Оценка стоимости бизнеса

Размещено на http://www.allbest.ru/

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

на тему: «Оценка стоимости бизнеса»

Содержание

1. Понятие движимого и недвижимого имущества, классификация недвижимости и критерии отнесения объектов к объектам недвижимости

2. Сравнительный подход в оценки бизнеса: метод сделок и метод отраслевых коэффициентов

Список используемой литературы

1. Понятие движимого и недвижимого имущества, классификация недвижимости и критерии отнесения объектов к объектам недвижимости

Категория недвижимого имущества известна российскому законодательству с начала XVIII века. В советском гражданском праве названная категория отсутствовала. Только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ним прочно связано. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий -- возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами.

Статья 130 ГК РФ в построении определения недвижимости в основном уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев -- связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в силу закона.

Недвижимыми в силу связи с землей ст. 130 ГК считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие как шахты и иные подземные сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.

Недвижимостями в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество. Смысл отнесения к недвижимости таких объектов -- распространение на них особенностей режима, который устанавливается для недвижимости.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" недвижимостью в жилищной среде, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности и других вещных прав на него происходит в особом порядке, который обычно требует соблюдения обязательной письменной формы и обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре, ведение которого возлагается на учреждение юстиции.

Для совершения сделок с движимыми вещами не требуется соблюдение строгих формальностей, если об этом прямо не сказано в законе.

Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:

1. Функциональному назначению:

- земельные участки, предназначенные для застройки;

- природные комплексы (для эксплуатации);

- постройки

- комнаты и квартиры;

- здания и помещения под магазины и офисы;

- частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);

- производственные помещения, склады;

- прочие

2. По происхождению

- Земельные массивы

- Отдельные земельные участки.

- Комплексы зданий и сооружений

- Жилые многоквартирные дома

- Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)

- Подъезд (секция).

- Этаж в подъезде.

- Квартира.

- Комната.

- Летняя дача

- Комплекс административных зданий.

- Здание.

- Помещение или части зданий (секции, этажи).

3. Готовность к эксплуатации

- Готовые объекты.

- Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.

- Объекты, требующие завершения строительства.

Существуют и другие подходы к классификации.

Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

- неспециализированная недвижимость;

- специализированная недвижимость.

Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (A,B,C).

Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

В свою очередь, она делится на:

- недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.

- здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады. имущество недвижимость оценка отраслевой коэффициент

Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

К недвижимости категории С могут относиться любые объекты - здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории - это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования в бизнесе в текущий период времени.

Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

Надо отметить, что существуют некоторые категории объектов, рынок которых еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых.

2. Сравнительный подход в оценки бизнеса: метод сделок и метод отраслевых коэффициентов

Экономическое содержание сравнительного подхода заключается в том, что выбирается предприятие, которое недавно было продано или акции которого имеют рыночную котировку. По предприятию-аналогу рассчитывается соотношение между ценой продажи и важнейшими финансовыми показателями. Это соотношение называется оценочным мультипликатором. Умножив величину мультипликатора на аналогичный финансовый показатель оцениваемого предприятия, определяется стоимость оцениваемого предприятия.

Пример. Недавно продано предприятие аналог по цене 300 млн. рублей. Чистая прибыль аналога - 30 млн. рублей. Можем рассчитать мультипликатор (М) цена/чистая прибыль, получаем 10. Известно, что чистая прибыль нашего предприятия 27 млн. рублей, таким образом, стоимость нашего предприятия равна М*ЧП=270 млн. рублей.

В зависимости от целей и условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех методов:

- Метод компании-аналога (Метод рынка капитала) - используется для оценки стоимости одной акции или неконтрольных пакетов акций.

- Метод сделок - используется для оценки все стоимости предприятия или контрольных пакетов акций.

- Метод отраслевых коэффициентов - основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой продажи и определенными финансовыми показателями. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений для небольших форм бизнеса, имеющих узкую номенклатуру производства товаров или оказания услуг. Метод отраслевых коэффициентов в РФ не применяется из-за отсутствия информации.

Процедура оценки.

- Сбор информации, необходимой для оценки.

- Составление списка предприятий-аналогов.

- Финансовый анализ оцениваемого предприятия и предприятий аналогов.

- Расчет оценочных мультипликаторов.

- Выведение среднего значения внутри каждой группы мультипликаторов.

- Определение предварительной стоимости оцениваемого предприятия.

- Внесение итоговых поправок.

Сбор информации необходимой для оценки.

Сравнительный подход использует два вида информации: информация фондового рынка о ценах продаж акций (Российская торговая система, ММВБ и т.д.), Финансовая информация о состоянии оцениваемого предприятия и предприятиях-аналогах (Финансовая информация по объекту оценки предоставляется заказчиком, финансовая информация по предприятиям-аналогам собирается по публикациям периодической печати)

Составление списка предприятий-аналогов.

При отборе предприятий-аналогов необходимо соблюдать следующие требования:

- Общность отраслевой принадлежности оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов исходя из требований общего Российского классификатора видов экономической деятельности (ОК 029-2001).

- Приблизительное соответствие доли профильной продукции в общем объеме реализации оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов.

- Примерно равные размеры оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов. Размер предприятия характеризуется: объем реализованной продукции или услуг, величина прибыли, число филиалов, организационно-правовая форма.

- Сопоставимый уровень финансового риска, который характеризуется: финансовой структурой капитала (соотношение собственных и заемных средств), ликвидностью (возможностью погашения текущих обязательств текущими активами), кредитоспособность предприятия (возможностью привлекать заемные средства на типичных рыночных условиях).

- Отсутствие существенных событий в деятельности предприятий-аналогов, которые могут привести к резкому изменению их стоимости. Отсутствие процедур слияния или поглощения.

В конечном счете, перечень критериев сопоставимости определяется наличием исходной информации и профессиональным опытом оценщика.

Финансовый анализ оцениваемого предприятия и предприятий аналогов.

Сравнительный подход использует все традиционные методы финансового анализа:

- Анализ документа бухгалтерской отчетности (горизонтальный, вертикальный и трендовый).

- Расчет 5 групп показателей (структура капитала, оборачиваемость, рентабельность, платежеспособность и финансовая устойчивость).

- Анализ ликвидности баланса путем сравнения денежных средств по активам, сгруппированным по степени ликвидности с обязательствами по пассивам, сгруппированным по срокам погашения.

Основными задачами финансового анализа при оценке стоимости предприятия являются:

- Определить положение оцениваемого предприятия в списке предприятий-аналогов в зависимости от степени близости основных финансовых показателей.

- Выбрать наиболее подходящие оценочные мультипликаторы, которые бы учитывали различия между предприятиями.

По результатам финансового анализа составляется сводная таблица финансовых коэффициентов, которая должна содержать по объекту оценки и всем предприятиям-аналогам важнейшие финансовые коэффициенты, прежде всего:

- Доля чистой прибыли в денежной выручке от реализации продукции.

- Доля собственного капитала в источниках финансирования предприятия.

- Коэффициенты ликвидности.

- Коэффициенты оборачиваемости активов.

- Коэффициенты рентабельности продукции.

Расчет оценочных мультипликаторов.

Оценочный мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой продажи предприятия или ценой одной акции и финансовыми показателями.

Для расчета мультипликатора необходимо:

- Определить цену акции по всем акционерным обществам, выбранным в качестве аналогов. Если в течение торгового дня по ценной бумаге было совершено 10 и более сделок, то рыночная цена, рассчитывается как средневзвешенное значение по всем сделкам, совершенным в течение торгового дня. Если в течение торгового дня было совершено менее 10 сделок, то рыночная цена рассчитывается как средневзвешенное значение по последним 10-и сделкам, совершенным в течение последних 90-а торговых дней.

- Рассчитать финансовые показатели, которые берутся либо за последний расчетный год, либо за последние 12 месяцев.

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия использует 4 вида мультипликаторов:

- "Цена \ Прибыль" и "Цена \ Денежный Поток" - данные мультипликаторы используются наиболее часто, поскольку информация о прибыли является наиболее доступной. Как показывает практика, крупные предприятия целесообразно оценивать на основе чистой прибыли, а небольшие предприятия на основе прибыли до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние льгот налогообложения. Мультипликатор, рассчитанный на основе прибыли до уплаты процентов за кредиты и налогов, рекомендуется использовать, когда оцениваемое предприятие и предприятия-аналоги имеют разное соотношение собственных и заемных средств. Под денежным поток в сравнительном подходе понимается любой показатель прибыли, увеличенный на сумму амортизационных отчислений. Мультипликатор "Цена \ Денежный Поток" используется при оценке предприятий, в активах которых преобладают основные фонды. Достоинства данного мультипликатора - возможность учета политики капитальных вложений и амортизационных отчислений на предприятии.

- "Цена \ Дивиденды" применяется как на основе фактически выплаченных, так и потенциально-возможных дивидендов. Под "потенциальными" дивидендами понимают типичные дивидендные выплаты по группе сопоставимых предприятий, рассчитанные в процентах от чистой прибыли. Потенциальные дивиденды используются при оценке контрольных пакетов акций, поскольку собственник контрольного пакета получает право определять дивидендную политику. При оценки неконтрольных пакетов акций ориентируются на фактически-выплаченные дивиденды, поскольку владелец миноритарного пакета не сможет изменить сложившуюся дивидендную политику. Мультипликатор "Цена \ Дивиденды" рекомендуется использовать, если выплаты дивидендов имеют регулярный характер, как на объекте оценки, так и на предприятих-аналогах.

- "Цена \ Выручка от реализации продукции" - используется при оценке предприятий торговли и сферы услуг. "Цена \ На физический объем производства" - особенность данного мультипликатора использование натуральных показателей (объемы запасов и добычи полезных ископаемых при оценки сырьевых компаний, установленная мощность при оценки энергетических компаний, количество аббонентов при оценки предприятий сотовой связи и т.д.)

- "Цена \ Чистая стоимость активов" - применяется для оценки холдинговых компаний, а также в тех случаях, когда необходимо быстро оценить крупный пакет акций. На практике установлена следующая зависимость - чем выше эффективность бизнеса, тем больше значение данного мультипликатора.

Выведение среднего значения внутри каждой группы мультипликаторов.

Поскольку одинаковых предприятий не существует, то диапазон величины одного и того же мультипликатора по разным предприятиям аналогам может быть достаточно большим. Для оценки рассчитывается средневзвешенное значение мультипликатора. При расчете наибольший удельный вес придается мультипликаторам тех предприятий, финансовое положение которых наиболее близко к положению объекта оценки. Данные для сравнения финансового положения берутся из материалов 3-его этапа.

Определение предварительной стоимости.

В результате оценки предприятия сравнительный подход в зависимости от количества групп мультипликаторов оценщик получает несколько вариантов стоимости предприятия.

Для выведения предварительной стоимости рассчитывается средне-взвешенный значение при этом удельные веса присваиваются от полноты и достоверность исходной информации.

Внесение итоговых поправок.

В предварительную стоимости могут вносится следующие поправки:

- Поправка учитывающая наличия у предприятия не функционирующих активов.

- Поправка учитывающая дефицит или избыток собственных оборотных средств.

- Премия за контрольный характер оцениваемого пакета акций и скидки за миноритарный и низкий ликвидность оцениваемого пакета акций.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1

2. Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации 'Российское общество оценщиков'

3. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. -- М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

4. http://www.sroroo.ru/ - Российское общество оценщиков (РОО) официальный сайт

Размещено на Allbest.ru