Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

1. Общие сведения

оценка жилье стоимость квартира

Определение задания на оценку

1. ЗАКАЗЧИК:
2. ОЦЕНЩИК:	- член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Паспорт 65 00 735642, выдан 05.03.2001 года УВД г. Первоуральска Свердловской области. Диплом о профессиональной переподготовке в Высшей школе приватизации и предпринимательства - институте в сфере «Оценки предприятия (бизнеса) ПП №724504 от 03.04.2005 г. (рег. №ОД-0408). Диплом о высшем образовании «Уральской государственной юридической академии», выдан в 2001 году, ДВС 1603440 (рег. №42048). Свидетельство о повышении квалификации, выданное НОУ «Институт профессиональной оценки» регистрационный номер 1147/2009 от 19.12.2009 года. Профессиональная ответственность застрахована в ОАО «Государственная страховая компания «Югория», страховой полис 59-000001-17/12 от 12.01.2013 г. сроком до 11.01.2014 года. Стаж работы в оценочной деятельности - 8 лет.
3. Место нахождения ОЦЕНЩИКА:	Свердловская область, г. Первоуральск,
4. Основание для проведения Оценки	Договор о предоставлении услуг от 18 марта 2013 г.
5. Цель и задачи проведения оценки:	определение рыночной стоимости полного права собственности на имущество в соответствии с требованиями Федерального законодательства об оценочной деятельности для заключения договора залога.
6. Оцениваемые права:	право собственности
7. Представлена документация	- Договор участия в долевом строительстве №213 от 10.04.2008 г. - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №038 от 27.11.2008 г. - Акт сдачи приемки объекта от 03.02.2009 г. - Кадастровый паспорт помещения от 16.06.2009 г.
8. Дата, на которую определяется рыночная стоимость:	19 марта 2013 г.
9. Оцениваемый объект:	двухкомнатная квартира №90, дома №24, по улице Бульвар Юности, г. Первоуральска, Свердловской области
10. Собственник объекта оценки
11. Период проведения работ:	18 марта 2013 г. - 19 марта 2013 г.
12. Дата осмотра	18 марта 2013 г.
13. Применяемые стандарты	Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. №135-ФЗ. Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года №256. Федеральный стандарт оценки. Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года №255. Федеральный стандарт оценки. Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года №254.

2. Сертификат качества оценки

Я, нижеподписавшаяся, данным удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными:

изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются моими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнением и выводами;

заказчик получил все разъяснения относительно целей оценки, своих прав, обязанностей и возможностей оценщика, ознакомлен со значением используемых терминов;

я не имела ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимися предметом данного отчета, я также не имела личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

мое вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости в пользу клиента или достижением заранее оговоренного результата;

мне никто не оказывал профессионального содействия;

мой анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен на основании требований Федерального законодательства об оценочной деятельности;

статус оценщика определяется как независимый оценщик, - т.е. внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке;

рыночная стоимость признается действительной на дату оценки.

3. Основные предположения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным и может привести к искажению результатов.

Объект оценки, по предположениям оценщика не обладает какими-либо скрытыми дефектами конструктивных элементов, кроме оговоренных в настоящем Отчете, которые могут повлиять на его стоимость. На оценщиках не лежит ответственность при последующем обнаружении подобного рода факторов.

Объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в Отчете об оценке.

Все прогнозы, сделанные в Отчете базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.

Оценщик не несет ответственности за изменение рыночных условий, и никаких обязательств по исправлению данного отчета, с тем, чтобы отразить события или изменившиеся условия, происходящие после даты оценки, не предполагается

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Права на оцениваемый объект считаются достоверными. Оцениваемые права считаются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме как оговоренных в отчете.

Сведения, полученные оценщиком из разных источников и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Содержание отчёта является конфиденциальным для заказчика и оценщика, за исключением случаев предоставления в соответствующие органы для целей сертификации и лицензирования, а так же для контроля качества при возникновении спорных ситуаций.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемых объектов действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после даты оценки и повлиять на рыночную ситуацию, следовательно, и на рыночную стоимость оцениваемых объектов.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемых объектов и не является гарантией того, что объекты будут проданы на свободном рынке по цене, равной стоимости оцениваемых объектов, указанной в данном отчете.

Настоящий отчет действителен в течение 6 месяцев.

4. Термины и определения

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности определяют, что:

рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Данное определение является базовым. Все иные виды стоимости, отличные от рыночной стоимости, обычно определяются через отличия определяемого вида стоимости от рыночной стоимости.

5. Используемые при оценке подходы

Для оценки рыночной стоимости объекта применяются три стандартных подхода (в противном случае обосновывается отказ от какого-либо из подходов):

Затратный подход основан на предпосылке, что стоимость объекта определяется участниками рынка исходя из затрат, требуемых на воссоздание функционального аналога оцениваемого объекта. Рыночная стоимость рассчитывается как сумма затрат на производство объекта, являющегося аналогом оцениваемого по основным функциональным характеристикам, за вычетом всех элементов физического, функционального и внешнего износа.

Доходный подход предполагает, что стоимость объекта определяется будущим доходом, который он принесет своему владельцу. В рамках доходного подхода используются различные алгоритмы, соотносящие предполагаемый доход от эксплуатации объекта, с его рыночной стоимостью. Конкретный выбор алгоритма зависит от особенностей объекта и динамики предполагаемых доходов.

сравнительный подход, который основан на предпосылке, что при определении цены сделки покупатель и продавец ориентируются на цены продажи объектов, аналогичных объекту оценки. Алгоритм подхода сравнения продаж состоит в определении стоимости объекта оценки на основе цен объектов-аналогов, скорректированных на отличия в основных характеристиках между аналогами и объектом оценки.

Этот подход оценки применим при наличии репрезентативных данных по сделкам с объектами, достаточно сопоставимыми с объектом оценки по характеристикам, влияющим на стоимость объектов данного типа.

Среди стандартных оценочных подходов в каждом конкретном случае выбираются те методы и процедуры, которые наилучшим образом отражают подходы, применяемые для определения цены купли-продажи участниками рынка, с учетом особенностей, характерных для данных объектов и текущего состояния рынка.

СОГЛАСОВАНИЕ результатов. Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможно, корректировка полученных оценок, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества и недостатки каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта оценки определяются по следующим критериям:

1. Тип, качество и обширность информации, на основе которых производится анализ.

2. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.

3. Учет общей экономической ситуации отрасли.

4. Учет экономических, политических и физических факторов, действующих в рассматриваемом районе.

Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода и определяет вклад каждого подхода в рыночной стоимости объекта оценки.

6. Процесс оценки

Процесс оценки состоит из следующих этапов:

· Осмотр объекта, описание самого объекта, его состояния и выделение особенностей оцениваемой собственности;

· Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона и района расположения объекта.

· Изучение проектных данных, данных о фактическом состоянии объекта оценки, полученных в результате осмотра;

· Сбор необходимой информации, в том числе изучение данных о стоимости объекта, имеющей аналогичное назначение;

· Применение общепринятых подходов к оценке стоимости;

· Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;

· Написание отчета об оценке.

7. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в многоквартирном жилом доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

8. Обзор вторичного рынка жилья города Первоуральска

оценка жилье вторичный сравнительный

Рынок недвижимости продолжает демонстрировать высокую активность. Это касается как поведения покупателей, так и продавцов.

Динамика цен также остается положительной. В сегментах квартир различного типа в последнее время «лидерами роста» оказались «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки.

Стоимость квадратного метра квартир от 37 тыс. до 51 тыс., в зависимости от типа дома, состояния и местоположения. Средняя стоимость однокомнатных квартир - 45000 руб. за 1 кв. м., двух комнатных - 38 000 рублей, трех-четырехкомнатных -32000 руб. за 1 м. кв.

Описание объекта оценки

Адрес (местоположение) объекта:	Свердловская область, г. Первоуральск, Бульвар Юности, дом №24, квартира №90
Престижность и привлекательность района	Хорошая
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Расстояние от остановок общественного транспорта:	Недалеко от дома
Расстояние от основных магистралей города:	Рядом с дорогой
Типичное окружение	Жилые дома многоэтажного типа
Основной тип застройки	Плотная
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	продуктовый и промышленный магазин, Торговый центр КИТ, Кировский, Радуга, школа №7, 1, детский сад
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Район с хорошо развитой инфраструктурой
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Отсутствуют
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Дополнительная существенная информация	Местоположение объекта на карте города приведено ниже на рисунке

Общая характеристика здания, в котором расположена оцениваемая квартира

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный дом
Материал наружных стен	Панели
Материал фундамента	Железобетонные блоки
Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Техническое обеспечение здания	Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, центральное отопление, канализация и т.п.
Количество этажей в здании	16
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Удовлетворительное

Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	12
Количество комнат	2
Общая площадь	50,8
Лоджия (балкон)	Да
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна
Отделка квартиры	Стандартная
Состояние объекта (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Стены	Обои;
Потолок	Штукатурка
Пол	Линолеум
Окна	ПВХ
Сантехническое оборудование	Унитаз, раковина - импортные
Приборы отопления	Стальные

Схема места расположения квартиры

9. Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным.

Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Важно отметить, что непосредственно объект оценки не наделен для его эксплуатации соответствующим земельным участком. Это означает, что при реализации оцениваемого имущества в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ ему будет выделен участок, являющийся, по всей видимости, частью пятна застройки здания. На данном этапе у Оценщика нет возможности определить, какова будет площадь такого участка, а соответственно и нет возможности определить его стоимость.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, имеется тот аргумент, что, несмотря на существующий в уральском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договоры аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

10. Оценка объекта методами сравнительного подхода

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

Метод сравнительного анализа продаж.

В данном методе каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

где k - количество аналогов,

Сo - оценка рыночной стоимости объекта оценки,

Coi - оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога,

Wi - вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки ()

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:

где Цi - цена i-го аналога,

n - количество ценообразующих факторов,

Дцij - корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о запрашиваемой цене, цене продажи, оплате сделки, иных условиях сделки, физических характеристиках аналогов, их местоположении и;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты) и условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам и т.д.;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников газет. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько сопоставимых по количеству комнат - квартир с соответствующим местоположением и схожих по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которые приведены в приложении №1 к настоящему Отчёту.

Объяснения проведенных корректировок:

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Оценщик учёл следующие виды корректировок:

1. Этаж расположения квартиры

2. Состояние квартиры

3. Место расположения

4. Корректировка на износ дома

Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки

При заключении сделок купли-продажи обычно имеет место уступка в цене, то есть «уторгование». Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше скидка на торг. Согласно таблицы 1 Справочника оценщика недвижимости/ под ред. Лейфера Л.А., Шегуровой Д.А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки/ Нижний Новгород, 2011, для расчета скидки принимаем значение на «уторгование» равное 7%.

Корректировка на местоположение

Квартиры, расположенные в центре, характеризовались отличным местоположением; в районах с развитой инфраструктурой, распложенных рядом от центром - как хорошее; в удаленных районах, но в пределах города, также с развитой инфраструктурой - как среднее местоположение; дома, расположенные в удаленных от центра районах города, где отсутствует инфраструктура - как низкое.

Исходя из анализа прошлых парных продаж, разница составляет в %:

	Низкое	Среднее	Хорошее	Отличное
Низкое	0	10	15	20
Среднее	10	0	10	15
Хорошее	15	10	0	10
Отличное	20	15	10	0

Корректировка на этаж

Исходя из анализа прошлых парных продаж, разница составляет в %:

	Первый этаж	Последний этаж	Средний этаж
Первый этаж	0	7	10
Последний этаж	7	0	7
Средний этаж	10	7	0

Корректировка на состояние квартиры

В ходе консультаций со специалистами строительных организаций, занимающихся ремонтом помещений, установлена средняя стоимость ремонта помещений. Так стоимость простой отделки помещений после черновой отделки формируется из расчета 4 000 руб. - стоимость работ и 4 000 руб. - стоимость материалов, что в сумме составляет 8 000 за 1 кв. м. общей площади помещений. Дополнительно эта величина может быть увеличена на 50%, что связано с дополнительными работами по подготовке поверхностей под отделку различными материалами. Стоимость улучшенной отделки помещений составляет в среднем 10 000 рублей за 1 кв. м общей площади помещений, Стоимость евроремонта составляет от 12 до 15 тысяч рублей за 1 м² общей площади, но может существенно отличаться от этой величины в зависимости от стоимости материалов. Помещения, требующие реконструкции, связанные с перепланировкой помещений, требуют дополнительных затрат в размере 6 000-8 000 руб. за 1 кв. м без учета стоимости материалов. Стоимость капитального ремонта помещений с улучшенной отделкой с заменой сантехники, включая трубопроводы составляет в среднем 12 000 руб. за м2. Стоимость текущего ремонта составляет в среднем около 5 000 руб., стоимость косметического ремонта - 3 000 руб.\кв. м.

Все объекты находятся в домах, не имеющих явно выраженных различий. Поэтому такой характерный для оценки квартир влияющий фактор, как, «тип планировки» принимается равнозначным и не рассматривается в данном методе. Также не учитывались такие факторы как транспортная доступность, материалы стен дома, наличие балкона, телефона, дополнительных систем безопасности, как незначительные по степени своего влияния.

Хотя такого рода поправки носят экспертный характер, однако они свободны от субъективизма самого оценщика, т.к. опираются на мнение независимых специалистов - риэлторов агентств недвижимости г. Первоуральска.

При определении веса каждого объекта сравнения оценщик исходил из того, что корректировки выполнены правильно, но существует вероятность того, что по объективным причинам не были учтены какие-то пенообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости необходимо определить вес результатов, полученных после корректировок цен предложений объектов-аналогов. Наибольший вес придается аналогу, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому объекту.

Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов, вес каждого объекта сравнения можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены объекта сравнения, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Учитывая, что вес аналога должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:

Здесь к₁ к₂, к_3, к₄, к_i - количество корректировок цен объектов сравнения соответственно.

Расчет стоимости методом сравнения продаж приведен в приложении №3 к настоящему Отчёту.

Данная стоимость не является рыночной и не может рассматриваться отдельно от стоимости, полученной методом регрессионного анализа в рамках настоящего подхода.

Расчет стоимости объекта оценки методом регрессионного анализа.

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

Наиболее распространенной на практике оценкой рыночной стоимости объекта является метод экспертных корректировок, базирующийся в основном на профессиональном опыте и интуиции эксперта-оценщика и, как следствие, имеющий весьма субъективный характер. Ведущими специалистами в области оценочной деятельности не раз отмечалась необходимость снижения субъективности и повышения достоверности результатов практических оценок, чему может способствовать применение в оценочной области математически обоснованных методов, в частности, методов многомерного регрессионного анализа.

Для задачи оценки рыночной стоимости в настоящей работе нами применен метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).

Пусть имеется выборка из n известных значений цен объектов-аналогов y₁, y₂,…, y_n. И пусть экспертом выделено k характеристик объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости. Обозначим численные значения этих характеристик как x_i1, x_i2,…, x_ik, i=1,…, n для объектов-аналогов и x₀₁, x₀₂,…, x_ok - для объекта оценки. В собственно линейной модели регрессионная связь ищется в виде:

, i=1,…, n.	(1)

К этому же виду могут быть приведены степенная

, i=1,…, n	(2)

и показательная

, i=1,…, n	(3)

зависимости. После логарифмирования правых и левых частей получим:

, i=1,…, n	(4) и
, i=1,…, n.	(5)

После замены переменных , для i=1,…, n и j=1,…, k, в первом случае и , для i=1,…, n, - во втором, зависимости (2) и (3) примут вид (1).

Значение , вычисленные с помощью регрессионной зависимости (1) для i-того аналога, могут отличаться от значения стоимости y_i, известного на рынке: . МНК ищет коэффициенты системы уравнений (1), исходя из условия минимизации суммы квадратов отклонений: .

В результате коэффициенты могут быть найдены из уравнения A=(X^TX)^-1X^TY, где:

, , . (6)

Несмотря на кажущуюся сложность приведенных выше формул, рассмотренная регрессионная модель достаточно просто реализуются с помощью табличного процессора MS Excel, точнее инструмента РЕГРЕССИЯ надстройки MS Excel «Анализ данных».

При этом необходимо помнить, что задачи индивидуальной оценки недвижимости имеют ряд особенностей, требующих дополнительного внимания и обработки рыночных данных.

В первую очередь это связано с требованием количеству объектов аналогов, используемых при расчете сравнительным подходом.

Рынок недвижимости является замкнутым в рамках того или иного территориального образования и, как следствие, в фиксированный промежуток времени на нем имеется информация о весьма ограниченном количестве сделок с близкими аналогами оцениваемого объекта, в особенности для коммерческой и специализированной недвижимости. Поэтому на практике в большинстве случаев стандартные требования к объему n рыночных данных (превышение в 5-7 раз количества используемых моделью независимых факторных переменных) оказываются невыполнимыми. Применительно к наиболее распространенным значениям числа основных влияющих факторов - 4-7, позволяющих строить адекватные модели для отдельных сегментов рынка недвижимости, необходимый объем выборки однородных рыночных данных должен составлять порядка 25-50 сделок или предложений к ним. Опыт показывает, что это слишком жесткое требование для пассивных рынков российских поселений, за исключением, может быть, таких городов как Москва, Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород и некоторые другие.

Данные требования ориентированы на классическую постановку задач статистического моделирования, характерную для массовой оценки, когда главной целью исследования является выявление отдельного влияние каждого из факторов на исследуемую величину (результирующий признак). Применительно к задачам индивидуальной оценки объектов недвижимости, такой подход можно считать избыточным. Действительно, основной целью индивидуальной оценки является количественное определение суммарного результирующего влияния основных ценообразующих факторов на значение стоимости (арендной ставки) объекта недвижимости.

В оценочной практике считается, что для получения представляющих практический интерес результатов моделирования цены оцениваемого объекта недвижимости методами множественной линейной регрессии по выборке рыночных данных о ценах (арендных ставках) его аналогов, необходимо иметь в распоряжении, как минимум, n=2 (k+2) аналогов оцениваемого объекта (где, n - количество аналогов (объем выборки); k - количество основных ценообразующих факторов). Такой объем выборки достаточен при требуемом уровне коэффициента детерминации R²?0,7.

Если отличия в характеристиках объекта оценки и отобранных аналогах достаточно малы и модель хорошо специфицирована (коэффициент детерминации R²?0,8), потребный объем выборки может быть оценен значением n=2 (k+1).

При наличии на рынке очень близких аналогов и верной спецификации модели (R²?0,9) для статистической значимости регрессионного уравнения достаточно иметь объем выборки, равный n=k+5.

В любом из этих случаев потребный (минимально достаточный) объем выборки существенно ниже, чем определенный для стандартных задач выражением n=(5 - 7) k:

Таблица сравнения требуемых объемов выборки рыночных данных

Качество модели (R2)	Количество ценообразующих факторов (k)	Формула расчета
	3	4	5	6	7
70%	10	12	14	16	18	n=2 (k+2)
80%	8	10	12	14	16	n=2 (k+1)
90%	8	9	10	11	12	n=k+5
	21	28	35	42	49	n=7k

Опыт практического моделирования сегментов рынка коммерческой недвижимости при решении задач индивидуальной оценки показывает, что существующее состояние рынка позволяет формировать выборки из объектов-аналогов, обеспечивающие получение значений коэффициента детерминации не ниже 0,8. Это означает, что для наиболее часто применяемых моделей с числом факторов 4-5 статистическая значимость уравнения обеспечивается уже при объеме выборки, содержащем 10-12 аналогов соответственно. При удовлетворении существующих рекомендаций потребовалось бы формировать выборку из 25-30 аналогов, что для большинства оцениваемых объектов пока невыполнимо. Отметим попутно, что с повышением однородности выборки (близости аналогов к объекту оценки) растет и адекватность применения собственно линейной модели регрессии

Другой важной особенностью является необходимость учета в регрессионной модели факторов разной, в том числе и неколичественной, природы. Значения числовых характеристик могут быть как непрерывными, так и дискретными. Неколичественные признаки также могут быть различны: порядковые (качественные) - выраженные в баллах, рангах и характеризующие степень проявления того или иного качества, и номинальные, значения которых не связаны никаким естественным упорядочением, например, описывающие различные классы объектов.

В задачах индивидуальной оценки чаще приходится сталкиваться с порядковыми признаками, поскольку:

· при формировании исходной выборки рыночных данных стараются отобрать сопоставимые объекты недвижимости, принадлежащие, как правило, одному классу;

· эксперт обычно в состоянии высказать экономическую гипотезу о характере влияния значений признака на оцениваемую величину, хотя и не может дать четкого количественного выражения этого влияния.

Из номинальных чаще всего встречаются бинарные признаки, описывающие наличие / отсутствие какого-либо качества (наличие отдельного входа, парковки и т.п.).

Теория линейных регрессионных моделей с ненулевым свободным членом не накладывает ограничений на характер значений числовых признаков (непрерывные, дискретные). Кроме того, значения (градации признака) инвариантны относительно линейных преобразований, то есть безразлично, какова точка отсчета и масштаб (цена деления) шкалы. Поэтому неколичественные признаки могут быть учтены в регрессионной модели после присвоения их значениям некоторых числовых меток (оцифровки). Оцифрованные признаки описываются обычно с помощью дискретных шкал с некоторым фиксированным количеством градаций.

Отметим лишь наиболее важные моменты процедуры оцифровки разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости:

1. Наибольшее прикладное значение в задачах индивидуальной оценки недвижимости имеет случай сочетания разнотипных (количественных и неколичественных) влияющих признаков, значения которых измеряются в разных шкалах. В рассматриваемых задачах наиболее предпочтительным является приведение всех признаков к количественному типу или совместное использование количественных, квазиколичественных и небольшой совокупностей бинарных признаков.

2. Количество градаций и порядок их следования для каждого неколичественного признака должны быть согласованы с экономической гипотезой о характере влиянии признака на результирующий показатель, а также с достижимой погрешностью измерения его значений, обусловленной, в основном, полнотой рыночных данных. Рекомендуемое для рассматриваемого класса задач количество градаций - 3-6.

3. Оцифровка (присвоение числовых меток) неколичественных признаков может и должна проводиться с применением оптимизационных процедур, обладающих объективными критериями и позволяющих существенно повысить точностные показатели регрессионных моделей. При этом, как и при выборе градаций, результаты оцифровки должны проверяться на соответствие экономическому характеру описываемых зависимостей.

Расчет стоимости объекта оценки методом регрессионного анализа.

Таблица характеристик для объектов сравнения приведена в приложении №1 к настоящему отчету.

Далее расчеты производятся в два этапа. На первом этапе в цены предложения аналогов вносятся известные корректировки. На втором этапе рассчитывается стоимость объекта оценки регрессионным анализом.

Как и в методе анализа сравнимых продаж, оценщику необходимо учесть те же факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

В качестве корректировок, предваряющих регрессионный анализ, используются корректировки:

Корректировка на перевод из цены предложения в цену сделки. При заключении сделок купли-продажи обычно имеет место уступка в цене, то есть «уторгование». Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше скидка на торг. Согласно таблицы 1 Справочника оценщика недвижимости/ под ред. Лейфера Л.А., Шегуровой Д.А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки/ Нижний Новгород, 2011 для расчета скидки принимаем значение на «уторгование» равное 7%.

Корректировка на местоположение

Квартиры, расположенные в центре, характеризовались отличным местоположением; в районах с развитой инфраструктурой, распложенных рядом от центром - как хорошее; в удаленных районах, но в пределах города, также с развитой инфраструктурой - как среднее местоположение; дома, расположенные в удаленных от центра районах города, где отсутствует инфраструктура - как низкое.

Результаты предварительной корректировки аналогов приведены в таблице в приложении №2.

Большое влияние на стоимость квартиры имеет ее расположение на различных этажах дома. Соблюдая принцип экономической обоснованности влияния рассматриваемого фактора на результат, номинальной переменной «этаж» можно сопоставить градации «первый этаж», «средние этажи», «последний этаж», т.к. существенным недостатком квартиры, снижающим ее цену, является расположение на первом и, в меньшей степени, - на последнем этаже. Эти градации можно упорядочить в соответствии с предполагаемым увеличением цены квартир: «первый этаж», «последний этаж», «средние этажи».

Таким образом, для построения регрессионной модели в качестве независимых переменных Оценщиком были выбраны такие параметры, как площадь квартиры (х₁) и этаж (х₂), местоположение (х₃). Остальные физические характеристики нами не использовались, поскольку по ним оцениваемый объект и объекты-аналоги схожи.

Для использования выбранных параметров в регрессионной модели присвоим значениям неколичественных признаков «этаж» числовые метки, пользуясь процедурой равномерной оцифровки и высказанным гипотезам о влиянии признаков. Результат присвоения числовых меток признакам представлен в таблице.

Числовые метки при равномерной оцифровке

Наименование признака	Наименования градаций	Числовые метки
Этаж	первый	1
	последний	2
	средние	3
Привлекательность местоположения	Отличное	4
	Хорошая	3
	Средняя	2
	Низкая	1

Результаты предварительной корректировки, исходные данные после оцифровки неколичественных влияющих признаков Х_1, Х₂ Х_3, расчет стоимости регрессионно - корреляционным методом представлены в приложении №2.

Данная стоимость не является рыночной и не может рассматриваться отдельно от стоимости, полученной методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Согласование результатов приведено в приложении №4 к настоящему отчету.

Используемые материалы

Справочник оценщика недвижимости/ под ред. Лейфера Л.А., Шегуровой Д.А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки/ Нижний Новгород, 2011.

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.: ил.

Фридман Дж., Ордуэй Ник./ Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98;

Р.В. Бабенко, Оценка стоимости жилой недвижимости, Ростов н/Д: Ростиздат, 2005. - 253 с.

Анисимова И.Н. Обработка рыночных данных в задачах индивидуальной оценки недвижимости. // Экономико-организационные и программно-технические вопросы обработки и защиты информации (сборник трудов) - СПб.:СПбГИЭУ, 2004.

Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.П. О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом. Вопросы оценки. Научно-практический журнал. М.: РОО, 2003, №1, с. 2-7

Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.П. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости. Вопросы оценки. Научно-практический журнал. М.: РОО, 2004, №2, с. 2-15

Анисимова И.Н. Применение методов регрессионного анализа для оценки рыночной стоимости в среде MS Excel. - Вестник Хакасского государственного университета им. Н.Ф. Катанова. Серия 1: Информатика. Выпуск 5. - Абакан: Издательство ХГУ, 2003. - С. 14-18.

Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.П. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. Вопросы оценки. Научно-практический журнал. М.: РОО, 2002, №1, с. 2-10

Размещено на Allbest.ru