Оценка недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Общие сведения

1.1 Цель оценки

Оценка недвижимости включает в себя объективное определение стоимости недвижимого имущества или отдельных прав в отношении оцениваемого имущества. В соответствии с заданием заказчика и требованиями законодательства, оценщик устанавливает (рассчитывает) стоимость недвижимости. На основании указанной в отчете об оценке величины стоимости объекта оценки либо сам заказчик, либо заинтересованная третья сторона (банк, страховая компания и т.д.) могут принять то или иное обоснованное решение управленческого характера.

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости.

Задачей оценки является консультирование Заказчика относительно величины рыночной стоимости имущества для совершения сделки купли-продажи. Для целей настоящего Отчета под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

одна из сторон не обязана продавать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о данной сделке и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Приведенное понятие рыночной стоимости полностью соответствует законодательству РФ и Международных, Европейских стандартов оценки

Альтернативное использование настоящего отчета возможно только в соответствии с действующим законодательством и примененными стандартами.

1.2 Имущественные права

стоимость рынок недвижимый имущество

Имущественные права - субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имущества, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами, услугами, работами, ценными бумагами, деньгами и др.).

Имущественными правами являются правомочия собственника, право хозяйственного ведения, право оперативного управления (вещные имущественные права) и обязательственные права (в том числе право на возмещение ущерба, причиненное жизни или здоровью гражданина, а также вреда, причиненного имуществу физического или юридического лица), право авторов и изобретателей на вознаграждение за созданные им произведения (сделанные изобретения), наследственные права.

По действующему у нас в стране законодательству, предусматриваются следующие виды прав:

собственность;

постоянное бессрочное пользование;

пожизненное наследуемое владение;

безвозмездное срочное пользование;

аренда;

ограниченное пользование чужой собственностью (сервитут).

На данный объект оценки распространяется право собственности.

1.3Дата оценки

Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как многочисленные факторы, влияющие на ценообразование, учитываются полностью.

Дата оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:

текущая;

ретроспективная;

будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата оценки - это дата, близкая к дате определения здания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или будущем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т.д.

Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для ОН, находящегося в стадии строительства, проектирования или применения решений о целесообразности строительства. Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода ОН на проектную мощность завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения стоимости на дату завершения строительства.

В данной курсовой работе определяется текущая дата оценки, т.е. дата ближайшая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ.

1.4 Класс собственности

Классификация - это распределение множества ОН на их подмножество по сходству или различию, в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определить состояние и измерение его потребности и рыночных свойств.

Классификацию недвижимости можно провести фактным методом, предполагающим параллельное разделение множества ОН на независимые группы. Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния ОН и их рыночной оценки.

Одним из способов классификации ОН является степень специализации. Согласно этому признаку, недвижимость подразделяется на следующие виды: специализированная; неспециализированная.

Специализированная собственность - это та собственность, которая в силу своего специфического характера редко, если вообще сдается в аренду, или продается на открытом рынке для продолжения своего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего его бизнеса (заводы, фабрики, электростанции, музеи, библиотеки).

Неспециализированная собственность - это собственность, на которую присутствует всеобщий спрос на открытом рынке.

В данной курсовой работе объект оценки относится к неспециализированной собственности.

1.5 Допущения и ограничения

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью любого отчета об определении рыночной стоимости.

Настоящий отчет приобретает юридическую силу документа, содержащего сведения доказательственного значения (ст. 12 ФЗ), может быть предметом рассмотрения судебного спора и влечет за собой, в установленных законодательством случаях, ответственность оценщика только после получения оценщиком в полном объеме оплаты за выполненную работу.

До получения оценщиком в полном объеме оплаты за выполненную работу настоящий отчет является лишь информационным материалом об уровне цен на соответствующий вид имущества.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Оценщик не проводил как часть работы инвентаризацию, аудиторскую или иную финансовую проверку и не несет ответственность за выводы, сделанные на основе представленных заказчиком или (и) его представителями документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

Отчет об оценке составляется исключительно для целей заказчика, указанных в отчете, и не может использоваться заказчиком в иных целях в целом либо частично без письменного соглашения между заказчиком и оценщиком, за исключением случаев, предусмотренных законодательством и нормативными правовыми актами.

Право собственности на настоящий отчет переходит к заказчику оценки только после поступления на расчетный счет (в кассу) объединения в полном объеме оплаты за выполненную работу.

2 Анализ объекта оценки и его окружения

2.1 Обзор социально-экономических развития края

В текущем году социально-экономическая ситуация в крае улучшена по многим направлениям деятельности.

Положительная динамика достигнута по всем основным секторам экономики - промышленным производствам, сельскому хозяйству, строительству, грузоперевозкам, связи, оптовой, розничной торговле, общественному питанию, платным услугам населению, где приросты объемов относительно первого полугодия 2009 года составили от 0,2% до 23,9%.

Также во всех перечисленных секторах в июне получен прирост объемов продукции (работ и услуг) относительно предыдущего месяца (от 5,2% по связи до 21,5% в сельском хозяйстве) и относительно аналогичного месяца прошлого года (от 0,2% в оптовой торговле до 11% в промышленных производствах).

Индекс промышленного производства в 1 полугодии текущего года составил 104,1% (против 86,1% в аналогичном периоде 2009 года) за счет роста на 5,6% выпуска продукции обрабатывающих производств и на 0,9% - производства и распределения электроэнергии, газа и воды.

В результате увеличения производства отдельных видов животноводческой продукции и успешного начала уборочной кампании нарастает положительная динамика в сельском хозяйстве - 105,2% (против 99,4% в 1 полугодии 2009 года).

В строительстве объем работ возрос по сравнению с январем-июнем прошлого года на 23,9% (год назад снижение объемов строймонтажа составляло 4,2%). В жилищном строительстве темп роста достиг 125,8% (в январе-июне 2009 года - 87,1%).

В транспортном комплексе (включая транспортирование по трубопроводам) перевозка грузов увеличена на 6,3%, грузооборот - на 2,4% (год назад снижение объема грузоперевозок составляло 4,8%, грузооборота - 0,8%). Но при этом сохраняется отрицательная динамика пассажирских перевозок: пассажиропоток уменьшен на 4,8%, пассажирооборот - на 1% (по сравнению с показателями годичной давности темпы падения замедлены на 0,4 и 3,9 процентных пункта).

Преодолена отрицательная динамика оптовой торговли организаций всех отраслей экономики, имевшая место в январе-апреле текущего года. По итогам полугодия темп роста составил 100,2% (год назад - 89,9%), по организациям оптовой торговли показатель еще выше -111,2% (год назад - 89,4%).

Оборот розничной торговли возрос на 3,9%, что на 3,6 п.п. превышает темп роста за 6 месяцев прошлого года, общественного питания - на 2,1% (на 2 п.п. больше, чем год назад), платных услуг населению - на 2,5% (на 0,8 п.п. больше, чем в январе-июне 2009 года).

Позитивно изменение показателей, характеризующих уровень жизни населения:

улучшилась динамика реальных денежных доходов населения - 107% к январю-июню 2009 года (против 106,1% в 1 полугодии 2009 года);

сохранен прирост среднемесячной номинальной (110,4%) и реальной (103,1%) заработной платы;

сокращена задолженность по оплате труда - до 8,1 млн. рублей по состоянию на 1 июля, что составляет 60,3% к объему долгов на аналогичную дату прошлого года;

- уровень регистрируемой безработицы, как и год назад, составляет 0,9% от экономически активного населения;

- третий месяц подряд сохраняется самый низкий уровень инфляции в текущем году - в июне, как в мае и апреле, цены выросли на 0,4% (в марте на 0,9%, в феврале - на 0,7%, в январе - на 1,3%). В целом с начала года рост потребительских цен составил 104,2% (за 6 месяцев прошлого года - 108,2%).

2. Положение края в сравнении с крупными субъектами ЮФО Социально-экономические показатели края имеют лучшие результаты:

по темпам роста: выполненных строительных работ - 123,9% (в крупных субъектах ЮФО уменьшение на 5-12%), ввода в действие жилых домов - 125,8% (в Астраханской области - на 4,6%, в Ростовской и Волгоградской областях - снижение на 6% и 9%), оборота оптовой торговли - 100,2% (в других субъектах ЮФО уменьшение на 2-6%), уровня инфляции - 104,2% к декабрю 2009 года (в других регионах от 104,9% до 105,9%);

по объемам производства: продукции сельского хозяйства (в 2,3 раза больше, чем в Ростовской области, имеющей 2 результат), выполненных работ в строительстве, в том числе жилищном (превосходит объемы строительства Ростовской области, соответственно в 3,5 и 2,4 раза), оборотов всех секторов потребительского рынка (в Ростовской области объем розничных продаж меньше на 14%, услуг общепита - на 36%, платных услуг - на 38%), величине финансового результата деятельности организаций (в 1,4 раза больше, чем в Волгоградской области, имеющей 2 результат);

по величине среднемесячной заработной платы (в январе-мае) - 15,4 тыс. рублей против 14,7 тысяч в Астраханской, 14,1 тысяч в Ростовской и 13,4 тыс. рублей в Волгоградской областях;

по уровню регистрируемой безработицы (0,9% - это на 0,5-1,2 процентных пункта меньше, чем в других крупных субъектах ЮФО). При этом край занимает 2 место по наименьшей численности официально зарегистрированных безработных (23,2 тыс. человек) после Астраханской области (9,7 тыс. человек).

Край занимает второе место:

- по темпам роста общественного питания - 102,1% (в Астраханской области -105,1%), платных услуг населению - 102,5% (в Астраханской области - 104,9%);

- по темпам роста среднедушевых денежных доходов населения в январе-мае текущего года, как в номинальном - 114% (в Ростовской области - 120,1%),

106,6% (в Ростовской области - 111,9%) выражении. По величине денежных доходов (13 1 тыс. рублей в месяц) край также занимает второе место в ЮФО, после Ростовской области (13,9 тыс. рублей).

3. Положение дел в основных секторах экономики

Промышленность

Индекс производства относительно 1 полугодия 2009 года составил 104,1% (против 86,1% в аналогичном периоде 2009 года). Положительная динамика выпуска продукции отмечена в двух из трех основных сфер деятельности.

В июне прирост промышленного производства составил 14% к маю текущего года и 11% - к июню 2009 года.

В обрабатывающих производствах рост объемов составил 5,6% (в январе-июне прошлого года выпуск продукции был снижен на 14,8%). Улучшению индекса способствовала положительная динамика в 11 из 14 основных секторов.

Значительно возросло производство химической продукции (в 1,9 раза), кожи, изделий из кожи и обуви (в 1,4 раза), мебели (в 1,4 раза), электрооборудования (на 38,9%), транспортных средств (на 25,4%), металлургической продукции (на 18,9%).

Кроме того, еще в 5 видах деятельности получены приросты выпуска товаров от 3% до 17% (в производстве строительных материалов, нефтепродуктов, резиновых и пластмассовых изделий, целлюлозно-бумажной и полиграфической продукции, текстильном и швейном производстве).

Отставание от уровня 6 месяцев прошлого года отмечено:

в производстве пищевых продуктов - на 1,1% (по сравнению с первым кварталом отставание сокращено на 1,5 процентных пункта) за счет уменьшения переработки и консервирования рыбо- и морепродуктов, производства растительных масел, продуктов мукомольно-крупяной промышленности, напитков, прежде всего пива и водки, а также табачных изделий;

в обработке древесины и производстве изделий из дерева - на 1,3% (относительно первого квартала темпы падения замедлились на 8,6 п.п.) в связи со снижением выпуска древесностружечных плит, паркета и деревянной тары;

в производстве машин и оборудования - на 24,9% (глубина падения уменьшена по сравнению с первым кварталом на 7,8 п.п.) в результате сокращения спроса на зерноуборочные комбайны, тракторы, металлорежущие станки, воздушные компрессоры.

Месячная динамика (июнь к маю текущего года) положительна в 8 направлениях деятельности, за исключением кожевенного, целлюлозно-бумажного и полиграфического производства, нефтепереработки, химического, металлургического, мебельного производства.

Относительно июня 2009 года рост объемов производства зафиксирован в 12 секторах, за исключением производств химической продукции, резиновых и пластмассовых изделий.

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды индекс производства составил 100,9% (год назад - 95,8%).

Выработка электроэнергии возросла на 2,9%, теплоэнергии - также на 2,9% по сравнению с 1 полугодием 2009 года.

В июне индекс промышленного производства к маю текущего года составил 111,4%, к июню прошлого года - 98,5%.

Отрицательная динамика допущена в добыче полезных ископаемых - 97,9% к январю-июню 2009 года (год назад - 87,7%).

В июне индекс промышленного производства составил 101,3% к маю текущего года и 101,8% относительно июня прошлого года. Положительная месячная динамика, начиная с марта, позволила сократить темпы падения по сравнению с 1 кварталом текущего года на 2,2 п.п.

Добыча топливно-энергетических ресурсов снижена на 8,1%, в том числе нефти - на 7,5%, газа природного - на 11,1%. Причина: отрицательные результаты поискового бурения и недостаток финансирования геологоразведочных работ в 2009 году. В текущем году планируется увеличение в 3,7 раза объема инвестиций в геологоразведку на море, до 4,7 млрд. рублей. Финансирование геологоразведки на суше составит 1,2 млрд. рублей или 96% к уровню 2009 года.

Добыча прочих полезных ископаемых возросла в 1,4 раза за счет увеличения потребности в нерудных строительных материалах в связи с ростом объемов работ по строительству и ремонту автомобильных дорог.

Строительство

Объем выполненных работ достиг 90,8 млрд. рублей или 123,9% к январю-июню прошлого года (год назад - 95,8%). В июне объем выполненных работ увеличен относительно мая текущего года - на 18,2%, по сравнению с июнем 2009 года - на 8,7%.

При этом объемы дорожного строительства возросли относительно 1 полугодия 2009 года в 1,8 раза, объемы строительно-монтажных работ по возведению зданий и сооружений - на 16,7%.

Введено в эксплуатацию 7020 зданий жилого и 36 зданий нежилого назначения (11 промышленных, 14 коммерческих, 5 здравоохранения, одно учебное). Среди основных введенных объектов:

- мощности по добыче нерудных материалов на 700 тыс. куб. метров, по производству рулонных кровельных материалов на 2 млн. кв. метров, по производству сухих смесей на 38,2 тыс. тонн;

одна нефтяная скважина;

перегрузочный комплекс в морском порту мощностью 2 млн. тонн грузов в год;

-3 антенно-мачтовых сооружения, подвижная радиотелефонная связь на 2,5 тыс. номеров;

торгово-развлекательный центр площадью 789 кв. метров, торговые предприятия площадью 4,8 тыс. кв. метров, общетоварные склады площадью 4,3 тыс. кв. метров;

больничные учреждения на 35 коек, санатории на 148 коек, дома отдыха на 72 места, дошкольные образовательные учреждения на 40 мест;

- физкультурно-оздоровительный комплекс, плавательный бассейн, плоскостные спортивные сооружения площадью 1 тыс. кв. метров.

Проложено 40,5 км газопроводов, в том числе 40,1 км в сельской местности, 202 км радиорелейных линий связи.

Продолжалось строительство и реконструкция крупных объектов:

- первой очереди горно-лыжного комплекса «Роза Хутор», гостинично-оздоровительного комплекса «Си-Плаза», олимпийских объектов в районе Имеритинской низменности и совмещенной автомобильно-железной дороги Адлер - горноклиматический курорт «Альпика-Сервис»;

системы базирования Черноморского флота;

перегрузочного комплекса нефтепродуктов и сжиженных углеводородных газов. Улучшена динамика в жилищном строительстве. За 6 месяцев введено 1806,3 тыс. кв.

метров жилых домов, что на 25,8% превосходит результаты первого полугодия 2009 года (в аналогичном периоде прошлого года ввод жилья был снижен на 12,9%).

Это связано с увеличением ввода домов массовой застройки - в 2,5 раза по сравнению с 1 полугодием 2009 года. Строительными организациями введено 791,4 тыс. кв. метров жилья или 43,8% от общего объема.

Наибольшая доля (56,2% или 1014,9 тыс. кв. метров) жилья введена индивидуальными застройщиками со снижением к аналогичному периоду прошлого года на 9,3%.

Краевой целевой программой «Жилище» в текущем году предусмотрено финансирование следующих мероприятий:

- на цели предоставления гражданам (в том числе молодым семьям) социальных выплат, направленных на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита, - 350 млн. рублей средств краевого бюджета (по состоянию на 1 июня освоено 134,3 млн. рублей, социальные выплаты получили 330 кубанских семей из 1106-ти, планируемых на год);

- на мероприятия по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой в целях жилищного строительства - 130 млн. рублей (в 1 квартале состоялся конкурсный отбор инвестиционных проектов, который прошли 13 проектов из 10 муниципальных образований, в настоящее время ведутся согласовательные процедуры по распределению средств краевого бюджета между победителями конкурсного отбора);

- на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства - 20 млн. рублей средств краевого бюджета (в настоящее время в Краснодарском крае отсутствуют проекты, полностью отвечающие условиям участия в конкурсном отборе в 2010 году, в связи с чем заявка в Министерство регионального развития РФ не направлялась).

Сельское хозяйство

Валовая продукция сельского хозяйства составила 78,7 млрд. рублей, что на 5,2% превышает показатель 1 полугодия 2009 года (год назад наблюдалась отрицательная динамика - 99,4%). По сравнению с 1 кварталом текущего года темпы роста увеличены на 1,2 п.п. в результате роста сельскохозяйственного производства в июне на 21,5% относительно предыдущего месяца и на 7,5% - по сравнению с июнем 2009 года.

Растениеводство.

Посевные площади сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий в 2010 году составили 3632,2 тыс. гектаров или 99,5% к прошлому году. В структуре посевных площадей сократилась доля зерновых культур (с 60,2% в 2009 году до 59,1% в 2010 году, при этом посевы пшеницы и риса возросли, а кукурузы и ячменя снизились), кормовых культур (с 14% до 13,1%>) при увеличении доли технических культур (с 22,2% до 24% за счет роста посевов сахарной свеклы и сои), картофеля и овощебахчевых (с 3,6% до 3,8%).

В крае полным ходом идет уборочная кампания. Сельскохозяйственными организациями к 1 июля текущего года зерновые культуры убраны на площади 157,5 тыс. гектаров (это составляет 10,4% от площади посевов), в том числе пшеница - на 15,8 тыс. гектаров (1,6% посевов), масличные культуры - на 4,8 тыс. гектаров (1,1%), овощи - на 4,0 тыс. гектаров (22% от площади посевов). При этом за счет увеличения площади убранных посевов и урожайности культур относительно 6 месяцев прошлого года в 1,5 раза возросли валовые сборы пшеницы, в 2,4 раза - масличных культур, в 1,6 раза - овощей.

В хозяйствах края одновременно с уборкой продолжаются уходные работы на пропашно-технических культурах и рисе. На посевах кукурузы, сахарной свеклы и подсолнечника проведена двукратная междурядная обработка и внесены гербициды. На посевах сои проведена междурядная обработка, на посевах риса - обработка гербицидами.

Животноводство.

В хозяйствах всех категорий производство мяса увеличено на 7,1% до 245,7 тыс. тонн, яиц - на 7,8% до 929,3 млн. штук. Результат обусловлен ростом поголовья птицы на 6,3% (до 25,3 млн. голов), а также увеличением продуктивности свиней (привесы свиней на выращивании, откорме и нагуле возросли на 6% и достигли 413 граммов в сутки) и птицы (средняя яйценоскость увеличена на 0,7% и составила 149 яиц от одной курицы-несушки).

Несмотря на увеличение надоев молока от одной коровы (на 1,8% до 2728 кг) валовое производство молока снизилось на 1,4% до 711,4 тыс. тонн. Это связано с сокращением численности коров на 3,2% (до 261,1 тыс. голов) относительно 1 июля 2009 года, а также снижением закупочных цен на молоко-сырье - на 3,7% в июне и на 2,9% в мае текущего года.

Также сохраняется отставание от уровня прошлого года поголовья крупного рогатого скота (666,5 тыс. голов по состоянию на 1 июля 2010 года) и свиней (1085,1 тыс. голов) - 3% и 4,9%, соответственно. За второй квартал глубина падения численности КРС увеличилось на 0,5 п.п., свиней - на 1,5 п.п.

Помимо этого среди негативных моментов развития отрасли - снижение среднесуточных привесов крупного рогатого скота на выращивании, откорме и нагуле. По сравнению с 1 полугодием прошлого года показатель уменьшен на 1% и составляет 613 граммов.

В животноводстве сохраняется неблагоприятная обстановка. В результате интенсивной выбраковки низкопродуктивных животных, которых в краевом стаде около 30%, а также снижения рентабельности производства молока наблюдается снижение численности крупного рогатого скота.

Снижение поголовья свиней обусловлено рядом факторов (заболевание африканской чумой), возникших в предыдущие годы, в результате которых произошел сброс поголовья. Сложившаяся ситуация на мировом финансовом рынке повлекла за собой возникновение ряда дополнительных проблем для организаций АПК. В результате не было завершено в назначенный срок строительство двух свинокомплексов, рассчитанных на производство 60 тыс. голов в год, сокращен завоз импортного скота (в настоящее время в крае сложился дефицит поголовья свиноматок, который составляет 7,5 тыс. голов).

2.2 Уровень цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара за I квартал 2011 года

Для исследования уровня цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара нами были проанализированы предложения о продаже магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые были представлены продавцами в 1 квартале 2011 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара.

В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой недвижимости, объекты выставляются на продажу за 53 674 руб. за 1 кв. м. общей площади, что на 5,3% дешевле уровня цен I квартала 2010 года и на 27% дешевле уровня цен I квартала 2009 года. Цена 1 кв. м. варьируется в диапазоне от 10 714 руб. до 186 957 руб.

Самая дорогая недвижимость нежилого назначения выставляется на продажу из расчета более 60,0 тыс. руб. за 1 кв. м. общей площади:

· Центр - 67 646 руб./1 кв. м.

· ЧМР - 60 946 руб./1 кв. м.

В диапазоне от 56 тыс. до 59 тыс. рублей за 1 кв. м. продавцы предлагают свою недвижимость в следующих районах города:

· Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 56 543 руб./1 кв. м

· ФМР - 58 846 руб./1 кв. м.

От 40 тыс. до 47,8 тыс. рублей за 1 кв. м. выставляется недвижимость в следующих районах города:

· ЮМР - 49 897 руб./1 кв. м.

· ГМР, ТЭЦ - 46 782 руб./1 кв. м.

· КМР - 45 676 руб./1 кв. м.

· СМР, МХГ, СХИ - 45 484 руб./1 кв. м.

· ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 43 563 руб./1 кв. м.

· Ростовское шоссе и улица Российская - 43 494 руб./1 кв. м.

· КСК-ХБК-СБС - 40 105 руб./1 кв. м.

Минимальная цена 1 кв. м. оказалась в следующих районах города:

· ПМР, Аэропорт - 37 835 руб./1 кв. м.

· Пригород - 35 321 руб./1 кв. м.

· Авиагородок, ЖМР - 34 120 руб./1 кв. м.

Больше всего предложений о продаже объектов коммерческого назначения оказалось в следующих районах города:

· Центр - 28%

· ФМР-10%

· ЧМР - 9%

· ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 9%.

· КМР - 7%

· Пригород - 6%.

· ЮМР - 6%

· ПМР, Аэропорт - 5%

Менее 5% предложений приходится на следующие районы города:

· СМР, МХГ, СХИ - 4%

· Ростовское шоссе и улица Российская - 4%

· КСК-ХБК-СБС - 3%

· Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 3%

· Авиагородок, ЖМР - 3%

· ГМР, ТЭЦ - 3%

Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что в большинстве районов города объекты подешевели. Изменение среднего значения цены 1 кв. м. по районам города представлено в таблице:

Район города	Среднее значение цены 1 кв. м.
	1 квартал 2011 года	4 квартал 2010 года	3 квартал 2010 года	2 квартал 2010 года	1 квартал 2010 года
Центр	67 646	71 504	66 297	74 157	72 747
Мосты, Табачная фабрика, ШМР	56 543	46 648	53 227	43 076	54 647
ККБ, ЗИП и 40 лет Победы	43 563	49 174	45 367	52 054	48 292
ЧМР	60 946	61 459	59 557	61 320	59 865
ФМР	58 846	57 703	61 252	60 312	57 309
Ростовское шоссе и улица Российская	43 494	44 155	47 843	48 252	50 588
ГМР, ТЭЦ	46 782	45 023	44 079	55 166	53 821
ЮМР	49 897	48 772	45 934	49 322	48 125
КМР	45 676	48 917	45 582	51 753	44 720
CMP, мхг, схи	45 484	47 294	43 802	51 933	45 541
КСК-ХБК-СБС	40 105	39 989	40 070	39 362	42 262
Авиагородок, ЖМР	34 120	39 246	37 105	43 015	43 335
ПМР, Аэропорт	37 835	40 270	41 749	42 987	39 784
Пригород	35 321	34 408	38 612	30 030	33 596

На стоимость коммерческой недвижимости оказывают влияние не только местоположение объекта и его фактическое состояние, но и функциональное использование недвижимости.

Самая дорогая недвижимость из нежилой - это торговая. Среднее значение 1 кв. м. общей площади магазинов по городу Краснодару составило 56 569 руб. По сравнению с уровнем цен

IV квартала 2010 года, данный тип недвижимости подорожал на 0,8%.

На втором месте - прочие коммерческие объекты, которые выставляются на продажу, в среднем, из расчета 49 352 руб./1 кв. м. За последние три месяца они упали в цене на 4,5%.

Административно-офисная недвижимость выставляется на продажу за 45 430 руб./кв. м., а производственно-складская - 36 016 руб. По сравнению с IV кварталом 2010 года офисы подорожали на 2,7%, а склады и цеха - на 3,3%.

Тип недвижимости	3 кв. 2008	4 кв. 2008	1 кв. 2009	2 кв. 2009.	3 кв. 2009.	4 кв. 2009.	1 кв. 2010.	2 кв. 2010.	3 кв. 2010.	4 кв. 2010.	1 кв. 2011.
Торговая	7381 9	68 347	6509 6	6407 2	5890 0	5815 8	5624 1	5844 1	5880 9	5610 8	5656 9
Офисная	5987 1	58 903	5632 5	5059 4	4893 1	4757 0	4518 8	4753 3	4228 4	4425 0	4543 0
Производственно-складская	4906 4	46 982	5139 5	5340 4	3990 6	4542 5	4243 8	3350 0	4167 4	3487 2	3601 6
Прочая коммерция	6694 2	65 601	5969 5	5920 3	5403 0	5620 5	5068 0	5275 5	5081 2	5168 0	4935 2

В І квартале 2011 года 22% предложений о продаже приходится на офисные помещения, а 16% принадлежит магазинам. Больше всего предложений (около 49%) - это продажа помещений и зданий которые возможно использовать под любой вид деятельности по усмотрению собственника (т.н. «прочие коммерческие объекты»). Меньше всего (13%) приходится на производственно-складскую недвижимость.

Более подробная информация о стоимости нежилых помещений города Краснодара по районам и по типам недвижимости представлена в таблице:

Район города	Показатели	Магазины	Офисы	Производственно-складские	Прочая коммерция
Центр	среднее	73 450	65 579	42 564	67 593
	минимальное	20 ООО	25 974	16 667	16 845
	максимальное	150 ООО	150 ООО	74 074	150 000
	Итого среднее	67 646
ЮМР	среднее	60 154	47 399	X	47 459

3. Описание оцениваемого объекта

В данном отчете определяется рыночная стоимость недвижимого имущества: помещение под офис, расположенного ул Северная (Мосты).

Транспортная доступность к объекту отличная. Рельеф участка - равнинный. Социальная инфраструктура развита хорошо. Окружающая застройка - жилого и коммерческого назначения. Экологическое состояние района оценивается как спокойное.

Описание местоположения объекта оценки (прилегающей территории) представлено в таблице №4.

Таблица №4 - Описание местоположения объекта оценки (прилегающей территории)

Характеристика	Возможные значения
Местонахождение объекта	г. Краснодар, Центральный район, ул. Северная
Время проезда до центра - на общественном транспорте - на личном транспорте	0 минут
Расстояние до остановок общественного транспорта	1 минута
	100 м.
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения	Жилая и коммерческая недвижимость
Основной тип застройки	Плотная

Таблица №5 - Технические характеристики объекта оценки

Общая характеристика:	Показатели
Год постройки	1980
Общая площадь помещений	570
Высота помещения	3,2
Этажность	2

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют оценивать отдельно участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно незастроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Физическая осуществимость, т.е. соответствие ресурсному потенциалу

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам. Таким образом, срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка, использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, КЗКОЙ из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости-то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков и господствующих рыночных условий, тем самым, выражая лишь мнение, но не безусловный факт.

В соответствии с функциональным назначением, окружающей застройкой, объемно-планировочным решением объекта оценки наиболее вероятным будет текущее использование помещений в качестве коммерческой недвижимости.

Размещено на Allbest.ru