Строительство гостиницы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Бизнес-план строительства гостиницы

Ольга Сизова

2006

Содержание

безубыточность доход расход гостиница бизнес

1. Резюме

2. Концепция бизнес-плана

3.описание предоставляемых услуг

4. Конкуренция

5. План маркетинга

6. Расчёт капитальных затрат

7. Оценка риска и страхование

8. Финансовый план

9. Стратегия финансирования

10. Оценка эффективности проекта

Приложение

1. Резюме

Наименование предприятия: ОАО «Гостиница «Коломенская»

Категория: 3***

Адрес: 115487 г. Москва, пр-т Андропова, д. 50

Тел.: 112-12-12, факс: 112-12-14

Гостиница занимает 6-этажное здание, расположенное в тихом районе недалеко от центра Москвы в 5-ти минутах от музея-заповедника «Коломенское».

Настоящий проект гостиницы рассчитан на 5 лет и предполагает:

1. Строительство гостиницы на 120 номеров; общая стоимость проекта при этом составит 75250 тыс. руб.;

2. Стоимость проекта покрывается на 90000 тыс.руб. за счет собственных средств и на 30000 тыс.руб. за счет долгосрочного кредита сроком на два года;

3. В проекте доказано, что предприятие полностью рассчитается по кредиту и процентам в течение первых двух лет с начала работы;

4. Срок окупаемости процента (по дисконтированным величинам) - три года;

5. Эффективность проекта подтверждается положительным значением критерия NPV.

6. Точка безубыточности представлена по годам в таблице 12 и в первый год составляет 46441 тыс. руб.

2. Концепция бизнес-плана

Отрасль гостиничного сервиса является одной из отраслей сферы услуг, которая развивается быстрыми темпами. При этом мест в гостиницах г. Москвы по приемлемым для лиц, прибывших из провинции в командировки или по личным делам (а именно они являются основными клиентами таких гостиниц, которая проектируется) катастрофически не хватает, по этой причине гостиница вполне может заполнить имеющуюся нишу на рынке сбыта при условии проведения активной маркетинговой политики.

Проектируемое предприятие входит в рынок, который можно охарактеризовать как рынок монополистической конкуренции с четко обозначившимися чертами олигополистической конкуренции. Его основные характеристики:

1. На рынке присутствует достаточно большое количество покупателей, которые имеют недостаточную информацию об услугах, предоставляемых предприятиями, работающими в сфере гостиничного бизнеса. Поэтому обязательно проведение активной маркетинговой и рекламной политики, направленной на информирование потенциальных клиентов о гостинице и комплексе предоставляемых ею услуг;

2. На рынке работает достаточно большое количество продавцов, услуги которых дифференцированы, но при этом различия в принципе незначительны: у кого-то имеется платная автостоянка, у кого-то нет и т.д. Поскольку ни одна из фирм не продаёт такой же точно продукции, она имеет определенную власть над ценой. В то же время присутствие на рынке близких по характеру услуг-заменителей ограничивает способность фирмы повышать цены, так как при наличии на рынке сходных услуг потребители весьма чувствительны к их цене. По этой причине на рынке исключены методы ценовой конкуренции.

3. Элемент олигополии в рынок вносят высокие входные барьеры: для вхождения в отрасль необходимо располагать значительным капиталом, так как строительство и необходимое оборудование для гостиницы стоят достаточно дорого. В то же время выход из отрасли не ограничен практически никакими барьерами: здание гостиницы относительно несложно переоборудовать, номера можно сдавать в аренду под офисы и т.д. Подобное соотношение входных и выходных барьеров порождает некоторую застрахованность бизнеса.

3. Описание предоставляемых услуг

Предприятие предполагает предоставлять следующие виды услуг гостям г. Москвы и её жителям:

1. Услуги гостиничного комплекса - предприятие располагает гостиницей на 120 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них:

- 70 номеров с большой двуспальной кроватью

- 50 номеров с двумя раздельными кроватями

2. Услуги общественного питания - на каждом из шести этажей гостиницы имеются кафе на 16 посадочных мест; кроме того, при гостинице имеется ресторан на 80 посадочных мест. Итого 176 посадочных мест.

3. На территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 120 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.

4. Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых располагаются:

а) киоск «Роспечати»;

б) киоск сувениров;

в) приемный пункт почтового отделения связи.

Помимо этого, гостиницей предоставляется целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера, предоставление гида, переводчика и т.п. - одним словом, стандартный набор услуг.

4. Конкуренция

Как уже отмечалось, предприятие входит в рынок монополистической конкуренции, доля на одного из конкурентов не превышает 7,5%-10% рынка. Тем не менее, необходимо отметить следующее:

1. Предприятие испытывает угрозу со стороны внутриотраслевых конкурентов, имеющих достаточно твёрдые позиции на действующем рынке;

2. Возможно вхождение в рынок новых конкурентов, привлечённых получаемыми доходами;

3. Поставщики, с которыми будет работать гостиница, неизбежно займут активную позицию вследствие недостаточных финансовых возможностей гостиницы и будут стремиться к вертикальной интеграции.

Возможно стремление к горизонтальной интеграции и конкурентов. В любом случае при реализации этого стремления гостиница потеряет значительную долю самостоятельности.

Таблица 1. Оценка конкурентоспособности

№	Показатель	Коэффициенты конкурентоспособности
		Г-ца «Коломенская»	Гостиница 1	Гостиница 2
1.	Месторасположение	Рядом с парком, близко к центру	Рядом с офисным центром	На окраине Москвы
2.	Наличие автостоянки	Есть	Есть	Нет
3.	Оборудование номеров	Новое	2-летней давности	Новое
4.	Питание	Ресторан + кафе	Ресторан + бар	Ресторан
5.	Качество доп. услуг	Высокое	Среднее	Высокое
6.	Уровень шума	Низкий	Высокий	Средний

5. План маркетинга

В ценообразовании гостиница использует метод установления цены на основе уровня текущих цен на рынке. В среднем цена одного номера составляет 3200 руб. в сутки.

Выбор метода ценообразования обусловлен тем, что эластичность спроса в данном случае с трудом поддаётся замеру, придерживаться уровня текущих цен - значит, сохранить нормальное равновесие в рамках отрасли.

Таблица 2. Оценка сильных и слабых сторон предприятия

Сильные стороны	Слабые стороны
1	2
Система распределения
1. Наличие опытных руководителей; 2. Анализ потребностей потребителей услуг; 3. Организация обучения персонала; 4. Работа по различным формам платежей; 5. Накопление опыта продаж и создание базы данных о клиентах	1. Недостаточный собственный опыт рекламы; 2. Необходимость риска
Предоставляемые услуги
1. Возможность предоставления услуг в соответствии со специфическими пожеланиями клиентов; 2. Перспективное планирование объемов продаж; 3. Предоставление сопутствующих услуг	1. Отсутствие возможности влиять на поставщиков; 2. Сертификация предоставляемых услуг; 3. Отсутствие международного сертификата
Собственные финансовые средства предприятия
1. Финансовая независимость	1. Недостаточность оборотных активов и мест для оперативного реагирования на повышение спроса
Организация управления
1. Мобильная реакция на изменение условий на рынке; 2. Наличие квалифицированных групп работников	1. Высшее руководство распределяет ресурсы и кадры
Имидж гостиницы
1. Высокий уровень обслуживания	1. Выполнение принятых обязательств при минимальной или нулевой прибыли

Таблица 3. Анализ возможностей и угроз

Возможности	Угрозы
1	2
Общество
1. Расширение рынков сбыта	1. Изменение политической ситуации; 2. Незастрахованность бизнеса
Тенденции развития рынка
1. Расширение услуг сервиса	1. Принятие новых стандартов
Конкуренты
1. Ухудшение позиций некоторых конкурентов из-за неудовлетворительного менеджмента	1. Снижение цены конкурентов
Распределение
1. Растущая потребность в услугах гостиниц; 2. Подъем экономики, увеличение спроса; 3. Рост реальных доходов населения	1. Высокая коррумпированность чиновников; 2. Риск при оценке платёжеспособности клиентов
Потребители
1. Выход на новые сегменты рынка; 2. Оказание услуг на уровне мировых стандартов

Проведённый анализ избрать для гостиницы маркетинговую стратегию ограниченного роста за счёт:

1. Заполнения до конца избранной рыночной ниши;

2. Совершенствования предоставляемых услуг;

3. Глубокого внедрения на рынок, которое заключается в поиске возможностей увеличения объёма продаж на ещё не насыщенном рынке с помощью создания web-сайта гостиницы, на котором будет выложена подробная информация о предприятии и предоставляемых услугах, а также будет предоставлена возможность on-line бронирования, что обеспечит более высокую загрузку гостиницы.

6. Расчёт капитальных затрат

Таблица 4. Смета капитальных затрат по приобретению объектов основных средств

Статьи расходов	Сумма, тыс.руб.
1	2
1. Стоимость расходов по строительству здания; 2. Укомплектование здания необходимым оборудованием В том числе: а) стоимость оборудования по ценам изготовителя; б) транспортно-заготовительные расходы; в) расходы по монтажу, наладке и пуску 3. Сметная стоимость автостоянки 4. Офисное оборудование 5. Сметная стоимость точек общественного питания	35000 21750 15000 1750 5000 8000 2500 8000
ВСЕГО затрат	75250

Способ начисления амортизации - линейный;

Средневзвешенная норма амортизационных отчислений - 8,5%

Сумма амортизации за месяц: 533 тыс. руб.

Сумма амортизации за год: 6396 тыс. руб.

7. Оценка риска и страхование

Виды рисков и методы их страхования представлены в табл. 5.

Таблица 5. Виды рисков и методы страхования от них

Вид риска	Степень риска	Методы страхования от риска
1	2	3
1. Неблагоприятные изменения рыночной конъюнктуры	Неизбежный	1. Глубокое маркетинговое исследование рынка, проводимое систематически; 2. Применение прогрессивных методов обслуживания клиентов
2. Противодействие конкурентов. Недобросовестная конкуренция	Допустимый	1. Использование методов судебной защиты; 2. Отслеживание конъюнктуры рынка; 3. Использование аппарата маркетинга
3. Инфляционные процессы	Допустимый	1. Проведение разумно обоснованной ценовой политики: рост цен не отстаёт от уровня инфляции
4. Форс-мажорные обстоятельства	Чрезмерный	1. Страхование имущества и клиентов
5. Финансовые риски	Неизбежный	1.Создание высокого финансово-кредитного потенциала

8. Финансовый план

Прогнозирование объема продаж

Проект рассчитан на пять лет. При этом:

1. Коэффициент загрузки мест составляет 0,75 в первый год реализации проекта. Объем продаж ежегодно возрастает на 5%;

2. Выручка от прочих услуг принята укрупнено, в размере 10% от выручки от основной деятельности;

3. Ежегодный рост цен составляет 10%

Таблица 6. Выручка от продаж (прогноз) при реализации проекта

Показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	ВСЕГО
1	2	3	4	5	6	7
1. Объём предоставленных услуг, комнато-дни 2. Прогнозируемая цена 1 номера в сутки, руб. 3. Выручка от основной деятельности, тыс. руб. 4. Выручка от неосновной деятельности, тыс. руб.	32850 3200 105120 10512	34493 3520 121410 12141	36217 3872 140230 14023	38028 4260 162000 16200	39930 4686 187110 18711	181518 - 715870 71587
5.ИТОГО выручка от продаж	115632	133551	154253	178200	205821	787458

Смета продаж используется для составления сметы прямых материальных затрат

Оценка прямых материальных затрат

Все дальнейшие расчёты ведём по первому году реализации проекта; для каждого последующего года все виды затрат будут увеличены на 10% ежегодно.

Таблица 7. Смета прямых материальных затрат

Показатели	Основные материалы
	Материалы для укомплектования гостиницы (бельё и т.п.)	Расходные материалы (моющие средства и т.п.)	Топливо, энергия и т .п.
1	2	3	4
1. Количество, необходимое для устойчивой работы гостиницы; 2. Плюс необходимое количество запасов на конец года	1700 1700	87600 1680	- -
ИТОГО: 3. Минус величина запасов на начало года; 4. ИТОГО количество материалов для закупки; 5. Цена единицы материалов, руб. 6. ИТОГО прямые материальные затраты, тыс. руб.	3400 - 3400 600 2040	89280 - 89280 10 руб. 892,800	- - - - 1057,200
ВСЕГО прямые материальные затраты, тыс. руб.	-	-	3990,00

Имеем прямых материальных затрат:

1 год - 3990 тыс. руб.;

2 год - 4390 тыс. руб.;

3 год - 4830 тыс. руб.;

4 год - 5310 тыс. руб.;

5 год - 5840 тыс. руб.

Расходы по оплате труда

Смета расходов по оплате труда представлена в табл. 8.

Таблица 8. Смета расходов по оплате труда на 1 год реализации проекта

Показатели	Сумма
1	2
1. Количество рабочих часов, необходимых для оказания услуг, нормо-часов; 2. Средняя почасовая оплата, руб. 3. Итого расходы по оплате труда, тыс.руб. 4. Единый социальный налог по ставке 26% с налогооблагаемой базы, тыс.руб.	200000 55 11000 2860
5. ИТОГО расходов, связанных с оплатой труда, тыс.руб.	13860

К дальнейшему расчёту принимаем:

1 год - 13860 тыс. руб.;

2 год - 15250 тыс. руб.;

3 год - 16770 тыс. руб.;

4 год - 18450 тыс. руб.;

5 год - 20290 тыс. руб.

Общее количество сотрудников: 105 чел.

Организационная структура изображена на схеме 1 в Приложении 1.

Оценка накладных расходов

Смета накладных расходов представлена в табл. 9.

Таблица 9. Смета накладных расходов на первый год реализации проекта (тыс. руб.)

Показатели	Сумма
1	2
1. Заработная плата вспомогательного персонала; 2. Заработная плата управленческого персонала; 3. Единый социальный налог; 4. Энергия и освещение; 5. Амортизация основных фондов; 6. Вспомогательные материалы; 7. Текущий ремонт; 8. Налог на имущество; 9. Страхование; 10. Прочие расходы	5574 2536 2109 4420 6396 2638 2000 1656 1500 315
11. ИТОГО накладные расходы	30145

Принимаем к дальнейшему расчёту:

1 год - 30145 тыс. руб.;

2 год - 33160 тыс. руб.;

3 год - 36475 тыс. руб.;

4 год - 40120 тыс. руб.;

5 год - 44135 тыс. руб.

Смета себестоимости предоставленных услуг

Все предыдущие расчёты сводим в табл. 10-11.

Таблица 10. Смета себестоимости предоставленных услуг

Статьи расходов	Годы реализации проекта
	1	2	3	4	5
1	2	3	4	5	6
1. Прямые материальные затраты; 2. Прямые расходы, связанные с оплатой труда основного персонала; 3. Накладные расходы	3990 13860 30145	4390 15250 33160	4830 16870 36475	5310 18450 40120	5840 20290 44135
4.ИТОГО себестоимость предоставленных услуг	47995	52800	58175	63880	70265

Таблица 11. Расчет себестоимости одного номера

Показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1	2	3	4	5	6
1.Объём предоставленных услуг, комнато-дни 2. Прогнозируемая цена 1 номера в сутки, руб. 3. Себестоимость предоставленных услуг, тыс. руб.	32850 3200 47995	34493 3520 52800	36217 3872 58175	38028 4260 63880	39930 4686 70265
4. Себестоимость 1 номера в сутки, руб.	1461	1531	1606	1680	1760
5. Наценка, %	45,66	43,49	41,48	39,44	37,55

Расчёт коммерческих и управленческих расходов

Смета отражает ожидаемые расходы по продажам, а также общие и административные расходы (табл. 12).

Таблица 12. Смета текущих расходов на первый год реализации проекта (тыс. руб.)

Статьи расходов	Сумма
1	2
1. Расходы на продажи 1.1 Заработная плата коммерческих агентов; 1.2 Единый социальный налог; 1.3 Расходы на рекламу; 1.4 Телефонные расходы; 1.5 Прочие расходы на продажи	17149 6914 1797 3469 1369 3600
2. Общие и административные расходы 2.1 Заработная плата административного персонала (с ЕСН); 2.2 Заработная плата прочих служащих (с ЕСН); 2.3 Энергия и освещение; 2.4 Амортизация офисного оборудования; 2.5 Прочие общие расходы	10016 5188 1513 1081 389 1845
3. ВСЕГО текущие расходы	27165

Принимаем к расчёту:

1. Коммерческие расходы:

1 год - 17149 тыс. руб.;

2 год - 18864 тыс. руб.;

3 год - 20750 тыс. руб.;

4 год - 22825 тыс. руб.;

5 год - 25108 тыс. руб.

2. Общие и административные расходы:

1 год - 10016 тыс. руб.;

2 год - 11018 тыс. руб.;

3 год - 12119 тыс. руб.;

4 год - 13331 тыс. руб.;

5 год - 14664 тыс. руб.

План доходов и расходов

Все предыдущие расчёты сведём в табл. 13.

Таблица 13. План доходов и расходов гостиницы по годам реализации проекта (тыс. руб.)

Показатели	Годы реализации проекта
	1	2	3	4	5
1	2	3	4	5	6
1. Выручка от продажи; 2. Себестоимость представленных услуг; 3. Валовая прибыль; 4. Расходы на продажи; 5. Общие и административные расходы; 6. Прибыль от продажи; 7. Выплата процентов за пользование кредитом (16%); 8. Прибыль до налогообложения; 9. Налог на прибыль по ставке 24%; 10. Чистая прибыль; 11. Выплата процентов за пользование кредитом по ставке 95; 12. Погашение основной суммы кредита; 13. Нераспределённая прибыль за год	115632 47995 67637 17149 10016 40472 4800 35672 8561 27111 2700 15000 9411	133551 52800 80751 18864 11018 50869 2400 48469 11633 36836 1350 15000 20486	154253 58175 96078 20750 12119 63209 - 63209 15170 48039 - - 48039	178200 63880 114320 22825 13331 78164 - 78164 18759 59405 - - 59405	205821 70265 135556 25108 14664 95784 - 95784 22988 72796 - - 72796

Анализ безубыточности проекта

Критический объём продаж может быть рассчитан с использованием величины маржинального дохода, который определяется как разность между выручкой и переменными издержками:

МД=N-C_v , [1]

Где N - выручка от продажи;

C_v - сумма переменных издержек.

Так как гостиница - предприятие многопрофильное, в расчёте критического (безубыточного) объема используется понятие удельного маржинального дохода:

N_min=C_F/md, [2]

Где C_F - постоянные издержки;

md - удельный маржинальный доход.

С понятием «безубыточный объём» тесно связано понятие «запас финансовой прочности». Запас финансовой прочности (зоны безопасности) представляет собой разницу между фактическим и безубыточным объемами.

Т_{безубыточности}=Пост. изд./(1-Перем.изд./Выруч.)

Расчёт показателей приведён в табл. 14.

Таблица 14. Расчёт критического объёма продаж и зоны безопасности

Показатели	Годы реализации проекта	Отклонение 5 года от 1 года
	1	2	3	4	5
1	2	3	4	5	6	7
1. Выручка от продажи, тыс. руб.; 2. Пременные издержки, тыс. руб.; 3. Маржинальный доход, тыс. руб.; 4. Удельный маржинальный доход; 5. Постоянные издержки, тыс. руб.; 6. Точка безубыточности, тыс. руб.; 7. Запас финансовой прочности, тыс. руб.	115632 47995 67637 0,585 27165 46441 +69191	133551 52800 80751 0,605 30983 51242 +82309	154253 58175 96078 0,623 32869 32771 +101482	178200 63880 114320 0,642 36156 56359 +121841	205821 70265 135556 0,659 39772 60338 +145433	+90189 +222270 +67919 +0,074 +12607 +13947 +76242

Таким образом, запас финансовой прочности гостиницы постоянно растёт, увеличившись за годы реализации проекта более, чем вдвое.

9. Стратегия финансирования

Гостиница образована в организационно-правовой форме акционерного общества открытого типа, уставный капитал которого в размере 90000 тыс.руб. на начало реализации проекта сформирован полностью.

Потребность гостиницы в денежных средствах:

1. Формирование основного капитала - 75250 тыс. руб. - потребность полностью удовлетворяется за счёт собственных средств;

2. Формирование оборотных средств - 44750 тыс. руб. - удовлетворяется на 17750 тыс. руб. за счёт собственных средств и на 30000 тыс. руб. - за счёт долгосрочного кредита сроком на 2 года под 25% годовых. Уплата процентов производится в конце года.

Кредит погашается разными долями в течение двух лет. Доли выплачиваются в конце 1^го и 2^го года реализации проекта.

Как показали расчёты (табл. 13) в течение двух лет кредит и проценты по нему будут погашены полностью.

10. Оценка эффективности проекта

Для оценки эффективности проекта используем метод чистой приведённой стоимости, который основан на сопоставлении дисконтированной стоимости денежных поступлений за прогнозируемый период и инвестиций. Под денежными поступлениями понимается сумма чистой прибыли и амортизационных отчислений:

R_t=П₄+А, [3]

Чистая текущая стоимость определяется по формуле:

n

NPV=R_i/(L+2)ⁱ-JC, [4]

i=1

Где JC - объем инвестиций, который на начало реализации проекта принимается как завершённый;

R_i - элемент потока денежных поступлений в i-ом году;

2=0,16 - коэффициент дисконтирования, учитывающий средний уровень риска проекта;

i - порядковый номер года реализации проекта.

При NPV>0, проект признаётся эффективным.

Имеем:

NPV=24411+6396/(1+0,16)^/+35486+6396/(1+0,16)²+48039+6396/(1+0,16)³+59405+6396/(1+0,16)⁴+72796+6396/(1+0,16)⁵=30807/1,16+41882/1,346+54435/1,561+65801/1,811+79192/2,1-75250=26558+31116+34872+36334+37771-75250=+91341 тыс. руб.

Таким образом, проект экономически эффективен (NPV>0).При этом срок окупаемости проекта не превысит трёх лет.

Приложение 1

Схема 1. Организационная структура

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на Allbest.ru