Эффективная модель земельных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Эффективная модель земельных отношений

Абдуллина Э.И.

Рассматривая вопрос об эффективности той или иной модели земельных отношений для России, представляется необходимым сопоставить различные способы землепользования и землевладения и вывести наиболее эффективную модель. В рамках исследования спорным является вопрос относительно того, какая из форм собственности на землю должна преобладать: муниципальная собственность или частная.

На сегодняшний день в большинстве стран имеется частная собственность на землю. Но необходимо отметить, что ее реализация во всем мире осуществляется с растущим числом ограничений. Земельные отношения все чаще ориентированы на общественный интерес. В мировой практике земля как объект хозяйствования становится намного привлекательнее, нежели как объект частной собственности. Принцип ограничения государством прав частного собственника земли в пользу общества, арендатора, любого того, кто ее обрабатывает, разумен и снимает социальное напряжение в обществе.

Если обратиться к опыту развитых стран, то явно проглядывается тенденция к замене частной собственности на землю государственной и муниципальной формой землепользования. Так, например, в США чем штат “моложе” с момента своего образования, тем выше в нем доля федеральной собственности на землю. Муниципалитеты стараются скупать при возможности городские земли, полагая, что частная собственность сковывает их действия по развитию городской инфраструктуры, в природоохранных мероприятиях.

Такая ситуация складывается по причине того, что частная собственность на землю не оправдала себя. Во-первых, собственник земли является одновременно собственником земельной ренты. Пока муниципальное образование владеет землей, оно вправе распоряжаться этим видом дохода в интересах всего общества, поскольку каждый гражданин хотя бы символически через бюджет должен что-то получать. Раздавая землю в частные руки, муниципалитет теряет надежный поток поступлений в бюджет. Во-вторых, частная собственность на землю неотделима от процесса купли-продажи земли. Возникает новый денежный поток, который сопровождается созданием криминогенной инфраструктуры. Сами сторонники частной собственности на землю признают, что в этом случае неизбежна спекуляция землей, ее скупка, криминализация всего сегмента рынка. Появится земельный латифундизм.

В России на сегодня земля находится преимущественно в государственной и муниципальной собственности это 92,2% всех земель, и оставшаяся часть 7,8% передана в частную собственность [2].

Приведенные данные показывают, что еще остается возможность сохранить большую часть земель в руках эффективных собственников. Сейчас же важно принять верное решение по поводу перераспределения земель; предотвратить переход земель из муниципальной собственности в руки спекулянтов и латифундистов, и по возможности направить их конкретному производителю крестьянину.

Из мирового опыта развития земельных отношений известны две основные формы вовлечения земли в оборот аренда и продажа в частную собственность. В связи с этим важно определиться в вопросе о необходимости, масштабах и темпах перехода к частной собственности на земли и соотношении двух названных форм землепользования. Основные доводы сторонников частной собственности на землю хорошо известны и состоят в том, что основой эффективной экономики является частная собственность. При этом именно неограниченная частная собственность на землю обладает преимуществом перед другими формами землепользования, в частности, перед арендой и перед пожизненным, передаваемым по наследству правом землевладения. Утверждается, что арендатор, в отличие от собственника земли менее уверен в завтрашнем дне, поскольку при изменившихся обстоятельствах договор пожизненного наследуемого владения землей может быть расторгнут в одностороннем порядке. Но такова же вероятность в случае изменившихся обстоятельств и расторжении договора купли-продажи земли, отмене частной собственности на землю, запрещении ее купли-продажи, или даже национализация. Полагают, что, в отличие от собственника земли, арендатор не заинтересован в ее коренном улучшении и долгосрочных вложениях в землю, поскольку по истечении договора аренды он теряет на них право. Однако это зависит от самих условий договора. В случае пожизненного наследуемого владения арендатор рискует не более чем земельный собственник.

Сторонники введения частной собственности на землю однозначно связывают куплю-продажу земли с привлечением в сельское хозяйство необходимых ему денежных средств. В действительности, дело обстоит иначе, денежные операции с землей отвлекают огромные деньги от их производственного использования в самом земледелии. Обращение земли в частную собственность означает приватизацию собственности общественной. Следовательно, каждый член общества имеет право претендовать на определенную часть этого общественного богатства. Предоставление этого права одним гражданам и лишение его других неправомерно. Абсолютная частная собственность на землю “безнравственна”, поскольку она представляет исключительное право какой-либо части общества лишить другую ее часть естественных условий его жизнедеятельности, или существенно их ограничить.

Современной экономической теорией опровергается положение, согласно которому свободная продажа земель, в том числе муниципальных, в частную собственность является наилучшим способом распределения ресурсов. Частная форма собственности господствует фактически во всех странах мира, но уровни их социально-экономического развития, как известно, совершенно различны. А значит, сама по себе, как таковая, она не гарантирует ни экономических, ни социальных успехов. Результат зависит от многих обстоятельств, и не в последнюю очередь от того, какая частная собственность создана и в какие условия она поставлена. Так, приватизация, проведенная в постсоветской России, утвердила “олигархическую” частную собственность, что предполагает, прежде всего, сосредоточение основной части национального богатства в руках узкой группы лиц.

В связи с этим, интересна точка зрения Э. Алаева, который утверждает, что в XXI веке частная собственность на землю, в том виде, в каком она существует сейчас, будет отменена, по крайней мере, в большинстве стран, она будет заменена другой формой земельных отношений. Он выделил три императива, которые заставят это сделать: “обострение глобальной экологической проблемы, проблемы продовольственной (с 1988 года производство продовольствия на планете начало отставать от демографического роста), в меньшей степени ресурсная проблема” [1]. Для преодоления этих проблем земля все более будет подпадать под планетарный контроль. В каких формах он выразится пока сказать трудно. Но в некоторых странах есть тенденция укрепления национального контроля.

Мы полагаем, что альтернативой свободной купле-продаже земли должно стать право на пользование землей арендное землепользование. В последнее время земельные отношения во всем мире все более ориентированы на стимулирование и поддержку арендаторов. Им как хозяйствующим субъектам представляется ряд явных преимуществ перед собственниками земли, увеличивается срок аренды, что позволяет возместить вложенные в землю затраты. Аренда постепенно формирует искомого хозяина, то есть лучшего хозяйствующего субъекта и собственника созданного на земле продукта. Подтверждением этого служит высокая доля арендованной земли: в Бельгии 70% земель, во Франции и старых землях ФРГ 50%, в США, Великобритании, Голландии и Новой Зеландии 40%, в Канаде 37%, в Италии 20%, в Дании 15%.

Анализируя соотношение права собственности на землю и права аренды земельных участков, обоснуем преимущество аренды перед правом собственности на землю. Сегодня выделяют несколько функций аренды земли: оптимизация соотношения площади и структуры землепользования с другими используемыми в процессе производства ресурсами; возможность замены арендой купли-продажи земель в тех случаях, когда она экономически целесообразна, но по каким-либо причинам невозможна; передача земли в аренду это реализация собственником своих прав, и она может стать источником стабильного дохода для владельцев земельных участков.

Аренда позволяет привлечь имеющиеся внутренние инвестиции тех предпринимателей, которые не в состоянии сразу приобрести земельный участок в собственность, но имеют необходимые навыки для его использования. В данном случае, по сравнению с правом собственности, у аренды есть некоторые преимущества. Во-первых, она позволяет заняться сельским хозяйством при ограниченных средствах. Вовторых, расширяет круг лиц, использующих землю. Она не сковывает хозяйственную инициативу, а постепенно формирует реального хозяина эффективно хозяйствующего субъекта.

Таким образом, для достижения эффективной модели земельных отношений необходимо ограничить передачу муниципальной земельной собственности в частную и обеспечить доступ производителям сельскохозяйственной продукции к земельным ресурсам на уровне аренды. Именно данный уровень необходим и достаточен для того, чтобы земельная реформа в России стимулировала не размножение титульных собственников, притягивающих паразитические формы доходов, а предпринимателей создателей реальных благ, от которых зависит вся аграрная цивилизация.

землепользование собственность муниципальный

Литература

1. Алаев Э. Земля и собственность. Поощрение передачи ее в частные руки будет очередным шагом назад // Политэкономия. 2001-№ 11.

2. Распределение земель по формам собственности // Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru).

Размещено на Allbest