Оцінка ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації об'єктів незавершеного будівництва

Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство освіти України

Харківський державний технічний університет будівництва та архітектури

УДК 658.5

Спеціальність 08.06.01 - економіка підприємства і організація виробництва

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук

Оцінка ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації об'єктів незавершеного будівництва

Давиденко Оксана Анатоліївна

Харків-1999

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі "Організація будівельного виробництва" Харківського державного технічного університету будівництва та архітектури.

Науковий керівник - Дружинін А.В., кандидат економічних наук, професор, завідувач кафедри організації будівельного виробництва ДТУБА

Офіційні опоненти:

- Павлов І.Д., доктор технічних наук, професор кафедри промислового та цивільного будівництва ЗДІА.

- Панченко В.О. кандидат технічних наук, доцент кафедри технології будівельного виробництва і будівельних матеріалів ХДАМГ.

Провідна організація - Придніпровська державна академія будівництва та архітектури.

Захист відбудеться "26"травня 1999 року о 1300 годині в Харківському державному технічному університеті будівництва та архітектури за адресою: м. Харків, 2, вул. Сумська, 40.

З дисертацією можна ознайомитись в бібліотеці ХДТУБА.

Автореферат розісланий "22" квітня 1999р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Кутовий Е.М.

Анотація

Давиденко О.А. Оцінка ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації об'єктів незавершеного будівництва.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 08.06.01 - економіка підприємства і організація виробництва. - Харківський державний технічний університет будівництва та архітектури, Харків, 1999.

Головним змістом роботи є дослідження проблеми оцінки ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації об'єктів незавершеного будівництва в умовах ринку нерухомості з розробкою організаційно-технічних схем підготовки, методики оцінки економічної ефективності як граничної ринкової вартості об'єктів незавершеного будівництва із застосуванням нових теоретичних та методичних підходів і апробацією на конкретних об'єктах незавершеного будівництва.

Оцінка економічної ефективності ОТП добудови і диверсифікації ОНБ повинна виходити з рівноваги грошових потоків продавця і покупця за їх спільний інвестиційний цикл, приведених до моменту купівлі-продажу. Критерієм ефективності ОТП добудови і диверсифікації ОНБ при обґрунтованій сумі додаткових інвестицій покупця виступає ринкова вартість ОНБ як гранична величина, при якій дисконтовані грошові потоки продавця і покупця збігаються, в тому числі при продажі ОНБ в розстрочку на 5 років з оплатою 50 відсотків ціни зразу, а останньої суми в наступні роки з нарахуванням процентної ставки Національного банку України.

Запропонована методика ОТП добудови і диверсифікації ОНБ з оцінкою і прогнозуванням її ефективності на основі розроблених моделей апробована на конкретних ОНБ м. Харкова, які пройшли аукціонний продаж, показала достовірність оцінки економічної ефективності і прогнозування ринкової вартості ОНБ на основі матриці цін без урахування і з урахуванням вартості землі. При цьому встановлено, що при фактичній ціні продажу ОНБ добудова і диверсифікація цих об'єктів залежить від кон'юнктури ринку при визначенні ставки доходності інвестицій і прогнозу довгострокової процентної ставки (дисконта). Для прогнозу останньої розроблена економіко-математична модель її довгострокової величини залежно від середньорічного рівня інфляції.

Багатоваріантність оцінок ОНБ як з боку покупця, так і продавця, зокрема, в економічному ефекті і ринкової вартості ОНБ обумовили необхідність урахування конфліктної ситуації між ними на ринку нерухомості в умовах невизначеності, для вирішення якої запропонована методика пошуку рівноважної ціни ОНБ за допомогою теорії ігор та лінійного програмування.

Ключові слова: організаційно-технічна підготовка, добудова, диверсифікація, ефективність, ринкова вартість, об'єкти незавершеного будівництва.

Давыденко О.А. Оценка эффективности организационно-технической подготовки достройки и диверсификации объектов незавершеного строительства.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата техничних наук по специальности 08.06.01 - экономика предприятий и организация производства. - Харьковский государственный технический университет строительства и архитектуры, Харьков, 1999.

Главным содержанием работы является исследование проблем оценки эффективности организационно-технической подготовки достройки и диверсификации объектов незавершенного строительства в условиях рынка недвижимости с разработкой организационно-технических схем подготовки, методики оценки экономической эффективности как предельной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с применением новых теоретических и методических подходов и апробированием на конкретных объектах незавершенного строительства.

Ключевые слова: организационно-техническая подготовка, достройка, диверсификация, эффективность, рыночная стоимость, объекты незавершенного строительства.

Davydenko O.A. "The Evaluation of Effectiveness of Organizational and Technical Preparation of Construction and Diversification of Objects of Construction in Progress".

Dissertation is applied on adjudge for research degree candidate of Technical Sciences on speciality 08.06.01 - "Economics of Companies and Production Management" - Kharkov State Technological University of Building and Architecture, Kharkiv, 1999.

The main contents of the work is the research of the problem of evaluation of effectiveness of organizational and technical preparation of construction and diversification of objects of non-completed construction under conditions of market of realty. It involves the development of organizational and technological schemes of preparation, methodologies of evaluation of economic effectiveness as a marginal market value of the objects of uncompleted construction. New theoretical and methodical approaches are used and approved on specific objects of uncompleted construction.

Key words: organizational and technical preparation, completion of construction, diversification, effectiveness, market value, object of uncompleted construction.

Загальна характеристика роботи

Перехід до ринкової економіки в Україні характеризується утворенням і формуванням інвестиційного ринку та його складової - ринку нерухомості, об'єктом якого є специфічний товар з особливими умовами дій суб'єктів ринку та ціноутворення. Об'єкти незавершеного будівництва (ОНБ) займають особливе місце на ринку нерухомості, їх частка на розвинутому ринку є сьогодні невеликою. Проблема організаційно-технічної підготовки (ОТП) для ОНБ є складною і потребує комплексного підходу з глибокою проробкою варіантів і оцінкою економічної ефективності інвестицій у добудову цих об'єктів, відтворення або диверсифікацію. В Україні, у зв'язку з кризою в економіці, частка ОНБ на ринку нерухомості значно збільшилась, виникли проблеми з приватизацією цих об'єктів, оцінкою ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації.

В Україні підготовка будівельного виробництва регламентується рядом нормативних документів і розглядається як комплекс взаємозв'язаних підготовчих заходів організаційного, технічного, технологічного і планово-економічного характеру, що забезпечує здійснення будівництва об'єкта. Проте в зв'язку з приватизацією ОНБ виникла проблема продажу ОНБ з подальшою добудовою і диверсифікацією, для яких питання організаційно-технічної підготовки є специфічними, не мають єдиного методичного підходу і потребують обґрунтування місця, структури і складу в інвестиційному циклі, що склався в ринкових умовах.

Актуальність теми дослідження. В Україні на 1 січня 1997 року обсяг незавершеного будівництва становив 56 млрд. грн., а кількість ОНБ - понад 60 тисяч, з них майже 50 відсотків - об'єкти державної власності. Попит на ОНБ на ринку нерухомості є низьким. У цілому в Україні за час приватизації продано лише 1 відсоток ОНБ. Основною причиною цього, поряд з низькою платоспроможністю юридичних і фізичних осіб, є недосконалість ціноутворення, невизначеність законодавчих актів, зокрема в оподаткуванні нерухомості, продажу землі, неопрацювання проблеми оцінки ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації ОНБ, котра зв'язана з продажем і купівлею ОНБ в передпроектний період.

У вітчизняній і зарубіжній літературі з організації будівництва недостатньо уваги приділяється проблемам ОТП, практично відсутні розробки щодо вирішення ряду нових завдань, які з'явились у зв'язку з переходом України до ринкової економіки.

Проблеми ОТП будівництва знайшли відображення у роботах Дікмана Л.Г., Шрейбера О.К., Гончаренка Д.Ф., Цая Т.Н., Ушацкого С.А. та інших. Але ряд проблем ОТП добудови і диверсифікації ОНБ ще чекають свого вирішення. добудова диверсифікація ринок нерухомість

Таким чином, недостатня в цілому розробленість проблеми, відсутність комплексного підходу до оцінки її ефективності, велике практичне значення обумовили, без претензії на вирішення усіх задач ОТП, вибір теми дисертації, ціль і завдання дослідження.

Мета роботи і завдання дослідження. Метою роботи є підвищення ефективності організаційно - технічної підготовки добудови й диверсифікації об'єктів незавершеного будівництва.

Досягнення цієї мети передбачає вирішення ряду таких дослідницьких завдань:

- проаналізувати вітчизняні й зарубіжні теоретичні та методичні розробки складу, структури ОТП в умовах появи ОНБ на ринку нерухомості; фактори, що зумовлюють її ефективність, методи економічної оцінки;

- оцінити і систематизувати практику ОТП добудови і диверсифікації, розробити загальну методику і методи дослідження розміру інвестицій і оцінки їх економічної ефективності при добудові й диверсифікації ОНБ;

- розробити та експериментально випробувати на основі математичного моделювання методику оцінки ефективності ОТП добудови і диверсифікації для розробки рішення технічних варіантів використання конкретних ОНБ;

- розробити методику ОТП технічних рішень добудови і диверсифікації ОНБ на основі багатоваріантної моделі, і методи прогнозування її ефективності, що забезпечуватимуть підвищення надійності й об'єктивності експертної оцінки та наукового рівня приватизації ОНБ в Україні.

Наукова гіпотеза передбачає наявність закономірностей і взаємозв'язків між варіантами ОТП технічних рішень, інвестиціями в добудову і диверсифікацію, і ринковою вартістю ОНБ як критерієм її ефективності.

Об'єктом дослідження обрано ОНБ Харківського регіону, що підлягають приватизації згідно з програмою уряду і представлені об'єктами промислового і житлового будівництва.

Предметом дослідження є закономірності й взаємозв'язки, що складаються при розробці варіантів технічних рішень і оцінці ефективності ОТП добудови й диверсифікації ОНБ в умовах становлення сучасного ринку нерухомості в Україні.

Теоретичну й методичну основу дисертації становить системний підхід до аналізу теоретичних і методичних основ оцінки ефективності ОТП, оптимізації багатоваріантних проектних рішень, прогнозування економічної ефективності добудови і диверсифікації ОНБ, ринкової вартості ОНБ із застосуванням моделей, зв'язаних з використанням економіко-математичних методів і ПЕОМ: кореляційного аналізу, теорії ігор, лінійного програмування.

Інформаційною базою роботи є законодавчі акти Верховної Ради, Укази Президента, постанови Кабінету Міністрів України, матеріали Фонду держмайна України, результати наукових досліджень, спеціальна література, статистичні, проектні, аналітичні дані про ОНБ Харківського регіону і України, матеріали наукових конференцій та інші джерела.

Наукова новизна дослідження полягає в наступному:

- обґрунтовані місце і періоди ОТП добудови й диверсифікації ОНБ в інвестиційному циклі;

- розроблена класифікація організаційно-технічних схем оцінки ефективності технічних рішень у загальній методиці ОТП добудови і диверсифікації ОНБ, що включає 11 етапів;

- розроблена методика комплексної оцінки ефективності інвестицій з виходом на ринкову вартість ОНБ, що враховує ціну землі, рівновагу грошових потоків продавця і покупця ОНБ, умови продажу, а також відкриває можливості для вибору при багатоваріантному використанні ОНБ і класифікації ОНБ при приватизації;

- запропонована методика моделювання ОТП добудови і диверсифікації ОНБ в умовах невизначеності із застосуванням положень теорії ігор і двоїстої задачі лінійного програмування на завершальній стадії прогнозування ринкової вартості ОНБ і вибору оптимальної стратегії продавця і покупця ОНБ.

Практичне значення результатів дисертації полягає в підвищенні наукового рівня ОТП добудови і диверсифікації ОНБ, оцінці ефективності на основі розробки багатоваріантних технічних рішень, зростанні об'єктивності експертних оцінок при приватизації ОНБ, економічній ефективності аукціонів при продажу. Практичні рекомендації можуть бути впроваджені під час організації Фондом держмайна України продажу ОНБ суб'єктами ринку нерухомості, при оцінці ціни купівлі-продажу ОНБ.

Апробація роботи. Дисертація виконана як ініціативна робота на кафедрі організації будівельного виробництва в Харківському державному технічному університеті будівництва та архітектури, де відбулась її перша апробація. Основні положення дисертації доповідались на трьох науково-технічних конференціях ХДТУБА в 1996, 1997, 1998 р/р., на першій міжнародній науково-практичній конференції молодих економістів ХДЕУ в 1996 р., на науковій конференції ХДУ в 1997 р. і на всеукраїнській студентській науковій конференції в 1997 р., в інституті "ПромбудНДІпроект".

На захист виносяться:

- результати аналізу факторів і методів дослідження, що забезпечують обґрунтування місця і періодів ОТП добудови і диверсифікації в інвестиційному циклі, класифікація організаційно-технічних схем і загальна методика ОТП;

- методика комплексної оцінки ефективності технічних рішень і інвестицій з виходом на ринкову вартість ОНБ, що враховує ціну землі, рівновагу грошових потоків продавця і покупця, умови продажу, забезпечує вибір оптимального варіанту ОТП використання ОНБ і класифікацію ОНБ при приватизації;

- методика моделювання ОТП добудови і диверсифікації ОНБ в умовах невизначеності із застосуванням теорії ігор і двоїстої задачі лінійного програмування на завершальній стадії прогнозування ринкової вартості ОНБ і вибору оптимальної стратегії продавця і покупця ОНБ;

- організаційно-технічні схеми і рішення щодо добудови і диверсифікації конкретних ОНБ м. Харкова з багатоваріантним обґрунтуванням та конкретними рекомендаціями щодо їх використання і продажу в ході приватизації ОНБ в Україні.

Публікації. Основні положення і результати дисертаційної роботи викладені в 6 наукових працях загальним об'ємом 14 друкованих сторінок, із них 13 сторінок опубліковано у спеціальних наукових виданнях.

Обсяг роботи. Дисертаційна робота складається зі вступу, чотирьох глав, основних висновків і пропозицій, списку літератури з 93 найменувань та додатків: А, Б, В, Д, Ж. Викладена на 235 сторінках машинопису, в тому числі 143 сторінок тексту, 28 сторінок рисунків і таблиць, 7 сторінок бібліографії, містить 56 сторінок додатків.

Основний зміст дисертації

Теоретичні основи ОТП в умовах ринкової економіки і вибір напрямку досліджень обґрунтовані на основі огляду літератури з теми з обґрунтуванням змісту та місця ОТП добудови та диверсифікації ОНБ в інвестиційному циклі.

Розроблена класифікація зовнішніх і внутрішніх факторів, що обумовлюють ефективність ОТП і методів оцінки економічної ефективності інвестицій на основі моделювання дисконтованого рівноважного чистого доходу за інвестиційний цикл з прогнозуванням ринкової вартості ОНБ на ринку нерухомості.

Встановлено взаємозв'язок між довгостроковою процентною ставкою (I) і ставкою доходності інвестицій (Е) в добудову й диверсифікацію ОНБ при прийнятому інвестиційному циклі, що відкриває можливості для оцінки ефективності багатоваріантного використання ОНБ за чистим приведеним грошовим потоком.

ОТП добудови і диверсифікації ОНБ - це система взаємозв'язаних технічних, технологічних, організаційних та економічних заходів, що здійснюються до передконтрактного етапу інвестиційного циклу. При цьому передпроектний етап для ОНБ розділений на два періоди: продажу і купівлі ОНБ.

Розроблена класифікація організаційно-технічних схем добудови та диверсифікації ОНБ представлена на рис. 1.

Проведений автором аналіз узагальнення реконструкції ОНБ показав, що із загальними для реконструкції умовами, існують і специфічні в силу історичних особливостей появи ОНБ:

- вплив стисненості будівельного майданчика значно менший, оскільки будівельний майданчик вже організований і обладнаний для реалізації первинного проекту, хоча це не виключає її впливу на умови реконструкції ОНБ;

- добудова і диверсифікація ОНБ з реконструкцією не зв'язана з паралельною основною діяльністю;

- необхідне кранове обладнання може вже бути на будівельному майданчику або підготовлена документація і умови для його монтажу, а складність виникає при необхідності збільшення фронту робіт для нього або заміни;

- зовнішня стисненість виникає вразі збільшення розмірів і конфігурації споруди за рахунок прибудови по горизонталі;

- можливість розвитку по вертикалі часто обмежена конструктивними рішеннями прийнятими та реалізованими при зведенні підземної та наземної частин ОНБ;

- внутрішня стисненість часто представлена вільними й обмежено-доступними частинами споруди.

Ці обставини дещо спрощують організаційно-технічні схеми добудови та диверсифікації ОНБ з реконструкцією і суттєво впливають на суму інвестицій та їх економічну ефективність.

Запропонована класифікація покладена в основу оцінки технічних та технологічних можливостей добудови і диверсифікації конкретних ОНБ і забезпечила системний підхід до вибору оптимальних варіантів.

Аналіз методів дослідження виявив необхідність комплексно-аналітичного підходу до оцінки ефективності ОТП, на основі якого розроблена методика обґрунтування суми інвестицій на базі ресурсно-аналітичного методу з індексацією на очікуваний рівень інфляції.

Перевага при розрахунку інвестицій віддається ресурсному кошторису з обґрунтуванням точності розрахунків (ризику) при діапазоні коливань кінцевих сум від оптимістичної до песимістичної прогнозної величини за варіантами використання ОНБ.

Поява ОНБ на ринку нерухомості зумовлює розподіл інвестиційного циклу між двома інвесторами - продавцем і покупцем, а також його взаємне паралельне протікання. У цих умовах оцінка ефективності ОТП добудови і диверсифікації ОНБ повинна виходити з рівноважних грошових потоків продавця і покупця за спільний інвестиційний цикл, приведених до моменту купівлі-продажу, з оцінкою економічної ефективності через ринкову вартість ОНБ як граничну величину, при якій збігаються дисконтовані грошові потоки (чистий прибуток + амортизація) продавця і покупця.

Рис. 1 - Класифікація організаційно-технічних схем ОНБ.

Розроблена узагальнена модель ринкової вартості ОНБ(С) з урахуванням зростання вартості землі й можливості внесення коштів покупцем у розстрочку:

 (1)

де К 1 - залишкова вартість ОНБ за оцінкою продавця, грн.;

К 2 - інвестиції покупця в добудову і диверсифікацію, грн.;

Е - ставка доходності інвестицій, в долях одиниці;

Н - середньорічна норма амортизації, розрахована за введеним з 1.06.97 в Україні дегресивним методом, в долях одиниці;

I - довгострокова процентна ставка на рівні макроекономіки, в долях одиниці;

А - приріст вартості земельної ділянки (К 3) при ставці капіталізації (L), грн.

(2)

Кпд - коефіцієнт погашення заборгованості як щорічний внесок в долях від суми розстрочки, дисконтований за період розстрочки (5 років):

(3)

ІНБ - процентна ставка Нацбанку України, нарахована на щорічний внесок за період розстрочки - 5 років для 50% суми платежу покупцем, в долях одиниці;

Проблему прогнозування довгострокової процентної ставки на t = 1...n - частина інвестиційного циклу, спільна для продавця і покупця, років.

Аналіз зміни Кпд показує, що залежно від співвідношення IНБ і I його величина може бути: якщо IНБ>I, то Кпд більше 1; якщо IНБ < I, то Кпд менше 1, що створює сприятливі умови для покупця і підвищує ринкову вартість ОНБ. При внесенні всієї вартості продажу ОНБ Кпд дорівнює 1,0. Величина С у формулі (1) визначена без податку на додану вартість, який необхідно враховувати, збільшивши С на 20% при вирішенні питання фінансування.

макрорівні передбачається вирішити на основі розробленої кореляційної моделі по 44 країнах з ринковою економікою, що відображає взаємозв'язок депозитної ставки (IД) і ставки кредиту (IК) залежно від середньорічної інфляції (F) в %%; при коефіцієнті кореляції R = 0,7;

Iд = 1,153 + 1,134.F - 0,007.F2, (4)

Iк = 3,756 + 1,385.F - 0,009.F2, (5)

У результаті в дисертації розроблена методика прогнозування економічної ефективності ОТП добудови і диверсифікації ОНБ на основі побудови матриці цін ОНБ при зміні Е = 0.05 - 0.3, I = 0.05 - 0.5, з подальшою їх оцінкою, виходячи з кон'юнктури ринку і умов багатоваріантного використання ОНБ.

Для виконання усіх розрахунків на ПЕОМ в пакеті MathCAD, "Evrika" розроблені файли розв'язання всіх задач з виходом на побудову матриць цін ОНБ без зростання вартості земельної ділянки, із зростанням вартості останньої, а також з оплатою ціни ОНБ після підписання договору купівлі-продажу і з оплатою 50% ціни ОНБ в розстрочку на 5 років.

Експериментальне випробування прийнятої методики проведено на основі опрацювання ОТП багатоваріантного використання ОНБ. Для "Прохідної КБ АО "Протон" у 1996-1997 р/р. були розроблені два варіанти добудови з диверсифікацією кожного з них в офіс, магазин, кафе. При цьому другий варіант передбачав надбудову третього поверху, а третій варіант відповідав змішаному другому варіанту. В подальшому ОНБ був проданий з аукціону за 45.7 тис. грн. при стартовій ціні 0.27 грн. і покупцем був прийнятий другий варіант з використанням як офісу фірми.

Аналіз багатоваріантного використання ОНБ "Прохідна КБ АО "Протон" свідчить, що прийнята методика забезпечує оцінку економічної ефективності ОТП добудови і диверсифікації і прогнозування ринкової вартості ОНБ на основі матриці цін. При цьому встановлено, що ефективність добудови і диверсифікації ОНБ залежить від обсягу інвестицій і їх економічної ефективності за цикл. Прогнозуючи кон'юнктуру ринку та очікувані інвестиції при багатоваріантній оцінці, можна вийти на найбільш імовірну допустиму ціну ОНБ і в результаті вибрати оптимальний варіант.

Для житлового будинку № 1 по вул. Богунського в м. Харкові були опрацьовані три варіанти добудови: I - за проектом, II - добудова усіх квартир в трьохкімнатному варіанті, III - добудова в одноповерховому варіанті.

ОТП добудови житлового будинку № 1 по вул. Богунського також підтвердила можливість використання прийнятої методики для оцінки економічної ефективності, показала необхідність оцінки реальної доходності інвестицій, виходячи з кон'юнктури ринку, цін на житло, рентабельності оренди житла, а також умов фінансування.

Узагальнення експериментальних даних дозволило розробити загальну методику обґрунтування комплексу технічних, організаційних і економічних заходів на передпроектному етапі ОТП добудови і диверсифікації ОНБ, основні положення якого наведено на рис. 2.

Відповідно до цієї методики проведено моделювання ОТП при шести варіантах добудови і диверсифікації підземної частини (гаража) будови навчально-виробничого комбінату (НВК) на вул. Олімпійській в м. Харкові.

Моделювання ОТП при багатоваріантному використанні ОНБ виявило конфліктну ситуацію при оцінці ефективності між продавцем і покупцем, для вирішення якої запропоновано методи теорії ігор для формування платіжної матриці і розв'язання проблеми вибору рівноважної ціни на основі змішаної стратегії як двоїстої задачі лінійного програмування. Модель гри двох осіб з нульовою сумою забезпечує рівновагу інтересів сторін і, таким чином, відкриває можливості для пошуку рівноважної ціни ОНБ, економічного ефекту з певною імовірністю (ризиком) в умовах невизначеності.

Апробування моделі на конкретних об'єктах показало реальність її використання для прогнозування наслідків проведення аукціонних торгів ОНБ.

Побудова матриці цін відкрила можливість їх використання для класифікації ОНБ за рівнем доходності, виходячи з міжнародних ставок доходності інвестиційних проектів, на: збиткові, низькодоходні (Е = 5-10%), середньодоходні (Е =10-20%), високодоходні (Е = більше 20%) та запропонувати напрямки їх реалізації на ринку нерухомості. Рекомендується збиткові ОНБ передавати інвесторам за символічну плату - 1 грн., низькодоходні - шляхом викупу на пільгових умовах, середньо- й високодоходні - викупу за конкурсом чи на аукціоні.

Моделювання ОТП добудови і диверсифікації ОНБ на основі загальної методики і конкретних методик з оцінкою економічної ефективності багатоваріантного використання показало, що в процесі приватизації ОНБ відкриваються реальні можливості для встановлення стартової ціни ОНБ на аукціоні як рівноважної для продавця і покупця і забезпечується прогнозування її зростання в ході аукціона, який можна розглядати як економічний ефект від впровадження запропонованих методик. Так, обґрунтування ринкової вартості ОНБ - гаража по вул. Олімпійській показало реальність збільшення її величини з 59 до 100 тис. грн., а різниця між цими величинами - 41 тис. грн. може бути віднесена як економічний ефект від упровадження запропонованої методики. Прийняття Фондом державного майна України основних положень роботи при підготовці експертних висновків по ОНБ сприятиме підвищенню об'єктивності ціноутворення при приватизації.

У цілому в роботі прийнято нові підходи, що забезпечують підвищення наукового рівня ОТП добудови і диверсифікації ОНБ.

Рис. 2 - Методика ОТП добудови й диверсифікації ОНБ при їх багатоваріантному використанні.

Висновки

1. ОТП добудови і диверсифікації ОНБ займає особливе місце в інвестиційному циклі і включає комплекс взаємозв'язаних технічних, технологічних, організаційних і економічних заходів на передпроектному етапі з виділенням двох періодів: продажу й купівлі ОНБ. Основою розробки ОТП є: класифікація організаційно-технічних схем як комплексу технічних і організаційних заходів для вирішення взаємозв'язаних задач: обґрунтування варіантів використання ОНБ і послідовності добудови, вибір раціональних методів добудови.

2. Встановлено, що при оцінці ефективності ОТП добудови і диверсифікації ОНБ провідна роль належить індивідуальним експертним оцінкам, що збільшує ризик суб'єктивного підходу. Для підвищення наукової обґрунтованості і об'єктивізації оцінок необхідний комплексний експертно-аналітичний підхід до прогнозування оціночних показників при багатоваріантному використанні ОНБ з урахуванням впливу вартості землі через оренду, а в подальшому - через ціну землі.

3. Оцінка економічної ефективності ОТП добудови і диверсифікації ОНБ повинна виходити з рівноваги грошових потоків продавця і покупця за їх спільний інвестиційний цикл, приведених до моменту купівлі-продажу.

Критерієм ефективності ОТП добудови і диверсифікації ОНБ при обґрунтованій сумі додаткових інвестицій покупця виступає ринкова вартість ОНБ, як гранична величина, при якій дисконтовані грошові потоки продавця і покупця збігаються, в тому числі при продажі ОНБ в розстрочку на 5 років з оплатою 50 відсотків ціни зразу, а останньої суми в наступні роки з нарахуванням процентної ставки Національного банку України.

4. Запропонована методика ОТП добудови і диверсифікації ОНБ з оцінкою і прогнозуванням її ефективності на основі розроблених моделей апробована на конкретних ОНБ м. Харкова, які пройшли аукціонний продаж: "Прохідна КБ АО "Протон", житловий будинок № 1 по вул. Богунського, і показала достовірні оцінки економічної ефективності і прогнозування ринкової вартості ОНБ на основі матриці цін без урахування і з урахуванням вартості землі. При цьому встановлено, що при фактичній ціні продажу ОНБ добудова і диверсифікація цих об'єктів залежить від кон'юнктури ринку при визначених ставках доходності інвестицій і прогнозу довгострокової процентної ставки (дисконта). Для прогнозу останньої розроблена економіко-математична модель її довгострокової величини залежно від середньорічного рівня інфляції.

5. Багатоваріантність оцінок ОНБ як з боку покупця, так і продавця, зокрема, в економічному ефекті і ринковій вартості ОНБ обумовила необхідність урахування конфліктної ситуації між ними на ринку нерухомості в умовах невизначеності, для вирішення якої запропонована методика пошуку рівноважної ціни ОНБ за допомогою теорії ігор та лінійного програмування. Формування платіжної матриці на основі аналізу стратегій продавця і покупця з наступним вирішенням двоїстої задачі лінійного програмування на ПЕОМ відкриває можливості для подальшого більш глибокого дослідження формування ціни ОНБ в умовах невизначеності.

6. Моделювання ОТП з опрацюванням шести варіантів технічних рішень використання ОНБ - недобудованого НВК Фрунзенського району м. Харкова по вул. Олімпійській, виявило доцільність використання прийнятої методики ОТП, яка забезпечує вибір оптимального варіанта - гаража з відкритою автостоянкою, а також створення умов для експертного прогнозування ціни продажу ОНБ в залежності від зміни процентної ставки (I) на макрорівні і ставки доходності (Е) при кон'юнктурі ринку, що складеться в майбутньому. Збільшення ринкової вартості цього об'єкта з 59 до 100 тис. грн., по суті, обумовлює економічний ефект впровадженої методики ОТП добудови і диверсифікації в сумі 41 тис. грн.

7. Побудова матриць цін ОНБ при оцінці ефективності ОТП відкрила нові можливості їх використання для класифікації ОНБ при їх приватизації з урахуванням прийнятої у світовій практиці ставок доходності інвестиційних проектів, на: збиткові, низькодоходні, середньо- і високодоходні. У результаті можна вибрати стратегію їх приватизації шляхом передачі інвесторам збиткових за символічну плату, низькодоходних - шляхом викупу, середньо- і високодоходних - на аукціонах.

Список опублікованих автором праць за темою дисертації

1. Дружинин А.В., Давыденко О.А. Прогнозирование цены объектов незавершенного строительства на рынке недвижимости. /Науковий вісник будівництва. Вип 2 - Харків: ХДТУБА, 1998.-С. 117-120.

2. Давыденко О.А. Влияние жизненного цикла инвестиций на цену объектов незавершенного строительства./ Науковий вісник будівництва. Вип 2 - Харків: ХДТУБА, 1998. -С. 120-122.

3. Давиденко О.А. Прогнозування ціни об'єктів незавершеного будівництва на ринку нерухомості. / Коммунальное хозяйство городов: Респ. межвед. науч.-техн. Вып. 14 - К.: Техника, 1998. - С. 188-190.

4. Давыденко О.А. Оценка объектов незавершенного строительства (ОНС) на рынке недвижимости с применением теории игр. /Коммунальное хозяйство городов: Респ. межвед. науч.-техн. Вып.14 - К.: Техника, 1998.-С.194-197.

5. Баранов П.Ю., Давыденко О.А. Проблемы взаимосвязи рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и инвестиций/ Тез. докл. на научной конференции " Развитие экономической теории в условиях трансформационного кризиса", посвященной памяти А.П. Мамалуя.- Харьков: Основа, 1996.-С.44-45.

6. Давыденко О.А. Прогноз размера инвестиций в достройку и диверсификацию объектов незавершенного строительств. /Коммунальное хозяйство городов: Респ. межвед. науч.-техн. Вып. 18-К.:Техника, 1999.-С.212-216.

Размещено на Allbest.ru