Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины "недвижимость", "рынок недвижимости", "рыночная стоимость" и т.д.

Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с "Гражданским кодексом РФ" так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределения его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки недвижимости.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости - это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

Оценка - это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение (купля), продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчет того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимости. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

оценка недвижимость затратный доходный

1. Исходные данные для выполнения работы

Таблица 2

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом, в основном этот сегмент представлен: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости. Неразвитость рынка заключается в том, что клиент полностью предоставлен сам себе. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России.

К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По-прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.

Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства. Структуры не обеспечивают эффективное использование производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства, крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.

По проекту ”Пром-Сити” предполагается начало массовых переездов промышленных предприятий за пределы городской черты, в специально предназначенные для них зоны. Подобная мировая практика существует уже давно и полностью оправдывает себя во всех отношениях: и в социальном, и в экологическом, и в производственном. В настоящее время в Московском столичном регионе некоторая часть потребителей рынка отодвинули границы удаленности рассматриваемых объектов недвижимости до 30-50 км от МКАД. Наиболее популярными направлениями и районами являются Северо-Западное и Западное направления, являющиеся основными путями, по которым импортируются грузы из Европы, кроме того, определенная доля спроса приходится на направление Москва - Нижний Новгород. В настоящий момент спрос на приобретение промышленной недвижимости существенно превышает предложение. Наблюдается растущий интерес западных инвесторов, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.

Ситуация с развитием промышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. И тот и другой подход имеет право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя из собственных представлений об эффективности.

В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением территорий под промышленную застройку: green field (зеленое поле) - когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field - (коричневое поле), когда производство развивается не на пустом месте.

До недавнего времени в силу общеэкономических причин производство могло развиваться только на базе уже существующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однако есть и примеры, когда предприятия приняли решение заняться освоением более перспективных со стратегической точки зрения территорий. Этот подход наиболее ярко иллюстрирует промышленная застройка промзоны нового типа ”Пром-Сити”. Здесь применен типичный подход green field.

Однако и в том и в другом случае при создании промышленного объекта предпочтение все чаще отдается современным технологиям. Производители стройматериалов и инженерного оборудования уже специально ориентируются на возможные предпочтения заказчика промышленного строительства. Для одного более важное значение имеет энергетическое обеспечение будущего производства, для другого важна автономность, для третьего - возможность быстрой и относительно недорогой модернизации.

Классификация промышленных объектов

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты.

Исследования рынка промышленных объектов позволили разработать более простую и точную классификацию промышленных объектов, адаптированную к российским условиям. Согласно этой классификации промышленных объекты делятся на категории "А", "В", "С" и "D".

Учитывая тот факт, что большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.

Особенности спроса на промышленную недвижимость

Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственное объекты рассматривают площади от 500 до 15000 кв. м. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы класса А и В. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 кв. м., но при этом количество предложений таких объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.

На многих заводах сегодня пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к. качество предлагаемых объектов оставляет желать лучшего. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются, при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникаций производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещений плачевно.

Спрос на промышленные объекты можно разделить на 3 вида:

1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный.

2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.

3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.

Черты предложения

Современные промышленные объекты начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения мал - это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительной и пищевой отраслей. В настоящий момент по проекту "Пром-Сити" современная промышленная зона создается в Молжаниново, большие надежды возлагаются на технопарки.

Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производители занимают помещения неработающих заводов-банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе. Ситуация в данном сегменте рынка может изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но их реализация связана с трудностями в поиске инвестора.

Что касается собственников недействующих бывших советских предприятий, то, не имея четкого плана мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом они в основном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно больше простаивающих площадей сдать в аренду. Арендные отношения менее распространены на рынке промышленной недвижимости, т.к. любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на помещения.

Продажа действующих производств как бизнеса тормозится финансовой непрозрачностью деятельности этих предприятий. В силу этих обстоятельств основной формой сделки является договор купли-продажи, потом уже приобретается само юридическое лицо, бывший владелец недвижимого имущества, т.к. на него заключены все договора по коммунальному обслуживанию. Для западных компаний, как правило, более привлекательной формой сделки является форма приобретения акций или долей юридического лица - владельца недвижимого имущества, т.к. в этом случае не возникает проблема уплаты налогов на недвижимость. Покупка акций или долей более выгодна в том случае, если продавец обладает лицензией на осуществление того или иного вида деятельности, который интересен для покупателя.

В настоящее время заметно повышение интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных западных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта продукции. Кроме этого огромный запас мощностей, оставшийся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В. Инвестиционная активность в этом секторе рынка коммерческой недвижимости увеличивается, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.

Несмотря на это большинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для последующей сдачи в аренду. В последнее время наблюдается рост интереса к Московскому столичному региону со стороны автопроизводителей.

1.2 Анализ рынка недвижимости производственного назначения Санкт-Петербурга и Ленинградской области

1. компаниями - собственниками (реже арендаторами) промышленных и складских площадей, сдающими в аренду, как правило, не задействованные под собственные нужды помещения (наряду с производственными, часто предлагаются и складские площади);

2. профессионально управляемыми индустриальными парками (технопарками), начавшими появляться лишь в последнее время.

Наибольший объем предложений приходится на производственно-складские площади от 1000 до 2000 кв. м (28 %), площади от 100 до 500 кв. м (17 %) и площади от 500 до 1000 кв. м (15 %). Основной объем предложения по аренде производственно-складских помещений приходится на окраины города. Потребители, как правило, предпочитают универсальные производственные здания и небольшие помещения с офисными площадями. Самые востребованные производственные помещения - 300-500 кв. м, здания - 2-3 тыс. кв. м, складские помещения - до 1000 кв. м. Около 80 % арендаторов интересуются помещениями в 150-400 кв. м.

В настоящее время распределение активности предложений для размещения производств неравномерно по территории города. Наибольшая активность наблюдается в Колпинском, Невском и Красносельском районах Санкт-Петербурга. Покупая недвижимость, производственники стараются придерживаться территорий, отнесенных по Генплану к категориям промышленных зон.

Диаграмма 1. Распределение предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Санкт-Петербурга

По Ленинградской области наибольшая активность предложений наблюдается во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском и Тосненском районах

Диаграмма 2. Распределение активности предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Ленинградской области.

Величина арендных ставок на производственные помещения существенно зависит от технического состояния объекта. Арендные ставки производственных помещений на сегодняшний день лежат в диапазоне от $30/кв. м/год до $90/кв. м/год для неотапливаемых помещений и от $72/кв. м/год до $170/кв. м/год для теплых помещений. Рост арендных ставок за 2007 год составил более 8 %.

Скачок цен на жилую недвижимость, произошедший в 2006 году, отразился на ценах на производственную недвижимость. Зависимость цен на производственную недвижимость от размеров предлагаемых на продажу площадей в период с 2002 года по 2007 год продемонстрирована на диаграмме 3.

Диаграмма 3. Динамика цен квадратного метра ($/кв. м) производственной недвижимости в период с 2002 по 2007г. в зависимости от размеров продаваемой площади.

Тенденции и прогнозы

· В ближайшее время вывод промышленности из города продолжится. Учитывая проблемы кадров, вывод промышленности будет осуществляться в места, расположенные не далее 50 км от города. Наиболее привлекательными для размещения производств являются следующие районы области: Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский.

· Создание производственных зон в Ленинградской области. Областная администрация опубликовала проект размещения в Ленинградской области 19 производственных зон, общей площадью свыше 5000 га.

· Размещение производств в Ленинградской области, как правило, будет сопровождаться строительством новых производственных корпусов.

· Активное проникновение иностранных компаний, которым требуются современные складские площади, стимулирует возникновение новых, профессионально управляемых, индустриальных парков, предлагающих в аренду качественные производственные и складские площади. Наиболее приемлемой для западных инвесторов здесь представляется организация участков под промзастройку по схеме green field.

· Промышленно-складская недвижимость будет продолжать расти в цене.

Динамика дальнейшего роста и уровень последующей стабилизации цен в первую очередь зависит не от уровня спроса на производственные площади, который неуклонно растет, а от реального желания экономических субъектов эффективно использовать простаивающие помещения и от решения вопросов оформления прав собственности на вовлекаемую в экономический оборот недвижимость.

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода