Процесс оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.



1. Общая характеристика организации

недвижимость управленческий рынок конкурентный

Жилищный Центр «КАЯН» был учрежден 19 июля 1995 г. и является одним из основателей и действительным членом Краснодарской Краевой Ассоциации риэлторов, действительным членом Российской гильдии риэлторов.

ЖЦ «Каян» стал победителем конкурса «Риэлтор года Краснодарского края 2006» в двух номинациях: «Лучшая риэлторская компания на рынке купли-продажи жилья» и «Лучший топ-менеджер». ЖЦ «КАЯН» стал номинантом национального конкурса «Профессиональное признание 2007» как «Лучшая региональная брокерская фирма на рынке продажи жилья 2007». В 2008г. компания выиграла конкурс «Риэлтор Юга России-2007» в номинации «Вклад в развитие рынка недвижимости», а в 2008 и 2009гг. снова стала номинантом национального конкурса «Профессиональное признание» как «Лучшая региональная брокерская фирма на рынке продажи жилья».

С момента основания у ЖЦ «КАЯН» появились десять крупных отделений (филиалов), открылись отдел коммерческой недвижимости, отдел аренды жилья, отдел оценки, компания «Каян-Стройотделка», юридическое бюро «Оберег», Центр ипотечного кредитования.

Миссия Жилищного Центра «КАЯН» - формировать и развивать цивилизованный рынок недвижимости г. Краснодара и Краснодарского края, обеспечивать своим клиентам профессиональные риэлторские и юридические услуги.

В числе корпоративных клиентов ЖЦ «КАЯН» Администрация Краснодарского края, Администрация г. Краснодара, Краевой Суд, ГУВД г.Краснодара, ФСБ г.Краснодара и другие крупные предприятия и организации города и края. Компанию рекомендует Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

ЖЦ «КАЯН» успешно сотрудничает с крупнейшими и надежными строительными организациями. В их числе корпорация «Девелопмент-Юг», «Краснодарстрой» и другие.

Люди, составляющие основу компании (брокеры, риэлторы, оценщики, юристы, финансисты) - высококлассные специалисты в своей сфере, и в областях, связанных с рынком недвижимости и готового бизнеса, постоянно повышающие свой профессиональный уровень в независимости от занимаемой должности.

Деятельность ЖЦ «КАЯН» (в том числе и посредническая) при совершении сделок по купле, продаже, обмене, аренде недвижимого имущества Застрахована ОСАО «Ингосстрах». Полис страхования профессиональной ответственности риэлторов № 433-139-0008231/09.

Сертификат соответствия услуг единому Национальному Стандарту СТО РГР 021.01-02 «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские. Общие требования» № РОСС RU РГР ОС 23.0026, продлен 06 августа 2009г.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности Министерства Имущественных отношений РФ № 005043, выдана 31 октября 2003г.

2. Конкурентный анализ рынка недвижимости

Для выявления сильных и слабых сторон компании «КАЯН» проведем сравнение по ряду признаков с главными ее конкурентами, это агентство по недвижимости «ПРИСЛИ» и агенство по недвижимости «АЯКС».

	«КАЯН»	«ПРИСЛИ»	«АЯКС»
Продолжительность существование на рынке недвижимости	15 лет	19 лет	12 лет
Предоставляемые услуги	-покупка - продажа - аренда - обмен - ипотека - юридические консультации - Юридическое сопровождение операций с недвижимостью - защита прав и интересов клиентов в судах и иных органах - Оценка - строительно-монтажные работы	-покупка - продажа - аренда - ипотека - Юридическое сопровождение операций с недвижимостью	-покупка - продажа - аренда - ипотека - оценка - Юридические консультации - Юридическое сопровождение операций с недвижимостью - строительно-монтажные работы
Количество офисов	11	12	15
Количество сотрудников	250	200	250
Отделы компании	- отдел продаж -отдел аренды - юридический отдел - отдел рекламы и маркетинга - бухгалтерия - технический отдел - отдел персонала - служба безопасности - отдел оценки - отдел кредитования и ипотеки - ЮРИДИЧЕСКОЕ БЮРО "ОБЕРЕГ"	- отдел продаж -отдел аренды - служба безопасности - юридический отдел - бухгалтерия - Отдел кредитования и ипотеки - Отдел информационного обеспечения; - Отдел рекламы и маркетинга - Отдел персонала	- отдел продаж -отдел аренды - юридический отдел - отдел рекламы и маркетинга - бухгалтерия - отдел персонала - отдел оценки - отдел кредитования и ипотеки

Несмотря на то, что ЖЦ «КАЯН» находится на рынке недвижимости г.Краснодара более 15 лет, компания только укрепляет свои позиции. Взяв за основу высокий уровень обслуживания, работая исключительно в соответствии с законодательством Российской Федерации и строгими стандартами РГР, компания обеспечивает гарантированное и успешное решение всех возможных жилищных вопросов своих клиентов. Деятельность ЖЦ «КАЯН» при совершении сделок по купле, продаже, обмене, аренде недвижимого имущества сертифицирована и застрахована. Качество предоставляемого клиентам комплекса услуг, многолетняя успешная работа и безукоризненная репутация позволили добиться компании лидирующих позиций на Краснодарском рынке недвижимости.

3. Описание сущности основной деятельности компании

В настоящее время группа компаний "КАЯН" оказывает следующие бизнесброкерские, риэлторские, юридические услуги:

ПРОДАЖА - поиск покупателя на объект недвижимости, срочный выкуп квартир;

ПОКУПКА - подбор объектов недвижимости с целью покупки;

АРЕНДА - подбор объектов недвижимости в аренду, поиск арендаторов на объект недвижимости;

ОБМЕН - организация расселения, подселения, обмен квартир на новые и т. д.;

ИПОТЕКА - приобретение жилья с использованием кредита банка, как способ решения жилищной проблемы.

БИЗНЕС-БРОКЕРСКИЕ УСЛУГИ ДЛЯ ПРОДАВЦОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ ГОТОВОГО БИЗНЕСА - оценка, юридическая экспертиза, предпродажная подготовка (экспертное заключение для собственника и инвестиционный меморандум для потенциального покупателя), подготовка и юридическое сопровождение сделки, консультации;

БЕСПЛАТНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ - консультации компетентных специалистов по всем вопросам в сфере недвижимости, в области земельного законодательства;

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ операций с недвижимостью: купля-продажа, обмен, дарение, заключение договоров пожизненного содержания с иждивением, ввод в эксплуатацию жилых и нежилых объектов недвижимости, приватизация, работа с жилищными сертификатами, регистрация прав собственности, наследства и т. д.;

ЮРИДИЧЕСКОЕ БЮРО "ОБЕРЕГ" - защита прав и интересов клиентов в судах и иных органах, обеспечение исполнения судебных актов, разовое и комплексное правовое обслуживание, правовая помощь в постановке на регистрационный учет граждан на территории Краснодарского края и города Краснодара и иные услуги;

ОЦЕНКА - независимая оценка всех видов собственности: бизнеса, недвижимости и т.д.

«КАЯН-СТРОЙОТДЕЛКА» - строительство зданий и сооружений, каменные, изоляционные, отделочные и другие работы.

ЦЕНТР ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ - подбор ипотечной программы, подготовка документов в банк, подбор недвижимости, оформление ипотечной сделки (оценка, страхование в том числе).

4. Оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости - это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости - это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;

- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

- устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

- указываются цели оценки объекта; - устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

- формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

На этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

Этап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

Затем проводится согласование полученных результатов. «Согласование результата оценки» - это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке - документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Таким образом, проведение оценки включает в себя несколько этапов:

- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление и передача заказчику отчета об оценке.

Отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов. В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Основные требования к содержанию отчета об оценке:

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Таким образом отчет об оценке должен включать:

Сопроводительное письмо.

1. Общие сведения.

1.1. Основные факты и выводы.

1.2. Цель оценки.

1.3. Оцениваемые права.

1.4. Сертификат качества оценки.

1.5. Квалификация оценщиков.

1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.

3.2. Описание улучшений.

3.3. Общая характеристика региона.

3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.

4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости земли.

5.2. Определение стоимости улучшений:

- затратным подходом,

- сравнительным подходом,

- доходным подходом.

4. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

На практике применяется несколько главных подходов к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный подход.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Затратный подход: совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного

использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:Су=Снс-Си;

- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Доходный подход: основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход ? это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода ? это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода: V=I/R,

Коэффициент капитализации ? норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации ? это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования ? норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценки объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценки.



Список литературы

1. Щербаков А.И., Золотарев И.И.,Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. - Новосибирск: НГАСУ, 1997. - 124

2. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. -231 с.: ил., табл., граф.

3. Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. - М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996.- 496 с.

4. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью:Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. 70 с.

5. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 1997.

6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.

7. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

8. http://www.ayax.ru/

9. http://www.kubanrealty.info/

10. http://krasnodar.life-realty.ru/

11. www.prisly.ru

12. www.kayan.ru

Размещено на Allbest.ru