Методология оценивания имущественного комплекса с земельным участком и сооружением

Размещено на http://www.allbest.ru/

Глава 1. Методология оценивания имущественного комплекса с земельным участком и сооружением

1.1 Организационно-правовые основы оценки

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка стоимости недвижимости- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

Оценка имущества проводится с применением методических подходов, методов оценки которые являются составными частями методических подходов или являются результатом комбинирования нескольких методических подходов, а так же оценочных процедур.

Применяются несколько методических подходов которые наиболее полно отвечают определенным целям оценки, виду стоимости при наличии достоверных источников информации для ее проведения.

Оценка стоимости недвижимости включает:

-определение стоимости права собственности или иных прав;

-права аренды;

-права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

При работе оценщик руководствуется законодательной базой:

1) Законом Украины

«Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

2) Законом Украины «Об оценке земель».

3) Национальным стандартом № 1

«Общие основы оценки имущества и имущественных прав».

4) Национальным стандартом №2

«Оценка недвижимого имущества».

5) Налоговый Кодекс Украины.

6) Постановление от 10.12.2003 №1891

«Про утверждение методики оценки имущества».

И многими другими документами принятыми Кабинетом Министров, Верховной Радой и другими государственными органами.

Для начала работы определим последовательность действий.

Процедура проведения оценки объекта состоит из следующих этапов:

1) Подготовка к работе (на основе законности всех документов), ознакомление с объектом;

2) Заключение договора на проведение оценки;

3) Сбор и анализ данных:

общие и специальные данные (проверка достоверности, группировка, установление источников);

4) Идентификация объекта оценки.

5) Выбор:

-методических подходов

-методов анализа

-прогнозирование оценки

-оценочные процедуры;

6) Оценка объекта:

использование затратного подхода;

доходного подхода;

сравнительного подхода.

7) Составление отчета об оценке;

8) Выводы о стоимости объекта;

9) В особых случаях доработка, переработка.

10) Рецензирование отчета.

1.2 Основания и цели проведения независимой оценки

Определение цели оценки объекта.

Цели оценки объектов недвижимости могут быть следующими:

1.При декларируемых намерениях купли-продажи, сдачи в наем недвижимости.

2. В случаях, когда необходимо изменение оценочной стоимости основных средств, с целью корректировки суммы облагаемого налогами имущества.

3. При перераспределении имущества, смене хозяйствующего субъекта или разделе долей.

4. При разделении имущества между новыми хозяевами или добавление к списку хозяев новых хозяйствующих субъектов.

5. Страхование.

6. Получение кредита под залог имущества.

7. Использование объекта недвижимости в качестве уставного капитала предприятия.

8. Снос или ликвидация \ (списание) объектов недвижимости.

Выбор базы оценки.

Оценка проводится с применением базы, которая отвечает рыночной стоимости или нерыночным видам стоимости.

Выбор базы оценки предшествует заключению договора на проведение оценки имущества.

Выбор базы оценки зависит от цели, с которой проводится оценка имущества, его особенностей, а также нормативных требований.

Если цель определения не рыночной стоимости, то мы ее и находим (ликвидационная, инвестиционная и т.д.).

Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости частного жилого дома для продажи.

Для этого в данной работе проведен анализ рынка недвижимости аналогичных объектов в Украине, АР Крым, пгт. Новофедоровка.

Перечень использованных в отчете документов на оцениваемое домовладение и земельный участок.

1) Свидетельство о государственной регистрации права на данную недвижимость (договор купли-продажи, договор с инвестором, и т.п.);

2) Технический паспорт (поэтажный план БТИ, экспликация к поэтажному плану);

3) Паспорт заказчика оценки, паспорт собственника недвижимости.

4) Государственный акт на право собственности на земельный участок.

5) Кадастровый план участка;

Характеристика функционального использования и технические характеристики объекта оценки.

Адрес объекта:

-улица Десантная № 9;

- пгт Новофедоровка;

- Сакский район, АР Крым.

Принадлежность объекта:

- собственник: Артюхов Николай Мефодиевич;

- размер доли собственности: 1/1;

Характеристика объекта оценки:

Тип объекта недвижимости: Жилой дом;

V 1108 м; размер земельного участка: 0,0450 га

Опасности, вызванные окружающей средой: отсутствуют.

Дата оценки: 01.03.2013г

Форма участка: Прямоугольная

Смежные землепользователи:

А-Б: Земли гр. Фалина В.С.

Б-В: Земли гр. Ребрик М.А.

В-Г: Земли гр. Пустового Н.А.

Г-Д: Земли Новофедоровской сельской рады

Д-А: Земли гр. Макарьевой О.С.

Наличие коммунальных услуг (электричество, газ, вода, канализация,

центральное отопление и т. д.): все присутствуют.

Занятость: Близлежащие участки свободны от построек.

Анализ среды местоположения объекта оценки.

Природные и климатические условия.

Климат Сакского района причерноморский степной, характеризующийся солнечным сухим летом, тёплой осенью и мягкой влажной зимой.

Средняя глубина промерзания грунтов достигает 25-30 см, наибольшая 50-60 см. Преобладающим направлением ветра в тёплый период года является северо-восточное и юго-западное, в холодный период - северо-восточное. Максимальная скорость ветра ежегодно 27 м/сек, 32-34 м/сек один раз в 5-10 лет, 35-36 м/сек один раз в 15-20 лет.

Территория Сакского района расположена в степной части Крыма и представляет собой равнину, расчленённую балками и озёрами, вследствие чего она приобретает пологоволнистый характер. Максимальные абсолютные отметки поверхности составляют 80-100 м, снижаясь к морскому побережью.

Территория района отличается разнообразием почвообразующих пород. Это плотные карбонатные породы и их эловий, глины, лессы, современные морские и другие отложения.

Анализ местоположения объекта:

1. Границы (описать границы земельного участка, на котором расположен объект оценки, названия улиц).

Описаны в (Приложение Б) и (Приложение В).

2. Застроенность окружения (полнота застройки, основные типы застройки и состояние, тенденции в развитии и застройки, тенденции в изменении использования недвижимости).

Жилой дом построен на пустом участке, где только начинается застройка.

3. Местоположение и транспортная доступность объекта оценки (обеспеченность общественным транспортом, удаленность от делового центра, удаленность от центров жизнеобеспечения: мест работы, торговли, медицинских учреждений, школ, объектов культуры, удаленность от главных автомагистралей, железнодорожных и водных путей.)

Новофёдоровка - посёлок городского типа, входящий в состав Сакского района и расположенный в непосредственной близости от берега Каламитского залива Чёрного моря. Расстояние до г. Саки - 7 км, до г. Евпатория - 20 км, до г. Симферополь - 55 км... На территории района функционируют 240 магазинов.

4. Развитость инженерной инфраструктуры (наличие и состояние водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения, газа, телефона и т.д.).

Все элементы инженерной инфраструктуры присутствуют: (водоснабжение, электричество, канализация, газ, теплоснабжение).

Оценщик делает общие выводы по проведенному анализу местоположения объекта оценки, которые должны включать:

-положительные характеристики территории (с точки зрения влияния на спрос и предложение);

-отрицательные характеристики (с точки зрения влияния на спрос и предложение).

Положительные характеристики:

Дом построен в 2010 году;

Хорошее месторасположение;

Присутствуют все элементы инженерной инфраструктуры;

Близость к морской линии;

Доступ к общественному транспорту.

Базой для оценки принимаем определение рыночной стоимости рассчитанной следующими подходами;

- затратным подходом;

- сравнительным подходом;

- доходным подходом.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки:

процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.

В соответствии с национальными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям:

- являться физически возможным,

- юридически допустимым,

- целесообразным с финансовой точки зрения,

- обеспечивает наибольший экономический эффект.

Оценщик считает, наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование как жилой дом, так как, согласно имеющихся документов земельный участок был выделен под строительство жилого дома.

Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности. Анализ инфраструктуры района расположения.

Анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту. Анализ конкурентной среды.

Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка.

Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.

Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.

Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов). Прогноз уровня доходов (арендных ставок). Позиционирование объекта.

Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.

Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

В оцениваемом объекте земельный участок выделен под строительство жилого дома. Поэтому оценщик считает, наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование как жилой дом.

1.3 Характеристика методических подходов к оценке недвижимости

Методические подходы к оценке объекта недвижимости.

Согласно Национальному стандарту №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», оценщик к оценке объекта должен применить три подхода:

- затратный;

- доходный;

- сравнительный.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Характеристика сравнительного подхода.

Сравнительный подход моделирует рынок недвижимости путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными, которые были недавно проданы или заявки, на продажу которых только что поступили.

Аналоги выбираются таким образом, чтобы они были максимально подобны оцениваемому объекту по многим параметрам.

Сравнительный подход в основном базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

В соответствии со схемой применения сравнительного подхода, после определения факторов, вносящих существенный вклад в формирование рыночной стоимости недвижимости необходимо определить удельные стоимостные показатели, называемые в практике оценки единицами сравнения.

Выделяют следующие основные единицы сравнения:

- Переданные права собственности на оцениваемый объект.

- Условия финансовых расчетов при приобретении той или иной недвижимости

- Условия продажи

- Динамика сделок на рынке

- Местоположение

- Физические характеристики

- Экономические характеристики

- Отклонение от целевого использования

- Наличие движимого имущества

Недвижимое имущество никогда не бывает идентичным. Поэтому необходимо провести корректировку стоимости подобного имущества.

В общем случае стоимость объекта, определяемая в соответствии с данным подходом может быть определена следующим образом:

Ссравнит. = Саналог. - + П

где Ссравнит. - стоимость объекта, определенная на основе сравнительного подхода;

Саналог. - стоимость объектов- аналогов;

П - величина поправок.

База поправок в сравнительном подходе:

- дата продажи;

- условия продажи;

- правовое состояние;

- условия использования;

- местоположение;

- физические характеристики

Различия между сопоставимыми продажами и оцениваемой недвижимостью могут быть учтены в двух формах: в денежном выражении и в процентах. Причем существуют два вида учета процентных корректировок: независимая и кумулятивная.

Наиболее популярными методами количественного анализа, реализуемыми в рамках сравнительного подхода, являются:

* метод парного анализа продаж;

* метод статистического анализа рынка;

* метод анализа доходных показателей.

В качестве преимуществ сравнительного подхода можно выделить:

определение цены объекта на основе фактической цены купли- продажи аналогичных объектов в аналогичных условиях приобретения с использованием корректировок, обеспечивающих сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;

- отражение фактически достигнутых результатов эксплуатации объекта;

- реальное отражение спроса на данный объект.

Вместе с тем, сравнительный подход имеет ряд недостатков:

игнорирование перспектив развития объекта в будущем;

потребность сбора полной и достоверной информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;

необходимость выполнения сложных корректировок, в процессе нивелирования различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.

Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения, спроса и предложения, вклада.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта.

Характеристика доходного подхода.

Доходный подход основывается на стоимости объекта недвижимости, рассчитанной на основе стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом.

В основу подхода положены такие принципы: ожидания, вклада, принцип наиболее эффективного использования.

Чаще подход применяется при определении стоимости имущества, которое потенциально может приносить прибыль - это коммерческая недвижимость (офисные складские помещения, торговый площади, отели), некоторые виды жилой недвижимости, финансовые интересы, универсальное оборудование.

В рамках доходного подхода используются следующие методы:

1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации).

2. Метод дисконтированных денежных потоков.

3. Техника остатка.

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени.

Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования.

При использовании метода капитализации доходов базовая формула расчета имеет следующий вид:

С =

где С - стоимость недвижимости;

Д - годовой доход (действительный валовой или чистый операционный);

К- коэффициент капитализации.

Ставка капитализации - это коэффициент, который отражает взаимосвязь прогнозируемого чистого операционного дохода и стоимости объекта. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения (суммирован).

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации методом кумулятивного построения определяется таким образом: коэффициент капитализации = безрисковая ставка + компенсация рисков, присущих оцениваемому объекту.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

PV = + М *

где: PV - текущая стоимость;

Ci - денежный поток периода n;

q- ставка дисконтирования денежного потока периода n;

M - остаточная стоимость.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга.

К преимуществам доходного подхода относятся:

- учитывается рыночная ситуация, поскольку приведение чистого операционного дохода (денежного потока) в текущую стоимость учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего ин-вестиционного риска;

- доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта, а также учесть перспективность и значение объекта на рынке производства и реализации продукции (работ, услуг).

К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что:

- в основе подхода лежит прогнозирование, а не только фактическая информация о результатах деятельности;

- оценка рисков является достаточно субъективным процессом в Украине;

- подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования доходов, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу;

- в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков.

Характеристика затратного подхода.

Затратный подход предусматривает определение текущей стоимости затрат на воссоздание или замещение объекта оценки с дальнейшей корректировкой их на сумму износа (обесценение).

Стоимость в соответствии с этим методическим подходом может быть выражена с помощью сле-дующего алгоритма:

Сзатр = (Св - И)тек.цены,

где Сзатр. - стоимость объекта, определенная на основе затратного под-хода;

Св - стоимость воспроизводства (замещения) объекта (стоимость воспроизводства (замещения) активов целостного имущественного

комплекса);

И - износ объекта (обязательства по финансированию затрат на создание (приобретение) активов).

Методы затратного подхода:

- Расчет по стоимости единичного показателя.

- Расчет по стоимости объекта аналогичного функционального назначения.

- Метод разбивки на компоненты.

- Расчет с помощью единичных расценок.

Преимущества и недостатки:

К преимуществам затратного (имущественного) подхода относятся:

- возможность проведения достаточно точной оценки расходов, связанных с созданием объекта;

- возможность поэлементной оценки составляющих целостного объекта;

- нормативно-методическая урегулированность.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.

Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Что касается недостатков, то для этого подхода характерно:

- ограниченное использование рыночной информации в оценке;

- трудоемкость всех оценочных процедур;

- трудности оценки объектов с большим сроком службы из-за сложности определения износа.

Сущность метода расчета по стоимости единичного показателя заключается в том, что восстановительная стоимость определяется на основе стоимости единичного показателя объекта-аналога, а износ - исходя из физического износа каждого элемента оцениваемого строения.

Выбор аналога осуществляется с помощью «Укрупненных пока-зателей восстановительной стоимости».

При определении восстановительной стоимости какого-либо зда-ния или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного из-мерителя, принятая по соответствующему сборнику Укрупненных пока-зателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для 2 территориального пояса, умножается на общее количество единиц из-мерения оцениваемого объекта.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции переоцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания и т.п.

При расхождении технических характеристик вводятся поправки.

Стоимость объекта опенки в ценах 1969 года при использовании метода расчета по стоимости единичного показателя, определяется по формуле:



Сов = Се * S(V)

где Сов - стоимость объекта оценки в ценах 1969 года;

Се - базовая стоимость единичного показателя согласно сборникам УПВС;

S(V) - общая площадь (строительный объем) оцениваемого объекта.

Восстановительная стоимость не учитывает степени физического износа и определяется следующим образом:

Свос. = Сов * Кn

где Кn - интегральный индекс увеличения стоимости строительства с 1969 года до момента оценки.

Кn = Ку * Кинд. * Кинфл.

где Ку - коэффициент удорожания, отражающий повышение уровня цене 1969 по 1984г;

Кинд - рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно- монтажных работ на территории Украины;

Кинфл.- коэффициент инфляции.

Коэффициент удорожания.

(К)у, отражает повышение уровня цен с 1969 по 1984 г. и рассчитывается умножением отраслевого индекса на территориальный коэффициент, которые приведены в Постановлении Госстроя СССР от 11.05 1983 г. №94.

Рыночный коэффициент удорожания.

(Кинд.) характеризует изменение стоимости строительно-монтажных работ применительно к территории Украины.

Коэффициент рассчитывается с учетом данных Госкомстата Украины и публикуется в сборнике официальных документов и разъяснений государственного комитета строительства и жилищной политики Украины «Ценообразование в строительстве» (его значения по состоянию на 1.07.2003 г. приведены в табл.).

Данный коэффициент учитывает также изменения базисной сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства.

Коэффициент инфляции.

(Кинфл) используется в случае, если дата оценки не совпадает с датой, на которую опубликован рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ на территории Украины.

Он рассчитывается Госкомстатом Украины и публикуется в периодической печати по итогам каждого месяца.

Определив восстановительную стоимость объекта, находим его остаточную стоимость восстановления, которая меньше восстановительной на величину износа (методические особенности определения всех видов износа в следующей лекции).

Величину физического износа характеризует коэффициент физического износа объекта, который определяется по формуле:

Кф =1-

где: Кф - коэффгциент физического износа, доли единицы;

Фи - физический износ здания, %.

Ф =

Fi - «взвешенный» износ элемента здания (фундамент, cтены, перекрытия, и т.д.)



Fi = fi * ti

где:

fi - процент износа элемента здания в зависимости от технического состояния;

ti - удельный вес стоимости элемента в стоимости всего здания.

Остаточная стоимость определяется по формуле:

Сост.= Свост. * Кф

где:

Сост. - остаточная стоимость объекта.



Глава 2. Определение рыночной стоимости имущественного комплекса с земельным участком и сооружением на примере объекта оценки

2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом оценщик определяет методом определения стоимости по стоимости единичного показателя.

Сущность метода заключается в том что определяется объект аналог оцениваемый по сборнику УПВС.

По сборнику определяется стоимость единичного показателя, а за тем восстановительная стоимость объекта.

Для определения объекта аналога определяются конструктивные элементы оцениваемого объекта по тех паспорту.

Техническое описание конструктивных элементов строения:

Конструктивные элементы	Уд. Вес %	% износа	Средневзвешенный износ%
Фундамент	4	25	1
Стены,перегородки	29	15	3,75
Перекрытия	11	20	2,2
Крыша	4	20	1
Полы	8	15	1,2
Окна, двери	12	20	2,4
Отделка внут.	13	15	1,95
Прочие	7	10	0,7
Сан- тех устр.	12	15	1,8
Итого	100	Фи %	16
		Ки	0,84



Ки = 1- Фи/100

Ки = 1- 16/ 100 = 0,84

Восстановительная стоимость определяется по формуле:

С вост.= С элемента *V.

Для определения остаточной стоимости необходимо учесть износ здания используем формулу:

С ост.= С * Кн

Определение физического износа конструктивных элементов жилого дома.

В связи с тем, что дом введен в эксплуатацию в 2010 году, существенного изменения конструктивных элементов здания не обнаружено.

Оценщик принимает физический износ: Фи = 16 %.

Коэффициент физического износа

Ки = 1-Фи/100;

Ки = 1- 16 /100= 1- 0,16 = 0,84

Расчет оцениваемого объекта.

V=1108 м3

Ку =(перевод здания из кирпича в инкерманский камень- Общая часть УПВС. * индекс изменения сметной стоимости * территориальный коэффициент- Постановление № 94)



Ку = 0,95* 1,19 *1,03 = 1,16

К инфл. = индексы инфляции в Украине:

на 01.12.12 - 100,2

на 01.01.13 - 100,2

на 01.02.13 - 99,9

К инфляц. = 1,002 * 1,002 * 0,999 = 1,003

К индекс. = (Индексы изменения сметной стоимости письмо Мин.Региона).

на 01.01.13 = 21,25

Кн = Ку * Кинфляц. *Изменение сметной стоимости - Постановление № 94.

Кн = 1,16 *21,25 * 1,003 = 24,7

Се - восстановительная стоимость 1 м3 = 25,1

Свос. = Се * Коэффициент перевода * V * Кн

Свос.= 25,1 * 1108 * 24,7 =686927

Свос.+ благоустройства-(отсутствует центральное отопление = 4,3)

Свос.+ благоустройства = 686927 * 4,3 = 295379

Сост.= 295379 * 0,84 = 351641

Стоимость объекта, определенная затратным подходом: равна = 351641 грн.

Вывод: Рассчитана восстановительная стоимость дома, которая составила - 295379 грн, физический износ- 0,84, а так же стоимость остаточная -351641грн.



2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Определение стоимости объекта доходным подходом требует расчета ожидаемого дохода от эксплуатации данного объекта.

Оцениваемый объект используется как жилой дом. Поэтому единственным способом получения дохода, является доход от сдачи объекта в аренду.

Оценщик принимает следующие данные:

Арендная плата поступает ежемесячно, срок сдачи в аренду 1 год.

Доходы от сдачи постоянны в течение длительного периода времени поэтому для определения стоимости объекта доходным подходом методом прямой капитализации.

Арендную плату определяем, исходя из рыночных условий, для этого используем следующую информацию:

Источники	Х-ка объекта аналога	Арендная плата В мес.
http://otdih-krim.ru/1/aid/2355/ http://otdih-krim.ru/1/aid/2111/ http://otdih-krim.ru/1/aid/2589/	Жилой дом двухэтажный дом в селе Фрунзе вместимость от 14 - 16 чел. Находится в 600м. от моря. Номера однокомнатные на 2 - 3 - 4человека. Арендная плата с человека 50 $ пгт Новофедоровка (между Саками и морем), двухэтажный дом. До моря 10 минут ходьбы. Арендная плата с человека	$800 $ 800 $700

Коэффициент недосбора арендной платы определяется на основании анализа данных по частоте смены арендаторов.

В рамках данной оценки жилого дома, оценщик считает правильным использовать расчетную величину 1 год.

Учитывая техническое состояние объекта оценки, и то что на поиск нового арендатора, оформление сопутствующих документов, уходит достаточно времени, коэффициент недосбора арендной платы составит:

(1 - 0,6/12) = 0,95

Арендная плата = 800 $ +800 $ +700$=2300/3= 767$ в месяц.

Доход от арендной платы за год = 767*12*0,95=8743 $

6840 $ *8,06= 70475 грн.

Определение ставки капитализации.

Для определения ставки капитализации оценщик применяет метод кумулятивного построения по формуле:

К= R1 + R2 + R3…

В Украине вполне успешно используется унифицированная система определения значений факторов риска основанной на предварительной оценке возможного диапазона влияния каждого фактора на норму дохода.

Эти системы не имеют надежных теоретических обоснований.

Однако являются достаточно достоверными, поскольку разработаны на основе обобщения аналитического опыта исследователей.

Для того, чтобы оценить данный вид риска следует провести анализ и интерпретацию на экономических и финансовых результатов деятельности оцениваемого предприятия в сравнении с этими показателями, определенными в среднем для рынка капиталов.



Градация рисков.

Величина риска	Наименование градация риска	Характеристика
0,1-0,2	Минимальный	Вероятность наступления отрицательных последствий чрезвычайно мала, отсутствуют факторы, негативно влияющие на финансово-хозяйственную деятельность объекта оценки.
0,2-0,3	Малый	Вероятность наступления отрицательных последствий достаточно мала (незначительна), отсутствуют факторы, негативно влияющие на деятельность объекта хозяйственную деятельность объекта хозяйственную деятельность объекта хозяйственную объекта оценки.
0,3-0,4	Средний	Вероятность наступления отрицательных последствий незначительна, проявляются факторы, негативно влияющие на финансово-хозяйственную деятельность объекта оценки.
0,4-0,6	Высокий	Значительная вероятность наступления отрицательных последствий, реально суще-ствует ограниченное количество факторов, негативно влияющих на деят. объекта оценки.
0,6-0,8	Максимальный	Высокая вероятность наступления отрица-тельных последствий, реально существует значительное количество Факторов негативно влияющих на финансово-хозяйственную объекта оценки.
0,8-1,0	Критический	Вероятность наступления отрицательных последствий очень высокая (критическая). Существует максимальное количество факторов, негативно влияющих на финансово-хозяйственную деятельность объекта оценки, реальная потеря вложенных средств и банкротство.

Все оценки на этот счет являются относительно субъективными и принадлежат либо самому оценщику либо представляют собой обобщенное мнение многих оценщиков и инвесторов, опрошенных экспертом-оценщиком.



Эмпирическая школа величины рисков.

Наименование составляющих (базовая ставка и компенсация рисков)	Ставка, %
Безрисковая базовая ставка - безопасная базовая ставка, которая определяется по средней конкурентной ставке по депозитам НБУ.	9
Поправка на ликвидность - в отличии от банковских взносов недвижимость не может в короткий срок быть реализована без существенных потерь в стоимости. Данная поправка отражает трудности, которые могут, возникнуть при реализации объекта и определяемые его стоимостью. Величина поправки в условиях АРК составляет от 1 до 5%.	_1_
Поправка на риск вложения капитала - срок вложения денег в недвижимость сравнительно больший чем минимальный срок размещения банковского вклада. Все инвестиции, альтернативные вложению капитала с минимальным риском в банк на минимальный срок, имеют более высокую степень риска, которая сильно варьирует в зависимости от вида и формы капиталовложения. Как показывает практика, данный коэффициент варьирует в зависимости от вида реализуемого имущества и составляет от 1 до 5%.	_1_
Поправка на правовой риск. отражает трудности, которые могут, возникнуть у собственника объекта аренды при изменениях правовой среды, которая регламентирует деятельность в сфере арендных отношений а именно, - изменение базовых ставок расчета, введение долей от сбора арендных платежей, которые будут отданы в госбюджет при государственной форме собственности арендодателя. Изменение сроков заключения договоров на аренду. Величина поправки колеблется от 1 до 4%.	_1_
Суммарная ставка капитализации	12

Оценщик, проведя анализ и интерпретацию экономических и финансовых результатов оцениваемого объекта, считает величину для рисков вложения в объект недвижимости, ликвидности, правовой риск принять высокий.

Определение стоимости доходным подходом.

Стоимость рассчитывается по формуле: С= Д/К

С= 70475 /12 =5872,9грн.



Стоимость объекта, определенная доходным подходом равна = 5872,9 грн.

2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Выбор аналогов:

Для расчета стоимости сравнительным подходом для работы потребуются объекты аналоги.

1)http://kvartal.in/c98-1564.html	Продам свой дом в городе Саки: Двухэтажный трехуровневый дом (новострой). (нижний уровень это большой гараж + подсобное помещение). Штукатурка снаружи и изнутри. Полностью подготовлен к отделке. Земельный участок общей площадью 12 соток. Общая площадь 250 м2. Каменный забор. 1йэтаж-большая прихожая, большая кухня, зал. 2йэтаж-4 спальни. В дом подведен газ, вода, электропровод. Дом расположен в городе Саки по улице Клиновая.	60тыс у. е.(639000 грн.)
2)http://md.mirkvartir.ua/offers/view/2021/5195811-respublika-krym-saki-orexovoe-vinogradnaya.html	АР Крым, Сакский район, Ореховое, Виноградная Площадь дома - 283 м2 Площадь участка - 15 сот. Этажей - 2;Удаленность от города - 10 км Продам 2х этажный дом с.Орехово. Общей площадью 280 кв.м; 83кв.м. жилой площади 1й этаж: кухня, столовая, сан. узел, большая гостиная, кладовая4 2й этаж: 5 комнат, большой коридор. Свет, газ, вода; земля 15 соток просторный двор, на участке имеются пристройки. Полный пакет документов.	Цена: 879 230 грн
3) http:// respublika - krym mirdomov.ua	Пгт Новофедоровка продается двухэтажный жилой дом. Площадь дома 180 м2 Большой земельный участок. Все удобства присутствуют + гараж Полный пакет документов.	Цена:700000 грн

Применение корректировок.

Стоимость объекта оценки определяем с помощью корретировок, применяемых к объектам- аналогам. Оценщик применяет корректировки в процентном выражении.

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена грн.		639000	879230	700000
Коректир. на цену, %		0	-10	-7
Скорект. цена грн.		639000	791307	651000
Площадь дома.	185	253	283	180
Коректир. на площадь дома, %		-5	-10	+2
Скорект. цена грн.		607050	712176	664020
Местополож. (ориентация к г.Саки)	7 км	0	3 км	7 км
Коректир. на местоположение		0	-2	-5
Скорект. цена грн.		607050	697932	630819
Наличие гаража.	+	+	-	+
Коректир. на наличие гаража.		0	-5	0
Скорект. цена.		607050	663035	630813

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом.

Проведя корректировки, можем вывести среднюю цену объекта аналога = 607050+ 663035+ 630813 = 1900898 / 3 = 633632 грн.

Вывод: стоимость оцениваемого объекта определенная сравнительным подходом составляет 633632 грн.

2.4 Определение рыночной стоимости земельного участка

земельный участок право стоимость

Расчет стоимости права пользования земельным участком.

Анализ информации для оценки права пользования земельным участком.

Расчет права пользования земельным участком будет проведен путем косвенной капитализации фактически начисленной годовой величины плата за землю (арендной платы).

В соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» и Законом Украины «О плате за землю» размер установленной платы за землю (арендной платы) определяется как доля от нормативной денежной оценки земельных участков, утвержденная решением соответствующего органа власти в зависимости от функционального назначения и договора аренды.

Период прогнозирования дополнительного дохода устанавливается с даты оценки до даты истечения срока действия договора аренды.

При отсутствии таких договоров период прогнозирования - 50 лет.

В соответствии с п. 44 «Методики экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденной Постановлением КМУ от 11 октября 2002 года №1531 «Про экспертную денежную оценку земельных участков», стоимость права пользования арендуемого земельного участка определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода для арендатора по формуле:

t Доі

Спа = У ---------,

i=1 i

где

Спа - стоимость права аренды земельного участка, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода в гривнах;

Доі - дополнительный доход арендатора за 1-й года (в гривнах);

t - период аренды земельного участка (в годах).

У - сумма.

Показатель Доі - определяется как разница между чистым операционным или рентным доходом от владения земельным участком и арендной платой, которая определена по договору аренды.

Определение методики оценки земельного участка.

Учитывая, что договора аренды земельного участка в настоящее время не существует, размер арендной платы принимается на уровне размера земельного налога.

Рентный доход исчисляется исходя из площади участка под площадью застройки зданий и сооружений, к которому применяются ставки земельного налога, согласно:

Раздела XIII. «Плата за землю» Налогового Кодекса Украины от 02.12.2010.

Расчет производится по формуле:

Рд = За х S,

где:

Рд - рентный доход, грн.;

За - арендная ставка за пользование земельным участком, грн./1 кв.м;

S - площадь земельного участка, кв.м.

Средние ставки земельного налога устанавливаются для населенных пунктов в зависимости от численности населения.

Расчет стоимости земельного участка:

За Ставка налога, гривен за 1 кв. метр = 0,26

S = 0,0450 га=450 м

Рд = 0,26 * 450 = 117

В населенных пунктах, отнесенных Кабинетом Министров Украины к курортным, к ставкам налога, применяются следующие коэффициенты:

Г. Симферополь - 0; Южное побережье-3; Юго-восточное-2,5; Западное-2,2. Для оцениваемого объекта применяем коэффициент 2,2.

Определение ставки капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для земельного участка производится методом кумулятивного построения, в связи с отсутствием достоверных данных о реальных сделках по купле-продаже земельных участков.

При расчете методом кумулятивного построения, ставка капитализации включает следующие составные части:

1. Без рисковая ставка.

2. Риск низкой ликвидности недвижимости.

Риск низкой ликвидности недвижимости учитывает невозможность быстрой реструктуризации капитала путем продажи недвижимости. Принимается на уровне: 4%.

Расчет ставки капитализации кумулятивным способом.

Наименование показателя	Величина показателя, %
Без рисковая ставка (ставка валютного депозита на момент оценки по данным Национального Банка Украины)	9 (по состоянию на 01.03.2013г.)
Поправка на ликвидность.	2
ИТОГО (ставка капитализации)	11
В качестве исходных данных для расчетов стоимости права пользования земельным участком принята ставка капитализации 11%

Период прогнозирования принимается в размере 50 лет. Для оценки ожидаемой суммы ежегодного дохода в течение 50 лет может быть использован фактор текущей стоимости аннуитета.

Определяем текущую стоимость аннуитета, которая составляет:

аn = [1-1/(1+0,1100)50]/0,1100 = 9,0181

Определяем остаточную стоимость замещения улучшенного земельного участка = 0,26 * 450 * 2,2 * 9,0181 = 2321,25894

Стоимость земельного участка рассчитанная затратным подходом = 2321,25894 грн.

Стоимость объекта с земельным участком = 351641 + 2321,25894 = 353962 грн.



Выводы

Проанализировав, систематизировав и закрепив теоретические и практические знания по расчету стоимости недвижимости, руководствуясь нормативно - законодательной базой и учитывая все факторы при расчете стоимости тремя подходами, была определена стоимость частного имущественного комплекса с земельным участком и сооружением:

-затратным подходом и составляет - 353962 грн.

-сравнительным подходом - 633632 грн.

-доходным - 5872,9 грн.

-стоимость земельного участка - 2321,25894 грн.

Для определения рыночной стоимости жилого дома был проведён анализ рынка аналогичной недвижимости, применены нормативно-законодательные акты, определены стоимости тремя подходами, на основании которых оценщик делает следующие выводы. Каждый из подходов имеет свои преимущества и недостатки. Затратный подход не отражает реальной стоимости объекта, так как объект был создан в 2010 году по имеющимся на тот момент технологиям и материалам, тогда как сборник УПВС 1969 года, и информация является устаревшей. Доходный подход так же отразил стоимость, отличающуюся от реальной, так как метод применим только на рынках доходной недвижимости. Оцениваемый объект ранее не сдавался в аренду. В Крыму широко представлен рынок частных и усадебных домов, что дает возможность для более точного сбора информации о подобных объектах недвижимости. Поэтому оценщик считает, что стоимость, определенная сравнительным подходом является наиболее реальной.

Оценщик принимает стоимость, рассчитанную сравнительным подходом, которая составляет 633632грн.

Размещено на Allbest.ru