Операции с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Понятие недвижимого имущества и связанных с ним прав

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими событиями и другими условиями. Понятие недвижимость, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

- наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это «недвижимость»;

- содержание - совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.

- объем - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории - здания, сооружения и т.д.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размер, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В юридическом смысле недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Операции с недвижимостью - часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ), так и специальными законодательными и подзаконными актами.

С точки зрения российского законодательства, недвижимое имущество - один из объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, т.е. могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Согласно законодательству РФ, некоторые виды объектов гражданских прав могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную оборотоспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, третьи попадают в специальный режим оборота. Правила отчуждения и перехода от одного лица к другому определяются специальным законодательством.

К недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленными видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, земельные участки, рудные месторождения, промышленные и иные предприятия и др. В связи с этим необходимо рассмотреть само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы. Так в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающих разной оборотоспособностью. Так земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле и других природных ресурсах, отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости.

В рыночный оборот поступают законно принадлежащие права, при этом нельзя уступить то, что тебе не принадлежит. Основой для возникновения и существования рыночного оборота является право собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Важнейший элемент это «свое имущество», т.е. законное основание права собственности, второй важнейший элемент - определение правомочий собственника, которые состоят из традиционного для российского права триады: владение, пользование и распоряжение.

Владение - законная возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически им обладать.

Пользование - законная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования данного имущества путем извлечения из него его полезных свойств, его потребления.

Распоряжение - возможность определять юридическую судьбу данного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству и др.)

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство. При этом в идеале право должно играть лишь служебную роль, т.е. создавать максимально выгодные условия для реализации реальных экономических интересов, являющихся основой рынка.

Особенности сделки купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка. Существенные условия договора купли-продажи земельного участка. Оформление договора купли-продажи. Недействительные условия договора купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка - наиболее распространенный вид договора на приобретение права собственности на землю.

Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи земли гражданское законодательство не предусматривает.

Обязательное нотариальное удостоверение договора купли продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность.

Обязательная государственная регистрация договора, именно договора, по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты.

Иные договоры отчуждения земельных участков, в том числе типовой договор купли продажи земли сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Таким образом, применительно к договору купли продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом возникновения права собственности у покупателя (со дня государственной регистрации права собственности).

Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении договора купли продажи земли действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка).

Объектом договора купли продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли продажи земельного участка должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка.

В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа, которые передается по договору купли продажи земли.

Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.

В тексте договора купли продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).

Если предметом договора купли продажи земельного участка является земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, то должны быть соблюдены нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу.

Если предметом договора купли продажи является земельный участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с п.3 ст.1 ФЗ РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).

Обязательным условием договора купли продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий.

Если цена в договоре купли продажи земли установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь.

Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре купли продажи земельного участка.

До заключения договора купли продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка.

Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли продажи земли необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение).

Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе договоров купли продажи земельного участка.

Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие (отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела.

Особенности договора купли продажи земельного участка с находящимися на нем строениями (домами). Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:

· если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка для договор купли продажи земли;

· если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Следует иметь в виду, что предметом договора купли продажи земли может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли продажи.

Договор купли продажи земельного участка содержит приложения:

· график платежей;

· описание земельного участка;

· кадастровый паспорт земельного участка;

· свидетельство о государственной регистрации права.

Договор купли продажи земельного участка содержит сопутствующие документы:

· акт приема-передачи недвижимости;

· дополнительное соглашение;

· протокол разногласий;

· протокол согласования разногласий.

Земельный кодекс РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок;

не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним;

положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

Методы определения капитализации

недвижимость доход капитализация имущество

Алгоритм и особенности расчета доходов и расходов для недвижимости. Арендный доход как доход от объекта недвижимости. Потенциальный валовой доход. Структура и состав операционных расходов. Оценка чистого операционного дохода. Коэффициент капитализации как интегрированная норма дохода на капитал и возврата капитала. Методы расчета коэффициента капитализации. Составляющие коэффициента капитализации при кумулятивном способе его построения.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) -- доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа , где

S -- площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; Cа -- арендная ставка за 1 кв. м. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д. 2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД - потери

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные расходы;

· условно-переменные или эксплуатационные расходы;

· расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи). К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Пример. Косметический ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10.000$. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения. Решение. Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 - 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят 10.000 : 4 = 2.500$.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

Пример. Текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10.000$. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 3 года. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения. Решение. Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение для нынешнего владельца равны 0. Но цена реверсии уменьшится на размер износа, т. е. на (2+3 / 6) от стоимости ремонта, что составляет 8.333,3 $.(10000 * 5/6) 4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего: 5.1. Метод кумулятивного построения. 5.2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. 5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. 5.4. Метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

· ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

· нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе: 1. безрисковой ставки дохода; 2. премии за риск; 3. премии за низкую ликвидность недвижимости; 4. премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого. Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: 1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). 2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом. 3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример. Условия инвестирования: - сумма = 2.000 $; - срок = 5 лет; - ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100 % актива (100% : 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%. Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго -- 192; для третьего -- 144; для четвертого -- 96; для пятого -- 48 долл. (см. рис. ниже)

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы). Пример. Условия инвестирования: - сумма = 2.000 $; - срок = 5 лет; - ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 2.000 * 0,2774097 (графа взнос на амортизацию единицы для 12% - 5 лет) = 554,81. Процент за первый год составляет 240 (12% от 2.000), а возврат основной суммы = 314,81 (554,81 - 240). (см. табл. ниже) Если ежегодно получаемые 314,81 реинвестируется под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58; в конце третьего -- 394,89; в конце четвертого -- 442,28; а в конце пятого -- 495,35. Итого, в течение пяти лет вся основная сумма в размере 2.000 будет возвращена. В начале второго года остаток основной суммы будет 1.685,19, соответственно, начисленный процент будет равен 202,23; в начале третьего года остаток основной суммы будет 1.332,61 [2.000 - (314,81 + 352,58)], а процент соответственно 159,92; далее по годам: 937,72 и 112,53; 495,44 и 59,46 долл. Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы «взнос на амортизацию» (для 12%, 5 лет).

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%. Решение. По методу Ринга норма возврата капитала 20% (100% : 5 лет) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%. По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости. 50%-ная потеря * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%. При вложении инвестиций в недвижимость, инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием роста спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих пяти лет и составит 40%. Решение. 1. Рассчитается отложенный доход 0,4 * 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. 2. Из требуемой ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации. R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

В случае повышения стоимости инвестированных средств, выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% отдачи на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы. Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

, где

M -- доля заемных средств в стоимости; Rm -- коэффициент капитализации для заемного капитала; Re -- коэффициент капитализации для собственного капитала.

Метод прямой капитализации

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации -- метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

,

где V -- стоимость оцениваемого объекта; Y -- ЧОД; R -- коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325.000, а ЧОД составил 30.000 $. Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула: R = 30000/325000 = 0,09, или 9%.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):

или ЧОД / Коэффициент капитализации

Размещено на Allbest.ru