Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Профессиональная оценка в рыночной экономике является необходимым инструментом при принятии решений, сопровождающих процессы продажи, залога, страхования, инвестирования имущества и во многих других случаях. Однако, используется этот инструмент в настоящее время большинством потребителей оценочных услуг (имеются в виду как юридические, так и физические лица) только тогда, когда того требуют законодательные или нормативные акты. Это один из мифов об оценке - оценка рассматривается как дополнительная, ненужная работа, поэтому проводить оценку надо только «когда требуют». Однако, оценка наиболее значима, когда она интегрирована в процесс принятия решений на каждой стадии.

Что имеется в виду под терминами: рыночная оценка, оценка рыночной стоимости, рыночная стоимость, рыночная цена?

Под оценкой понимается установление стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством РК установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В зависимости от существа сделки, а также условий, в которых предполагается ее совершить, для одного и того же объекта можно определять все вышеперечисленные виды стоимости (например: рыночная, восстановительная, ликвидационная и т.д.), причем, величины различных видов стоимостей могут значительно отличаться друг от друга. В то же время это не будет противоречием, так как оценка одного и того же объекта производилась для разных целей и определялись различные виды стоимостей. Таким образом, для одного объекта могут быть определены все вышеперечисленные стоимости, в зависимости от ситуации оценки.

Объектом оценки при прохождении производственной практики является квартира. Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, право аренды, право оперативного управления) в отношении оцениваемого объекта. При этом учитываются все особенности и детали объекта: местоположение, площадь, удаленность от центра города, инфраструктура района, планировка, состояние отделки, этажность и т.д.

Цель практики - закрепление практических знаний в области оценочной деятельности на объекты движимого и недвижимого имущества.

Задачи практики:

- ознакомиться с основополагающими сведениями об основах оценочной деятельности;

- изучить систему международных стандартов оценки и иные нормативные документы;

- овладеть методологией оценочной деятельности.

В данной работе я отразила свою деятельность, во время прохождения производственной практики.

1. Ознакомление с программой преддипломной практики

Производственная практика - вид профессиональной практики, направленный на закрепление теоретических знаний по базовым и профилирующим циклам дисциплины путем практического, реального выполнения студентом обязанностей специалиста, приобретение практических навыков и освоение передового опыта профессиональной и организационной работы по профилю будущей специальности. В процессе производственной практики осуществляется непосредственная подготовка студента к профессиональной деятельности по всем направлениям в реальных производственных условиях.

Целью производственной практики является закрепление ключевых компетенций, приобретение практических навыков и опыта профессиональной деятельности по специальности 050809 «Оценка».

В результате прохождения практики и в соответствии с требованиями квалификационной характеристики студенты должны:

Иметь представление о комплексности, целостности и системности первичной информации, необходимой для всесторонней и объективной оценки исследуемого объекта.

Знать основополагающие сведения об основах оценочной деятельности, систему международных стандартов оценки и иные нормативные документы.

Уметь подбирать и систематизировать материалы для подготовки курсовых работ, научных докладов, отчета по практике.

2. Общая характеристика предприятия

2.1 ТОО «Global Capital»

недвижимость оценка осмотр

ТОО «Global Capital» выражает Вам свое уважение и признательность, и имеет честь предложить профессиональное, взаимовыгодное сотрудничество в области оценки движимого и недвижимого имущества.

При этом предлагаем Вам для ознакомления информацию о нашей компании.

Основные виды деятельности

Оценочная деятельность движимого и недвижимого имущества, имущественных комплексов и интеллектуальной собственности.

Лицензия

Государственная лицензия ЮЛ-00491 (72324-1910-ТОО), выдана Министерством юстиции РК 01.09.2005 г.

Территория деятельности

Головной офис ТОО «Global Capital» расположен в г. Алматы по адресу: ул. Панфилова, д. 95, литер Б. Вместе с тем, по состоянию на 05 мая 2008 г. Компания имеет 24 региональных подразделений по Казахстану.

ТОО «Global Capital» является правопреемником оценочной компании ТОО «ВСС», зарекомендовавшей себя как одна из крупнейших в сфере услуг по оценке.

Персонал

В оценочной компании 92 штатных сотрудников, из них - 85 квалифицированных оценщиков.

Комитетом регистрационной службы Министерства юстиции (письмо от 31.01.2008 г. №11-5-13/0-147) на право осуществления деятельности по оценке имущества от имени ТОО «Global Capital» по состоянию на 05 мая 2008 г., утверждены 35 сотрудников, из них 18 человек имеют именные лицензии.

Профессиональная ответственность наших сотрудников застрахована на 100 млн. тенге.

Стратегия деятельности ТОО «Global Capital»

Профессионально, качественно и оперативно оказывать услуги своим клиентам. Оценочная компания «Global Capital» обладает безупречной деловой репутацией, имеет значительный корпоративный ресурс, высокое конкурентное преимущество, привлекательный имидж, высокий коэффициент деловой активности, перспективные точки роста, активно использует информационные технологии, характеризуется на рынке бизнес-услуг как финансово устойчивая компания.

Большие объемы работ, разнообразие номенклатуры объектов оценки, сжатые сроки выполнения заказов, наличие и использование уникальной базы данных объектов оценки позволяют оценщикам иметь широчайший кругозор и обладать высочайшей квалификацией в области практической оценки и оценивать любые материальные объеты оценки.

В Компании проводится активная работа по обучению персонала, по пропаганде корпоративной культуры, которая основывается на демократических ценностях, уважении к каждому сотруднику, приоритетности удовлетворения потребностей клиентов. Все сотрудники компании в своих отношениях как внутри Компании, так и с внешними структурами, соблюдают деловой этикет. ТОО «Global Capital» гарантирует полную конфедициальность своим клиентам, поставщикам, партнерам.

В настоящее время происходит активный процесс развития компании, затрагивающий не только сферу деятельности, но и внутреннюю структуру. В своем развитии Компания следует как последним достижениям в области профессиональной деятельности, так и работает на улучшение условий труда сотрудников, создание благоприятного климата в коллективе. Компания функционирует по принципам корпоративной культуры, свойственным специфике коллектива и деятельности Global Capital».

Партнеры компании

О «БанкЦентрКредит», АО «Жилищно строительный сберегательный банк Казахстана», АО «Ипотечная организация «Объединенная ипотечная компания», ТОО «Центр Лизинг», АО «Вита», АО «Казнефтехим», АО «Абди Компании», ТОО «Ар-Ойл», Компания «Хак групп», АО «Раимбек Агро», ТОО «Нико», АО «Бахус», фармацевтическая компания «Ромат», АО «Казфосфат» и мн. др.

3. Процесс оценки недвижимости

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1 этап. Постановка задания на оценку.

1.1 Цель оценки.

1.2 Вид определяемой стоимости.

1.3 Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4 Дата проведения оценки.

2 этап. Предварительный осмотр и составление плана.

2.1 Источники информации.

2.2 Составление плана оценки.

2.3 Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.4. Составление договора на проведение оценки.

3 этап. Сбор и анализ информации.

3.1 Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3 Физические характеристики и местоположение.

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1 Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2 Анализ земельного участка с улучшениями.

5 этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1 Оценка стоимости на основе затратного подхода.

5.2 Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3 Оценка стоимости на основе доходного подхода.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

7 этап. Составление отчета об оценке.

3.1 Постановка задания на оценку

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

- идентификацию объекта недвижимости;

- идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

- назначение (сфера применения) результатов оценки;

- выбор и определение вида стоимости;

- уточнение даты проведения оценки;

- описание объема оценки;

- уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.

Цель оценки

Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

- цены купли-продажи;

- суммы залога при кредитовании;

- базы налогообложения;

- условий арендного договора;

- стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

- базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;

- базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки - от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предоставляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним данный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений и необходимости переделывать работу.

В нашем случае оценка проводится в целях определения рыночной стоимости для кредитования.

Вид определяемой стоимости

Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания.

В соответствии с действующими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости:

- рыночная стоимость;

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения;

- стоимость воспроизводства;

- стоимость при существующем использовании;

- стоимость для целей налогообложения;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- утилизационная стоимость.

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами.

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам.

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимости нецелесообразно применять методы доходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснованность согласования итоговых результатов оценки.

В данном случае определялась рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Установление оцениваемых имущественных прав

Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.

В данном случае собственником недвижимости является Базарбеков Ербол Наурызбаевич на основании договора купли-продажи №10218 от 1.08.2007 г.

Дата проведения оценки

Уточнение даты проведения оценки. Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строи тельную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, изменения предпочтений потребителей и т.д.

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные ценообразующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость основывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных данных в конкретное время. Изменение расстановки рыночных сил оказывает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости.

Дата проведения оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:

- текущая;

- ретроспективная;

- будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки - это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или будущем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете по доходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т.д. Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства. Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства.

Оценка объекта недвижимости проводилась 14 апреля 2010 г.

3.2 Предварительный осмотр и план оценки

Данный этап считается организационным и заключается в определении типа требуемых данных и источников их получения, выборе персонала, составлении плана выполнения работ по оценке, подписании договора.

Источник информации

Источники данных - информация предоставленная заказчиком, которая принимается как достоверная. Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных социальных, правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Составление плана оценки

Проведение оценки осуществляется в следующем порядке:

- осмотр объекта оценки;

- интервью с собственником;

- работа по определению восстановительной стоимости здания;

- исследование рынка продаж аналогичных объектов и имущества;

- исследование рынка аренды жилых и нежилых помещений;

- использование традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости.

Денежное вознаграждение за проведение оценки

Оплата - денежное вознаграждение оценщика за проведение процедуры оценки. В соответствии с законом РК «Об оценочной деятельности» размер оплаты оценщику за проведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до выполнения работ.

Составление договора на проведение оценки

Договор об оценке - это письменный документ, заключенный между заказчиком оценки и оценщиком на проведение оценки. На практике заключению договора об оценке практически всегда предшествуют переговоры с целью выяснения условий предполагаемого заказа и возможности его принятия. В данном случае оферта может представлять собой развернутый проект договора либо заказ, исходящий от стороны, которая нуждается в услугах оценщика. В любом случае договор признается заключенным только при условии прямого подтверждения оферты. Переговоры необходимы сторонам договора об оценке, чтобы совместно обсудить проблему, которая представляет взаимный интерес, и принять совместное решение.

3.3 Сбор и анализ информации

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

Специальные данные. К специальным данным относится информация непосредственно об оцениваемом объекте и объектах - аналогах: оцениваемый объект находится вдали от центра города, дом построен в 1979 году, но его внешнее состояние - удовлетворительное, территория озеленена и благоустроена, состояние квартиры на момент оценки - удовлетворительное. Ввиду всех вышеперечисленных факторов спрос на недвижимость в данном районе, а следовательно и стоимость недвижимости будут низкими.

Информация об объектах-аналогах берется из газеты «Недвижимость».

После сбора информации оценщик составляет акт осмотра объекта.

Юридическое описание объекта

Юридическое описание объекта оценки включает в себя описание всех правоустанавливающих документов:

- Договор купли-продажи №10218 от 1.08.2007 г.

- Технический паспорт от 22.08.2007 г.

Физические характеристики и местоположение

Двухкомнатная квартира расположена на 7 этаже 9 этажного панельного дома по адресу: г. Караганда, мкр. 15, д. 37, кв. 204. Внешнее состояние дома, подъезда и квартиры - удовлетворительное. Объект находится вдали от центра города, что существенно влияет на его стоимость. Прилегающая территория озеленена и благоустроена.

3.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Анализ земельного участка как условно свободного

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

- местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

- рыночный спрос - данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

- финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

- физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т.д.;

- физическая осуществимость и технологическая обоснованность - это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

- законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

- максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Анализ земельного участка с улучшениями

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т.д.

3.5 Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Оценка стоимости на основе затратного подхода

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом износа. При определении стоимости объекта недвижимости использовались: «Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых помещений №28» и сборник «Общая часть» с применением индекса цен на инвестиции, капитальное строительство и регулирующего коэффициента. (Таблица 1)

Таблица 1 - Технические характеристики оцениваемого объекта

Технические характеристики
Год ввода в эксплуатацию	А	1979
Физический износ, %	Б	31%
Материал стен	В	Панель
Полезная высота, м	Г	2,5
Общая площадь, кв. м	Д	50,0
Восстановительная стоимость 1 кв. м (Сборник №28 укрупненных показателей восстановительной стоимости)	Е	29,2
Коэффициент климатического района	Ж	0,94
Коэффициент на полезную высоту помещения	З	1,00
Коэффициент группы капитальности	И	1,00
Коэффициент сейсмичности (9 баллов)	К	1,00
Индекс цен на инвестиции, капитальное строительство (перевод в цены 1984 года)	Л	1,20
Индекс цен на инвестиции, капитальное строительство (перевод в цены 1991 года)	М	1,65
Индекс цен на инвестиции, капитальное строительство (перевод в цены февраля 2010 года)	Н	162,112
Поправочный коэффициент на отделочные работы Агенства по статистике г. Караганды	О	1,50

Определяем восстановительную стоимость жилого дома по формуле:

ВС=(Г*Д*Е*Ж*З*И*К*Л*М*Н*О) - Б; (3.1)

ВС=(2,5*50,0*29,2*0,94*1,00*1,00*1,00*1,20*1,65*162,112*1,50) - 31%=1208224.

Таблица 2 - Восстановительная стоимость жилого помещения

Стоимость в $ USD	8238
Стоимость в KZT	1208224
Курс $ USD	146,67

Восстановительная стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, составляет:

1208224 (один миллион двести восемь тысяч двести двадцать четыре) тенге или 8238 (восемь тысяч двести тридцать восемь) долларов США. (курс НБ РК на 14.04.2010 составляет 146,67 тенге за 1 USD)

Оценка стоимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Для сравнения приведем пример предлагаемых к продаже три аналога, приближенных по месту расположения и технической характеристикой к оцениваемому объекту. (Таблица 3)

Таблица 3 - Таблица корректировки цен на оцениваемый объект

Таблица корректировки цен на оцениваемый объект
Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
Месторасположение	г. Караганда, мкр. 15, д. 37, кв. 204	Мкр. 15, д. 37, тел. 777 416 4143	Мкр. 15, д. 18 тел. 700 485 08 06	Мкр. 15, д. 5, тел. 705 103 76 95
Количество комнат	2	2	2	2
Тип постройки	Панель	Панель	Панель	Панель
Этаж	7 (9)	1 (9)	1 (5)	2 (5)
Площадь кв. м (общая)	50,0	51,0	44,0	47,0
Площадь кухни кв. м	7,6	8,0	6,0	6,0
Санитарный узел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Планировка	Улучшенная	Улучшенная	Обычная	Обычная
Телефон	Есть	Есть	Есть	Есть
Техническое состояние	Удов.	Удов.	Удов.	Хорошее
Дополнительное оборудование (мусоропровод, лифт)	нет	нет	нет	нет
Срок эксплуатации	31	31	31	31
Стоимость, USD		7000	10 000	14 000
Цена, $ USD/кв. м		137	227	298
Величина поправки на условия продажи		-10%	-10%	-10%
Скорректированная цена кв. м		124	205	268
Величина поправки на техническое состояние		0%	0%	-5%
Скорректированная цена кв. м		124	205	255
Величина поправки на тип конструкции		0%	0%	0%
Скорректированная цена кв. м		124	205	255
Величина поправки на этажность		0%	0%	-3%
Скорректированная цена кв. м		124	205	247
Величина поправки на дополнительное оборудование		0%	0%	0%
Скорректированная цена кв. м		124	205	247
Величина поправки на срок эксплуатации		0%	0%	0%
Скорректированная цена кв. м		124	205	247
Величина поправки на месторасположение		0%	0%	0%
Скорректированная цена кв. м		124	205	247
Величина поправки на архитектурно-планировочные решения		0%	3%	3%
Скорректированная цена кв. м		124	211	254
Величина поправки на наличие (отсутствие) коммуникации		0%	0%	0%
Скорректированная цена кв. м		124	211	254
Средняя стоимость кв. м с учетом корректировок	196
Примечание: величина поправки от -30% до +30%
Общая площадь недвижимости кв. м	50,0
Стоимость в $ USD	9800
Стоимость в тенге	1 437 366
Курс $ USА	146,67

Стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, составляет:

1437366 (один миллион четыреста тридцать семь тысяч триста шестьдесят шесть) тенге или 9800 (девять тысяч восемьсот) долларов США.

Оценка стоимости на основе доходного подхода

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

При оценке квартиры доходным методом используется метод прямой капитализации доходов, так как доход, полученный от квартиры постоянен, и представлен в виде арендной платы. Размер арендной платы в районе, где расположен объект, колеблется от 3 до 8 долларов за 1 кв. м. учитывая характеристики квартиры, определим арендную плату в размере 3 долларов за 1 кв. м.

Расчет дохода, получаемого от квартиры:

Д=3*50,0=150 долларов США или 22 001 тенге (курс НБ РК на 14.04.2010 составляет 146,67 тенге за 1 USD).

Среднегодовые расходы на эксплуатацию квартиры - 60 000 тенге.

Определение чистого дохода от недвижимости:

ЧД=22001*12-60000=204 012 тенге или 1391 долларов США.

Определение коэффициента капитализации по методу рыночной выжимки:

V=I/R; (3.2)

где: I - чистый операционный доход (ЧД);

R - ставка капитализации;

V - стоимость.

Рыночная стоимость аналога 10000 долларов США;

ЧД (объекта - аналога) 3500 долларов США;

ЧД (оцениваемого объекта) 1391 доллар США.

Исходя из формулы (3.1) определим коэффициент капитализации оцениваемого объекта:

R=I/V; (3.3)

R=3500/10000=0,35.

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:

V=1391/0,35=3974 доллара США.

Стоимость объекта недвижимости, определенная доходным подходом составляет:

3974 (три тысячи девятьсот семьдесят четыре) доллара США или 582867 (пятьсот восемьдесят две тысячи восемьсот шестьдесят семь) тенге. (Курс НБ РК на 14.04.2010 составляет 146,67 тенге за 1 USD)

3.6 Согласование полученных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Оценочная стоимость определяется суммой затратного, рыночного и доходного подходов с учетом весовых коэффициентов. (Таблица 4)

Таблица 4 - Выведение итоговой стоимости объекта недвижимости

Наименование	Стоимость при подходах в оценке	Оценочная стоимость
	Затратный	Рыночный	Доходный
Двухкомнатная квартира	8238 $	9800 $	3974 $	9800 $
	1208224 тенге	1437366 тенге	582867 тенге	1437366 тенге
Коэффициенты	0%	100%	0%

Затратному подходу присвоен весовой коэффициент 0%, так как он не отражает реальную рыночную стоимость недвижимости, сложившуюся на рынке.

Применение доходного подхода нецелесообразно ввиду необъективности при оценке доходов от использования данного вида недвижимости, поэтому ему присвоен весовой коэффициент 0%.

Рыночный подход заключается в анализе фактических сделок купли - продажи объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Данный метод наиболее применим к рынку жилья, где стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа жилья.

Для выбора метода оценки данного объекта недвижимости следует отметить, что в настоящее время в Караганде сложился рынок подобного рода недвижимости и, проанализировав все сделанные допущения, приходим к выводу, что в данном случае методу прямого сравнения продаж следует присвоить весовой коэффициент 100%.

Таким образом, рыночная стоимость недвижимости, расположенной по адресу: г. Караганда, мкр. 15, д. 37, кв. 204, составляет:

9800 (девять тысяч восемьсот) долларов США или 1437366 (один миллион четыреста тридцать семь тысяч триста шестьдесят шесть) тенге.

3.7 Составление отчета об оценке

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму. (Приложение В)

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в от чете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика;

- сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

- точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

- реквизиты юридического лица;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

- перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения;

- принятые при проведении оценки допущения;

- последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

- ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

Заключение

Во время прохождения производственной практики я закрепила свои теоритические знания в области оценки имущества, которые отразила в данной работе. А именно: применение трех основных подходов к оценке имущества, а также их методов. Научилась применять полученные знания на практике.

На сегодняшний день оценка недвижимости является очень актуальной. Оценка стоимости недвижимости представляет собой процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости представлена тремя подходами:

1. Доходный подход

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

2. Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - это подход оценки коммерческой недвижимости, при котором стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости строительства всех его улучшений за вычетом накопленного износа и стоимости обязательств, т.е. стоимость объекта зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Обычно это подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий.

3. Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки.

Размещено на Allbest.ru