Рынок недвижимости. Его влияние на развитие территорий
Характеристика рынка недвижимости и главные формы его существования: первичный и вторичный. Системы функционирования и функции рынка, влияние на развитие городских территорий: принципы зонирования, влияние на окружение, двойственность недвижимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 26.11.2013 |
| Размер файла | 38,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
Развитие рыночной экономики невозможно без развития рынка недвижимости, так как недвижимость стала неотъемлемой частью как деловой, так и частной жизни граждан.
Сфера недвижимости - одна из самых важных в нашей жизни, поэтому такого рода вопросы всегда волновали и продолжают волновать практически любого человека.
Недвижимость во все времена являлась составной частью любой сферы общества. Будь-то рыночные отношения, включающие обмен между участниками рынка товарами, оказание услуг или выполнение работ, будь-то социальная сфера, где происходит обслуживание населения государственными или частными структурами или сам государственный сектор экономики, включающий управление сферами общества.
Существование данных отношений требует в буквальном смысле места для их активизации, а именно требует наличия недвижимости. Это здания под государственные учреждения, под частный сектор экономики (магазины, рыночные площади, офисы), а также такие социальные учреждения, как школы, больницы, интернаты, детские сады, благотворительные фонды и так далее.
Именно поэтому недвижимость, выполняя огромную социальную роль, а также отражая текущее состояние экономики, настолько важна для развития территорий, для жизни и существования людей.
1. Недвижимость. Рынок недвижимости. Основные понятия
Рынок - это совокупность отношений по поводу обмена товарами и услугами между продавцами, покупателями и посредниками.
Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому;
Характеристика рынка недвижимости:
- свободное формирование цен;
- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов и использования земель.
- локальный характер рынка недвижимости (сокращение числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
Объектами недвижимости являются:
1) жилье (жилые помещения);
2) коммерческая недвижимость;
3) промышленная недвижимость;
4) недвижимость социально-культурного назначения;
5) земля (земельные участки).
Субъектами рынка недвижимости являются:
1) продавец (арендодатель);
2) покупатель (арендатор);
3) профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН):
4) 3.1) Институциональные участники рынка:
1) специалисты по инвентаризации земли и строений.
2) нотариусы и органы регистрации имущественных прав.
3) институциональные участники градостроительного развития (территориальные органы по утверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению землеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством)
4) проектировщики.
5) строители.
6) специалисты по технической эксплуатации объектов.
7) 3.2) Неинституциональные участники рынка:
1) риэлторы (ПУРН, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке)
2) брокеры (ПУРН, занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающие комиссионное вознаграждение)
3) агенты - помощники брокера, выполняющие его поручения.
4) оценщики недвижимости (ПУРН, занимающиеся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики)).
5) финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы (ПУРН, занимающиеся финансированием операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование)
6) девелоперы (ПУРН, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и осуществляющие несколько видов деятельности на рынке)
7) управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) (ПУРН, занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности)
8) аналитики (ПУРН, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов)
9) специалисты по маркетингу, по связям с общественностью, по рекламе.
10) юристы.
11) страховщики.
12) участники фондового рынка недвижимости.
13) члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.
Первичный и вторичный рынки недвижимости
На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.
Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п.
С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной, базовый объект недвижимости - земля - имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является:
единственным местом проживания всех народов и поколений людей
основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям.
Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.
Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель. Также государственные и муниципальные предприятия не могут самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.
Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.
Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты.
2. Особенности рынка недвижимости
недвижимость рынок зонирование городской
Система рынка недвижимости
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и так далее для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:
· передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
· установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
· связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
· распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов:
спрос
предложение
цена
менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы)
маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование)
инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая)
деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).
Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
1) Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.
2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и приводит к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
3) Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
4) Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.
5) Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение в своих интересах.
6) Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
7) Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
8) Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.
9) Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.
Особенности рынка недвижимости
В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:
· локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
· низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
· сезонные колебания;
· необходимость государственной регистрации сделок;
· вложения капитала в недвижимость.
Ему сопутствуют три группы затрат:
- расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.);
- ежегодный налог на владение недвижимостью;
- высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.
· сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
· низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.
· Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.
Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.
Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости
Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения для участников рынка недвижимости, а также целенаправленном воздействии на рынок в целом. В общем виде государственное регулирование состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, прогнозировании, планировании и проектировании, строительстве и реконструкции, регистрации, учете и оценке, эксплуатации и налогообложении, контроле и распоряжении.
Основные цели регулирования:
- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество;
- установление норм и условий работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка недвижимости;
- обеспечение свободного входа на рынок недвижимости
3. Влияние рынка недвижимости на развитие территорий
Зонирование городских территорий
С учетом многообразия аспектов влияния развития недвижимости на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов развития недвижимости, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы развития таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.
В качестве инструментов такого контроля выступает прежде всего зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как:
* общественные слушания,
* публичное представление проектов,
* установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр.
В современном российском законодательстве понятие «зонирование» широко начинает употребляться после принятия Градостроительного кодекса РФ в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями на использование.
Градостроительный кодекс выделяет при этом следующие зоны:
* жилой застройки
* общественно-деловые
* производственные
* рекреационные зоны
* зоны инженерной и транспортной инфраструктур
* зоны сельскохозяйственного использования
* специального назначения
* зоны военных объектов и режимных территорий
Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений. Например, по отношению к жилым зонам Градостроительный кодекс РФ определяет следующие возможности нежилой застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного влияния на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия».
Зонирование территорий играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, с другой - делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, зонирование должно защищать интересы девелопера и еще в одном отношении. Сегодня нередки случаи, когда реализация проекта затормаживается, если против него резко выступает какая-то часть населения района окружения объекта, причем мотивы такого оппонирования часто не очень ясны. Зонирование должно оградить девелопера от влияния подобных выступлений, если его проект соответствует требованиям зонального регламента.
Рынок недвижимости и его роль в развитии территорий
Рынок недвижимости оказывает влияние на все хозяйствующие и социальные процессы, протекающие как в целом по стране, так и на уровне регионов и муниципальных образований, а его развитие оказывает множественный эффект на экономику указанных территорий и во многом определяет их конкурентоспособность. Организация эффективного управления рынком недвижимости является значимой составляющей частью конкурентоспособности территории любого уровня.
Рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет важное значение, это подтверждают следующие факты:
Ш Высокая доля недвижимости в валовом национальном продукте;
Ш Колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
Ш Высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачу в аренду государственной и муниципальной недвижимости в ряде регионов и городов;
Ш Большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;
Ш В условиях рынка государству необходимо удовлетворять свои интересы, в том числе и за счет недвижимости.
Выгода государства, извлекаемая из процесса функционирования недвижимости, заключается в следующем:
- налогообложение;
- приватизация;
- национализация;
- инвестирование.
Масштабы влияния недвижимости на окружение
Масштабы влияния на окружение определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.
В качестве такого рода проектов можно назвать, например, проект строительства кольцевой автодороги (КАД) вокруг Петербурга, реализация которого существенно улучшает условия не только транзитного движения, но и транспортную доступность земельных участков, прилегающих к трассе КАД. Это, в свою очередь, существенно влияет на ценность земли вдоль КАД.
Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики:
· в производстве строительных материалов
· жилищно-коммунальном хозяйстве
· производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.
Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т.е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.
Бюджетная эффективность развития недвижимости также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.
Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента.
К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены:
ь платежи за право застройки
ь арендная плата за земельные участки
ь налоги на прибыль застройщиков и инвесторов
ь налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.
Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости:
ь налоги с прибыли предприятий
ь налоги с имущества
ь земельный налог и пр.
ь а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т.п.
Социальная эффективность развития недвижимости проявляется в:
_ улучшении среды проживания и жизнедеятельности
_ доходов
_ качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.
Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни:
оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность
является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок
может рассматриваться как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив
Рынок недвижимости - прежде всего локальный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе прямое влияние состояния и особенностей региона.
Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.
В отличие от других рынков, где встречаются значительные массы покупателей, с одной стороны, и продавцов - с другой, на рынке недвижимости друг другу противостоят два субъекта - продавец и покупатель, каждый из которых находится в совершенно конкретном социальном, финансовом и психологическом состоянии. Совершение сделки является результатом столкновения их интересов, их оценки объекта, их ожиданий и даже настроения. Цена, по которой продается объект, так же уникальна, как и сама сделка.
Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.
В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива - акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования.
Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.
Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.
Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):
· как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
· как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).
Характеристики недвижимости как источника дохода могут быть сведены к следующему:
1. Формы доходов от недвижимости:
в виде будущих потоков денежной наличности;
в виде возрастания стоимости недвижимости;
в виде дохода от будущей продажи недвижимости.
2. Стабильность дохода.
В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны - от 3_х до 10-15 и более лет. Отсюда и большая стабильность дохода, чем дохода по акциям.
3. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.
Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения других активов, а с другой стороны, у инвестора может не оказаться достаточных средств.
4. Необходимость в управлении.
Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности.
Отсюда следуют два вывода:
§ Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.
§ Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом
5. Недвижимость - неоднородный актив (например, два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания различаются, по крайней мере, по своему местоположению). Неоднородность недвижимости является фактором, который определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах, например, одного региона.
6. Защищенность доходов от инфляции.
7. Высокие транзакционные издержки.
Недвижимость представляет собой актив, сделки с которым требуют высоких транзакционных издержек.
8. Низкая ликвидность.
Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.
9. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.
10. Особенности ценообразования.
Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.
11. Сохранность инвестируемых средств.
Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).
12. Сложность финансовых потоков.
В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости - в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.
Двойственность недвижимости и ее влияние на сферы общества
Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.
Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.
Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий.
Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту недвижимости будут различны, как и конкурентная среда: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, а на потребительском рынке данный объект недвижимости будет конкурировать с другим объектом за потребителя.
Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.
Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна, и его рассмотрение наиболее целесообразно во взаимосвязи рынка товаров и финансового рынка. Рынок недвижимости предполагает наличие характерных черт, присущих и рынку товаров (ресурсов), и финансовому рынку.
Анализ экономической ситуации в различных регионах показал, что основное влияние на рынок недвижимости оказывают следующие параметры экономического развития:
Отраслевая структура экономики региона;
Уровень экономического развития и его темпы роста;
Уровень доходов населения;
Уровень занятости;
Объем инвестиций;
Структура собственности.
С позиции рынка недвижимости, инвестиционная активность в регионе влечет за собой рост объемов строительства и, следовательно, предложения на рынке, оптимизацию его структуры, а также развитие смежных с рынком недвижимости сфер экономической деятельности.
Влияние структуры собственности в регионе на рынок недвижимости обусловливает активность на рынке недвижимости, степень вовлеченности недвижимости в оборот, а также предопределяет соотношение частных и государственных участников рынка недвижимости, что в свою очередь, влияет на мотивы и механизмы деятельности субъектов рынка недвижимости.
Значимость недвижимости как элемента социально-экономической жизни региона предопределяет и особое значение роли государственного регулирования рынка недвижимости. В новых условиях государство становится крупнейшим участником рынка недвижимости, а также сохраняет за собой определенные (хотя и в меньшем объеме) регулирующие функции.
Конечной целью государственного управления рынком недвижимости является повышения показателя качества жизни населения.
В рамках достижения этой цели выделяется ряд подцелей:
1) содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;
2) обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов;
3) проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.
Используя административные и экономические механизмы воздействия на рынок недвижимости, государство призвано обеспечить равные условия для всех участников экономической деятельности, свободу принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности.
Механизмы инвестирования в недвижимость
Во все времена недвижимость считалась надежным объектом доходного вложения. На фоне нынешнего нестабильного состояния рынка акций и облигаций ее привлекательность возросла еще больше. Из-за опасений возможного спада мировой экономики темпы роста инвестиций в недвижимость одни из самых высоких в мире.
Рост интереса к недвижимости порождает все более интересные предложения, доступные для рядовых инвесторов. Главная задача любого разумного инвестора - добиться наилучшего соотношения дохода и риска. Недвижимость представляет собой один из важных инструментов для достижения этой цели.
Основные преимущества инвестиций в недвижимость:
1. Недвижимость приносит стабильный, предсказуемый доход.
2. Доходы от недвижимости почти всегда превышают уровень инфляции.
3. Риски, связанные с недвижимостью, относительно невелики.
4. Независимо от экономической ситуации у недвижимости всегда остается потребительская стоимость.
6. Недвижимость улучшает качество инвестиционного портфеля. Многочисленные исследования показывают, что для снижения рисков инвестиционного портфеля в него желательно включать недвижимость.
Наряду с положительным влиянием проектов развития недвижимости на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как:
_ временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ)
_ постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).
Заключение
В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:
Рынок недвижимости напрямую влияет на развитие территорий. Недвижимость обеспечивает условия для функционирования всех сфер жизни общества. Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Рынок недвижимости выполняет огромную социальную роль, а именно повышает уровень и комфортабельность жизни населения, создает рабочие места, увеличивает доходы, выполняет защитную функцию. Недвижимость - это выгодное вложение инвестиций, так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции.
Кроме того, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
Список литературы
1. Финансы, денежное обращение и кредит: учебник / под ред. В.М. Романовского, О.В. Врублевской. - М.: Юрайт-Издат, 2010. - 543 с.
2. Финансы. Денежное обращение. Кредит.: учебник для ВУЗов / под ред. Г.Б. Поляка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011 - 512 с.
3. Сенчагов В.К. Финансы, денежное обращение и кредит. М.: Проспект. 2010. 719 с.
4. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 496 с.
5. Куликов М. Закон квадратного метра // Российская газета. - 2011. - №7. - 1 марта. - С. 1, 3
6. http://ekspert-realty.ru/rol-nedvizhimosti-v-zhizni-cheloveka
7. http://etallon.com.ua/osnovnye-napravleniya-ekonomiki-nedvizhimosti/184_nedvizhimost-ponyatie-rol-priznaki-nedvizhimosti.html
8. http://otherreferats.allbest.ru/economy/00195873_0.html
9. http://www.iworld.ru/attachment.php? barcode=978594723316&at=exc&n=0
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.
курсовая работа [1,4 M], добавлен 18.10.2013Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.
шпаргалка [53,3 K], добавлен 10.06.2009Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.
курсовая работа [26,8 K], добавлен 26.04.2011Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.
курсовая работа [4,3 M], добавлен 18.11.2014Характеристика и отличия первичного рынка недвижимости от вторичного, их классификация и структура. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Определение дохода, относимого к зданию и земле, коэффициента капитализации методом Элвуда.
контрольная работа [24,2 K], добавлен 05.07.2009Продажа предприятия как недвижимости. Размер и способы внесения арендной платы. Особенности и закономерности рынка недвижимости. Циклы в развитии рынка недвижимости. Факторы, оказывающие влияние на рынок недвижимости. Сохранность инвестируемых средств.
реферат [36,4 K], добавлен 06.08.2015Понятие, сущность и правовые основы регулирования рынка недвижимости. Первичный рынок жилья столицы Республики Беларусь и его мониторинг. Проблемы, сдерживающие развитие первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь на современном этапе.
дипломная работа [4,3 M], добавлен 05.06.2016Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015Экономическая сущность, этапы развития и сегменты рынка недвижимости в России, его функции и элементы. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и методы её оценки. Плюсы и минусы долевого строительства. Признаки надежного агентства недвижимости.
дипломная работа [223,4 K], добавлен 05.09.2016Теоретические основы рынка офисной недвижимости на примере подхода 4Р. Исследование основных направлений и анализ развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, пути его развития. Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости.
курсовая работа [179,4 K], добавлен 10.11.2011
