3.2 Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

Ш изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

Ш сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

Ш анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

Ш корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

Ш согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Москве по объявлениям в газете "Из рук в руки", в журнале "Недвижимость & Цены", в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

Ш условия финансирования;

Ш дата предложения;

Ш местоположение;

Ш состояние;

Ш общая площадь;

Ш этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи "Таблицы относительной важности" эксперт может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок - шкала относительной важности.

Таблица 6. Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)

При внесении корректировки более 10% (за исключением корректировки на торг) Оценщик приводит методологию и сам расчет величины корректировки.

В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Таблица 7. Характеристика объектов-аналогов

Путём анализа данного сегмента рынка удалось вычислить, что рост цен на рынке недвижимости составляет 0,5 % в месяц. Косметический ремонт 240 000 руб.

Таблица 8. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости

Ставка арендной платы за квартиру в месяц 38 000 руб.

Таблица 9

ВРМ =;

ПВВ = СахNхt;

ПВВ_{оо (ан)} =38 000х1х12=456 000 руб. =0,456 млн. руб.

ДВВ=ПВВх (1-k);

ДВВ_оо=0,456х (1-0,05) =0,4332 млн. руб.

ДВВ_{1 ан}=0,456х (1-0,08) =0,41952 млн. руб.

ДВВ_{2 ан}=0,456х (1-0,06) =0,42864 млн. руб.

ДВВ_{3 ан}=0,456х (1-0,05) =0,4332 млн. руб.

ДВВ_{4 анн}=0,456х (1-0,07) =0,42408 млн. руб.

ДВВ_{5 ан}=0,456х (1-0,09) =0,41496 млн. руб.

ДВВ_{6 ан}=0,456х (1-0,06) =0,42864 млн. руб.

ВРМ_{1 ан} =9,6/0,41952=22,8 8

ВРМ_{2 ан}=8,6/0,42864=20,2

ВРМ_{3 ан}=8,7/0,4332=20,08

ВРМ_{4 ан}=8,9/0,42408=20,99

ВРМ_{5 ан}=9,6/0,41496=23,13

ВРМ_{6 ан}=9,3/0,42864=21,7

С учётом удельных весов:

22,88х0,25+20,2х0,25+20,08х0,3+20,99х0,15+23,13х0,2+21,7х0,3=20,31

(проверка: 20,08<20,31<23,13)

С_оо=ВРМ_средхДВВ_оо=20,31х0,4332=8,798292

ОКК=;

ЧД=ДВВ-Расх;

Расходы:

О.О. =0,48х0,456=0,21888 млн. руб.

1 ан. =0,48х0,456=0,21888 млн. руб.

2 ан. =0,455х0,456=0, 20748 млн. руб.

3 ан. =0,478х0,456=0,217968 млн. руб.

4 ан. =0,466х0,456=0,212496 млн. руб.

5 ан. =0,41х0,456=0,18969 млн. руб.

6 ан. =0,462х0,456=0,210672 млн. руб.

ЧД_оо=0,4332-0,21888=0,21432 млн. руб.

ЧД_{1 ан}=0,41952-0,21888=0, 20064 млн. руб.

ЧД_{2 ан}=0,42864-0, 20748=0,22116 млн. руб.

ЧД_{3 ан}=0,4332-0,217968=0,215232 млн. руб.

ЧД_{4 ан}=0,42408-0,212496=0,211684 млн. руб.

ЧД_{5 ан}=0,41496-0,18696=0,228 млн. руб.

ЧД_{6 ан}=0,42864-0,210672=0,217968 млн. руб.

ОКК_{1 ан}=0, 20064/9,6=0,0209

ОКК_{2 ан}=0,22116/8,6=0,0257

ОКК_{3 ан}=0,215232/8,7=0,0247

ОКК_{4 ан}=0,211584/8,9=0,0238

ОКК_{5 ан}=0,228/9,6=0,0238

ОКК_{6 ан}=0,217968/9,3=0,0234

Сред. рыноч.

=0,0209х0,25+0,0257х0,25+0,0247х0,3+0,0238х0,15+0,0238х0,2+

+0,0234х0,3=0,02441

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Определить рыночную восстановительную стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета сметной стоимости строительства в ценах 1984 гг в сметные цены 1991 г. и дальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки. Другой подход для получения величины восстановительной стоимости - расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, приводимым в ежеквартальном межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости строительства производились в ценах 1969 года на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим индексированием затрат на дату оценки.

Расчёт будет производиться по следующим данным:

С_оо=С_к+С^в-з;

С^{в (к)} =S_кхст.1кв. м;

С^{в (к)} =56х220 000=12 320 000 руб.

С^{в (г)} =S_гхст.1кв. м;

С^{в (г)} =10х90 000=900 000 руб.

=; Иф=

Иф _(к) ==5 475 556 руб.

Иф _(к) ==1 232 000 руб.

=1 232 000+5 475 556=6 707 556 руб.

С_оо=12 320 000+900 000-6 707 556=6 512 444 руб.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 56,0 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, д.13, кв.10, полученная в рамках затратного подхода составляет, с учетом 6 512 444 (шесть миллионов пятьсот двенадцать тысяч четыреста сорок четыре) рублей, без учета НДС.

Но, затратный подход, на взгляд эксперта можно не применять, т.к. объект оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход можно не применять.

3.5 Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов