Методы оценки и управление объектами недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Сибирский федеральный университет»

Институт градостроительства, управления и региональной экономики

Контрольная работа

По курсу: Экономика недвижимости

Руководитель

А.А. Якушев

Красноярск 2011

Введение

В практике оценки недвижимости используются три подхода при определении стоимости: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный.

Цель изучения дисциплины «Экономика недвижимости» - формирование научного и практического мировоззрения в сфере недвижимости, а также развитие способности у экономистов-менеджеров принимать правильные решения в профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Целью расчетно-графической работы является углубленное практическое освоение методов оценки и управления объектами недвижимости:

- при затратном подходе определить стоимость объекта оценки методом сравнительной единицы;

- при сравнительном подходе определить стоимость объекта оценки методом внесения корректировок;

- при доходном подходе определить стоимость объекта оценки методом капитализации доходов а также Метод дисконтированных денежных потоков.

Задание 1. Оценить рыночную стоимость здания магазина с использованием затратного подхода

Исходные данные.

Здание с подвалом, фундаменты - сборные, железобетонные. Стены и перегородки - кирпичные. Перекрытия и покрытия - железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка - повышенного качества. Отопление - центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности 1.

Таблица 1

Вариант	Год ввода в эксплуатацию	Этажность	Площадь здания, м2	Высота, м	Климатический район	Износ конструктивных элементов здания, %
						фундаменты	стены, перегородки	перекрытия	крыши	полы	проемы	отделочные работы	сан.техн. и электротехн. работы	прочие работы
28	1973	4	1210	13,4	IV	40	40	30	50	40	60	50	50	30

Решение. Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы. При этом рыночную стоимость здания определяем путем реализации следующих этапов оценки:

Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта;

Определение поправочных коэффициентов;

Расчет выявленных видов износа;

Расчет итоговой стоимости объекта оценки.

1. Определяем восстановительную стоимость. Используя сборник УПВС № 33 [Отдел 1, таблица 2] (так как нам не дана конкретная область или край, а дан только климатический район IV, к нему относится 2 и 3 территориальные пояса, мы возьмем 2) для второго территориального пояса, определяем восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема здания магазина, объем здания до 10000 м3, в базисном уровне цен на 01.01.69 г. В= 25,5 м3 руб.

Объем здания в соответствии с исходными данными

О = 1210*13,4/4 = 4053,5 м3.

По сборнику УПВС №33 определяем коэффициент Ki. Для 4-го климатического района Ki = 0,90 [УПВС № 33,техническая часть].

Рассчитываем восстановительную стоимость здания магазина в базовых ценах (на 01.01.69 г.).

Сзд = 25,5*4053,5 * 0,90 = 93 027,8 руб.

Согласно данных бюллетеня «Индексы цен в строительстве» [5] определяем индексы роста цен: И1 = 1,18; И2 = 118,76.

Тогда восстановительная стоимость здания на дату оценки будет равна:

Сзд =93027,8 *1,18*?118,76 =13 036 618руб.

Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предпринимателя (Кпп) и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Кки и Кпп определяется по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым. Если получение рыночных данных затруднено, то прибыль предпринимателя принимается на уровне плановых накоплений для строительных организаций (12%), а косвенные издержки - 3%.

Для расчета полной восстановительной стоимости здания магазина принимаем: Кки = 1,03; Кпп = 1,12; Кндс = 1,18.

Тогда полная восстановительная стоимость здания будет равна:

Свос = 13036 618 * 1,03 * 1,12 * 1,18 = 17 746 070 руб.

Определяем накопленный износ.

В данном примере используем нормативный метод определения накопленного физического износа.

Необходимые данные для расчета износа:

- удельный вес каждого конструктивного элемента в общей стоимости здания принимаем по УПВС № 33 [отдел 1 Таб 2];

- величина износа (в %) каждого конструктивного элемента здания определяется экспертным путем при непосредственном обследовании оцениваемого объекта. Согласно исходных данных.

Полученные данные сводим в табл. 2.

Таблица 2 Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента (Уi)	Износ конструктивного элемента (Иi), %	Произведение (Уi·Иi), %
1. Фундаменты	0,04	40	1,6
2. Стены, перегородки	0,27	40	10,8
3. Крыша	0,05	50	2,5
4. Перекрытие	0,19	30	5,7
5. Полы	0,05	40	2
6. Проемы (окна, двери)	0,13	60	7,8
7. Отделочные работы	0,03	50	1,5
8. Санитарно-технические и электротехнические работы	0,15	50	7,5
9. Прочие работы	0,09	30	2,7
Итого	1,00		42,1

Определение функционального износа.

Здание магазина, введенное в эксплуатацию в 1973 г., на данный момент не отвечает санитарным и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли, а именно:

необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования;

необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов - установка охранной системы видеонаблюдения.

Таблица 3 Пример расчета функционального износа

Наименование затрат на модернизацию и дополнение	Сумма, руб.
1. Модернизация системы кондиционирования	40800,0
2. Наружная реклама	36500,0
3. Установка охранной системы видеонаблюдения	91000,0
4. Восстановительная стоимость	17 746 070
Итого функциональный износ	168300,0
	0,95 %

Иобщ = Ифиз + Ифунк = 42,1 + 0,95 = 43,05%

Определяем рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом:

Сзатр = Свос (1 - Иобщ),

где: Сзатр - рыночная стоимость по затратному подходу, руб.;

Свос - полная восстановительная стоимость объекта, руб.;

Иобщ - суммарный накопленный износ.

Сзатр = 17746070 *(1 - 0,4305) = 10 106 387 руб.

Задание 2

Исходные данные:

рыночный стоимость недвижимость

Таблица 4

Варианты	Цена аналога, руб.	Время продажи аналога, (месяц, год)	Поправка на передаваемое право собственности, %	Поправка на условия финансирования, %	Поправка на изменение экономических условий, %	Поправка на местоположение, %	Поправка на износ, %	Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная), руб.	Поправка на масштаб (денежная), руб.
28	2800000	08.01	-2	5	6	6	-5	-280000	-

Решение:

При этом подходе стоимость недвижимости определяется на основании рыночных данных о недавно совершенных сделках купли-продажи объектов, схожих с оцениваемым. Затем вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов - аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Таблица 5

Элементы сравнения	Величина вводимых поправок	Стоимостное выражение поправок
1. Цена продажи аналога		2 800 000
2. Поправка на передаваемое право собственности	-2%	-56000
3. Скорректированная цена		2 744 000
4. Поправка на условия финансирования	5%	137200
5. Скорректированная цена		2 881 200
6. Поправка на условия продажи (3% в год)	+30%	+864 360
7. Скорректированная цена		3 745 560
8. Поправка на изменение экономических условий	+6%	+224 733
9. Скорректированная цена		3 970 293
10. Поправка на место положения	+6%	+238 217
11. Скорректированная цена		4 208 510
12. Поправка на износ	-5%	-210 425
13. Скорректированная цена		3 998 085
14. Поправка на наличие дополнительных улучшений (например, автостоянка)		-280000
15. Скорректированная цена		3 718 085
16. Поправка на масштаб
17. ИТОГО:		3 718 085

Задание 3

Рассчитайте стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода при следующих исходных данных (табл. 6, табл. 7).

Таблица 6 Показатели по объектам-аналогам

Объекты-аналоги	Чистый операционный доход	Продажные цены	Ставка капитализации	Среднее значение ставки капитализации
1	72000	600000
2	82500	750000
3	47250	450000

Таблица 7 Чистый операционный доход для оцениваемого объекта

Варианты	Годы
	1	2	3	4	5
28	33000	37000	37500	39000	38000

Решение:

Воспользуемся формулой:

Рассчитываем ставки капитализации по объектам-аналогам

Таблица 8

Объекты-аналоги	Чистый операционный доход	Продажные цены	Ставка капитализации	Среднее значение ставки капитализации
1	72000	600000	0,12	0,112
2	82500	750000	0,11
3	47250	450000	0,105

Чистый операционный доход для оцениваемого объекта рассчитываем как среднее арифметическое из годовых чистых операционных доходов за пять последних лет.

Таблица 9

Варианты	Годы
	1	2	3	4	5
28	33000	37000	37500	39000	38000

ЧОД = (33000+37000+37500+39000+38000)/5 = 36900

Ц = 36900/0,112 = 329 464

Ответ: Стоимость объекта недвижимости равна 329 464 руб.

Задача 4

Исходные данные:

Оцените стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитайте денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов и определите ставку дисконтирования. Длительность прогнозного периода примите равным 3 годам. Исходные данные для различных вариантов расчета приведены в табл. 10.

1. Денежные потоки до уплаты налогов от эксплуатации складского комплекса определяются в следующей последовательности. Потенциальный валовый доход для 1-го года рассчитывается на основе ставки арендной платы, задаваемой в зависимости от рассчитываемого варианта (табл.8). Годовые темпы роста ПВД принять равными (-7%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода принять по данным табл. 11.

Исходные данные для расчета стоимости складского комплекса методом дисконтированных денежных потоков

Таблица 10

Варианты	Площадь складов, м2	Арендная ставка, руб/(м2*мес)	Квл в долях от ЧОД, %	СДбр, %	УПР, %	УПЛ, %	УПИМ, %
28	114000	30	20	6	7	4	4

Таблица 11 Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Недозагрузка	Недосбор арендных платежей
1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
25	20	10	7	15	10	5	5

Расходы:

1) Налоги.

Налог на землю принять в соответствии с действующим законодательством.

Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается, исходя из балансовой стоимости этого имущества (2%).

Предполагается, что вышеуказанные налоги будут постоянными в течение прогнозного и постпрогнозного периодов.

2) Коммунальные платежи.

Размер коммунальных платежей для 1-го года рассчитывается на основе данных, полученных по аналогичным складским комплексам (табл. 12).

Таблица 12 Удельные значения платежей за коммунальные услуги, руб/(м2 * год)

Электроэнергия	6
Водопровод, канализация	20
Уборка помещений	25

Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 6 %.

3) Оплата труда

Затраты на заработную плату принять из расчета 25 руб/м2 площади склада. Отчисления во внебюджетные фонды - 35,6% от объема заработной платы. Годовой темп роста заработной платы принять равным 6 %.

4) Охрана.

Статья затрат на охрану складского комплекса включает расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. Удельные расходы на охрану принять равными 30 руб/м2 площади складских помещений.

5) Резервный фонд на восстановление.

Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (7 %).

6) Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью - сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (принять 8 %).

7) Реклама услуг

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты, по экспертным оценкам, составляют в среднем 50 тыс. руб в год для складского комплекса.

8) Обязательное страхование недвижимости.

Принять 60 руб/1000 м2 площади складов.

9) Оплата услуг сторонних организаций.

Принять 5 % от ДВД.

10) Прочие расходы (включая предпринимательские расходы).

Принять 4% от ДВД.

Капиталовложения в зависимости от номера выполняемого варианта задать в процентах от ЧОД. Кредиты для финансирования капиталовложений не привлекаются.

Решение:

1. Определяем денежные потоки от эксплуатации складского комплекса.

Расчет денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости выполняем в виде табл. 13.

Таблица 13

Денежные	Прогнозный период - годы	Постпрогнозный период
потоки	1	2	3
ПВД	41 040 000	38 167 200	35 495 496	33 010 811
Поправка на недозагрузку, %	10 260 000	7 633 440	3 549 550	2 310 757
Поправка на недосбор платежей, %	6 156 000	3 816 720	1 774 775	1 650 541
Прочие доходы	0	0	0	0
ДВД	24 624 000	26 717 040	30 171 172	29 049 514
Операционные расходы,
в том числе
1) Налоги
налог на землю	0	0	0	0
налог на имущество	0	0	0	0
2) Коммунальные платежи
электроэнергия	513 000	580 032	553 219	545 028
водопровод, канализация	1 710 000	1 933 440	1 844 338	1 818 285
уборка помещений	2 137 500	2 416 800	2 306 448	2 272 475
3) Оплата труда работников, в том числе
заработная плата	2 137 500	2 416 800	2 305 627	2 272 475
отчисления от заработной платы	760 950	860 381	820 803	809 001
4) Охрана	2 565 000	2 736 000	2 462 400	2 290 032
5) Резервный фонд на восстановление	1 723 680	1 870 193	2 111 982	2 033 466
6) Управление	1 969 920	2 137 363	2 413 694	2 323 961
7) Реклама услуг	50 000	50 000	50 000	50 000
8) Обязательное страхование недвижимости	6 840	6 840	6 840	6 840
9) Оплата услуг сторонних организаций	1 231 200	1 335 852	1 508 559	1 452 476
10) Прочие расходы	984 960	1 068 682	1 206 847	1 161 981
ЧОД	8 833 450	9 304 658	12 580 415	12 013 494
Капиталовложения	1 766 690	1 860 932	2 516 083	2 402 699
Обслуживание кредита	0	0	0	0
Денежный поток до уплаты налогов	7 066 760	7 443 726	10 064 332	9 610 795

Остаточную стоимость определяем путем капитализации денежного потока в постпрогнозный период по ставке 25 %.

Цпр = 9 610 795 / 0,25 = 38 443 180

2. Определение ставки дисконтирования.

Ставку дисконтирования рассчитываем методом кумулятивного построения для ее составляющих, приведенных в табл. 10.

СД = СДбр + УПР + УПЛ + УПИМ,

СД = 6+7+4+4 = 21

3. Расчет стоимости объекта недвижимости произвести методом ДДП по следующей формуле:

,

где PV - текущая стоимость; ДП t - денежный поток в году t ; r - ставка дисконтирования; Сост - остаточная стоимость объекта недвижимости.

PV = (7066760/1,21 + 7443726/1,464 + 10064332/1,77) + 38 443 180/1,77 = 5840297+5084512+5686063+21719310=38330182

Ответ: Стоимость складского комплекса оцененная методом ДДП равна 38 330 182 руб.

Заключение

Проделав данную работу можно сделать следующие выводы:

Затратный подход к оценке базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего, при этом определяется стоимость строительства аналогичного объекта за вычетом накопленного износа, увеличенную на стоимость земельного участка.

При сравнительном подходе стоимость недвижимости определяется на основании рыночных данных о недавно совершенных сделках купли- продажи объектов, схожих с оцениваемым. Затем вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов - аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как сумму текущих стоимостей будущих денежных потоков. При этом учитываются все виды дохода, которые объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Библиографический список

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. М.: ИНФРА-М, Норма. 1996.

2. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122 - ФЗ от 21.07.97 г.

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 22.07.98 г. №135-Ф3;

4. «Стандарты оценки», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6.07.01 г. № 519.

5. Бюллетени «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ, М. 2009;

6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. «Экономика недвижимости» (Учебник). М., «Филинъ», 1999.

7. Ковалев А.Л. «Оценка стоимости активной части основных фондов. Учебно-методическое пособие. М., «Финстатинформ», 1997.

8. Коростелев С. П. «Основы теории и практики оценки недвижимости». Учебное пособие. М., «Русская деловая литература», 1998.

9. Кудрявцев В.А.. Кудрявцева В.В. «Основы организации ипотечного кредитования». Учебное пособие. М., «Высшая школа», 1998.

10. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. М., «Дело», 1998.

11. «Экономика недвижимости». Учебное пособие (под ред. Ресина В.И.), М., «Дело», 1999.

12. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС №№1-35);

13. Васильева Н.В. «Экономика недвижимости». Задачи, игры, тесты - Санкт-Петербург, СПбГИЭУ, 2001.

14. Волочейков Н.Г. Справочник по недвижимости - М, Инфра-М, 1996.

15. Международные стандарты оценки МСО - 1, МСО - 5.

Размещено на Allbest.ru