Методы оценки стоимости земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Методы оценки стоимости земельного участка

«Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Рассмотрим эти методы.

Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные, так и незастроенные. Успешное применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- подбирают объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым земельным участком;

- определяют элементы сравнения, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами;

- определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- вводят полученные значения корректировок по каждому из элементов сравнения в цены продаж каждого аналога, тем самым сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются: местоположение; окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков.

Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода.

Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Оценку этим методом проводят в такой последовательности:

- определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающий в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

- устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживающие их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- вычисляют стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, вычитая из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка:

V_L= V-(V,-Di)

Где:

V_L - стоимость земельного участка;

V- рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная методом сравнения продаж;

К/ - стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

D/- размер накопленного износа улучшений.

Сумму затрат на создание улучшений земельного участка можно определить, используя укрупненные и(или) элементные стоимостные показатели. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр длины, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в цены на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства. Затраты на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей можно также рассчитать, используя ресурсный и ресурсно-индексный методы.

Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании текущих (прогнозных) цен и тарифов всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывают накопленный износ улучшений, который определяют в целом по объекту или по улучшению (или по их видам) в денежном выражении как сумму физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физический износ - потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональный износ - потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономический износ - потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. При этом износ устраним, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Расчет методом распределения проводят в такой последовательности:

- определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающий в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

- устанавливают по каждому из элементов сравнения характер и степень отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- вычисляют по каждому из элементов сравнения корректировки цен объектов-аналогов, соответствующих его характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректируют по каждому из элементов сравнения цены каждого аналога, сглаживая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- рассчитывают рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; вычисляют рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, умножая рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени.

Данный метод предполагает расчет земельной ренты как дохода от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основные способы определения коэффициента капитализации следующие: деление земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение без рисковой ставки отдачи на капитал на размер премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под без рисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности по государственным ценным бумагам).

Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Расчет по методу остатка проводят в такой последовательности:

- вычисляют стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

- определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- рассчитывают чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за определенный период времени, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- вычисляют размер земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- определяют рыночную стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты по формуле:

NQ * V_hR_b

Где:

Vi - стоимость земли;

V_b - стоимость улучшений;

R_L - коэффициент капитализации для земли;

R_b - коэффициент капитализации для улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитают только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на размере ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используют рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включают и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Операционные расходы определяют, исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяют на постоянные (не зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости), переменные (зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости) и расходы на замещение элементов улучшений со сроком службы меньшим, чем срок службы улучшений в целом.

В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком службы рассчитывают путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их службы. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы. Управленческие расходы включают в состав операционных независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Расчет этим методом проводят в такой последовательности:

- определяют суммы и временную структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с наиболее эффективным вариантом (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами и видом использования;

- определяют размер и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- устанавливают размер и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- вычисляют размер ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- рассчитывают стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. рыночный земельный стоимость

Пользование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов при сдаче недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Размещено на Allbest.ru