культуры пересчитываются в кормовые единицы и приравниваются по стоимости к цене 1 т овса. Определяются нормативные затраты на 1 га пастбищ, которые принимаются на уровне 0,20 от затрат на 1 га сенокосов. К нормативным затратам добавляется минимально необходимый норматив уровня рентабельности для обеспечения расширенного воспроизводства.

Вместе с тем в отечественной теории и практике существует несколько подходов к денежной оценке земли - на базе рентного и затратного методов, а также их комбинации. Как уже отмечалось, цена земли является системной экономической категорией, поэтому предполагает вариантность оценок. Это связано с особенностью земли как объекта оценки и прежде всего многоцелевым характером ее использования. Так, основными направлениями применения экономической категории «цена земли» могут быть: аренда земли; экономическая защита земель; оценка уставного капитала сельскохозяйственных предприятий; включение земельного фонда в активы предприятия и экономический оборот; калькуляция цены земли в себестоимости сельскохозяйственной продукции; изъятие земли из сельскохозяйственного оборота; определение стоимости земли как важнейшего составляющего национального богатства страны.

При осуществлении экономических преобразований в сельском хозяйстве, связанных с персонификацией собственности, формированием многоукладной экономики, переходом к рынку, и одновременном решении экологических проблем. В том числе: защита почв от водной и ветровой эрозии; стабилизация и повышение содержания гумуса в почве; устранение отрицательных последствий антропогенной и техногенной нагрузок на землю вследствие механизации, химизации, мелиорации денежная оценка земли призвана решать следующие основные вопросы:

- установление паритета цен на продукцию сельского хозяйства и товары промышленного производства, выступающие в качестве основных и оборотных средств в отрасли;

- оптимизация состава и структуры земельных угодий с учетом соотношения пашни, естественных кормовых угодий, леса, водных ресурсов с целью обеспечения экологического равновесия в АПК;

- компенсация сельскохозяйственным предприятиям потерь за продуктивные земли, изымаемые из оборота для несельскохозяйственных нужд (как мера экономической защиты земель).

Стоимостная оценка земли необходима и для совершенствования хозрасчетных отношений, перевода всех предприятий, работающих на земле, на полный хозрасчет. Она нужна как механизм защиты от нерационального использования земли в самих сельскохозяйственных предприятиях, а также для того, чтобы экономическими методами заставить землепользователей и землевладельцев бережно относиться к земле, не допуская снижения ее качества и продуктивности (доходности).

Стоимостная оценка земли делает ее производственным капиталом, функционирующим в системе рыночных отношений. Это предполагает такие преимущества:

- землевладельцы получают возможность оформлять под залог земли банковские кредиты, что необходимо для укрепления материально-технической базы и расширения производства. Так, в странах с развитой рыночной экономикой сельским товаропроизводителям под залог земли и недвижимости выделяется до 40% кредитных ресурсов;

- создаются устойчивые условия для купли-продажи земли;

- появляется возможность капитализации земли (по принципу обратной связи).

Наряду с этим рынок земли является действенным механизмом отбора эффективных форм хозяйствования и экономически наиболее сильных хозяев. Как уже отмечалось, в экономическом механизме земельных отношений, в зависимости от целевого назначения, могут использоваться различные методы расчета цены земли, которые базируются на оценках земельной ренты и определении совокупного потенциального (нормативного) чистого дохода.

Совершенствование методов стоимостной оценки земли может идти по двум направлениям: совершенствования методики определения земельной ренты, а также более полного учета целевого предназначения стоимостных оценок в экономическом механизме земельных отношений.

Одним из наиболее приемлемых вариантов расчета земельной ренты с точки зрения практики является интегральный метод. Суть его в том, что размеры ренты (удельные и общие) исчисляются по всей товарной продукции. Сопоставимость разнородных продуктов обеспечивается через их оценку по издержкам производства, что наиболее достоверно отражает общий объем товарного продукта и сравнимость результатов оценок по товаропроизводителям разной специализации с различиями объективных факторов производства, обусловливающих наличие дифференциальной ренты.

Наиболее простой и практически реализуемой является формула, которая рекомендуется для расчета нормативной цены пашни (сельскохозяйственных угодий):

Ц = Др*К,

где Ц - цена пашни (сельскохозяйственных угодий); Др - дифференциальная рента (рентный доход), тыс. руб. (долл. США)/га; К - срок капитализации рентного дохода, представляющий собой обратную величину учетной ставки банковского процента (к примеру, равный 25 годам при 4%-ном банковском кредите) или срок активной трудовой деятельности человека, приравниваемый к 25 годам. Приемлемым является определение дифференциального рентного дохода в стоимостном выражении по следующей формуле:

Др = Ц*У-З-З*К,

где Др - дифференциальный рентный доход; Ц - средняя цена реализации продукции, руб./ц; У - урожайность с 1 га, ц к.ед./га; З - производственные затраты в расчёте на 1 га руб.; К - срок капитализации рентного дохода.

При установлении базовой нормативной стоимости (цены) земель сельскохозяйственного назначения важно учитывать следующие особенности:

- объектом для определения нормативной цены земли должны быть все земли сельскохозяйственного назначения;

- в расчёт нормативной цены земли нецелесообразно включать стоимость объектов недвижимости;

- нормативная цена земли должна устанавливаться с использованием закупочных или рыночных цен на зерно, действующих в стране (возможно также использование мировых цен);

- исходным материалом для определения нормативной цены земли должна служить земельно-кадастровая документация, где отражается качество земельного участка, его удалённость от центра хозяйства, а также, при необходимости, другие сведения.

Методика расчета нормативной стоимости земли должна учитывать бонитировку, характеризующую потенциальное плодородие земли, многолетнюю урожайность сельскохозяйственных культур, цену реализации продукции (для нетоварных культур за эквивалент можно принимать единицу овса), текущие производственные затраты и чистый доход с 1 га земельной площади [1, c. 58].

Такая цена земли, формируемая на базе ее производительной способности исходя из дохода (прибыли), получаемого от реализации продукции с учетом ставки его капитализации, является выкупной.

Применение данной методики позволяет учитывать полученные результаты экономической оценки сельскохозяйственных угодий по кадастру, получать относительно достоверные показатели цены земли (нормативные), которые могут быть использованы при обосновании ставок арендной платы и налогообложения.

Таким образом, стратегический курс земельной политики Беларуси, с использованием платного землепользования, предполагает разработку механизма становления рынка, земель сельскохозяйственного назначения. Наиболее острой проблемой в данном случае выступает оценка стоимости земельных участков, ведь в условиях отсутствия развитого земельного рынка очень сложно определить реальную стоимость земли.

3. Рынок земли в республике Беларусь: особенности функционирования, принципы формирования

Важнейший вопрос земельных отношений на современном этапе - развитие многообразия форм собственности и хозяйствования. В республике в последние годы сложились различные мнения по этому вопросу. Одни выступают за полное отрицание частной собственности на землю и ее рыночного оборота, кроме участков в личных подсобных хозяйствах, садово-огородных кооперативов, для дачного и жилищного строительства. Другие, наоборот, выступают за законодательное признание купли-продажи земли и соответственно частной собственности на землю. Практически из-за этих крайних позиций сдерживается принятие перспективных правовых механизмов, остается низкой заинтересованность товаропроизводителей и финансово-кредитных структур в налаживании стратегического взаимодействия.

В условиях, когда в предприятиях нет достаточных внутренних резервов для экономического подъема, необходимы внешние кардинальные государственные меры. Формы их осуществления могут быть самыми разными - присоединение к крепкому и жизнеспособному сельхозпредприятию, птицефабрике, комплексу или к сравнительно близко расположенному промышленному предприятию. Может быть применен вариант продажи имущества (включая землю по выкупной цене) состоятельным коммерческим структурам (отечественным и иностранным), способным вкладывать капитал в развитие сельскохозяйственного производства, в том числе в землю, осваивать новые высокоинтенсивные технологии и повышать плодородие почв [11].

В настоящее время становится актуальной проблема агропромышленной интеграции, которая, с одной стороны, отражает объективную закономерность и требования развития смежных сфер агропромышленного комплекса для достижения более высокого конечного результата в самом сельском хозяйстве (и, безусловно, на земле). С другой стороны, ее можно рассматривать как механизм подъема сельскохозяйственных предприятий, прежде всего, недостаточно эффективных. Включение этих предприятий в общую интеграционную цепочку позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новой технико-технологической основе с адаптацией к рыночным "условиям". Сейчас важно обосновать наиболее рациональные пути становления агропромышленной интеграции применительно к особенностям современного этапа развития АПК, используя для этого научные разработки, как недавнего прошлого, так и последнего времени.

Какая форма земельных отношений и рыночного оборота земли наиболее приемлема в конкретных условиях? Если выбор делается в пользу регулируемой государством купли-продажи имущества, то дополнительно надо учитывать, насколько сельские товаропроизводители подготовлены к правовому введению цивилизованного рынка земли. Имеются в виду, в частности, узаконенная кадастровая оценка земли, наличие соответствующей инфраструктуры земельного рынка, кадровое обеспечение земельных преобразований и т.п. В противном случае, без должной подготовки, непродуманные земельные изменения неизбежно приведут к разрушительным последствиям, дискредитирующим сами по себе нужные и востребованные меры.

Следует хорошо осознавать, что абсолютно свободного рынка земли в мире не существует. В различных странах он свободен относительно, поскольку регулируется как системой правовых регуляторов, так и экономических, строго сообразуясь с законами и закономерностями рыночного хозяйства.

Земельное законодательство должно предусматривать действенные механизмы развития многообразия земельных отношений, то есть права и обязанности владельцев и собственников земельных участков, землепользователей (в частности, арендаторов), а также экономический инструментарий регулирования сделок земельного оборота.

Оборот земель - это переход земельных участков от одних лиц к другим посредством заключения договоров и правовых сделок. Формами земельного оборота являются: купля-продажа, аренда, передача земельного участка в уставный фонд организации, залог земли при ипотечном кредитовании, наследование, дарение и другие формы.

Часть сделок земельного оборота имеет преимущественно рыночный характер. Это, прежде всего сделки аренды, купли-продажи земельных участков, залога при получении кредита и т.д. А дарение и наследование участков представляют собой сделки внерыночного оборота земель. Своеобразными формами сделок являются операции с земельными долями в сельскохозяйственных предприятиях, которые в нашей стране пока не получили развития.

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, в основе которой находится механизм согласования интересов землевладельцев и землепользователей с целями государства и общества в целом. Составляющими факторами земельного рынка являются: отношения владения, пользования, распоряжения и формы собственности (государственная, частная). В том числе методы передачи права собственности (аренда, продажа, залог и т. д.). А также условия конкуренции (свободный выбор участника), нормативы денежной оценки и условия действия складывающейся цены на землю, а также законодательно установленная совокупность норм и правил для целевого использования всего инструментария регулирования земельных отношений.

Для становления земельного рынка необходимо как минимум два условия: любой участок земли может перейти к новому собственнику; у каждого земельного участка должна быть своя цена. Такой рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает к максимально продуктивному использованию, образует механизм ее перехода к тому, кто способен эффективно хозяйствовать. Значит, рынок земли должен быть обязательно встроен в систему государственной политики, что призвано направлять названные условия в интересах общества.