Оценка стоимости недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы определения стоимости недвижимого имущества

1.1 Становление специальности профессии оценщика в России

1.2 Анализ ситуации на рынке недвижимости в Новосибирской области

Раздел 2. Подходы и методы определения стоимости недвижимого имущества

2.1 Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод)

2.2 Затратный метод, или метод калькуляции

2.3 Доходный метод, или метод капитализации доходов

Заключение

Литература

Введение

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с древних времен. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения).

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал.

До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводилась страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества.

Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной - стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);

2) затратный метод, или метод калькуляции;

3) доходный метод, или метод капитализации доходов.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Раздел 1. Теоретические основы определения стоимости недвижимого имущества

1.1 Становление специальности профессии оценщика в России

Появление оценочной деятельности связывается с созданием в 1992-1993 гг. профессиональной организации - Российского общества оценщиков. На самом деле она существовала в России намного раньше. В словаре В.И. Даля упоминаются: "оценочная комиссия", "присяжные оценщики в городах" как ходовые общепринятые понятия.

8 июня 1893 г. появились "высочайшие утвержденные правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами". Правила были разработаны в структурах Государственного Совета. На основании их предполагалось: "произвести... оценку недвижимых имуществ в губерниях, в коих введено утвержденное 12 июля 1890 г. Положение о земских учреждениях…" При этом в Москве, Санкт-Петербурге и Одессе должен был быть установлен особый порядок оценки недвижимых имуществ.

Оценка недвижимого имущества для обложения земскими сборами согласно правилам производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями и земскими управами. В работе таких комиссий предусматривалось участие представителей управлений государственных имуществ в качественных их членов. На комиссии возлагались обязанности организации оценочной деятельности во всех местностях Российской империи. В частности, губернские оценочные комиссии были обязаны заниматься отношениями, возникающими между "Уездною Земскою или Уездною Оценочною Комиссией и Непременным ее Членом".

Оценка недвижимого имущества основывалась на доходном методе. На уездные оценочные комиссии помимо организации собственно оценочной деятельности возлагалось рассмотрение представлений уездной земской управы по ходатайству землевладельцев о понижении оценки доходности землевладений.

После 1917 г. с ликвидации частной собственности на землю и средства производства оценочное дело утратило общественный интерес. По существу, сохранились лишь отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра. Однако потребности государственного менеджмента имуществом‚ способствовали развитию разветвленной системы директивных норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия воспроизводства основных фондов. Одним из наиболее важных для оценщика сводных документов такого рода являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для общеобязательного применения в 1955 г.

Первоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью приватизации большей части государственного имущества. Впервые, как отмечалось, запрос на профессиональные действия оценщиков был сформулирован в первой версии Закона о приватизации государственной и муниципальной собственности, принятого Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г.

По этому закону подготовка предприятия к денационализации должна была обязательно предусматривать "оценку его капитала" (п. 3 ст. 15 первоначального текста закона без последующих изменений). Это означало, что начальная стоимость для продажи предприятия по конкурсу (на аукционе) или величины уставного капитала акционерного общества определяется на основании оценки предприятия по его предполагаемой доходности.

Так как, оценка по предполагаемой доходности - это и есть оценка стоимости бизнеса как суммы будущих доходов от него с учетом их дисконтирования. Сделать это могли только специально подготовленные профессионалы в области оценочной деятельности.

Однако приватизация в РФ прошла, по существу, без участия оценщиков, что неблагоприятно сказалось на государственном бюджете и инвестиционных фондах предприятий. Упомянутые ст. 15 и 17 Закона о приватизации в июне 1992 г. были заменены другим положением. Согласно измененным статьям Закона о приватизации оценка имущества приватизируемых государственных и муниципальных предприятий стала производиться на основе методик, утверждаемых Госкомимуществом РФ (ГКИ) исходя из балансовой стоимости активов предприятия на 1.07.92 года. Впоследствии ГКИ постепенно отказывалось от балансового подхода к оценке имущества приватизируемых предприятий, поскольку становилась все более очевидной необходимость использования в данной ситуации показателя рыночной стоимости.

Это требовало освоения современных подходов к оценке недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, других материальных и нематериальных активов. Такие подходы развивались в странах с рыночной экономикой в последние 60-70 лет. Освоение российскими специалистами этого опыта было организовано Институтом Экономического Развития (ИЭР) Всемирного банка. Осенью 1993 г. ИЭР провел в Санкт Петербурге первый семинар по оценке недвижимости. Учебная основа семинара состояла из переводов специально отобранных глав учебника Дж. Фридмана и Н. Ордуэя. Лекции читали зарубежные оценщики, главным образом из Соединённых Штатов Америки. Второй семинар прошел под Москвой, третий - в Нижнем Новгороде.

После этого открылись курсы, так называемой "волны", где в качестве лекторов выступали российские специалисты, окончившие первичные курсы ИЭР.

Впоследствии появился ряд учебных пособий и справочников по оценке недвижимости. Их авторы - специалисты, окончившие в основном курсы ИЭР первой волны". Они обучались по учебнику Дж. Фридмана и Н. Ордуэя, и поэтому в их книгах отразились следы его влияния, а также влияние переведенного на русский язык учебного пособия ещё одного американского автора - Г. Харрисона. В какой-то мере это влияние сказалось и на авторах этой книги.

К началу 1998 г. курсы, организованные более чем 30 региональными центрами, успешно окончили приблизительно 3 тыс., человек. Многие из них прошли аттестацию (более 1,5 тыс. специалистов) и пришли на предприятия федеральной собственности в качестве специалистов по антикризисному управлению. Знания в области оценки недвижимости и бизнеса потребовались и для подготовки специалистов службы по управлению государственным имуществом, организованной ГКИ в начале 1996 г.

Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995-1997 гг. Такая переоценка необходима, с одной стороны, для правильного учета основных фондов, значительная часть которых приходится на недвижимость - здания и сооружения, для определения реальных величин их износа и общих производственных затрат. С другой стороны, без таких переоценок не возможна эффективная организация инвестиционных процессов

В РФ была налажена переоценка 1 раз в 10 лет. Правда, результатами переоценки недвижимых имуществ г. Москвы, проведенной в 1874 г., пользовались 15 лет, результатами следующей оценки 1889-1890 гг. - 10 лет, далее были переоценки на 1.01.1901 г., и на 1.01.1911 г.

Необходимость данных переоценок недвижимости была связана с тем, что вводимые в действо объекты имели неодинаковую денежную оценку, в том числе и вследствие инфляционных процессов. Если не производить такой переоценки, считали в Московской городской управе, неизбежны убытки в сборе налогов: Чем продолжительней срок действия устаревших оценок, тем выше неравномерность обложения и тем тяжелее добавочное обложение, которое несут собственники снова возводимых строений (доклад о переоценке недвижимых имуществ, Материалы Московской городской управы. 1910).

Последствия затягивания переоценки основных фондов выражаются в только в недостаточном сборе налогов. Они сказываются и на инвестиционных процессах в сфере недвижимости. Как отмечалось в упомянутых материалах Московской городской управы, несправедливая система взимания налогов с недвижимости немаловажным тормозом в развитии частного строительства в Москве.

В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. В некоторых субъектах РФ введено раздельное налогообложение земли и построенных на ней зданий. Такой порядок налогообложения недвижимости принят во многих европейских странах.

Оценочное дело заняло достойное место и в сфере земельных отношений РФ. для обеспечения единых принципов и методики оценки земельных ресурсов в субъектах РФ создается сеть региональных агентств оценки земли. Их дело будет координироваться Центральным агентством оценки земель. Этой работой занимаются профессионалы с высшим специальным образованием (землеустроители, географы, почвоведы, экономисты с сельскохозяйственным уклоном, а также оценщики).

Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

1.2 Анализ ситуации на рынке недвижимости в Новосибирской области

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условии на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью.

Тем не менее, можно вы делить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1 подход - анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход - анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка.

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов:

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

- размер

- число арендных договоров

- потенциальные арендаторы и пользователи

- физическое состояние объекта

- проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог - наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика - выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта не движимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России. оценщик стоимость недвижимость доход

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

· текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

· объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

· наличие свободных земельных участков;

· динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

· соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

· особые экономические условия и обстоятельства;

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и вялый рынок.

Активный (сильный) рынок - это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, - рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Вялый (слабый) рынок - это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Раздел 2. Подходы и методы определения стоимости недвижимого имущества

2.1 Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод)

Сущность метода сравнительного анализа продаж состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых в оценочной деятельности принципах: замещения; вклада; спроса и предложения.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и положительной, и с отрицательным знаком. В результате определяется цена каждого сопоставимого участка так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Цены продаж сравнимых земельных участков (аналогов) являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый участок. Вполне очевидно, что в соответствии с принципом замещения рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

При применении метода сравнительного анализа продаж в исследование должны включаться только типичные сделки, в которых не было особых условий (нерыночных), подобранные по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.

Метод сравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого имущественного компонента или объекта недвижимости.

Применение метода сравнительного анализа продаж, возможно:

· при развитом рынке земли;

· при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, возможно использование цен предложения (спроса) на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

· для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников (собственный банк данных, риэлторские фирмы, регистрационная палата, нотариусы, органы Росземкадастра и др.).

Для анализа может быть достаточно получение исчерпывающих данных по 3-5 аналогичным земельным участкам. Однако, в большинстве случаев, общее их количество должно определяться степенью их соответствия оцениваемому участку по существенным параметрам (элементам) сравнения.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и характеристика сделок с земельными участками, сложившихся на конкретном сегменте рынка, на конкретный момент времени.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

· местоположение и окружение;

· целевое назначение, разрешённое использование, права иных лиц на земельный участок;

· физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

· транспортная доступность;

· инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в рамках элементов сравнения прямым сопоставлением каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками путем:

· подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

· выявления условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствия особых обстоятельств и т. п.

Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая он теми же характеристиками, что и оцениваемый.

Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом.

Тип объекта - недвижимое имущество

Объект оценки - земельный участок площадью 1800 кв. м.

Местоположение объекта: Новосибирская область, Колыванский район, рп. Колывань, ул. Соколова, д. 34

Дата проведения оценки: 21.05 2012 г.

Основание для оценки - Договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта оценки

Используемые стандарты оценки: ФЗ-135 "Об оценочной деятельности в РФ", ФС Оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" ФСО№1 утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07 2007 №256, ФСО№2 "Цель и виды стоимости №255. №3 "Требования к отчету об оценке"

Организация-исполнитель …

Оценщик …

Имущественные права на объект оценки - оценка производилась для регистрации права собственности на объект недвижимости

Описание объекта оценки

Общие сведения - площадь 1800 кв. м. Участок относится к землям поселений, разрешенное использование - для строительства жилого дома. Местоположение рп. Колывань, ул. Соколова, д. 34, находится в окружении подобных земельных участков, транспортная доступность удовлетворительная, возможность проезда своим транспортом.

Количественные и качественные характеристики объекта приняты в соответствии свидетельству о государственной регистрации права

Технические характеристики земельного участка:

1. Общая площадь - 1800 кв. м.

2. Адрес: Соколова, д. 34

3. Категория - земли поселений

4. Грунтовые условия - удовлетворительные

5. Разрешенное использование - для строительства жилого дома

6. Существующие ограничения (обременения) права - не зарегистрировано

7. Наличие линейных объектов - есть

8. Наличие площадных объектов - есть

Таблица корректировок по сравнимым продажам

№ п/п	Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3
1.	Цена предложения	Руб.		454000	638000	522000
2.	Общая площадь	Кв. м.	1800	1700	1710	1700
3.	Цена 1 кв. м. общей площади	Руб./ кв. м.		267,06	373,10	307,06
Корректировки (Условия корректировки сформулированы относительно объекта оценки)
4.	Цена 1 кв. м. общей площади (выбранная единица измерения)	Руб./Кв. м.		267,06	373,10	307,06
5.	Право собственности на недвижимость		Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
5.1	Корректировка	%		0	0	0
5.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		0	0	0
5.3	Скорректированная цена	Руб./Кв. м.		267,06	373,10	307,06
6.	Условия финансирования		рыночные	рыночные	Льготное финансирование	Льготное финансирование
6.1	Корректировка	%		0	-3	+5
6.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		0	-11,19	15,35
6.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		267,06	361,91	322,41
7.	Время продажи		2012	9 месяцев назад	3 месяца назад	6 месяцев назад
7.1	Корректировка	%		14,4	4,8	6,4
7.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		38,46	17,37	20,63
7.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		305,52	379,28	343,04
8	Условия рынка		рыночные	рыночные	рыночные	Рыночные
8.1	Корректировка	%		0	0	0
8.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		0	0	0
8.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		305,52	379,28	343,04
9.	Местоположение
9.1	Корректировка	%		+3	-2	-3
9.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		9,17	-7,59	-10,29
9.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		314,69	371,69	332,75
10.	Обособленность		Отдельный участок	Отдельный участок	Отдельный участок	Отдельный участок
10.1	Корректировка	%		0	0	0
10.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		0	0	0
10.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		314,69	371,69	332,75
Физические характеристики
11.	Наличие улучшений		есть	есть	Нет	Есть
11.1	Корректировка	%		+1	-1	+1
11.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		3,15	-3,72	3,33
11.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		317,84	367,97	336,08
12.	Площадь	Кв. м.		1700	1710	1700
12.1	Корректировка			0	-1	0
12.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		0	-3,68	0
12.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		317,84	364,29	336,08
13.	Сегодняшнее использование		используется	используется	используется	используется
13.1	Корректировка	%		0	0	0
13.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		0	0	0
13.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		317,84	364,29	336,08
14.	Качество дорожного покрытия			грунт	грунт	асфальт
14.1	Корректировка	%		0	0	+5
14.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		0	0	16,80
14.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		317,84	364,29	352,88
15.	Наличие близлежащей ж/д станции		нет	нет	нет	нет
15.1	Корректировка	%		0	0	0
15.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		0	0	0
15.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		317,84	364,29	352,88
16.	Наличие инженерных коммуникаций			электроэнергия, вода	электроэнергия	электроэнергия
16.1	Корректировка	%		0	-5	-5
16.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		0	-18,21	-17,64
16.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		317,84	346,08	335,24
17.	Приведение цены предложения к цене продажи		предложение	предложение	предложение	предложение
17.1	Корректировка	%		-5	-5	-5
17.2	Величина корректировки	Руб./ кв. м.		-15,89	-17,30	-16,76
17.3	Скорректированная цена	Руб./ кв. м.		301,95	328,78	318,48
Для выводов
18.	Общая чистая коррекция	%		+13,4	-12,2	+4,4
19.	Общая валовая коррекция	%		+16,55	-44,32	+11,42
20.	Весовой коэффициент			0,33	0,33	0,34
21.	Расчетная стоимость 1 кв. м.	Руб./ кв. м.	316,42
Рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным подходом	Руб.	569556
Рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным подходом	Руб.	569600

При определении величины корректировки, Оценщик отвечает на вопрос: за какую сумму был бы продан объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый. Для проведения анализа в таблице корректировок, вычислены: общая чистая и валовая коррекция.

Общая чистая коррекция - это алгебраическая сумму положительных и отрицательных коррекций.

Общая валовая коррекция - это сумма корректировок по абсолютной величине.

2.2 Затратный метод, или метод калькуляции

Затратный метод базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта. Оценка земельного участка при этом производится на основе текущей конъюнктуры рыночных цен отдельно от зданий (сооружений). Результат оценки складывается из суммы затрат на строительство (включая проектирование) и стоимости земельного участка. Такой метод дает оценку, которая равняется балансовой стоимости объекта за вычетом процента износа (амортизационных отчислений) плюс стоимость земельного участка.

При использовании затратного подхода весьма важно проводить различие между двумя терминами: восстановительной стоимостью и стоимостью замещения, которые близки по значению. И та, и другая стоимость относится к объекту, который является аналогией оцениваемого объекта в случае его воссоздания на момент оценки. Однако необходимо иметь в виду, что под стоимостью замещения понимается стоимость строительства, в текущих ценах, объекта недвижимости (здания, сооружения), имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Под восстановительной стоимостью - понимается стоимость строительства в текущих ценах, точной копии объекта недвижимости, с использованием точно таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия" и устаревания), что и у объекта оценки.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создаётся недвижимость, отличная от оцениваемой.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более 3-х лет, со всеми его функциональными недостатками.

Основным принципом, лежащим в основе затратного метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (музеи, школы, больницы и т.п.).

Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.

Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить стоимость строительных работ.

Технология оценки состоит из пяти этапов:

1. Оценка стоимости земельного участка.

2. Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта.

3.Оценка всех видов износа - физического, функционального, внешнего.

4.Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3.

5.Оценка стоимости объекта недвижимости - складываются результаты этапов 1 и 4.

К основным методам определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости возмещения относятся:

Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (1м 2, 1м 3 и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Начинается с определения базовой стоимости строительства 1м 2 или 1м 3, взятого в качестве ориентира "типичного" сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на коэффициент эффективности, определяемый как отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания.

После завершения оценки полной стоимости воспроизводства из полученной суммы следует вычесть износ. Термин износ, как он используется в оценке, следует отличать от износа в бухгалтерском учёте. В бухучёте износ - это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива, на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость самого актива. В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам. Износ определяется как "утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине".

Износ может определяться косвенным или прямым методом.

При косвенном методе оценка суммы износа осуществляется путём вычитания стоимости полученной в результате применения рыночного или доходного метода (или обоих вместе) из суммы полной стоимости воспроизводства здания и стоимости земли. Полученная разница и есть полный накопленный износ.

Прямой метод состоит в том, чтобы оценить каждый вид износа для каждого компонента оцениваемой собственности. Выделяют три вида износа:

1) физический износ;

2) функциональный (моральный) износ;

3) внешний (экономический) износ.

Физический износ включает любое ухудшение физических свойств объекта недвижимости: от потускневшей краски до разрушения конструкции. Износ может быть либо устранимым, либо неустранимым.

Функциональный износ означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть недостаток или избыток. Оцениваемый объект может по-прежнему прекрасно функционировать, но не соответствовать при этом современным стандартам. Дефект может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этого выгодами. Неустранимый износ обычно измеряется потерями в сумме ренты.

Внешний износ вызывается факторами внешними по отношению к собственности (экономическими, экологическими, политическими и др.). Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное поблизости от жилой зоны. Внешний износ всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.

Расчет рыночной стоимости земельного участка затратным методом.

Требуется определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания.

Исходные данные:

- площадь здания - 3000 кв.м.;

- здание построено 15 лет назад;

- предполагаемый срок жизни - 60 лет;

- практика строительных организаций показывает, что удельные затраты на строительство такого нового здания составляют $250 за 1 кв. м.

Решение

а) Затраты на строительство нового аналогичного здания равны

3000 кв. м. * $250 за кв. м. = $750 000

б) Физический износ равен:

15 лет - $750000

60 лет - $187500

Остальных видов износа оценщик не обнаружил.

в) Остаточная восстановительная стоимость офисного здания равна:

$750 000 - $187 500 = $562 500.

Поэлементный метод предполагает нахождение стоимости отдельных компонентов объекта недвижимости на единичной основе (затраты на производство земляных работ, фундамент, стены, кровлю и т.д.), а затем их суммирование.

2.3 Доходный метод, или метод капитализации доходов

В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1), доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Недвижимость, которая используется или может быть использована для извлечения дохода, называется доходной недвижимостью.

Основные принципы оценки доходной недвижимости - принцип ожидания и принцип замещения.

Принцип ожидания означает, что стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью всех его будущих доходов. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта недвижимости при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость объекта не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с аналогичной доходностью.

Как и при других подходах, подход на основе капитализации дохода можно надежно использовать только тогда, когда имеются необходимые сопоставимые данные. Когда такой информации нет, данный подход можно использовать для общего анализа, но не для цели прямого рыночного сравнения.

Доходный подход особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и продаются, исходя из их способности приносить доходы, а также в ситуациях, когда существуют рыночные свидетельства для обоснования различных элементов, включаемых в проводимый анализ. Так же как и для сравнительного подхода, для доходного подхода большое значение имеет качество анализа рынка. Помимо предоставления специфических данных, которые будут обрабатываться, исследование рынка также дает информацию качественного характера для определения сопоставимости и для облегчения взвешивания результатов анализа.

Таким образом, этот подход не просто количественный или математический, он требует и качественных оценок.

После того как будет завершено надлежащее исследование рынка и получены сопоставимые данные, оценщики проводят анализ отчета о доходах и расходах, представленного по рассматриваемому имуществу.

Этот шаг включает изучение доходов и расходов по рассматриваемому имуществу за прошлые периоды, а также по конкурирующим объектам имущества, для которых имеются данные. Затем (на базе реконструированного отчета о прибылях и убытках) рассчитывается денежный поток, который отражает ожидания рынка, элиминирует (исключает из рассмотрения) влияние опыта конкретного собственника и обеспечивает формат, облегчающий дальнейший анализ. Целью этого шага является расчет дохода, который способен "генерировать" оцениваемый объект недвижимости и который на следующем шаге будет капитализирован в показатель стоимости. Эта расчетная величина может отражать доход и расходы только для одного года или для ряда лет.

После определения денежного потока (на основании реконструированного отчета о прибылях и убытках) оценщик должен выбрать метод капитализации. При прямой капитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации, учитывающая все риски, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определения показателя стоимости. Капитализация дохода учитывает стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Примером капитализации дохода является метод дисконтированных денежных потоков. Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.

Необходимо отметить, что метод прямой капитализации доходов применим для оценки действующих объектов недвижимости, не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

В соответствии с Международными стандартами оценки (ОППО, 6.1) "рыночная стоимость земли, основанная на принципе "наиболее эффективного использования", отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, а улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей рыночной стоимостью с учетом этих улучшений".

Таблица - Расчет рыночной стоимости земельного участка доходным методом.

Показатель	Значение
Площадь Объекта оценки (S), кв. м.	126,0
Арендная плата (A ст.), долл./ кв. м./год	$556
Потенциальный валовый доход (ПВД), долл./год	$70 056
Коэффициент загрузки помещений (К з)	0,92
Коэффициент сбора платежей (К с)	1,00
Действительный валовый доход (ДВД), долл./год	$64 452
Эксплуатационные расходы (ЭР на кв. м), долл./кв. м./год	$62
Эксплуатационные расходы по Объекту оценки (ЭР), долл./год	$7 812
Чистый операционный доход (ЧОД об), долл./год	$56 640
Коэффициент капитализации	16,63%
Рыночная стоимость Объекта (V), долл.	$340 589
Рыночная стоимость Объекта (V), руб.	10 297 708р

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.

Заключение

Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

Литература

1. "Конституция Российской Федерации" с учетом поправок, 2013

2. Земельный Кодекс Российской Федерации (в редакции от 05.04.2013)

3. Закон РФ от 21.07.97. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними"

4. Закон РФ от 29.07.98. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

5. Закон РФ от 04.07.91 №1541-1 (ред. От 16.10.12) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

6. Иванова Е.Н., "Оценка недвижимости" М.:2007

7. Грязнова А.Г., Федотова М.А., "Оценка недвижимости: финансы и статистика", М.:2008

8. Коростелев С.П. "Кадастровая оценка недвижимости" Маросейка Москва, 2010

9. Чеботарев Н.Ф. "Оценка стоимости предприятия", Москва, 2010

10. Интернет ресурс: www.apex-group.ru/omain/nedvij

11. Интернет ресурс: www.ocenk-bussines.ru

12. Интернет ресурс: www.n-s-k.net/fix/all/article/36

13. Интернет ресурс: www.kupil-kvartiry.narod.ru/analiz_nedvizhim

14. Интернет ресурс:

edu.dvgups.ru/METOC/EKMEN/FK/OTS_NEDV/METOD

15. Интернет ресурс: бизнес-учебники.рф/book-ndvijimost/zatratnyiy-metod-otcenki.html

16. Интернет ресурс: http://www.consultant.ru

Размещено на Allbest.ru